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商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业地产项目的业态规划是指在商业地产项目开辟过程中，根据市场需求和发展趋势，合理规划和布局不同类型的商业业态，以实现项目的可持续发展和经济效益最大化。
商业地产项目的业态规划需要综合考虑市场需求、项目定位、竞争情况等多个因素，以确保项目能够吸引消费者、提供多样化的服务和商品，同时满足开辟商的经济利益。
一、市场需求分析在进行商业地产项目的业态规划之前，首先需要对市场需求进行深入分析。
通过市场调研和数据分析，了解目标消费群体的消费习惯、消费需求以及消费能力，从而确定适合项目的主要业态。
例如，如果项目周边居住人口多为年轻白领，那末可以考虑引入时尚休闲类业态；如果项目周边居住人口以家庭为主，那末可以考虑引入超市、儿童乐园等家庭消费类业态。
二、项目定位和特色商业地产项目的定位和特色是业态规划的基础。
通过明确项目的定位和特色，可以更好地吸引目标消费群体，提高项目的竞争力。
例如，如果项目定位为高端购物中心，那末可以引入奢靡品牌和高档餐饮，打造高品质的购物体验；如果项目定位为主题商业街区，那末可以打造独特的主题环境，吸引年轻人和游客。
三、合理布局和组合商业地产项目的业态规划需要合理布局和组合不同类型的业态。
通过合理布局和组合，可以提高项目的吸引力和流动性，增加消费者的停留时间和消费频次。
例如，可以将餐饮业态布局在项目的核心区域，吸引消费者在购物之余享受美食；将娱乐休闲业态布局在项目的周边区域，吸引消费者在购物之外寻觅娱乐休闲的场所。
四、引入新兴业态随着社会发展和科技进步，新兴业态不断涌现，对商业地产项目的业态规划提出了新的挑战和机遇。
商业地产项目需要及时关注新兴业态的发展趋势，积极引入具有创新性和前瞻性的业态，以满足消费者的新需求。
例如，近年来兴起的共享经济和线上线下结合的新零售模式，都可以作为商业地产项目的业态规划的参考。
五、灵便调整和更新商业地产项目的业态规划不是一成不变的，需要根据市场需求和竞争情况进行灵便调整和更新。
最新整理商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态? 什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？购物中心的业态规划应考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
商业地产业态及规划标准手册修订稿
商业地产业态及规划
技术工作计划
产品管理中心
2011-5-5
商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；
商家业态定义表
一级
二级
三级
说明
商家举例
购物
综合
卖场
百货
康城百货、香港新世界、百盛
超市
家乐福、沃尔玛
便利店
7-11、可得便利店
专业
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
星巴克、上岛咖啡
西式快餐
肯德基、麦当劳
风味餐厅
拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮
涮锅、时尚引、新口味
中餐
连锁
中餐酒楼
陶然居、俏江南
中式快餐
真功夫、小胖子
风味小吃
桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨
侯上河豆花香、南粥北面
休闲
美食
茶室
五福茶艺、紫韵茶苑
水吧
包含冰激凌店
仙踪林、哈根达斯冰激凌
休闲
美食广场
美食广场
新食尚、食全食美
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业地产业态及规划标准手册
成功商业地产定位操作工具
成功商业地产定位操作工具目标市场定位：1、区域定位2、客户群定位3、超级消费群定位商场功能定位：1、购物功能定位2、休闲功能定位3、娱乐功能定位4、服务功能定位商场特色定位：1、大众化定位2、特色化定位经营方式定位：按实际情形，可采纳自营、招租、托付经营治理三种方式经营方式定位要点：1、投资资金回收推测2、项目收益成效推测3、经济走势分析4、风险比较分析5、统一治理商场业态定位：1、综合商场2、主题商场3、超级市场4、百货与超市结合5、连锁专卖6、街铺考虑要点：产业结构、消费群结构、需求动向等。
商场规模定位：1、商品品种对商场规模的制约2、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（顾客对商场单店营业面积最大承担力在2.5万㎡左右）3、商圈购买力对商场规模的制约购买力决定规模公式：规模＝（商圈购买力－圈内竞争分流购买力）/商场单位面积保本销售额a、商场购买力取决于商圈内人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费适应有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次经营能力、经营范畴等方面差异程度有关。
b、商场单位面积的保本销售额与其成本和经营毛利率有关。
商场形象定位：1、通过商场建筑外观来表现2、通过顾客对卖场购物气氛表现3、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现商场定位方法：1、采纳错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素，错位交叉论证，寻求定位支互斥点。
2、结合商场项目动作不同时期，定位侧重点随之而变。
3、超级分析定位，要从客户角度进行消费者分析定位才能更到位，为以后商场营销运作做基础。
4、动态这定位，定位依照商场动态运作适时调整，灌于动态理念。
打动商铺投资消费者的七大新战略战略一：撞击心门别具特色的广告对消费者有一定的撞击作用，面对房地产业各式各样的广告，投资者眼花缭乱，没能从中选到自己心仪的对象。
但现大的消费新生代是一群比较理性的消费群体，品牌效应是他们投资的一大关键。
最全商业业态规划及标准
休闲娱乐 影院
增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物 中心带来各种层面的消费者
观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收 入家庭，消费能力强
消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由 1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力 拉动餐饮和其他消费需求
休闲娱乐 影院
休闲娱乐 KTV&夜总会
国内前线KTV品牌要求
品牌 物业要求 地理要求 费用
建筑面积 800-5000㎡
包间数量 ≥25
商标许可费 200元/间*月
商务、商业、交通中心地段 有一定的广告位 交通流动性好，进出便利 培训费 装修费 免 3.5万/间（平均）
宝乐迪 物业功能 商业服务
层高 ≥4m 租赁年限 ≥5年
自由港 建筑面积 ≥1000
加盟费
20万
经营管理费 营业额.6%/月
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
面积规划标准
项目 前台大厅 男桑拿区 女桑拿去 自主餐厅 按摩室 VIP包间 休息室 数量 1 1 1 1 60 20 80 10㎡/间 40㎡/间 12㎡/间 30㎡/间 单位面积 面积（㎡） 500 1500 750 500 600 800 960 900 625 865 面积比 6.25% 18.75% 9.38% 6.25% 7.50% 10.00% 12.00% 11.25% 7.81% 10.81%
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
配套要求 一、锅炉 根据项目规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉，北京90%的洗浴中心都是 用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，一般一吨水至少耗油3公升，如果本项目考 虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 二、泳池 在桑拿房的旁边必须设立一个泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定 的面积为1250㎡ 三、包房 洗浴中心有10-15%的包房是不能投入经营的，主要是考虑所辖派出所，社会人 员，内保，特殊服务生的占房率和使用率，同时还可能要招待一些朋友所用。
商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态? 什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？购物中心的业态规划应考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
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购物中心 百货商店 超市
专业店
客户
目标顾客以 流动顾客为 主
中高收入人 群、客户来 源范围广
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
客户覆盖面 广
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
定价销售和 开架面售
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
上海徐家汇太平洋百货业态布局
1F 化妆品 香水 钟表 名品 女鞋
2F 少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品
3F 服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室
4F 淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心
绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
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新世界
新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
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专业店 选址要求
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公 用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
