万科2010年年报
万科财务报表
万科资产负债表会计年度2007-12-312008-12-312009-12-31货币资金17,046,504,584.3119,978,285,929.9223,001,923,830.80交易性金融资产----740,470.77应收票据------应收账款864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.14预付款项8,284,197,850.733,160,518,998.568,736,319,500.73其他应收款2,764,056,869.183,496,096,906.257,785,809,435.41应收关联公司款------应收利息------应收股利------存货66,472,876,871.4085,898,696,524.9590,085,294,305.52其中：消耗性生物------资产一年内到期的非流------动资产其他流动资产------流动资产合计95,432,519,188.17113,456,373,203.92130,323,279,449.37可供出售金融资产488,844,114.16167,417,894.55163,629,472.66持有至到期投资------长期应收款------长期股权投资2,438,609,165.052,485,725,268.993,565,383,001.51投资性房地产277,090,574.96198,394,767.05228,143,157.99固定资产575,205,554.971,265,332,766.181,355,977,020.48在建工程271,270,240.23188,587,022.90593,208,234.13工程物资------固定资产清理------生产性生物资产------油气资产------无形资产----81,966,325.94开发支出------商誉------长期待摊费用6,871,651.4925,268,164.9731,318,689.65递延所得税资产604,057,419.261,449,480,632.531,265,649,477.66其他非流动资产------非流动资产合计4,661,948,720.125,780,206,517.177,285,275,380.02资产总计100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39短期借款1,104,850,000.004,601,968,333.321,188,256,111.11交易性金融负债20,957,112.001,694,880.00--应付票据----30,000,000.00应付账款11,103,797,389.7612,895,962,836.6316,300,047,905.75预收款项21,622,747,400.8023,945,755,139.8531,734,801,163.76应付职工薪酬729,790,790.42517,762,853.19806,504,472.20应交税费795,716,626.98-861,985,122.521,176,877,640.28应付利息--219,884,034.75122,643,721.10应付股利------其他应付款5,907,447,420.799,968,304,370.939,258,734,468.30应付关联公司款------一年内到期的非流7,488,676,903.6513,264,374,576.457,440,414,366.78动负债其他流动负债------流动负债合计48,773,983,644.4064,553,721,902.6068,058,279,849.28长期借款16,362,079,840.219,174,120,094.8317,502,798,297.11应付债券--5,768,015,997.015,793,735,805.14长期应付款------专项应付款9,913,830.68----预计负债37,962,953.4341,729,468.0334,355,814.95递延所得税负债991,004,610.53867,797,927.60802,464,465.02其他非流动负债--12,644,849.828,408,143.82非流动负债合计17,400,961,234.8515,864,308,337.2924,141,762,526.04负债合计66,174,944,879.2580,418,030,239.8992,200,042,375.32实收资本（或股6,872,006,387.0010,995,210,218.0010,995,210,218.00本）资本公积12,830,465,899.137,853,144,319.558,557,716,583.44盈余公积5,395,470,156.386,581,984,978.148,737,841,436.85减：库存股------未分配利润4,032,906,217.686,184,277,986.668,808,398,744.05少数股东权益4,640,875,427.846,926,624,218.808,032,624,392.93外币报表折算价差147,798,941.01277,307,760.05276,721,078.80非正常经营项目收------益调整归属母公司所有者29,278,647,601.2031,891,925,262.4037,375,888,061.14权益（或股东权益）所有者权益（或股33,919,523,029.0438,818,549,481.2045,408,512,454.07东权益）合计负债和所有者（或100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39股东权益）合计万科利润表会计年度2007-12-312008-12-312009-12-31一、营业收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.49减：营业成本20,607,338,964.4425,005,274,464.9134,514,717,705.00营业税金及附加4,115,772,993.854,533,872,994.463,602,580,351.82销售费用1,194,543,702.001,860,350,084.011,513,716,869.35管理费用1,763,765,823.491,530,799,165.461,441,986,772.29勘探费用------财务费用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.04资产减值损失18,570,156.231,268,113,233.13-524,239,596.14加：公允价值变动净收益-22,252,783.9019,262,232.002,435,350.77投资收益208,030,696.10209,411,393.50924,076,829.10其中：对联营企业和合营企业的投资收益128,643,366.50209,735,864.65541,860,864.68影响营业利润的其他科目------二、营业利润7,652,897,499.736,364,789,552.078,685,082,798.00加：补贴收入------营业外收入31,457,800.2457,455,149.7070,678,786.74减：营业外支出42,749,614.6499,959,075.74138,333,776.65其中：非流动资产处置净损失675,525.302,336,423.461,577,638.38加：影响利润总额的其他科目------三、利润总额7,641,605,685.336,322,285,626.038,617,427,808.09减：所得税2,324,104,867.511,682,416,473.302,187,420,269.40加：影响净利润的其他科目------四、净利润5,317,500,817.824,639,869,152.736,430,007,538.69归属于母公司所有者的净利润4,844,235,494.214,033,170,027.895,329,737,727.00少数股东损益473,265,323.61606,699,124.841,100,269,811.69五、每股收益------（一）基本每股收益0.730.370.48（二）稀释每股收益0.730.370.48报告年度2007-12-312008-12-312009-12-31销售商品、提供劳务收到的现金44,712,799,355