第七章 城市土地市场管理
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2 城市土地市场的形成阶段 1988年《土地管理 法》修订之后，以1990年《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》的颁布为标志
3 城市土地市场的发展的完善阶段 1999年《城 市房地产管理法》颁布之后
Land management
.
（三）城市土地市场的结构体系
1 城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场 包括住宅用地市场、 商业用地市场、工业用地市场等类型。 （2）城市土地产权市场 城市土地市场实质 上就是城市土地产权市场。
我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出 让、出租和入股。
Land management
.
2 城市土地市场层次结构
（2）城市土地二级市场 是指城市土地一级 市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使 用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映 的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
城市土地二级市场是一种竞争性市场。 我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转
Land management
.
城市土地市场的内涵
wenku.baidu.com
市场的定义：
商品交换
市场
场所
狭义
Land management
商品交换 商品交换
市场
场所 关系总和
广义
.
城市土地市场的内涵
市场——是商品交换的场所,实质是商品交换中 发生的经济关系的总和.
土地市场——是土地这种特殊商品在流通过程 中所发生的经济关系的总和
第七章 城市土地市场管理
第一节 城市土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控与管理 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理
Land management
.
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）、城市土地市场的内涵与特点 （二）、城市土地市场的形成与发展 （三）、城市土地市场的结构体系 （四）、城市土地市场的运行机制
(2)城市土地收益分配不合理，国有土地收 益大量流失。
(3)城市土地资源配置不合理。
Land management
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城市土地市场管理的原则
整合性利益原则 平等对待原则 控制与弹性管理原则 依法管理的原则
Land management
.
政府管理土地市场的基本手段
政府对土地市场的管理基本上是综合 运用法律的、经济的和行政的三种手 段。
Land management
.
市场经济的一般特征：竞争 性 法制性 平等性 开放性
市场经济是一种有效 的资源配置方式
（基础）
市场调节不是万能的；市场 有其自身的弱点和缺陷：自 发性 盲目性 滞后性
国家的宏观调控 （弥补）
无形手
有形手
手拉手 向前走
二、城市土地市场管理概述
土地市场管理是政府运用经济、法律 和行政等各种手段，影响土地的供给与需 求，在宏观上对土地市场进行调控与管理， 以促进土地市场正常运行，更有效地配置 土地资源。
城市土地市场主体组织
——拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最
大经济利益的经济活动单位。
城市土地市场中介组织
——土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土地使用
权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包 括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价 机构等。
城市土地市场调控组织
让、转租、抵押和入股。
Land management
.
我国土地一级市场的总体运行情况
➢总交易量经历 了一个倒“U”型 的变化过程；
➢交易结构发生 了改变。
土地一级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
Land management
.
国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面
Land management
Land management
.
如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共管 理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度指标体系。
（四）城市土地市场的运行机制
1. 城市土地市场机制
市场机制
价 格 机 制
Land management
供
竞
求
争
机
机
制
制
.
2.城市土地市场宏观调控机制
➢ 市场经济的正常发展需要国家的宏观调控 ⑴、市场调节的作用不是万能的（市场失灵） ①市场不能调节： 如环保、国防等 ②不能让市场调节： 如枪支、毒品等 ⑵、市场有其固有的弱点和缺陷
Land management
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土地市场管理的必要性 土地市场管理的原则 政府管理土地市场的基本手段
Land management
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城市土地市场管理的必要性
1. 城市土地市场管理是由土地市场本身的 特性决定的
2. 城市土地市场运行中出现的问题也要求 加强土地市场管理
(1)由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地 开发和供给存在一定的盲目性。
土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其 他参与者
土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利
Land management
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城市土地市场的一般特点
地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性
政府管制较严
Land management
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（二）城市土地市场的形成与发展
1 城市土地市场的萌芽阶段 从1987年我国土地 使用制度改革开始到1988年修订后的《土地管 理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立
Land management
.
2 城市土地市场层次结构
从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一 级市场和二级市场。 （1）城市土地一级市场 是指城市土地所有者 将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用 者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地 使用者之间的经济关系。
城市土地一级市场是一种垄断性市场。
.
土地一级市场存在的主要问题
第一：国有土地使用权出让实际操作者和实际 利益的主要获取者是市、县人民政府。
第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取 短期利益的强烈冲动。
第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完 善的法律制度。
Land management
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我国土地二级市场的总体运行情况
➢总体呈快速发展 态势；
➢市场非均衡现象 依然存在。
土地二级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
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土地二级市场存在的主要问题
第一，交易自发性 第二，交易非法性 第三，交易多样性 第四，管理多头性 第五，政策滞后性
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3.城市土地市场组织结构
3 城市土地市场的发展的完善阶段 1999年《城 市房地产管理法》颁布之后
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（三）城市土地市场的结构体系
1 城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场 包括住宅用地市场、 商业用地市场、工业用地市场等类型。 （2）城市土地产权市场 城市土地市场实质 上就是城市土地产权市场。
我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出 让、出租和入股。
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2 城市土地市场层次结构
（2）城市土地二级市场 是指城市土地一级 市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使 用权让予其他土地使用者而形成的市场，反映 的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
城市土地二级市场是一种竞争性市场。 我国城市二级市场主要存在四种交易方式：转
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城市土地市场的内涵
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市场的定义：
商品交换
市场
场所
狭义
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商品交换 商品交换
市场
场所 关系总和
广义
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城市土地市场的内涵
市场——是商品交换的场所,实质是商品交换中 发生的经济关系的总和.
