城市土地管理

第一章绪论

一土地概念

（1）指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含了人类活动的成果，即土地是自然与社会经济的综合体。

在土地这个综合体中，土地质量和用途取决于全部构成要素的综合影响，离开了整体，各个单独的组成要素都不能理解为土地。

（2）土地与国土

国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括资源与环境两部分。

（3）土地问题

农村农用地问题，核心是土地的质量和产出。

城市建设用地问题，核心是土地的区位。

农用地与建设用地的协调

二、土地的二重性

土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。

土地资源

土地资产，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。

三土地的功能

负载功能土地能将生物与非生物负载其上，成为地球一切生物与非生物的安身之所。

养育功能土地具有肥力，具备适宜生命生存的氧气、温度、湿度和各种营养物质，使各种生物得以生存、繁衍。

仓储功能土地蕴藏着丰富的金、银、铜、铁等矿产资源，石油、煤、天然气、水力等能源资源，沙、石、土等建材资源。为人类生产、经济的发展提供了必不可少的物质条件。

提供景观的功能土地自然形成的各种景观，如群山、大海、瀑布、清泉等，为人类提供了丰富的风景资源。

储蓄和增殖的功能土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增殖的功效。

四、土地的基本特性

（一）自然特性

土地是自然的产物土地不是人类劳动的产物，它的产生与存在不以人类意

志为转移；而其他生产资料几乎都是人类劳动创造的。

土地面积的有限性在现有的科技条件下，人力不可能创造土地、消灭土地，

或用其他生产资料代替。

土地位置的固定性土地的绝对位置是固定不变的，地块之间也不能互相

调换位置，这使土地利用受到很大限制；但土地的相

对位置是可变的，即随着社会经济的发展，土地的区

位状况可以改变

土地质量差异的普遍性土地是自然的产物，不是人类按统一标准制作的，不同

土地单元具有不同的自然、区位条件。因此，土地利用

要因地制宜。

土地利用的永续性土地是可更新资源，在农业利用中，通过施肥、灌溉、轮

作等措施，可使土地肥力处于周而复始的动态平衡中；在

非农业利用中，不会磨损、陈旧、丧失有效性，在维持土

地功能的前提下，可以永续地利用。

土地经济供给具有弹性土地的经济供给，指在土地自然供给与某些自然条件许

可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用

效益的变化而变化的现象。土地的经济供给是随着经济

效益的提高而变化的，所以是有弹性的。

土地用途的多样性土地用途包括住宅用地、工业用地、商业用地等。一块土

地可同时适用于几种用途，也可从一种用途转换到另一用

途，但应坚持最佳用途和最大经济效益原则。

土地用途变更的困难性农用地与建设用地之间的变更是单向、不可逆的；

土地增殖性在土地上追加投资的效益具有持续性，不会随着时间的推移而折旧、报废。

土地报酬递减的可能性在技术不变的条件下，对土地的投入超过一定限度，就

会产生报酬递减的后果。见下例

例：美国一个城市建筑规模的研究结果Array显示，在一块价值150万美元的土地上建

造不同楼层的建筑，获得的投资利润率呈

抛物线变化趋势，先增后减(如右图)。

社会属性人类在利用土地（占有、使用、收益、分配）的过程中，形成人与人之间的某种生产关系，这是进行土地产权管理、调整土地关系的基本

出发点。

五、土地、人口、环境与可持续发展

(一) 土地与人口的辨证关系——主要表现为土地的供求关系

1、人类需要土地能满足其生产、生活的需求。

2、人类生产、生活对土地产生重要影响——人类对土地的有效利用，要以一定

数量、密度和质量的人为前提。

3、人地矛盾——人口增加，对土地数量、种类的需求日益增长，但土地供给是有限的。我国确定18亿亩耕地的底线，保证粮食的基本供给

(二) 人地比例关系的变化与环境问题——表现为土地承载力问题

人口增加、城市扩张、耕地锐减→粮食→环境问题

因此，在土地利用中要协调好耕地与城市建设用地的关系，从而实现“吃饭”与“建设”的协调。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承载能力，缓解人地矛盾，避免土地利用对环境的破坏。

(三) 土地、人口、环境与可持续发展

树立可持续发展观

实现土地、人口、环境、经济的协调发展

建立土地、人口、环境组合运作模式

使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩

实行以预防为主的环境政策

将土地资源利用的外部性内在化

人们利用土地从中获益，但由此造成的资源退化、破坏、环境污染，转嫁给了社会、未来和自然界，而乱垦滥用的责任人却不承担任何损失，这种外部性是造成土地、人口、环境系统失调的基本动因。外部性内在化，要将破坏土地资源与环境的代价由责任人承担，从而使合理利用和保护土地资源与环境，成为人们的自觉行为。

实行有控制的人口转变

要使人口规模和增长率与土地人口承载力、人均社会福利最大化相适应。

消除贫困

贫困是人类——环境系统恶化的重要动力。贫困使穷人不得不掠夺式地开发资源，致使环境恶化，从而又导致贫困地区更加贫困，形成恶性循环。(四) 加强土地资源管理的措施

实现土地资源（特别是耕地）供求平衡，使各区域的耕地总量不减少

建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度

实行土地资源资产化管理

六、土地管理

（一）概念：——国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

（二）管理的主体——国家

管理的客体——土地及土地利用中的各种关系

基本任务——维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监

督土地利用。

目标——提高土地的经济、社会、生态效益，满足日益增长的社会需求

方法——行政、经济、法律、技术等

职能——计划、组织与控制

环境条件——社会制度和土地制度

（三）我国的土地制度规定：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有；只有通过国家出让的土地，才能进入房地产领域进行开发、建设，否则