第四章 建设工程投资决策阶段的成本计划与控制.

第二节 投资决策阶段影响工程成本的重要因素
主要因素： – 建设区位的选择 – 标准的选择 – 方案的选择 – 设备的选择 – 融资模式的选择 – 时机的选择
一、项目建设区位的选择
• 项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。
• 分建设地区选择和建设场地选择两个层次。
– 建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对 拟建项目适宜的建设区域做出的选择； – 建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。
因此咨询公司判定项目建造高层住宅并不合理，同时由 于高层住宅占用了较多的容积率指标，这就可能对小区的 整体开发产生不利影响，同时也影响小区的整体定位和品 质等。 • 而如果项目采用低密度建设方案，即修建以高级花园洋 房、联排别墅为主，并考虑适量独立别墅的住宅布局方案 ，尽管和高层住宅方案相比，同一基地面积上可售面积减 少了，但是开发商所获得的的开发收益却并不一定少。这 是由于低密度住宅项目由于居住品质的提高，通常比高层 住宅有较高的销售价格；低密度住宅的建造费用通常也低 于高层住宅的建造费用；而且由于低密度住宅的辐射区域 较大，使得潜在购房者覆盖了整个主城范围，而当时重庆 主城范围内同类型的住宅产品的单价比渝北区要高出 1000元以上，这就更保证了低密度住宅较高销售单价的 实现。 •
1、项目定位的选择 – 定位——确定某一事物在一定环境中的位置， 如产品在市场中定位。 – 项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。 不同类型的项目，其定位具有不同的内容。
• 比如：房地产项目定位 – 是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技 术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产 有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地 产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户 中确定其与众不同的价值地位的过程。
二、项目建设方案的选择
• 建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与 控制具有重要的意义 。
• 项目建设方案的选择需要有两种评判准则：
一是，能够直接带来项目建设成本的降低；
二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至 还有提高），却可显著提高项目的性能，使项 目获得最大的成功。
重庆市某住宅开发项目功能及布局方案优化
经营情况：
· 17363架次：2000年珠海机场起落 总架次，不足设计年航空起降架次数 的1/5 （10万架次），是香港新机场 全年升降班次的1/10 （18万架次）。 •579379人次：2000年客运量，不 到设计客流量的1 /24 （1200万人）， 不足深圳黄田机场1/10 C600万人次）， 不足北京首都国际机场的1/35（过2000 万人次），不足香港新机场的1 /60（过 3200万次）。珠海机场每月客流量只相 当于广州白云机场一天的客流量，每年 的客流量只相当于香港新机场一周客流量。

• 决策者的工作作风会直接影响到科学决策。 • 由于官僚作风的存在，某一个行为个体的言论即 为最后决策的结果，在作出一项重大决策之前， 主要责任人既不做周密思考，也不深入调研从多 方面征求意见，而是根据自己拍脑袋决定的，或 者盲目追求形象工程、政绩工程，以致决策失误， 劳民伤财，贻害大方。
机场的后续发展及出路
1、正确的决策是合理计划和控制工程成本的前提；
2、投资决策阶段是成本计划与控制的关键阶段； 3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主 要依据； 4、投资决策阶段的成本计划确定了成本控制目标； 5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响 工程成本控制效果。
三、投资决策阶段成本计划与控制的任务
项目原方案建筑类型包括高层普通住宅、联排别墅和独 立别墅等多种类型。由于别墅项目占用较多土地，因此为 了能够用足规划部门给定的容积率限额，以获得尽可能多 的销售面积，在地块的北端及西侧，规划了较多的普通高 层住宅。 • 经过分析，咨询公司认为，从成本方面考虑，和低层或 者多层住宅相比，高层住宅的建安成本要高于前两者，但 是高层住宅可以更多地摊薄土地成本，同时提供更多的可 售建筑面积。因此建高层住宅可能使项目总收益增加。 • 但是，根据普通高层住宅通常具有辐射范围较小的特性 ，以及渝北区距重庆主城又较远特点，咨询公司判断小区 内高层住宅将主要面向渝北区范围内的购房者。而当时渝 北区房价的现状是，高层住宅价格较低，除掉建造成本、 土地、税费、销售等费用，单方利润较低。 •
2、决策过程中人为地违背了项目决策程序
最重要的体现在：在工程项目进展过程中，作为项目决策机构的珠 海市政府违背项目决策程序，在未征得国家计委和国家民航总局的同 意的情况下，自行把机场的定位升格，将原军用机场改建为民用机场 的标准改为按国际机场的标准建设，拟先建成国际机场，再申请主管 部门补批。
3、机场的定位失误
1、选址不当
① 在同一个区域，除了珠海的机 场外，同时还有澳门的澳门国 际机场，香港的国际机场，广 州的白云机场，佛山、惠阳和 深圳的黄田机场。
② 市场需求并不旺盛。
③ 从小的方面来说：机场离市区35 公里，再加上没有畅通的机场 高速接驳，乘客要是乘公交车 从市区到机场至少要一个小时， 而且公交车的班次还是一小时 一班。
