上海新城开发案例

运作模式
新江湾城在熟地开发过程中，基于成功运作项目土地运营，在 组织管理、业务管理等各方面采用了先进的、具有创新性的管 理理念
盈利模式
新江湾城土地出让收入由政府和一级开发商分成；一级土地开发主要由 一级开发商筹资开发建设，部分市政设施采用 设，部分市政设施采用 BTBT模式，并创新性的采用土地换市政做法，为政府节约资金投入， 创造了可观的经济效益
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
松江泰晤士新镇
华贵典雅、生活舒适的英式居住社区 区位条件：项目的东北临松江大学城，北 望佘山国家旅游度假区，西靠松江科技园区 。 开发容量：占地面积1平方公里，建筑面 积35万平方米。 设计要点：设计师在小镇的环境处理上大 胆吸取了英国皇家公园的风格和特征。在小 镇的住宅设计上，设计师们不仅借鉴了伦敦 郊外住宅自然、典雅、和谐的特点，同时也 充分吸取了现代英国住宅讲究环保、注重实 用、追求现代的理念。小镇华贵古朴寓于一 体，公建比重非常高，能够方便的服务居民 ，同时体现了中国化现代生活的特征。
已在一些大中城市得到验证。其中上海的地产运营历程具有 较高的借鉴价值。
运营案例：古北新区
古北新区概况
20世纪80年代中期古北新区 经上海市政府批准开发建设，由 上海古北（集团）有限公司负责
总体策划。新区位于上海虹桥开
发区西南侧，西起虹许路，东至 姚虹东路，北起延安西路（高架
）与虹桥路，南至古羊路。整个
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
罗店北欧新镇
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
安亭德国新镇
精雕细琢的德国风貌居住区 区位条件：安亭新镇是上海国际汽车 城的配套居住区，距离虹桥国际机场22公 里，距离中心33公里，A11沪宁高速、同 三国道、312国道等多条交通干线经过。 开发容量：安亭新镇规划用地4.9平方 公里，规划居住人口5-8万人。其中新镇 一期位于吴淞江南岸，沪宁高速公路以北 。城市建设用地1.8平方公里，规划区总 用地面积2.4平方公里。开发建筑面积106 万平方米。 设计要点：安亭新镇布局结构以德国 传统城市的机构为原则而规划。空间主要 体现了由人工河流与道路围合的特点。广 场除了是城区居民的集聚点外还可以作为 城区社会生活的补充，成为组织社区生活 ，布置社区级公建的开放空间。
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
松江泰晤士新镇
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
罗店北欧新镇
环境优美、宜动宜静的北欧居住社区 区位条件：罗店位居郊环线与沪太路交汇 处，是上海北部具备链接国内外良好水陆交 通条件的门户城镇之一。 开发容量：新镇区面积6.8平方公里，新 镇西侧3.4平方公里规划为居住区，规划人 口3万人。 设计要点：这里有1.2平方公里的核心特 色风貌区、美轮美奂的美兰湖，异国风情的 北欧风情街，市民，文化，商务三大广场。 这里配套设施齐全，具有北欧特色的居住区 分为现代城、花园城、生态城，以2-5层公 寓、联排或独立的别墅为主。五朵金花统筹 整体形态，形态丰富而神韵不散。设计时起 点高，创意新，风格独到，环境宜人。
IV. “新江南水乡”建筑风貌
朱家角新城开发成果
发展商 SPG集团
开发用途
项目名称
住宅 复合型休闲度假社区
康桥水乡
证大集团
——
中信泰富
酒店、商业、住宅多个项 目
商业
朱家角新城
宏大集团
尚都里
国家粮仓
上海置业产
高档别墅
绿洲江南园
新城开发案例：上海风格小镇开发
松江泰晤士新镇 罗店北欧新镇 安亭德国新镇 浦江意大利新镇
发展商 上海银润投资有限公司 上海华丽家族房地产开发有限公司 上海新长宁（集团）有限公司 上海城建集团 上海虹康房产建设有限公司 古北集团 古北集团 上海强生房地产开发经营公司 和记黄埔地产
总建筑面积 80000平方米 118808平方米 100000平方米 140000平方米 100000平方米 146528平方米 100000平方米 130000平方米 157000平方米
开发前状况
新江湾城原先的定位为4 大居住示范区之一，最初 建成的新江湾城时代花园 的销售价格仅2500元/M2；