.3742,783,256,973.5457,595,333,545.50收到的税费返还------收到其他与经营活动有关的现金1,251,115,826.871,478,587,995.651,889,792,191.43经营活动现金流入小计45,963,915,182.2444,261,844,969.1959,485,125,736.93购买商品、接受劳务支付的现金46,171,068,846.2230,218,067,735.4234,560,212,561.89一、经营活动产生的现金流量万科现金流量表支付给职工以及为职工支付的现金1,107,413,005.502,319,451,074.601,197,521,164.61支付的各项税费4,864,723,045.327,863,126,723.186,537,312,459.48支付其他与经营活动有关的现金4,258,426,101.003,895,351,266.397,936,728,231.40经营活动现金流出小计56,401,630,998.0444,295,996,799.5950,231,774,417.38经营活动产生的现金流量净额-10,437,715,815.80-34,151,830.409,253,351,319.55收回投资收到的现金60,714,270.461,040,323,958.60210,421,893.79取得投资收益收到的现金88,698,832.2476,414,614.40392,060,350.54处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1,008,580.785,687,793.90142,450,545.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额70,715,899.333,547,677.00119,164,800.00收到其他与投资活动有关的现金167,527,344.24298,441,056.08304,714,390.00投资活动现金流入小计388,664,927.051,424,415,099.981,168,811,979.33购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金257,897,785.32215,283,734.68806,062,156.74投资支付的现金536,167,214.801,366,213,599.631,577,467,490.52取得子公司及其他营业单位支付的现金净额4,198,635,152.122,687,055,197.582,975,942,928.47支付其他与投资活动有关的现金------投资活动现金流出小计4,992,700,152.244,268,552,531.895,359,472,575.73投资活动产生的现金流量净额-4,604,035,225.19-2,844,137,431.91-4,190,660,596.40吸收投资收到的现金11,949,769,155.726,232,918,108.90829,084,667.00三、筹资活动产生的现金流量二、投资活动产生的现金流量取得借款收到的现金18,558,699,204.5614,325,980,945.7120,731,516,740.82收到其他与筹资活动有关的现金------筹资活动现金流入小计30,508,468,360.2820,558,899,054.6121,560,601,407.82偿还债务支付的现金7,156,929,770.9011,690,595,100.0721,640,510,970.25分配股利、利润或偿付利息支付的现金1,990,536,759.073,001,963,332.532,948,745,658.43支付其他与筹资活动有关的现金------筹资活动现金流出小计9,147,466,529.9714,692,558,432.6024,589,256,628.68筹资活动产生的现金流量净额21,361,001,830.315,866,340,622.01-3,028,655,220.86四、汇率变动对现金的影响-16,441,403.10-56,270,014.09-9,546,494.83四(2)、其他原因对现金的影响------五、现金及现金等价物净增加额6,302,809,386.222,931,781,345.612,024,489,007.46期初现金及现金等价物余额10,743,695,198.0917,046,504,584.3119,978,285,929.92期末现金及现金等价物余额17,046,504,584.3119,978,285,929.9222,002,774,937.38净利润5,317,500,817.824,639,869,152.736,430,007,538.69加：资产减值准备18,570,156.231,268,113,233.13-524,239,596.14固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧108,228,054.3194,169,012.7395,653,213.99无形资产摊销----9,390,604.44长期待摊费用摊销2,410,643.0311,649,080.27--处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失675,525.302,336,423.466,306,215.78固定资产报废损失------附注：1、将净利润调节为经营活动现金流量公允价值变动损失22,252,783.90-19,262,232.00-2,435,350.77财务费用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.04投资损失-208,030,696.10-209,411,393.50-924,076,829.10递延所得税资产减少-370,525,410.41-845,423,213.27183,831,154.87递延所得税负债增加99,888,078.41-104,100,063.97-83,090,709.62存货的减少-32,392,687,516.80-12,401,019,289.301,556,571,445.17经营性应收项目的减少-8,563,686,760.624,938,322,368.06-10,928,036,079.41经营性应付项目的增加25,168,188,434.732,705,397,863.1512,239,132,980.41其他---772,046,118.31620,656,308.20经营活动产生的现金流量净额2-10,437,715,815.80-34,151,830.409,253,351,319.55债务转为资本------一年内到期的可转换公司债券------融资租入固定资产------现金的期末余额17,046,504,584.3119,978,285,929.92--减：现金的期初余额10,743,695,198.0917,046,504,584.31--加：现金等价物的期末余额----22,002,774,937.38减：现金等价物的期初余额----19,978,285,929.92加：其他原因对现金的影响2------现金及现金等价物净增加额6,302,809,386.222,931,781,345.612,024,489,007.462、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动3、现金及现金等价物净变动情况2010-12-31 37,816,932,911.84 ----1,594,024,561.0717,838,003,464.7114,938,313,217.77 ------133,333,458,045.93 ------205,520,732,201.32404,763,600.00 ----4,493,751,631.16129,176,195.26 1,219,581,927.47764,282,140.58 --------373,951,887.29 ----32,161,415.85 1,643,158,028.391,055,992,714.5110,116,819,540.51215,637,551,741.83 1,478,000,000.0015,054,493.43 --16,923,777,818.9874,405,197,318.781,415,758,826.873,165,476,401.56127,806,502.79 --16,814,029,349.10 --15,305,690,786.98 --129,650,791,498.4924,790,499,290.505,821,144,507.03 ----41,107,323.15738,993,358.998,816,121.26 31,400,560,600.93161,051,352,099.4210,995,210,218.008,789,344,008.8410,587,706,328.79 --13,470,284,310.0510,353,522,851.30390,131,925.43 --44,232,676,791.1154,586,199,642.41215,637,551,741.832010-12-31 50,713,851,442.6330,073,495,231.185,624,108,804.742,079,092,848.941,846,369,257.59 --504,227,742.57-545,451,004.03-15,054,493.43777,931,240.02291,703,045.44--11,894,885,308.23 --71,727,162.8225,859,892.031,211,776.17--11,940,752,579.023,101,142,073.98 --8,839,610,505.047,283,127,039.151,556,483,465.89 --0.660.662010-12-3188,119,694,493.30 --2,976,047,156.8291,095,741,650.1266,645,895,259.851,848,827,752.37 9,381,585,316.90 10,982,177,869.55 88,858,486,198.67 2,237,255,451.45282,454,288.12367,769,277.76462,241.52 17,179,172.33 2,032,857,298.14 2,700,722,277.87 261,938,551.22 2,183,848,057.74 1,364,056,191.97 1,082,538,787.40 4,892,381,588.33 -2,191,659,310.461,979,021,435.0827,070,090,551.02 --29,049,111,986.1011,985,374,651.544,039,207,571.75--16,024,582,223.2913,024,529,762.8124,034,574.57 --13,094,160,478.3722,002,774,937.3835,096,935,415.758,839,610,505.04-545,451,004.03 --20,817,653.19 --190,379.16--15,054,493.43504,227,742.57-777,931,240.02-367,647,073.96-35,168,088.98 -35,529,232,749.19-20,484,611,050.2250,032,678,243.72564,717,640.74 2,237,255,451.45----------35,096,935,415.7522,002,774,937.38 --13,094,160,478.37。
2010中国房地产百强企业名单
2010中国房地产百强企业名单膜拜2010-07-01 00:51:11 阅读1066 评论6 字号：大中小订阅2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆胜利召开，现场发布了2010中国房地产百强企业研究最新成果，并与参会企业家一起探讨了资金解决之道、如何把握新的市场发展机会、怎样理解应对房地产发展新政等，现场地产大腕云集，“理性成长”“持有物业”已成为本次大会的热词。
01．万科企业股份有限公司02．中国海外发展有限公司03．保利房地产（集团）股份有限公司04．绿地集团05．恒大地产集团有限公司06．绿城房地产集团有限公司07．合生创展集团有限公司08．广州富力地产股份有限公司09．金地（集团）股份有限公司10．北京首都开发控股（集团）有限公司11．重庆龙湖集团12．远洋地产控股有限公司13．大华（集团）有限公司14．中信房地产股份有限公司15．首创臵业股份有限公司16．招商局地产控股股份有限公司17．北京北辰实业股份有限公司18．广东珠江投资股份有限公司19．金科地产20．江苏新城地产股份有限公司21．SOHO中国有限公司22．金融街控股股份有限公司23．复地（集团）股份有限公司24．阳光100臵业集团有限公司25．江苏苏宁环球集团有限公司26．卓越臵业集团有限公司27．上臵集团有限公司28．农工商房地产（集团）股份有限公司29．融侨集团股份有限公司30．北京金隅嘉业房地产开发有限公司31．宁波银亿集团有限公司32．恒盛地产控股有限公司33．合景泰富地产控股有限公司34．盛高臵地（控股）有限公司35．建业地产股份有限公司36．佳兆业集团控股有限公司37．杭州滨江房产集团股份有限公司38．四川蓝光和骏实业股份有限公司39．深业集团有限公司40．金都房产集团有限公司41．鑫苑（中国）臵业有限公司42．沿海绿色家园集团43．天津市房地产开发经营集团有限公司44．宝龙地产控股有限公司45．福星惠誉房地产有限公司46．上海城开（集团）有限公司47．浙江广厦股份有限公司48．青岛海尔地产集团有限公司49．重庆隆鑫地产（集团）有限公司50．方圆地产控股有限公司51．重庆协信控股（集团）有限公司52．建发房地产集团有限公司53．上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司54．厦门禹洲集团股份有限公司55．武汉地产开发投资集团有限公司56．花样年集团（中国）有限公司57．福建正荣集团有限公司58．上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司59．南京栖霞建设股份有限公司60．深圳市富通房地产集团有限公司61．上海中房臵业股份有限公司62．永泰房地产（集团）有限公司63．百步亭集团有限公司64．深圳香江控股股份有限公司65．河南正商臵业有限公司66．旭辉集团股份有限公司67．浙江昆仑臵业集团有限公司68．广州颐和集团有限公司69．武汉三江航天房地产开发有限公司70．上海市上投房地产有限公司71．浙江佳源房地产集团有限公司72．云南俊发房地产有限责任公司73．广西东方航洋实业集团有限公司74．天津塘沽贻成实业有限公司75．海亮地产控股集团有限公司76．重庆光华控股（集团）有限公司77．上海三湘股份有限公司78．广州市海伦堡房地产开发有限公司79．青岛伟东臵业有限公司80．奥宸地产（集团）有限公司81．联发集团有限公司82．天津津滨发展股份有限公司83．杭州都房地产集团有限公司84．广东利海集团有限公司85．深圳市合正房地产集团有限公司86．广州百嘉信集团有限公司87．力高（中国）地产有限公司88．上海中锐地产集团有限公司89．中骏臵业控股有限公司90．众安房产有限公司91．大发集团有限公司92．重庆长安房地产开发有限公司93．宁波奥克斯臵业有限公司94．莱蒙鹏源国际集团有限公司95．重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司96．浙江祥生房地产开发有限公司97．江西恒茂房地产开发有限公司98．上海凯迪企业（集团）有限公司99．莱茵达臵业股份有限公司100．福建华辰房地产有限公司另外，重点介绍几个房产公司：万科集团：这或许是一家用不着写推荐理由的企业。
十大上市地产公司营销费用及管理费用占比调查
泰达成员企业
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7
金地2010年财务报表： 其中销售费用占总营业收入的2.6%，管理费用占总营业收入的4.2%
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11
首开股份2010年财务报表： 其中销售费用占总营业收入的3%，管理费用占总营业收入的6.8%
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12
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2
恒大2010年财务报表： 其中销售费用占总营业收入的3.4%，管理费用占总营业收入的3%
泰达成员企业
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3
万科2010年财务报表： 其中销售费用占总营业收入的4.1%，管理费用占总营业收入的3.6%
