第八章__投资性房地产

一、采用成本模式计量的投资性房地产
建筑物按月计提折旧 土地使用权按月摊销成本 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
经减值测试确定发生减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地
贷：其他业务收入—出租写字楼租金收入
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二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式计量的条件（能够持续可靠地 取得） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房
地产的公允价值作出合理的估计。
一般以租赁期开始日确认为已出租的建筑物
对于持有的空置建筑物，如果董事会或类似权力机构
已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营性出租
且持有意图短期内不再变化，即使尚未签订租赁协议，
也可以将其视为投资性房地产。
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企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的辅助
服务在协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房
是成本为15600万元、累计已提折旧为2100万元的写字楼；另一项
是成本为3800万元、累计已摊销金额为280万元的土地使用权。 2012年1月1日，写字楼的公允价值为13000万元，土地使用权的公 允价值为4000万元。星海公司按净利润的10%提取盈余公积。
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
刘永泽 陈立军 主编
第八章
投资性房地产
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目 录
第一节 投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
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第一节 投资性房地产概述
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（二）自行建造的投资性房地产
成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支 出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化 的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出。
成本模式 公允价值模式
达到预计可使用状态时
借：投资性房地产 贷：在建工程
一、投资性房地产的性质
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两
者兼有而持有的房地产。
出租建筑物和土地使用权——取得租金收入
持有并准备增值后转让的土地使用权——取得转让增值收益
二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企
业的收入（主营业务收入、其他业务收入）。
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二、投资性房地产的范围
不属于投资性房地产的项目
自用房地产
为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。
其价值将随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服
务中去，通过销售产品提供劳务为企业带来经济利益。 作为存货的房地产
房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而
正在开发的商品房和土地，属于房地产企业的存货，其
生产、销售形成企业的主营业务活动。
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产，为土地使用权的，同无形资产计提摊销一
致，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计摊销
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例：某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，
2012年9月20日将达到预定可使用状态的自行建造的办公
楼对外出租，该办公楼建造成本为5200万元，预计使用年
C.已出租的土地使用权
B.待出租的建筑物
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
答案：AC
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例：下列各项中，属于投资性房地产的有（
）
A.企业拥有并自行经营的旅店饭店，其经营目的主要是通
过提供客房服务赚取服务收入
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
成本模式 公允价值模式 下设成本、公允价值变动两 个明细科目 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投 资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固 定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
答案：BD
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三、投资性房地产的后续计量模式
成本模式：通常使用 公允价值模式：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值 能够持续可靠地取得的 同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资
性房地产采用成本模式，对另一部分采用公允价值模式。
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第二节 投资性房地产的确认与初始计量
一、投资性房地产的确认条件
如同该交易或事项初次发生时就开始采用新的会计政策，并以此
对相关项目进行调整。
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例：星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于
星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能 够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式计量的条件，星海 公司决定从2012年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进 行后续计量。星海公司作为投资性房地产核算的资产有两项：一项
产，在以后的会计期间不得转回
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例：甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投 资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公 楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使
用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙
公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲
按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差 额，调整期初留存收益。
借：投资性房地产——成本
投资性房地产减值准备
公允价值
投资性房地产累计摊销∕投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产
盈余公积 利润分配——未分配利润
（公允价值－账面价值）×10% （公允价值－账面价值）×90%
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新知识补充：追溯调整，指对某项交易或事项变更会计政策时，
公司的会计处理。
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甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧
每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000 （元） 借：其他业务成本—出租写字楼折旧 300 000
贷：投资性房地产累计折旧
（2）每月确认租金收入
300 000
借：银行存款（或其他应收款）
400 000
400 000
为2050万元，2011年12月31日，该建筑物的公允价值为
2100万元，2011年度长江公司应确认的公允价值变动损益
为（
）万元。
B.收益50 C.收益150 D.损失100
A.损失50
答案：B
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注意：投资性房地产，为建筑物的，同固定资产计提折旧 一致，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提 折旧。
达到预计可使用状态时
借：投资性房地产——成本 贷：在建工程
开发成本
