房地产基础培训(营销)

房地产基础知识培训

（提纲）

一、土地与土地市场

1、地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产。法律

意义上的土地财产一般具有以下特征：⑴属于一定的所有者或使用者；⑵有明确的四至界定；⑶可以依法转让；⑷能给所有者和使用者带来一定的权益。

2、毛地：指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。

3、生地:“熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建设用地条件的农地或荒地。

4、熟地:“生地”的对称，指经开发，已形成一定建设用地条件的土地。“一定建设条件”

通常指达到“三通一平”或“七通一平”要求。

5、土地所有权:指在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得合法收益

的权利.

6、土地使用权出让年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使

用者可以使用土地的年限。土地使用权出让年限分最高年限和实际年限.最高年限指国家法律法规规定使用国有土地不得超过的年限，如国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地出让最高年限按下列用途确定：⑴居住用地七十年;⑵工业用地五十年;⑶教育、科技、文化卫生、体育用地五十年；(5）综合或其他用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。实际年限指在最高年限内,由出让方与受让方在土地使用权出让合同中约定的出让年限.土地使用权出让年限自土地使用者领取土地使用权证,取得土地使用权之日计算。

７、土地市场：广义指土地交换关系的总和，狭义指土地交易的场所.土地市场是房地产市场体系的重要组成部分。土地市场按其交易形成和内容可划分为三个层次：⑴土地一级市场;⑵土地二级市场；⑶土地三级市场。

8、土地一级市场：即国有土地使用权出让市场,指土地管理部门代表国家将国有土地使用

权有偿有期限出让给土地使用人的市场。由于我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有，因而土地一级市场是一个由国家垄断经营的市场。土地一级市场的出让方式

包括:⑴招标；⑵拍卖；⑶协议；(4)挂牌

9、土地二级市场：即国有土地使用权转让市场，指土地使用权人依法转让土地使用权的市

场。根据我国的法律,合法取得的国有土地使用权人依法转让。土地二级市场的经营方式包括出售、出租、交换等。

10、土地三级市场:即国有土地使用权的再转让市场，指土地使用权人将由二级市场取得的

土地使用权依法再转移的市场，包括出售、交换等。

１1、国有土地使用证：指合法使用国有土地的法律凭证。国有土地使用证由国家土地主管部门统一监制,市、县人民政府颁发,市、县土地管理机关,发给依法使用国有土地的单位和个人,并由其保存。国有土地使用证的主要内容包括:⑴土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、填发日期；⑵城镇土地用地面积，期中建筑占地面积，共有使用权面积,期中分摊面积,土地等级；农村土地中土地面积，期中各地类面积;⑶备注;⑷变更记事;⑸附图以及证书的编号等。

12、集体土地所有证:指集体土地所有权的法律凭证.集体土地所有证由国家土地主管部门

统一监制,由市、县人民政府颁发,依法发给集体所有权单位，并由其保管。根据民法通则规定，我国集体土地所有分为乡（镇）农民集体所有和村民集体所有。集体土地归属哪级所有，则集体土地所有证发至哪一级。集体土地所有证的主要内容包括:⑴土地所有者名称、地址、图号、地号；⑵土地总面积，期中各地类面积;⑶四至；⑷备注；

⑸填发机关、签章、填发日期;⑹附图及证书的编号等。

二、房地产开发与建设

1、房地产：指土地、建筑及固有附着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其

位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。

分三种存在形式：

1、单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地；

2、单纯的建筑物，如在特定的情况下,把地上建筑物单独看待时；

3、土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑,

这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容,又是一个密不可分的整体，

不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在,都属于房地产,是房地产的一个部分。

2、三通一平：指施工现场路通、水通、电通和场地平整的简称。“三通”指把开发区或建

筑工地红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场；“一平"指施工现场土地平整。通常房地产开发基地达到了“三通一平”要求,就具备了正式施工的条件。３、七通一平：指对居住区开发前期工程要求的简称.“七通”通常指道路通、给水通、排水通、电力通、煤气通、热力通、通讯通.“一平"指土地平整。

4、建安成本；是“建筑安装工程成本"的简称,指建筑安装工程施工中耗费的各项生产费

用。

5、毛坯房:也称“住宅工程初装饰",指在施工阶段只完成初步装饰工程的住宅建筑。

6、初装修：也称“住宅工程初装饰”,指住宅工程在施工阶段只完成初步装修,房屋竣工交

付使用后,由住户根据需要进行二次装修的工程标准。

7、一次性精装修:也称“菜单式装修"提供多种装修方案供购房人选择,并根据购房人选择,

选定的方案代为装修的售后服务方式。

８、一体式精装休：指房地产开发企业在预售商品住宅时已经进行了室内装修，装修方案由开发商制定,不可更改，装修成本记入售价.

9、房地产价格的构成

1）征地补偿费

土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费，农转工人员级差补贴、集团基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。

2）拆迁安置补偿费

私房补给、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费。

3)其他土地开发费

三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、住宅建筑安装工程费、住宅建筑安装工程造价。