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10
世贸股份2010年财务报表： 其中销售费用占总营业收入的3.4%，管理费用占总营业收入的5%
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十大上市地产公司营销费用及管理费用占比调查房地产营销费用比例房地产营销费用预算房地产营销费用房地产营销费用占比房地产营销费用管理房地产营销费用预算表房地产营销费用审计房地产营销推广费用房地产营销费用科目
2010中国房地产百强企业名单
2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆胜利召开，现场发布了2010中国房地产百强企业研究最新成果，并与参会企业家一起探讨了资金解决之道、如何把握新的市场发展机会、怎样理解应对房地产发展新政等，现场地产大腕云集，“理性成长”“持有物业”已成为本次大会的热词。
01．万科企业股份有限公司02．中国海外发展有限公司03．保利房地产（集团）股份有限公司04．绿地集团05．恒大地产集团有限公司06．绿城房地产集团有限公司07．合生创展集团有限公司08．广州富力地产股份有限公司09．金地（集团）股份有限公司10．北京首都开发控股（集团）有限公司11．重庆龙湖集团12．远洋地产控股有限公司13．大华（集团）有限公司14．中信房地产股份有限公司15．首创置业股份有限公司16．招商局地产控股股份有限公司17．北京北辰实业股份有限公司18．广东珠江投资股份有限公司19．金科地产20．江苏新城地产股份有限公司21．SOHO中国有限公司22．金融街控股股份有限公司23．复地（集团）股份有限公司24．阳光100置业集团有限公司25．江苏苏宁环球集团有限公司26．卓越置业集团有限公司27．上置集团有限公司28．农工商房地产（集团）股份有限公司29．融侨集团股份有限公司30．北京金隅嘉业房地产开发有限公司31．宁波银亿集团有限公司32．恒盛地产控股有限公司33．合景泰富地产控股有限公司34．盛高置地（控股）有限公司35．建业地产股份有限公司36．佳兆业集团控股有限公司37．杭州滨江房产集团股份有限公司38．四川蓝光和骏实业股份有限公司39．深业集团有限公司40．金都房产集团有限公司41．鑫苑（中国）置业有限公司42．沿海绿色家园集团43．天津市房地产开发经营集团有限公司44．宝龙地产控股有限公司45．福星惠誉房地产有限公司46．上海城开（集团）有限公司47．浙江广厦股份有限公司48．青岛海尔地产集团有限公司49．重庆隆鑫地产（集团）有限公司50．方圆地产控股有限公司51．重庆协信控股（集团）有限公司52．建发房地产集团有限公司53．上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司54．厦门禹洲集团股份有限公司55．武汉地产开发投资集团有限公司56．花样年集团（中国）有限公司57．福建正荣集团有限公司58．上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司59．南京栖霞建设股份有限公司60．深圳市富通房地产集团有限公司61．上海中房置业股份有限公司62．永泰房地产（集团）有限公司63．百步亭集团有限公司64．深圳香江控股股份有限公司65．河南正商置业有限公司66．旭辉集团股份有限公司67．浙江昆仑置业集团有限公司68．广州颐和集团有限公司69．武汉三江航天房地产开发有限公司70．上海市上投房地产有限公司71．浙江佳源房地产集团有限公司72．云南俊发房地产有限责任公司73．广西东方航洋实业集团有限公司74．天津塘沽贻成实业有限公司75．海亮地产控股集团有限公司76．重庆光华控股（集团）有限公司77．上海三湘股份有限公司78．广州市海伦堡房地产开发有限公司79．青岛伟东置业有限公司80．奥宸地产（集团）有限公司81．联发集团有限公司82．天津津滨发展股份有限公司83．杭州都房地产集团有限公司84．广东利海集团有限公司85．深圳市合正房地产集团有限公司86．广州百嘉信集团有限公司87．力高（中国）地产有限公司88．上海中锐地产集团有限公司89．中骏置业控股有限公司90．众安房产有限公司91．大发集团有限公司92．重庆长安房地产开发有限公司93．宁波奥克斯置业有限公司94．莱蒙鹏源国际集团有限公司95．重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司96．浙江祥生房地产开发有限公司97．江西恒茂房地产开发有限公司98．上海凯迪企业（集团）有限公司99．莱茵达置业股份有限公司100．福建华辰房地产有限公司。
2010年年报审计情况快报第十五期
中注协发布2010年年报审计情况快报（第十五期）2011年5月3日，中注协发布2010年年报审计情况快报（第十五期），全文如下：4月25日—4月30日，沪深两市共有307家上市公司披露了2010年年度报告(详见附表1)，其中，沪市139家，深市主板101家，深市中小企业板57家，深市创业板10家。
从审计意见类型看，258家上市公司被出具了无保留意见的审计报告，30家上市公司（*ST商务、ST国药、*ST朝华、旭飞投资、*ST丹化、ST太光、*ST德棉、*ST得亨、*ST中农、*ST明科、吉林制药、ST大路B、*ST方向、安妮股份、ST东盛、科达股份、ST松辽、ST昌鱼、*ST 华源、德赛电池、*ST威达、ST方源、*ST东热、ST泰复、*ST炎黄、ST中冠A、*ST宏盛、S*ST北亚、*ST北生和*ST宝硕）被出具了带强调事项段的无保留意见审计报告，12家上市公司（深国商、*ST沪科、*ST盛润A、华阳科技、东方银星、SST华新、天目药业、新农开发、园城股份、莲花味精、*ST九发和世纪星源）被出具了保留意见审计报告，7家上市公司（*ST中华A、*ST科健、*ST广夏、*ST创智、*ST东碳、S*ST生化和绿大地）被出具了无法表示意见的审计报告。
一、出具带强调事项段无保留意见审计报告的原因在被出具带强调事项段无保留意见审计报告的30家上市公司中，26家主要是因为持续经营能力存在重大不确定性，2家主要是因为涉嫌违反证券法受到证监会等监管部门的立案调查，1家主要是因为客户认购款今后能否转作收入存在不确定性，1家主要是因为有关产品质量事故的赔偿责任划分存在重大不确定性：1．*ST商务。
*ST商务在2010年12月31日合并净资产为-102,482.64万元，已严重资不抵债，存在多项巨额逾期借款、对外担保。
该公司存在多项处于执行以及强制执行阶段的诉讼事项，部分资产和资金账户被查封或冻结，生产经营规模萎缩。
万科2011-2012财务报表分析报告
财务管理作业万科房地产公司财务分析报告一、背景分析1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）2.公司法定代表人：王石3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：万科A股票代码：000002二、企业发展状况万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为3 1.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
2010年中国房地产开发企业综合实力100强
万科集团财务报表分析
在逐年降低。可见，公司要加强对资产的长期以
及短期管理，以增强其经营效率。
应收账款周转率(次) 存货周转率(次) 总资产周转率(次)
16
四、对企业财务状况的总体评价
就现金流转状况而 就资产总体
言
状况而言
就盈利能力而言
17
同类公司比较 万科集团 保利集团 金地地产
万科集团
19
保利地产
20
金地地产
单元：万元
万科现金流量项目结构变化额
2,500,000.00 2,000,000.00 1,500,000.00 1,000,000.00
500,000.00 0.00
-500,000.00 2007年 -1,000,000.00 -1,500,000.投资活动产生的现金流 量净额 筹资活动产生的现金流 量净额 汇率变动对现金及现金 等价物的影响
1
总的来说，万科的 主营业务获利能力 近年来有所提升， 总资产和净资产的 获利能力在上升。
2
12
万科集团获利能力
万科投资收益趋势图
7 6 5 4 3 2 1 0
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
每股净资产(元)
有图表可见，该公司发展潜力较大，股票市值有望继续增加
13
5、万科短期偿债能力
对利润表及利润分配进行分析 三．对资产负债表以及资产大多结构、变化、
资产质量以及资本结构进行分析
一．对现金流量表以及现金流量质量进行分析
