【复盘】恒大金碧天下·半城湖开盘复盘报告终稿
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一城风景半城湖
EVERGRANDE
SPLENDOR
恒大金碧天下·半城湖
项目复盘报告
恒大中原公司 郑州金碧天下项目组
二 策略制胜 任务重，时间短，如何快速致胜
一 逆势而为 市场趋冷、区域优势减弱
三 复盘逻辑导出 四 苦练内功，以质取胜
从策略执行环节，步步紧逼
五 一战倾城 案场、渠道、策划通力合作
Part One 逆势而为
蓝光凤湖长岛国 际社区
待售 在售
正弘·悦云庄
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
待售
标题文本预设
标题文本预设
Par t 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
Two
标题文本预设
策略制胜 此部分内容作为文字排版占位显示
（建议使用主题字体）
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98
10
16.01
4
7
成交：万㎡
均价：元/㎡
12155
16000
14000 12968
12000
10000
133 71
8000 106
6000
81 4000
10
17.01
2000
0
4
7
10
18.01
4
数据来源：郑州市房管局
环郑州区域2018年供应图
平原新区 市场推量：150万方 价格区间：6400-7200元/㎡
0
0
0
蓝城·桃源春晓 金域华府
0
0
0
10 1600 2245
平原新区各项目4月份销售情况
项目名称 恒大御景湾 恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
套数 11 17 131
面积 金额 1218 1131 1388 1096 16885 13384
建业比华利庄园
182 20329 18844
绿地泰晤士新城
16 2253 2870
金碧天下半城湖 高层均价：8500元/㎡
绿博板块 价格区间：12600元/㎡
新田板块 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块 价格区间：9000元/㎡
区域陷入价格战红海，周边价格在6400-7200元/㎡
金域华府
凤湖梧桐湾
华润新项 目
碧桂园凤栖台
恒大御景湾源自文库西西里传说
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
建业·比华利庄园
华润新项目 碧桂园凤栖台
金域华府 恒大御景湾
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
凤湖梧桐湾
西西里传说 建业·比华利庄园
蓝光凤湖长岛国际社区
待售
在售
2015年 4个竞品
正弘·悦云庄
2016年 7个竞品
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
2017年 8个竞品
2018年 11个竞品
区域复盘：区域需求走势
上半年，平原新区各项目成交量严重下滑，4月份虽有项目开盘，但高达半年的蓄客 周期与成交量不成正比，难以掩盖市场下滑的趋势！
古荥板块 市场推量：25万方 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块
市场推量：105万方 价格区间：8800元/㎡
绿博板块
市场推量：144万方 价格区间：12600元/㎡
新田板块
市场推量：12万方 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块
市场推量：200万方 价格区间：9000元/㎡
市场复盘：市场竞争
郑州目前“低首付”横行， 超80个项目使用，平原新区对比市区首付优势降低，价格杠杆发力困难；
3月份
2017年 2018年
4月份
区域复盘：区域市场格局
平原新区环凤湖2公里内名企云集，竞品多至13个，区域在售高层均价6400-7200元/㎡，洋房8000元/㎡，低 于本项目近2000元/㎡；
等级
企业名称
10强房企 百强房企
碧桂园 绿地 绿城
蓝光、华润 蓝城、中昂
河南名企 本土企业
建业 正弘
河南云松 河南兆康 河南世豫
包装—设计理念
借鉴西方精湛的造园技术，运用对景、轴线的相互穿插与转换的园林设计理念，打 造独特的皇家园林景观。
恒大金碧天下三期园林，打造以“一个中央景观轴为 中心，以中心轴分成的南北两个片区”一轴两翼的中 轴线景观，打造具有西方文化内涵和人文气息的高品 质湖景生态宜居城邦。
正弘湾▪悦云庄
110 17714 17895
半年的蓄客去 化仅182套
新货加推
5个月的蓄客 去化仅92套
西西里传说
15 面积2（0㎡4）9/金额（15万1元5）
中昂朗悦
92 8842 6189
处境分析
“天花板”的售价
价格逼近环郑州主流区域
古荥板块 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块 价格区间：8800元/㎡
建业比华利庄园 碧桂园凤栖台 中昂朗悦
绿地泰晤士新城 正弘悦云庄
蓝城桃源春晓 蓝光王府井小镇
西西里传说 恒大御景湾 恒大金碧天下二期