开发成本
与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似
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判断题：企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时 开始自用，之后改为对外出租，应当该房地产达到预定可 使用状态时确认为投资性房地产。 （ ）
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第三节 投资性房地产的后续计量（重点）
限未动工开发建设的建筑用地属于闲置土地，不属于投资性
房地产
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已出租的建筑物
用于出租的建筑物中企业拥有产权的，以经营租赁方式
租入再转租的建筑物不属于投资性房地产
甲企业
出 租
注意：谁作为投资性房地产确认， 建筑物一定是要有所有权
出租
乙企业
丙企业
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已出租的建筑物是企业拥有产权并以经营租赁方式出
租的房屋等建筑物。
模式。
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（1）2008年10月1日，出租写字楼时 借：投资性房地产-成本 贷：开发成本 10000000 10000000
（2）2008年12月31日，公允价值与原账面价值之间的差
额计入当期损益
借：投资性房地产-公允价值变动 贷： 公允价值变动损益 200 0000 200 0000
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例：长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采 用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万 元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值
用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.是 土地交易一级市场,由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、 招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。 土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地 使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方 式多为出售、交换和赠与。
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例外情况：承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租
限为25年，预计净残值为200万元。在采用年限平均法计
提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为（ ）
万元。 A.0 B.100 C.200 D.50
2012年该办公楼应计提的折旧额=（5200-200）÷25*3/12 =50万元
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三、投资性房地产后续计量模式的变更
一定条件下
成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，
符合投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
分类 确认为投资性房地产的时点
已出租的土地使用权和已出租的 租赁期开始日 建筑物
持有以备经营出租、可视为投资 企业董事会或类似机构就该事项 性房地产的空置建筑物 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使 企业将自用土地使用权停止自用， 用权 准备增值后转让的日期
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（二）采用公允价值模式计量的会计处理
不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计 量。公允价值的变动计入当期损益（公允价值变动损益）。
注意：不计资产提减值准备
资产负债表日 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
高于 低于
借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动
给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
来自百度文库
承租方
签订经营租赁
甲企业
出租土地使用权
出租方 出 租 方
乙企业
丙企业
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持有并准备增值后转让的土地使用权
企业持有并准备增值后转让取得的土地使用权，是指企业通
过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
例外情况：未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期
即使是房地产企业决定待增值后再转让的土地使用权， 也不得将其确认为投资性房地产。
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★如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用
于赚取租金或资本增值，在其可以单独计量和出售
的情况下，应当分别确认为固定资产（无形资产、 存货）和投资性房地产。
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例：下列各项中，属于投资性房地产的有（
）
A.已出租的建筑物
已出租的土地使用权 属于投资性房 地产的项目 持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
自用房地产 不属于投资性 房地产的项目 作为存货的房地产
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属于投资性房地产的项目
已出租的土地使用权
企业通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取 得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。 分析：出让与转让有区别吗？ 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使
地产
比如：企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等
辅助服务；或者企业出租房屋并且提供一定的物流服务
均属于投资性房地产
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范围
注意问题
已出租的土地使用 以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地 权 产不属于投资性房地产 持有并准备增值后 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投 转让的土地使用权 资性房地产 已出租的建筑物 1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物 2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物， 只有企业当局作出正确的书面决议，明确表明 将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生 变化，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资 性房地产 3）按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协 议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房 11 地产
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例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，
甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋
精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用
，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开
始起租，写字楼的造价为1000万元。2008年12月31日，该
写字楼的公允价值为1200万元。甲企业采用公允价值计量
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二、投资性房地产的初始计量
取得时均应当按照成本进行初始计量。
成本包括：取得投资性房地产时和直至使该项
投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发
生的各项必要的、合理的支出。如购买价款、
土地开发费、建筑安装成本、应予资本化的借
款费用。
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（一）外购的投资性房地产
成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。