结论
7
1、营业利润
营业利润
1,600,000.00 1,400,000.00 1,200,000.00 1,000,000.00
800,000.00 600,000.00 400,000.00 200,000.00
2010年上市公司高管年薪排行榜概要
2010年上市公司高管年薪排行榜作者：排行老三发布于：2011-3-31 13:16 Thursday 分类：企业排行榜每年的这段时间, 上市公司年报总能给股民带来不少惊喜, 而上市公司高管薪酬也成为投资者茶余饭后的话题。
近日, 记者从已经披露年报的上市公司情况来看, 金融、房地产行业的高管薪酬名列前茅, 最高者前三名高管就分获了近1亿元的年薪。
值得注意的是, 这部分公司中, 大部分都是业绩和薪水“双优”的个股, 也就是说薪水的上涨是建立在业绩增长之上的。
过半数高管年薪上涨上市公司高管去年赚得盆满钵满。
根据wind 资讯的统计, 截至3月29日的数据, 已经披露年报的公司共有948家。
而从这近一千家个股披露的年报来看, 有27家公司的前三名高管薪酬总额在500万元以上, 另外还有82家公司的前三名高管年薪在300万元或以上, 占比约为8.6%。
另外, 还有519家公司前三名高管的年薪都在100万元附近或以上, 占比接近55%。
另外, 同2009年相比,2010年上市公司高管薪酬上涨幅度也很高。
记者对比了上市公司2009年和去年的高管薪酬水平, 在已经披露年报的近一千家公司中, 有587家公司公司2010年前三名高管的年薪高于2009年, 其中还有不少公司高管薪酬上涨的速度十分惊人。
比如马钢股份(600808,公司2009年前三名高管的年薪只不过约为234万元, 但去年却翻了十倍, 高达2336万元。
另外,*ST鑫新(600373前三名高管年薪也从2009年的20.13万元, 迅速蹿升到去年的近197万元, 中集集团(000039,股吧(000039前三名高管年薪也从110.65万元增至近995万元。
上述三家公司都在薪酬涨幅榜的前三名。
值得一提的是, 广东本地的上市公司高管薪酬也是不相伯仲。
表现最突出的, 当属美的电器(000527,股吧(000527、TCL 集团(000010和格力电器(000651,股吧(000651,这三家本地上市公司前三名高管的年薪都在700万元以上, 高管薪酬同比增长都在34%以上。
2010年中国连锁超市百强
2010年中国连锁百强2011年3月28日发布会员序号企业名称销售规模（万元）增幅%门店总数（个）增幅%★ 1 苏宁电器集团15622292 33.5 1342 41.4★ 2 国美电器有限公司*15490000 45.0 1346 15.0★其中：永乐(中国)电器销售有限公司890954 -14.3 60 5.3★三联商社股份有限公司101876 -26.2 6 20.0☆ 3 百联集团有限公司10369291 5.9 5809 -5.6★其中：联华超市股份有限公司（含华联）7007723 4.3 5239 -6.4 ★华联集团吉买盛购物中心有限公司371436 -5.4 22 0.0★上海联华快客便利有限公司184969 6.2 1298 0.7★好美家装潢建材有限公司165200 -21.0 14 -41.7★ 4 大连大商集团有限公司8615769 22.1 170 6.3★ 5 华润万家有限公司7180000 5.6 3155 7.8★其中：苏果超市有限公司3682800 10.8 1905 2.9★ 6 康成投资（中国）有限公司（大润发）5022500 24.2 143 18.2 ★7 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司4200000 14.8 182 16.7 ★8 安徽省徽商集团有限公司4051974 17.9 2915 1.1★其中：安徽商之都股份有限公司904814 24.6 885 -4.6★安徽徽商农家福有限公司265390 43.9 1983 3.4安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司114123 12.0 855 -4.3★9 沃尔玛（中国）投资有限公司* 4000000 17.6 219 25.1★10 物美控股集团有限公司3750456 14.9 2578 10.5★其中：北京美廉美连锁商业有限公司426185 9.2 34 -2.9★浙江供销超市有限公司250140 13.6 2100 5.0★11 重庆商社（集团）有限公司3821585 27.2 319 1.9★其中：重庆百货大楼股份有限公司2546371 15.0 253 4.5★12 山东银座商城股份有限公司3700000 44.3 264 28.2★其中：山东统一银座商业有限公司113000 13.0 142 16.4★13 新合作商贸连锁集团有限公司3560000 18.7 99321 12.0★其中：江苏新合作常客隆连锁超市有限公司200806 16.7 966 18.4 ★14 百胜餐饮集团中国事业部* 3360000 16.7 3500 9.4★15 农工商超市（集团）有限公司2781359 4.0 3204 -3.8☆16 百思买（中国内地）* 2700000 5.1 277 5.7★其中：江苏五星电器有限公司2610000 5.7 268 4.7★17 合肥百货大楼集团股份有限公司2490000 19.1 171 25.7★其中：安徽百大合家福股份有限公司221066 32.5 418 5.6★18 武汉中百集团股份有限公司1923413 14.1 713 5.8★其中：武汉中百连锁仓储超市有限公司1220231 16.1 154 10.8★武汉中百便民超市连锁有限公司298010 9.3 520 4.0武汉中百百货有限公司88931 7.9 5 25.0武汉中百电器连锁有限公司137173 13.5 34 9.7★19 宏图三胞高科技术有限公司2008965 26.1 191 11.720 新世界百货中国有限公司* 1790000 19.3 37 8.8★21 文峰大世界连锁发展股份有限公司1764927 12.7 1016 3.9★22 新一佳超市有限公司1741320 1.0 112 2.8☆23 武汉武商集团股份有限公司1721093 27.3 82 9.3★其中：武汉武商量贩连锁有限公司889412 21.7 75 8.7★24 利群集团股份有限公司1693036 11.6 836 -6.1★25 北京王府井百货（集团）股份有限公司* 1660000 25.1 22 15.8 26 百盛商业集团有限公司* 1656000 33.9 47 6.8★27 好又多管理咨询服务（上海）有限公司* 1650000 0.0 104 0.0 28 石家庄北国人百集团有限责任公司1619223 38.7 100 25.0★29 长春欧亚集团股份有限公司1617585 20.1 35 16.7★30 永辉超市股份有限公司* 1598000 56.4 286 6.7★31 特易购（TESCO）中国* 1590000 19.5 109 38.0★32 天虹商场股份有限公司1470557 26.6 44 18.9☆33 乐天超市（中国内地）1444700 18.1 80 2.6★其中：江苏乐天玛特商业有限公司1260579 18.2 70 1.4★乐天超市有限公司179969 14.9 10 11.1★34 易初莲花*1360000 4.6 74 -3.9★35 欧尚（中国）投资有限公司1350000 36.9 41 17.136 金鹰商贸集团有限公司* 1240000 32.5 19 11.8★37 山东家家悦集团有限公司1233717 21.9 524 7.238 银泰百货（集团）有限公司1196235 32.7 24 4.3★39 人人乐连锁商业集团股份有限公司1174832 14.5 108 20.0 其中：人人乐购物中心97548 16.0 8 0.0★40 锦江麦德龙现购自运有限公司* 1170000 13.0 48 14.3★41 山东新星集团有限公司1106321 12.0 592 11.3★42 山东潍坊百货集团股份有限公司1099246 15.4 356 11.9★43 北京京客隆商业集团股份有限公司1090975 8.4 239 -3.2★44 武汉中商集团股份有限公司1001272 13.7 44 4.8其中：武汉中商百货连锁有限责任公司461592 18.2 9 0.0武汉中商平价超市连锁有限责任公司470116 10.8 34 6.3★45 步步高集团930000 46.6 167 65.3★46 辽宁兴隆大家庭商业集团919382 43.8 21 40.0★47 海航商业控股有限公司892207 89.5 319 398.4其中：西安民生集团股份有限公司289714 