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
18年供应量 17年供应量
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
平原新区近两年3、4月份成交量对比图
营销复盘
一场准备充分的战争
“颠覆性展示”打破价格认知 “时间换空间”打破地理认知 “痛点直击” 不断刺激客户 “出奇不意” 全城导入客户
标题文本预设
Part Three 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
标题文本预设
苦练内功 以质取胜 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
平原新区 4个
荥阳 7个
高新区 5个
惠济区 7个
中原区 4个
二七区 9个
金水区 4个
管城区 3个
郑东新 区1个
经开区 4个
南龙湖 7个
绿博板块 2个
区域复盘：区域市场供求
2018年平原新区供应量同比上涨63%，成交量下降明显，各月成交量均不足去年同期的40%；
平原新区核心项目2017、2018年供应情况
区域复盘：郑州市场
郑州主城区商品房成交量自17年开始滞缓；环郑州区域年供应量增至636万方，平原新 区占比下降至23%，加之部分区域价格回落，项目区域优势明显降低；
郑州市区商品房月度供销价走势
350 300
250 9336
200
150 103 99
100
50
0
15.01
4
7
供应：万㎡
8503 166
平原新区各项目3月份销售情况
项目名称
套数 面积 金额
恒大御景湾
27 2991 2777
恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
建业比华利庄园
24 1959 1547
97 12502 9910
0
0
0
绿地泰晤士新城
13 1831 2331
正弘湾▪悦云庄 西西里传说
52 8374 8459
8
1093 808
中昂朗悦
标题文本预设
此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
包装复盘
颠覆性的形象展示，重塑客户品牌认知
包装—文化理念
康居水岸·湿地家园
康居水岸，打造一种品质、生态、宜居的居住环境 赋予一种健康、人居、互动、体验的文化理念
湿地家园，紧邻万亩黄河湿地及千亩凤湖，自然环境优越 传达出一种家文化、社区文化、邻里文化等和谐社区理念
EVERGRANDE
SPLENDOR
恒大金碧天下·半城湖
项目复盘报告
恒大中原公司 郑州金碧天下项目组
二 策略制胜 任务重，时间短，如何快速致胜
一 逆势而为 市场趋冷、区域优势减弱
三 复盘逻辑导出 四 苦练内功，以质取胜
从策略执行环节，步步紧逼
五 一战倾城 案场、渠道、策划通力合作
Part One 逆势而为
蓝光凤湖长岛国 际社区
待售 在售
正弘·悦云庄
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
待售
标题文本预设
标题文本预设
Par t 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
Two
标题文本预设
策略制胜 此部分内容作为文字排版占位显示
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98
10
16.01
4
7
成交：万㎡
均价：元/㎡
12155
16000
14000 12968
12000
10000
133 71
8000 106
6000
81 4000
10
17.01
2000
0
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18.01
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数据来源：郑州市房管局
环郑州区域2018年供应图
平原新区 市场推量：150万方 价格区间：6400-7200元/㎡
0
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蓝城·桃源春晓 金域华府
0
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10 1600 2245
平原新区各项目4月份销售情况
项目名称 恒大御景湾 恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
套数 11 17 131
面积 金额 1218 1131 1388 1096 16885 13384
建业比华利庄园
182 20329 18844
绿地泰晤士新城
16 2253 2870
金碧天下半城湖 高层均价：8500元/㎡
绿博板块 价格区间：12600元/㎡
新田板块 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块 价格区间：9000元/㎡
区域陷入价格战红海，周边价格在6400-7200元/㎡
金域华府
凤湖梧桐湾
华润新项 目
碧桂园凤栖台
恒大御景湾源自文库西西里传说
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