1、商圈基本要求
2、物业基本要求
选址多样化：多设在繁 华商业区、商店街或百货 店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市 场多为流动顾客。主要满 足消费者对某类商品的选 择性需求
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易初莲花 泰国正大集团旗下企业
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泰国正大集团旗下企业 泰籍华人谢易初创办 易初莲花在中国 1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70 多家购物中心
经营理念
品种齐全、天天低价、一站式购物； 做“中国最值得信赖的零售商之一 ”
经营定位 时尚生活方式缔造者
发展状况
太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
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专业店 五星
百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国 家电零售连锁的前四强企业
成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专 业化连锁卖场136余家
经营理念
“以顾客为中心”的商业理念 提倡 "关注顾客、关注供应商、关注员工"
1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过 600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲
经营理念
强调“品牌、价格、服务一步到位” 坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌
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专业店 国美
中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆 最大的家电零售连锁企业。
成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门 店800余家，先后收购永乐和大中
经营理念
商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先
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品牌形象
“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费 行家和服务专家”、“供应链管理专家 ”
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
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天虹百货
天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 荣 誉：连续7年中国零售百强 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
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新世界案例 沈阳中华路新世界 新世界
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
品牌诉求
“莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事 业的共同发展祥 ； 为避讳，更名为“卜蜂莲花”
Copyright b
人人乐
大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强
1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、 华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家
商业业态
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零售业态 业态种类
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
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零售业态(一) 业态对比
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百货商店 代表品牌
新世界
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天虹百货
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百货商店 选址基本要求
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品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络
经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益
发展状况 截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商 店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武 汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在 30多个城市开设100家商店。
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专业店 电器类
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超市 北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛
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百盛
品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货
顾客定位 中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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购物中心 购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
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家乐福 世界第二大国际化零售连锁集团
大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大 国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业 务范围遍及30个国家和地区
家乐福在中国
1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109 家大型超市
经营理念
以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广 大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”
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专业店 代表品牌：家得宝
品牌特点 全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团
经营理念 “绿色环保”
发展状况 家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、 西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合 于今年8月26日在中国正式营业。
营业面积根据主营商品 特点而定； 设有一定规模的停车场
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专业店 代表品牌：宜家
品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始
经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
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超市 选址基本要求
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沃尔玛 世界最大的连锁零售商
美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业
1962年成立，在全球开设了6,600多家商场 ，2007年营 业额3511亿美圆，居全球之冠
经营理念
时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利
发展战略
全国发展、区域领先、多业态协同
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发展状况
宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家 在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据 规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
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专业店 代表品牌：百安居
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百货商店 案例对比
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专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
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