7.4 37 15.6陕西民生家乐商业连锁有限责任公司70546 -7.8 19 -13.6上海家得利超市有限公司215625 2.2 154 5.5★湖南家润多超市有限公司154007 4.7 23 53.348 郑州丹尼斯百货有限公司877444 23.6 67 34.0★49 福建新华都购物广场股份有限公司865951 24.7 96 28.050 北京新燕莎控股（集团）有限责任公司800416 24.8 10 0.0★51 广州屈臣氏个人用品商店有限公司* 800000 45.5 800 45.5 52 茂业国际控股有限公司726669 49.7 36 63.6其中：成商集团股份有限公司171067 -0.7 11 10.0★53 麦当劳（中国）有限公司* 710000 9.2 1200 9.1★54 广州市广百股份有限公司677596 5.3 23 21.1★55 北京迪信通商贸有限公司669534 11.2 1133 22.5★56 永旺（中国内地）662620 11.9 27 28.6★57 内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司622800 0.2 480 5.758 济南人民商场集团股份有限公司598552 14.2 6 0.0★59 成都红旗连锁有限公司543868 7.4 1005 2.6★60 三江购物俱乐部股份有限公司535571 7.9 145 14.261 南京中央商场股份有限公司* 530000 18.3 7 0.0★62 唐山百货大楼集团有限责任公司501826 25.3 10 25.0★63 四川省互惠商业有限责任公司482300 12.2 1236 23.6☆64 济南华联商厦集团股份有限公司462304 36.8 22 29.4★其中：济南华联超市有限公司277382 72.1 19 26.7★65 成都伊藤洋华堂有限公司435363 23.9 4 33.3★66 北京翠微大厦股份有限公司434197 39.5 5 66.767 宜家家居430000 22.9 8 14.3★68 广州友谊集团股份有限公司415000 21.0 5 25.0★69 湖南友谊阿波罗股份有限公司* 414000 38.0 9 0.0★70 北京顺义国泰商业大厦408000 29.1 13 8.3★71 东方家园家居建材商业有限公司405000 15.7 27 8.0★72 山东威海百货大楼集团股份有限公司401059 -5.9 24 -7.773 易买得*400000 14.0 27 35.0其中：上海易买得超市有限公司273837 14.9 12 9.174 长沙通程实业集团有限公司396500 61.4 52 13.0★75 百佳超市（中国内地）388282 8.4 44 12.8★76 邯郸市阳光百货集团总公司381000 26.0 89 107.0其中：邯郸市阳光超市有限公司74982 24.5 76 145.2★77 青岛维客集团股份有限公司361842 10.3 50 -94.0★78 北京西单友谊集团353137 20.1 220 -0.9★79 深圳市海王星辰医药有限公司340000 9.7 2990 4.3★80 江西洪客隆百货投资有限公司328000 2.5 23 4.5★81 北京超市发连锁股份有限公司323364 22.3 111 38.8★82 湖南老百姓医药连锁有限公司315030 17.5 423 20.9★83 加贝物流股份有限公司315000 3.3 314 0.0★84 湖南佳惠百货有限责任公司（集团）309100 7.3 209 4.585 广东大参林连锁药店有限公司306000 19.5 1000 25.0★86 山西美特好连锁超市股份有限公司304925 7.6 39 62.5★87 山东全福元商业集团有限责任公司（原寿光百货大楼）302236 15.4 122 69.4★88 浙江人本超市有限公司286859 11.0 817 36.489 深圳岁宝百货有限公司288772 15.5 13 18.290 浙江华联商厦有限公司278665 12.4 101 -54.3★91 华糖洋华堂商业有限公司270875 -0.1 8 -11.192 重庆和平药房连锁有限责任公司253000 27.8 2512 2.1★93 山西省太原唐久超市有限公司252038 5.6 1056 5.0★94 中国全聚德（集团）股份有限公司248097 13.0 85 0.0★95 安徽华夏集团245013 18.0 797 7.396 广西南城百货股份有限公司243360 27.2 24 41.2★97 雄风集团有限公司238000 18.5 118 2.6★98 话机世界数码连锁集团股份有限公司236250 5.0 220 -22.399 味千（中国）控股有限公司（中国内地）* 230000 15.3 450 18.4★100 阜阳市华联集团股份有限公司218600 13.5 594 7.0合计166252247 21.2 150211 9.8注： 1. ★表示为中国连锁经营协会会员企业，☆表示其下属公司为协会会员企业。
万科集团管控模式简介38-2010
万科集团管控模式简介二〇一〇年八月一．万科集团简介 二．财务管控模式 三．管理中的问题1.1 历史沿革z 1984年 z 1988年 成立于中国深圳，从事进出口业务 公开发行A股，成为中国首批上市公司之一； 通过公开竞拍土地，进入深圳房地产业务 z 1991年 z 1993年 通过公开竞拍土地，进入上海房地产市场，开始跨地域发展 确定以大众住宅为核心业务，开始“万科减法”； 向海外投资者发行B股 z 2000年 z 2007年 华润取代深圳经济特区发展公司成为万科第一大股东，占总股本10.82% 万科建筑技术东莞研究基地成为中国国家住宅产业化基地; 销售金额突破500亿元，成为全球最大住宅公司1.2 战略布局产品定位：主流 住宅环渤海区域长春 沈阳 北京 唐山 鞍山 廊坊 大连 天津 烟台 青岛 西安 武汉 重庆 合肥 南京 镇江 无锡 苏州 上海区域布局： 41个城市，区域发展模式 珠江三角洲、长江三角洲、 环渤海区域和中西部中心城市 业务规模： 56,000套（09年） 累计为近24万业主提供住房 634亿销售收入（09年） 市场份额：1.7% （09年）乌鲁木齐成都贵阳 昆明三亚南昌 杭 长江三 宁波 州 福州 角洲 厦门 长沙 清远 东莞 广州 惠州 佛山 深圳 中山 珠 珠江三角洲 海 海口1.3 财务业绩z上市21年间万科主营业务收入年复合增长率为30%，净利润 年复合增长率为30%万科历年主营业务收入（亿元）万科历年净利润（亿元）489200920091.3 财务业绩z销售金额由2000年的27亿增长到634亿。
700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009634 523 479212 32 48 61 92 14027万科销售额一．万科集团简介 二．财务管控模式 三．管理中的困惑1 财务管控——组织管理模式9 组织统一：实行垂直管理体系，保证财务体系完整性和独立性； 9 政策统一：制定统一的财务政策，统一执行标准； 9 工具统一：提供统一的信息工具平台，提高信息共享程度；1.1.1 组织统一——万科集团管理模式9 总部直管，下设四大区域，30家地产公司； 9 四大区域对总部负责，区域内一线公司对区域和总部负责。
刘姝威,600字报告
刘姝威,600字报告：报告刘姝威社会实践报告500字国庆社会实践报告高中社会实践报告600篇一：万科2010年度报告分析- 刘姝威万科2010年度报告分析刘姝威万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。
近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。
我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。
一、万科的经营业绩分析2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。
万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。
2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。
2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。
2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。
2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。