2、建设场地（厂址）的选择 – 建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。 – 失败的选址，例如：
• • • • • 没有足够停车空间的购物中心 坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房 建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑 正对于交通干线的小学 没有水源的村镇等等
– 这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源 在于项目选址与既定用途不合。
– 以方案的投资估算额为方案选择的主要依据，综合考 虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利 目标等基础之上，对项目进行多方案的技术经济分析 和经济评价，选择技术上可行，经济上合理的建设方 案； – 在对选定建设方案进行技术经济分析的基础上，编制 并审查决策方案的投资估算，确定项目的成本控制目 标。
• 建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影 响。 – 主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。 – 例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁 安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施 工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时 间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中 心或郊区大大增加。
• 土地投资 比重差异：
面对困境，珠海市政府一直力图对珠海机场进行重组，珠 海机场也尝试新生，比如举办航展、吸引联邦快递亚太转运中 心落户等。但多年的努力收效并不明显。 后来，找到了香港机场。 经过6年多“马拉松式”的磋商和谈判，举世关注的珠海机场 与香港国际机场全面合作的序幕终于拉开。
2006年，珠海市政府与香港机场管理局合资成立珠港机场 管理有限公司，港方控股55%，珠港公司于当年10月1日正式 接管珠海机场（租金每年2亿至3亿元租期20年）。 2007年，珠海机场的客流量已经增加到了104万人次，服务 范围从不足200万人口的珠海，扩展到超过2300万人口的珠江 口西岸广阔地区，展现出新的发展生机。
项目概况：该小区占地约400亩，为一狭长地形，地块地形 变化较大，一冲沟形成的小溪贯穿南北。项目地处重庆市 渝北区某一园区内。重庆市由于地形特点，所属各区除渝 中区、沙坪坝区。江北区、南岸区、九龙坡区外均较分散 。渝北区是位于重庆北部与重庆主城距离较远的一个区。 该项目临近重庆机场高速，周边环境好，绿化率高，距重 庆主城区月20多公里路程，至渝北区商业、行政中心约5 公里路程。 项目开发商在未进行项目策划的基础上，已经委托规划 设计单位对项目进行了规划设计，并已经确定了拟建方案 。后经过咨询公司的建议，拟对原方案进行优化。
2、建设项目标准的选择 – 建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰 标准、设施配套、占地规模等内容。 – 建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响 。 – 应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在 保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低 过高的建设标准。
③但决策者没有理性地分析，如果收益预期未能达到，不仅 政府投资的30亿元会面临极大的回收风险，更严重的是， 珠海市政府将因财政困难而无力偿还其余39亿元的银行贷 款利息。
决策建机场的主角——梁广大
梁广大，珠海市原市委书记、市长，曾 亲身见证小平两次南巡。是中国五个特区 里持续担任地方大员时间最长的官员（15 年），历来被称为“梁胆大”，“胆大” 就是敢想敢干、敢于试错，冲破樊篱、勇 敢跃进。 在他主政珠海期间，梁广大大搞基础 设施建设，举债投资在全国来看都是数一 数二的大项目：珠海国际机场、伶仃洋大 桥(现港珠澳大桥)、珠海赛车场，大港口、 大电厂、大水厂还有广珠铁路等等，可惜 的是很多项目都没在他的任期内实现。
第四章 投资决策阶段的 成本计划与控制
本章主要内容：
第一节 概述 第二节 投资决策阶段影响工程成本的重要因素 第三节 建设工程项目投资估算和经济评价 第四节 建设项目可行性研究及财务评价
规模:
•9.2万平方米：珠海机场候机 楼占地面积，澳门机场客运大楼 占地面积4500平方米，不足珠海 机场1 /20。 •4000米×60米：珠海机场跑道 面积，是中国最长的机场跑道。 •27.7万平方米：停机坪面积，有 21个停机位。而澳门机场停机坪只 能停靠6架波音747和10架麦道11。
当初兴建机场的目的只是在于提供多一种运输渠道，但后来却擅自 更改计划，扩大规模，由改建民用机场变成兴建国际机场，完全没有 对中央政府同意与否进行预测。这个决策显然是非理性和高风险的。
4、建设资金的筹集
①由于合作建设机场的方式未能成功，只能由珠海市独自承 担建设费用。 ②珠海市政府筹集资金的安排计划是这样的，先由政府投入 资金，待机场建成后，再以出让部位股份的方式回收资金 以用作基地投资。由于对机场收益预期过于乐观，珠海市 政府选择了自己出资及向银行借贷的较为快捷的筹资办法。
珠海机场自1995年通航以来，由于种种历 史原因和受地区经济增长不足的影响。机 场客运吞吐量和货运吞吐量较其原设计的 每年1200万人次和60万吨差距非常巨大。 与周边最近的澳门机场都无法相比，机场 大量的设施设备处于闲置状态。