由于搬迁机场、后期建设 成本极高等原因，新江湾 城开发在1997年-2002年 基本处于停滞状态。
新江湾城开发模式
先做规划
配套成型
熟地开发
新江湾城定位
总体定位
绿色生态港、国际智慧城

通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层 面形成良好企业形象。
功能开发
2006年，新江湾城的少量公
建初步建成，2008年大量公建项
目已基本建成。 此外开发商进行了公建招商，
引入了SMP极限运动中心、美格
菲体育会所、宋庆龄幼儿园等。
熟地出让
战略伙伴引进
城投公司与美国汉斯签订了 战略合作协议，共同合作开发C5
价值实现
楼盘名称 古北中央花园 古北瑞仕花园 强生古北花园 御翠豪庭
开盘时间 2002年5月 2003年6月 2006年3月 2007年底
开盘价格 15000元/平米 13000元/平米 18500元/平米 50000元/平米
目前价格 31000元/平米 30000元/平米 30000元/平米 50000/平米
划城镇总居住人口6.5万人。
朱家角新城定位
都市水乡朱家角
宜居城市新典范
朱家角新城规划
在规划中充分体现了江南水乡和生态 居住、宜居城市的特点，“四轴、五片” 合理定位了镇区的整体布局： 四轴： 以人字河为中心的前工业时代发展轴 线展示江南水乡古镇的历史文化特色 以祥凝浜路为核心的工业时代发展轴 线，强化城镇商业服务功能； 以珠溪路和淀浦河为代表的后工业时 代发展轴线，分别体现绿色和蓝色生态的 发展理念。 五片： 历史保护和观光旅游、多层中密度城 镇居住、低层低密度特色居住、公共商业 服务和休闲度假旅游片区。
通过多年的运营，古北可谓是创造了一个奇迹，古北土地的价值得到了最大 的体现。
运营案例：朱家角新城
朱家角新城概况
朱家角是历史传统悠久，文化底蕴深厚的江南历史 文化名镇，更是上海市“一城九镇”试点城镇中区别于其他 异域风情城镇的最具中国民族特色的江南水乡。朱家角中心 镇镇区规划范围面积为9.46K㎡,建设用地面积8.07K㎡（其 中古镇区1.04K㎡，老镇区1.65K㎡，新镇区5.38K㎡），规
朱家角新城运营过程
I.
一个论坛：国际宜居城市论坛
II. 一个大奖：联合国国际花园城市大奖 III. 一系列活动：与旅游结合 IV. 一个体验馆：树立鲜明的未来生活形象 V. 一个专家委员会：对水乡文化、风貌的保护
朱家角新城开发成果
I.
基础设施基本完成：
II. 绿色生态特色的市政设施建设基本完成 III. 园林生态大道已经展现
水系——城区水系全部贯通 绿化——完成新江湾城公园、 生态走廊一期等结构性绿地建设
开发成果
市场推广——确立品牌和市场定位 • • 进行了新江湾城商标品牌注册； 通过规划招标、全市征名、地博会、软新闻等复合推 广手段，不断强化新江湾城在上海市场、全国市场的 地位，吸引了众多著名开发商的关注；
运营进度
1年成名、3年成形、5年成势、10年成城
规划调整
在总体定位明确的情况下， 2003年新江湾城进入了规划调 整阶段。
通过国际招标完成了结构性 规划； 完成景观设计规划；
完成每块土地的控制性详细
规划。
规划调整
工程——完成新江湾城系统网络
建设 道路——完成20公里道路建设
桥梁——完成17座桥梁施工
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
在上海市“十五规划”中，提出了要构 筑特大型国际经济中心城市城镇体系，将 重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战 略构想。即松江新城，以及朱家角、安亭、 高桥、浦江等9个中心镇。 一城九镇都有各自的风貌特色，松江新 城建成英国风格的新城；安亭镇建成德国式 小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合 美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城 镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既 凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格 调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫 泾、周浦、堡镇建成 美特色的小城。