2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。
截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。
母公司报表与合并报表财务分析的比较
母公司报表与合并报表财务分析的比较作者：俞潇敏来源：《商业会计》2012年第06期摘要：本文根据万科2010年母公司财务报表和合并财务报表，分别从当期收益、资金融通和投资关系三个角度对两套报表进行了对比分析，揭示了两套报表的不同特点和各自的意义；说明了对两套报表进行财务分析时共同的原则和侧重点，最后提出将两套报表结合起来分析，更加完整和真实地评价公司的财务数据。
关键词：母公司报表合并财务报表同原则侧重点为了提高上市公司财务报告的透明度，尽可能降低关联交易给公司带来的会计信息的不真实，《企业会计准则第33号——合并财务报表》规定，作为母公司的上市公司必须同时提供合并报表和母公司报表。
财务报告的使用者在对上市公司的两套财务报表进行财务分析时，分析的原则是什么以及应该分别关注哪些方面，这是本文试图解决的问题。
一、万科2010年两套财务报表的对比分析首先，我们对万科2010年母公司报表和合并报表部分数据进行对比分析，以期揭示两套报表分析的异同点。
分析的数据来源是巨潮网公布的万科2010年财务报告。
（一）营业收入和投资收益合并报表中的营业收入是抵销了在合并范围内的会计主体之间的交易后的集团整体销售业绩。
由表1我们可以发现，母公司的营业收入明显少于集团整体。
进一步考察附注可得，2010年和2009年母公司营业收入中98.88%和99.38%是运营管理费。
这说明，母公司并不直接参与集团整体的生产经营，只是向下属子公司提供管理服务，收取运营管理费，所以要考察集团整体当期真实的销售经营业绩，必须考察合并利润表中营业收入等指标。
由表2我们可以发现，母公司的投资收益远远大于集团整体的投资收益，这主要是因为，母公司的投资收益没有抵销母公司在子公司当期的净利润的增加所占的份额。
进一步考察附注可得，2010年和2009年母公司投资收益91.12%和97.21%是由母公司长期股权投资按照成本法取得的投资收益。
而长期股权投资采用成本法的条件是母公司对子公司的持股比例超过50%，进一步证明了母公司的投资收益的来源主要是子公司的当期收益。
杜邦分析法-万科(1)
杨谈宁
分析思路：
利用杜邦分析法并结合国内宏观经济环
境解读万科
• 利用综合的数据分析万科得出结论
杜邦分析法
•权益净利率，也称权益报酬率 •资产净利率具有很强的综合性 •权益乘数表示企业的负债程度
07年-10年国内经济环境
• 07年高速增长，岁末观望 • 08年金融危机，深刻调整 • 09年政策利好，V型反转
3.还与万科由资本扩张的发展模式 变成并购合作开发模式有关。
关于08-09年万科的财务费用绝对额 和相对额都双双下降的说明：
本集团发生的可直接归属于 符合资本化条件的资产的购 建或者生产的借款费用，予 以资本化并计入相关资产的 成本。除上述借款费用外， 其他借款费用均于发生当期 确认为财务费用。
B.结合数据分析万科的管理费用、销售费 用、财务费用、营业成本。
2008
2009
2010
2007
2008
2009
2010
35,950.01 65,725.33 57,368.04 50,422.77
财务报表的附注中对财务费用 的说明如下：
1.在万科的年报中显示，08年较07年 增长的原因是股权投资借款及境外融 资借款等非资本化借款增加… …
2.与万科持有的货币资金充足，负 债率下降也有关系。
利息支出 资本化利息 列1
变动幅度 38% 41%
C.营业净利率是否能准 确反映出企业的核心盈 利能力的提高？
对于房地产企业 这种生产型企业而 言，经营活动是公 司价值的根本源泉 ，是企业盈利能力 的根本保障，投资 活动和融资活动服 务于生产经营活动 。
项目
经营活动 一.营业收入 减：营业成本 二.营业毛利 减：营业税金及附加
以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状
以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅幵发企业,公司产品定位为自住,贯彻快速销售策略。
2011年,公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9％,实现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个,销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96。
2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。
万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项,并连续第九次获得经济观察报社与北？大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。
在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。
万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。
公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度,推动公司的质量管理能力.并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。
在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略,坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备,公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。
在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客’户需求曲线,逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展,同时继续强化自身的综合开发能力,努力拓展新的业务空间.4。
2万科集团盈余管理的动机4.2.1资本市场动机万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。
本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行,发行价格31.53元/股。
万科历年筹资分析报告
万科是中国房地产领域的一个知名企业，成立于1984年。
多年来，万科通过发行股票、债券、贷款等各种方式进行筹资，以支持公司的业务发展和项目建设。
下面是万科过去几年的筹资分析报告。
2024年，万科通过发行公司债券筹集资金，共计发行债券200亿人民币。
这笔资金主要用于偿还之前的债务和进行新的房地产项目的投资。
债券的期限分为3年、5年和7年，利率在4%到5%之间。
通过发债的方式筹集资金，可以有效降低公司的融资成本，提高盈利能力。
2024年，万科通过多种途径筹资，包括发行公司债券、境内外发行优先股、发行短期融资券等。
此外，万科还通过银行贷款融资，为公司提供流动性支持。
这些筹资方式的选择是为了满足公司的资金需求和降低融资成本。
通过多样化的筹资方式，万科成功筹集了大量资金，支持了公司的项目建设。
2024年，由于中国经济增速放缓和房地产市场调控政策的实施，万科面临了融资压力。
然而，万科依然通过发行可转债、境外发行债券等方式筹集资金，以满足公司的资金需求。
此外，万科还通过合作伙伴合作的方式进行筹资，例如与银行合作发行房地产信托产品。
这些措施有效地解决了融资问题，并支持了公司的发展。
中国房产商2010实力排名
排名公司销售额(亿元) 总部2010
1 万科集团1081 深圳
2 保利地产660 广州
3 绿地集团650 上海
4 中海地产578 香港
5 恒大地产527 广州
6 绿城集团522 杭州
7 万达集团369 大连
8 龙湖集团336 重庆
9 碧桂园330 顺德
10 富力地产321 广州
11 雅居乐295 中山
12 中信地产282 北京
13 金地集团280 深圳
14 世茂地产269 上海
15 华润置地226 香港
16 远洋地产214 北京
17 复地集团172 上海
18 招商地产143 深圳
19 新城控股140 上海
20 星河湾135 广州
21 中国中铁133 北京
22 金科实业132 重庆
23 首开股份130 北京
24 世纪金源126 北京