建业·比华利庄园
华润新项目 碧桂园凤栖台
金域华府 恒大御景湾
蓝城·桃源春晓 中昂朗悦
凤湖梧桐湾
西西里传说 建业·比华利庄园
蓝光凤湖长岛国际社区
待售
在售
2015年 4个竞品
正弘·悦云庄
2016年 7个竞品
绿地·泰晤士新城 恒大金碧天下二期
2017年 8个竞品
2018年 11个竞品
区域复盘：区域需求走势
上半年，平原新区各项目成交量严重下滑，4月份虽有项目开盘，但高达半年的蓄客 周期与成交量不成正比，难以掩盖市场下滑的趋势！
古荥板块 市场推量：25万方 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块
市场推量：105万方 价格区间：8800元/㎡
绿博板块
市场推量：144万方 价格区间：12600元/㎡
新田板块
市场推量：12万方 价格区间：9500元/㎡
南龙湖板块
市场推量：200万方 价格区间：9000元/㎡
市场复盘：市场竞争
郑州目前“低首付”横行， 超80个项目使用，平原新区对比市区首付优势降低，价格杠杆发力困难；
3月份
2017年 2018年
4月份
区域复盘：区域市场格局
平原新区环凤湖2公里内名企云集，竞品多至13个，区域在售高层均价6400-7200元/㎡，洋房8000元/㎡，低 于本项目近2000元/㎡；
等级
企业名称
10强房企 百强房企
碧桂园 绿地 绿城
蓝光、华润 蓝城、中昂
河南名企 本土企业
建业 正弘
河南云松 河南兆康 河南世豫
包装—设计理念
借鉴西方精湛的造园技术，运用对景、轴线的相互穿插与转换的园林设计理念，打 造独特的皇家园林景观。
恒大金碧天下三期园林，打造以“一个中央景观轴为 中心，以中心轴分成的南北两个片区”一轴两翼的中 轴线景观，打造具有西方文化内涵和人文气息的高品 质湖景生态宜居城邦。
正弘湾▪悦云庄
110 17714 17895
半年的蓄客去 化仅182套
新货加推
5个月的蓄客 去化仅92套
西西里传说
15 面积2（0㎡4）9/金额（15万1元5）
中昂朗悦
92 8842 6189
处境分析
“天花板”的售价
价格逼近环郑州主流区域
古荥板块 价格区间：9600元/㎡
荥阳板块 价格区间：8800元/㎡
建业比华利庄园 碧桂园凤栖台 中昂朗悦
绿地泰晤士新城 正弘悦云庄
蓝城桃源春晓 蓝光王府井小镇
西西里传说 恒大御景湾 恒大金碧天下二期
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18年供应量 17年供应量
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800 600 400 200
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平原新区近两年3、4月份成交量对比图
营销复盘
一场准备充分的战争
“颠覆性展示”打破价格认知 “时间换空间”打破地理认知 “痛点直击” 不断刺激客户 “出奇不意” 全城导入客户
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苦练内功 以质取胜 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）
平原新区 4个
荥阳 7个
高新区 5个
惠济区 7个
中原区 4个
二七区 9个
金水区 4个
管城区 3个
郑东新 区1个
经开区 4个
南龙湖 7个
绿博板块 2个
区域复盘：区域市场供求
2018年平原新区供应量同比上涨63%，成交量下降明显，各月成交量均不足去年同期的40%；
平原新区核心项目2017、2018年供应情况
区域复盘：郑州市场
郑州主城区商品房成交量自17年开始滞缓；环郑州区域年供应量增至636万方，平原新 区占比下降至23%，加之部分区域价格回落，项目区域优势明显降低；
郑州市区商品房月度供销价走势
350 300
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150 103 99
100
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15.01
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供应：万㎡
8503 166
平原新区各项目3月份销售情况
项目名称
套数 面积 金额
恒大御景湾
27 2991 2777
恒大金碧天下Ⅱ期 碧桂园·凤栖台
建业比华利庄园
24 1959 1547
97 12502 9910
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绿地泰晤士新城
13 1831 2331
正弘湾▪悦云庄 西西里传说
52 8374 8459
8
1093 808
中昂朗悦
标题文本预设
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包装复盘
颠覆性的形象展示，重塑客户品牌认知
包装—文化理念
康居水岸·湿地家园
康居水岸，打造一种品质、生态、宜居的居住环境 赋予一种健康、人居、互动、体验的文化理念
湿地家园，紧邻万亩黄河湿地及千亩凤湖，自然环境优越 传达出一种家文化、社区文化、邻里文化等和谐社区理念