地块，包括15万平米商业和22万
平米住宅。 成交价格为600万元/亩。 市场招标 2005年，吸引了中海、凯德、 顺驰、珠江等多家一级资质公司 参与C1地块招标，并以599.3万 元/亩成功出让。
熟地出让
地块名
发展商
出让金额
楼板价
成交时间
CI
合生珠江
15.89亿元
约5600元/平米
2005年
C2
盈利模式
通过成功的 土地运营推广，城区土地出让取得轰动效应, 掀起 “新江湾城现象”，城区土地价格迅速攀升，土地价值得到实现 . ，城区土地价格迅速攀升，土地价值得到实现
地产运营
地产运营作为一种全新的企业运营和房地产开发模式， 自诞生之初，就得到了社会的认可和一些企业的青睐。当前，
房地产运营发展模式作为整合房地产业各种资源的有效手段
2005年，首块土地销售，成功以599.3万元/亩出让 2007年，D3地块销售，成功以1608万元/亩出让
运作模式
新江湾城在土地运营中，采用 新 江湾城在土地运营中，采用“统一 规划、统一开发、统一推广、统一 招商、统一管理 “五个统 一”的运 营策略，确保高品质城区的打造
运作模式
新江湾城在土地 一级开发中采用 新江湾城在土地 一级开发中采用 “先地下后地上 ，先环境后建筑 ，先配套后 ” 三先三后”的运 作模式，以公园 、道路、水系、 绿化等统一先行 建设为启动引擎 ，打造出高品质 城区，提升土地 价值
开发成果
一期从1992年下半年起开发，至1996年10月区内建起维多利 亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里 昂花园及雅典花苑等多幢高级公寓大厦。 二期采用了联合开发的方式，引入了多家公司共同建设。经 过十多年的发展，已经成为上海市最大的高标准涉外住宅区。
古北新区土地开发
楼盘名称 古北中央花园 华丽家族·古北 古北嘉年华庭 古北瑞仕花园 金色贝拉维 古北国际花园 古北国际广场 强生古北花园 御翠豪庭
新区的占地面积136公顷，规划建 筑面积约240多万平方米。
古北新区开发模式
先做规划
风貌控制
分块开发
古北新区定位
规模化
现代化
“涉外高级居住区”
古北新区规划
wk.baidu.com
古北新区分两个阶段开发，古北路以西区域为古北一期， 占地52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，现在已经全部 开发完成。 古北二期位于古北一期东侧，规划占地面积57.7公顷，建 筑面积103万平方米，由九家开发商共同打造，开发的规模 已经大大的超过了一期工程。
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
安亭德国新镇
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
浦江意大利新镇
尊重历史的意大利居住社区 区位条件：浦江镇位于上海市浦东三林 镇的南面，与新漕河泾开发区隔路相邻，规 划建筑面积500多万平方米，规划常住人口 10万人。 设计要点：浦江镇区内主要道路形态颇 为特殊：均为宽阔的林荫道。这些主要道路 同时构成水系，环绕高档住宅区一圈，然后 分成三股向江边放射，并以同样的方式分成 股，以南北走向横穿全镇。小镇可适应历史 经验的变化又不失自身的文化特点。有利各 种不同社会阶层和社会功能的融合。适应工 作和发展的需要。
华润置地
15.41亿元
约6600元/平米
2006年
D1
浙江绿城
12.6亿元
约12500元/平米
2007年
D3
仁恒地产
13.01亿元
约20000元/平米
2007年
价值实现
2003年，土地开发成本约300万元/亩 2004年，运营商土地期望值400－450万元/亩
2005年，招标前市场预期500万元/亩
芜湖县城东新城发展策划
新城开发建设研究
浦江意大利新镇
THE END！
上海大型区域开发项目案例
2011.7
运营案例：新江湾城
新江湾城概况
位于上海市东北部，西起逸仙路 、国权北路，北抵军工路，南至 政立路，东靠闸殷路。 规划面积9.45平方公里，规划居 住人口6--8万人，是上海市中心 城区最大的可供集中成片开发的 土地。
将建成21世纪上海中心城区知识 型、生态型花园城区。体现上海 水平，世界一流。