25 保利香港123 香港
26 金辉集团118 福州
27 华侨城116 深圳
28 首创置业115 北京
29 合景泰富113 广州
30 金隅股份110 北京
万科集团超1000亿，销售额遥遥领先于其他业内竞争对手，独自1家居于第一集团。
保利地产、绿地集团、中海地产、恒大地产、绿城集团5家公司均超500亿，构成第二集团。
其他24家过100亿不到400亿，属于第三集团。
30强公司总部在北京的有7家，广州有5家，深圳有4家，上海有4家，香港有3家，重庆有2家，杭州、大连、顺德、中山、福州各有1家。
除去香港外，这也是各地房地产业发展水平的一个侧面写照。
2010年全国房地产市场运行情况
2010年全国房地产市场运行情况来源：国家统计局2011-01-17 08:55:51一、房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。
2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。
2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。
二、商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。
2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
三、房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。
其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。
万科式现金流控制
万科式现金流控制文/傅硕百亿利润、千亿规模（见表1），万科在2012年同时实现。
万科的繁殖能力和扩张速度再一次超出所有人的想象力。
这样几何级的扩张，在中国的企业史上，再也找不出第二家公司能与万科匹配。
以万科最近3年数据为例（表2）。
从2010—2012年，万科斥资325.4亿元，新设公司217家，收购公司73家；对子公司和其它公司增资114.84亿元。
新设或收购公司带来了巨大开发量。
3年间新增项目217个，新增权益建筑面积4726万平方米。
万科以最具想象力的合作开发，同时收获了真金白银：营业收入从507亿到718亿再到1031亿，2012年首次迈入权益销售规模千亿大关。
伴随营业收入跳跃式增长，万科归属上市公司股东净利润也首次进入百亿大关——126亿。
过往的企业并购扩张史告诉我们，企业一旦规模就容易变得不经济，企业的规模增长往往伴随其经营效率的降低、质量增长的恶化、社会交易费用的上升和资源效率的下降。
万科的规模增长，是不是以经营效率下降为代价？2012年，万科的全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。
万科的股民完全有理由高呼“万科万岁”。
地产同行则对万科进行抽筋剥髓研究：万科是在什么主线下新设或收购并运作如此多的企业？在进行疾风暴雨式的大手笔合作开发同时，万科到底有哪些好处？万科找谁合作？万科合作的原则是什么？采取怎样的合作模式？如何克服合作带来的负面影响？有限的公开资料显示，万科设置了合作开发六大原则：合作项目，万科资金投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率；优先考虑与土地方合作，优先选择设立项目公司模式（详见《万科海外金融局》新都万科模式），其次是合作建房模式、股权收购模式；与资金方合作，优先选择联合竞买，其次是中山万科模式（详见《万科海外金融局》）、信托；通过控制付款节奏控制合作风险，一定要控制项目经营管理权；万科参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%；万科的投资收益率应不低于20%；合并报表的时机可控。
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(二) 财务报表
合并资产负债表
2010年12月31日
编制单位:万科企业股份有限公司单位: 元
资产附注七2010年12月31日2009年12月31日负债及所有者权益附注七2010年12月31日流动资产:流动负债:
货币资金137,816,932,911.8423,001,923,830.80短期借款181,478,000,000.00
交易性金融资产2-740,470.77交易性金融负债1915,054,493.43
应收账款31,594,024,561.07713,191,906.14应付票据20-
预付款项417,838,003,464.718,736,319,500.73应付账款2116,923,777,818.98
其他应收款514,938,313,217.777,785,809,435.41预收款项2274,405,197,318.78
存货6133,333,458,045.9390,085,294,305.52应付职工薪酬231,415,758,826.87
流动资产合计205,520,732,201.32130,323,279,449.37应交税费243,165,476,401.56
非流动资产：其他应付款2616,814,029,349.10
可供出售金融资产7404,763,600.00163,629,472.66应付利息25127,806,502.79
一年内到期的非流
长期股权投资8 、94,493,751,631.163,565,383,001.51动负债2815,305,690,786.98
投资性房地产10129,176,195.26228,143,157.99流动负债合计################固定资产111,219,581,927.471,355,977,020.48非流动负债:
在建工程12764,282,140.58593,208,234.13长期借款2924,790,499,290.50
无形资产13373,951,887.2981,966,325.94应付债券305,821,144,507.03
长期待摊费用1432,161,415.8531,318,689.65预计负债2741,107,323.15
递延所得税资产151,643,158,028.391,265,649,477.66其他非流动负债318,816,121.26
其他非流动性资产161,055,992,714.51-递延所得税负债15738,993,358.99
非流动资产合计10,116,819,540.517,285,275,380.02非流动负债合计31,400,560,600.93
负债合计################
股东权益:
股本3210,995,210,218.00
资本公积338,789,344,008.84
盈余公积3410,587,706,328.79
未分配利润3513,470,284,310.05
外币报表折算差额390,131,925.43
归属于母公司所
者权益合计44,232,676,791.11
少数股东权益3610,353,522,851.30
所有者权益合计54,586,199,642.41
负债及所有者权益
资产总计215,637,551,741.83137,608,554,829.39总计################此财务报表已于 2011 年 3 月 4 日获董事会批准
法定代表人: _____________主管会计工作负责人 ( 会计机构负责人) : _____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
2011-3-7第 62 页
币种: 人民币
2009年12月31日
1,188,256,111.11
-
30,000,000.00 16,300,047,905.75 31,734,801,163.76
806,504,472.20 1,176,877,640.28 9,258,734,468.30
122,643,721.10
7,440,414,366.78 68,058,279,849.28
17,502,798,297.11 5,793,735,805.14
34,355,814.95
8,408,143.82
802,464,465.02 24,141,762,526.04 92,200,042,375.32
10,995,210,218.00 8,557,716,583.44 8,737,841,436.85 8,808,398,744.05
276,721,078.80
37,375,888,061.14 8,032,624,392.93 45,408,512,454.07
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