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（3）以无人居住为由拒不交纳物业费
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市 某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家 住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门 收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在 家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司 产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司 将柳先生告上法院。
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费 用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零 六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当 承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后， 业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业 主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且 只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的 计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责 任。
第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味
着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并
不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分
的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电
设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投
入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全
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法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万 元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。法 院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司 与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公 约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标 准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了 如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管 理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示， 且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述 合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均 应按照合同约定履行。
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曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并 具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了 物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物 业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院 所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关 的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在 相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的 物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没 有事实及法律依据。
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法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所
有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在
空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但
区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业
管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共
用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺 乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的 正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.
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法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的 物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据
实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物 业费的70％。
案例解析：《物业管理条例》第七条规
定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时
《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部
分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得
பைடு நூலகம்
以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了
物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务
费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业
主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业
公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
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（2）业主不满物业服务以物业服务 不到位为由拒不交纳物业费
原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年 前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费 2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求 法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业 费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业 服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹 女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反 物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业 主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管 理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主 应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业 委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费 业主。
检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管
理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物
空置而有所减少.
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第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在 于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠 不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在 于物业管理公司.
第四,减免物业管理费用对未空置
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《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合 同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应 当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以 向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公 司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无 权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订 的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、 施行的时间（2007.10.1），在公约中已经明确约定当一 方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。 双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根 据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人 民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹 女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世 纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。
物业纠纷案例
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一、物业收费纠纷
2
1、因物业公司的过错致使业主不缴 纳物业费的
冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中 亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审 中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公 司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如 将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、 设啤酒销售摊位等。
法院如何判决？冯女士是否应付物业费？
物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物
（3）以无人居住为由拒不交纳物业费
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市 某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家 住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门 收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在 家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司 产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司 将柳先生告上法院。
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费 用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零 六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当 承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后， 业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业 主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且 只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的 计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责 任。
第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味
着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并
不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分
的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电
设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投
入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全
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法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万 元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。法 院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司 与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公 约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标 准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了 如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管 理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示， 且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述 合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均 应按照合同约定履行。
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曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并 具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了 物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物 业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院 所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关 的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在 相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的 物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没 有事实及法律依据。
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法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所
有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在
空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但
区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业
管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共
用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺 乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的 正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.
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法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的 物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据
实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物 业费的70％。
案例解析：《物业管理条例》第七条规
定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时
《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部
分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得
பைடு நூலகம்
以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了
物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务
费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业
主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业
公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
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（2）业主不满物业服务以物业服务 不到位为由拒不交纳物业费
原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年 前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费 2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求 法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业 费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业 服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹 女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反 物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业 主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管 理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主 应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业 委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费 业主。
检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管
理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物
空置而有所减少.
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第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在 于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠 不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在 于物业管理公司.
第四,减免物业管理费用对未空置
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《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合 同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应 当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以 向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公 司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无 权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订 的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、 施行的时间（2007.10.1），在公约中已经明确约定当一 方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。 双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根 据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人 民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹 女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世 纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。
物业纠纷案例
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一、物业收费纠纷
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1、因物业公司的过错致使业主不缴 纳物业费的
冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中 亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审 中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公 司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如 将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、 设啤酒销售摊位等。
法院如何判决？冯女士是否应付物业费？
物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物