土地市场——是土地这种特殊商品在流通过程 中所发生的经济关系的总和
第七章 城市土地市场管理
第一节 城市土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控与管理 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理
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第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
（一）、城市土地市场的内涵与特点 （二）、城市土地市场的形成与发展 （三）、城市土地市场的结构体系 （四）、城市土地市场的运行机制
(2)城市土地收益分配不合理，国有土地收 益大量流失。
(3)城市土地资源配置不合理。
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城市土地市场管理的原则
整合性利益原则 平等对待原则 控制与弹性管理原则 依法管理的原则
Land management
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政府管理土地市场的基本手段
政府对土地市场的管理基本上是综合 运用法律的、经济的和行政的三种手 段。
Land management
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市场经济的一般特征：竞争 性 法制性 平等性 开放性
市场经济是一种有效 的资源配置方式
（基础）
市场调节不是万能的；市场 有其自身的弱点和缺陷：自 发性 盲目性 滞后性
国家的宏观调控 （弥补）
无形手
有形手
手拉手 向前走
二、城市土地市场管理概述
土地市场管理是政府运用经济、法律 和行政等各种手段，影响土地的供给与需 求，在宏观上对土地市场进行调控与管理， 以促进土地市场正常运行，更有效地配置 土地资源。
城市土地市场主体组织
——拥有独立的产权，能自主进行市场决策并追求自身最
大经济利益的经济活动单位。
城市土地市场中介组织
——土地市场中介服务机构是指从事用地咨询、土地使用
权交易经纪、地价评估等项业务活动的公司和组织。包 括用地咨询机构、土地使用权交易经纪机构和土地估价 机构等。
城市土地市场调控组织
让、转租、抵押和入股。
Land management
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我国土地一级市场的总体运行情况
➢总交易量经历 了一个倒“U”型 的变化过程；
➢交易结构发生 了改变。
土地一级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
Land management
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国有土地使用权拍卖已成为各城市常见的场面
Land management
Land management
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如何衡量土地市场的发育程度？南京农业大学公共管 理学院李娟等构建了城市土地市场成熟度指标体系。
（四）城市土地市场的运行机制
1. 城市土地市场机制
市场机制
价 格 机 制
Land management
供
竞
求
争
机
机
制
制
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2.城市土地市场宏观调控机制
➢ 市场经济的正常发展需要国家的宏观调控 ⑴、市场调节的作用不是万能的（市场失灵） ①市场不能调节： 如环保、国防等 ②不能让市场调节： 如枪支、毒品等 ⑵、市场有其固有的弱点和缺陷
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土地市场管理的必要性 土地市场管理的原则 政府管理土地市场的基本手段
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城市土地市场管理的必要性
1. 城市土地市场管理是由土地市场本身的 特性决定的
2. 城市土地市场运行中出现的问题也要求 加强土地市场管理
(1)由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地 开发和供给存在一定的盲目性。
土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其 他参与者
土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利
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城市土地市场的一般特点
地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性
政府管制较严
Land management
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（二）城市土地市场的形成与发展
1 城市土地市场的萌芽阶段 从1987年我国土地 使用制度改革开始到1988年修订后的《土地管 理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立
Land management
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2 城市土地市场层次结构
从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一 级市场和二级市场。 （1）城市土地一级市场 是指城市土地所有者 将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用 者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地 使用者之间的经济关系。
城市土地一级市场是一种垄断性市场。
.
土地一级市场存在的主要问题
第一：国有土地使用权出让实际操作者和实际 利益的主要获取者是市、县人民政府。
第二：市、县人民政府具有通过土地出让获取 短期利益的强烈冲动。
第三：国家目前尚缺乏调控土地一级市场的完 善的法律制度。
Land management
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我国土地二级市场的总体运行情况
➢总体呈快速发展 态势；
➢市场非均衡现象 依然存在。
土地二级市场的总体运行情况 （资料来源:历年《国土资源统计年报》）
Land management
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土地二级市场存在的主要问题
第一，交易自发性 第二，交易非法性 第三，交易多样性 第四，管理多头性 第五，政策滞后性
Land management
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3.城市土地市场组织结构