销售不动产增值税计税方法汇总
不动产转让期间涉及的相关税费及计算
一、住房（转让方与受让方均为自然人）（一）转让方需承担的相关税费1．增值税(1)征收率5%。
计算公式：成交价格/（1+5%）×5%。
(2)个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。
（注：满两年如何确认？以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照熟先的原则确认。
）(3)个人销售自建自用住房免征增值税。
2．增值税附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）以实际缴纳的增值税税额为计税依据，2019 年 1 月 1 日起至2021 年12 月31 日，按50%的税额幅度减征。
（注：政策到期后是否延续，暂未出台相关政策或规定）城市维护建设税：市区7%，县城（镇）5%，其他1%教育费附加：3%地方教育费附加：2%3．个人所得税(1)查账征收，税率为20%。
纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
计算公式：（成交价格－财产原值－合理费用后）×20%(2)个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，(3)暂免征收个人所得税。
（注：1.自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
2.家庭唯一是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
）4．印花税个人销售或购买住房暂免征收印花税。
5．土地增值税个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）受让方需承担的相关税费1．契税(1)河南省住房权属转移契税税率为3%。
计算公式：（成交价格-增值税税额）×3%。
(2)自2016 年2 月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
增值税简易计税方法
增值税简易计税方法应纳税额的计算一般性规定1、增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
2、一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。
3、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
4、境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率增值税一般计税方法和简易计税方法总结对比（最全）一般计税方法一、一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
二、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率三、一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）四、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
五、下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1、从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3、购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析【摘要】本文主要解析了一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规。
首先介绍了增值税一般纳税人的定义及特点，然后详细解释了不动产的相关增值税政策。
接着说明了纳税人在不动产核算中的具体步骤，以及增值税会计处理的具体步骤。
最后强调了会计处理中需要注意的问题，提出了严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性和合规性的结论。
本文希望通过对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规的解析，帮助读者更加全面地了解这一方面的会计处理方法，避免造成不必要的错误和纠纷。
【关键词】增值税、一般纳税人、不动产、会计处理、核算、规定、准确性、合规性、纳税人、步骤、政策、注意问题。
1. 引言1.1 一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析近年来，随着我国不动产市场的不断发展，对一般纳税人不动产核算的增值税会计处理提出了新的规定和解析，引起了广泛关注。
本文将对这一议题进行深入探讨，旨在帮助纳税人更好地理解和遵循相关规定，确保会计处理的准确性和合规性。
我们需要了解增值税一般纳税人的定义及特点。
一般纳税人是指按照国家规定纳税范围和征算方式纳税的纳税人，其征税比例为一般纳税人适用税率。
在不动产领域，一般纳税人需要遵循相关规定，进行不动产核算，确保增值税的合规缴纳。
不动产的相关增值税政策也是需要了解的重点。
根据我国现行法律法规，不动产交易中涉及的增值税征收标准、计税方法等都有明确规定，纳税人必须了解并遵守这些政策，以避免税收风险。
接下来，我们将详细探讨纳税人如何进行不动产核算以及增值税会计处理的具体步骤。
从核算不动产成本到计算应纳税额，每个环节都需要严格遵循相关规定，保证会计处理的准确性。
我们还将指出在增值税会计处理中需要注意的问题，如避免遗漏税务凭证、错报税款等，以避免日后税务风险。
一般纳税人不动产核算的增值税会计处理需要严格遵循相关规定，并保证会计处理的准确性和合规性。
希望本文可以为纳税人提供参考，更好地规避税务风险，确保企业的可持续发展。
销售不动产增值税计算公式及举例
销售不动产增值税计算公式及举例
举例：
假设甲公司将一栋写字楼以1,000万元的价格出售给乙公司，那么甲
公司需要计算并支付增值税。
根据公式，增值税额=不动产转让价款×5%=1,000万元×5%=50万元。
所以，甲公司需要支付50万元的增值税。
需要注意的是，如果该不动产是购建不动产，即甲公司自行投资建造
的房屋，那么在不动产转让时，根据国家规定，可以减免增值税。
例如，甲公司购建一栋写字楼花费了1,500万元，并将该写字楼以
1,000万元的价格转让给乙公司。
根据公式，增值税额=不动产转让价款
×5%=1,000万元×5%=50万元。
然而，根据规定，如果购建不动产时已缴纳了增值税，那么在转让时
可以减免相应的增值税金额。
假设甲公司在购建时已缴纳了150万元的增值税，那么在转让时可以
减免150万元的增值税。
所以，甲公司最终需要支付的增值税=50万元-150万元=-100万元。
这意味着甲公司可以申请退回100万元的增值税。
这是一个简单的例子，实际情况中，还会受到其他因素的影响，如不
同地区的具体政策规定，不动产的用途等。
在实际操作中，需要根据具体
情况进行计算，并遵循相关法规和政策要求。
最全新版增值税计算口诀，看一次就记住了
最全新版增值税计算口诀，看一次就记住了税率一、关键字记忆1、增值税税率一共有4档：13％，9％，6％，0％。
2、销售交通运输服务、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权以及销售或进口“正列举”的农产品等货物（见附件1），税率为9％；3、加工修理修配劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，税率为13％；销售无形资产（除土地使用权为9％），税率为6％；出口货物，税率为0；4、除2、3项外，货物税率是13％，服务税率6％。
（二）分税目记忆（三）图片记忆（四）历史沿革记忆征收率征收率一共有2档，3％和5％，一般是3％，除了财政部和国家税务总局另有规定的。
1、5％：主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。
2、征收率绝大多数是3％，容易与5％记混的单独记忆一下：建筑服务，有形动产租赁，小规模纳税人提供劳务派遣服务、安全保护服务未选择差额纳税的，这些容易混成5％，实际上是3％。
3、两个减按：（1）老师，个人出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额。
（2）销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3％征收率减按2％征收。
4、小规模纳税人以及采用简易计税的一般纳税人计算税款时使用征收率。
其中四项业务征收率：理解记忆：1、征收率大部分为5％（除建筑服务与车辆通行费）2、四项业务除房地产销售外简易征收预缴税款的计算和应纳税款的计算一致。
（理解：这意味着，通过采用简化税收方法实现的增值税实际上已存入预付地、建筑服务所在地和房地产所在地。
）3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷（1 税率/征收率）×税率/征收率/减征率。
4、申报时可从含税销售额中扣除的：（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专票抵扣）。
转让不动产缴纳增值税差额扣除例子
转让不动产缴纳增值税差额扣除例子转让不动产缴纳增值税差额扣除是指在不动产转让过程中，卖方按照规定缴纳了增值税，买方可以在纳税时将增值税差额扣除。
1. 小明购买了一套市区的写字楼，总价为1000万元，卖方已经按照规定缴纳了增值税。
小明在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
2. 王先生将自己名下的一处商业用地转让给了张先生，转让价款为500万元，卖方按照规定缴纳了增值税。
张先生在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
3. 李女士将自己的一处住宅转让给了赵先生，转让价款为300万元，卖方按照规定缴纳了增值税。
赵先生在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
4. 张女士购买了一处郊区的土地，总价为2000万元，卖方已经按照规定缴纳了增值税。
张女士在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
5. 赵先生将自己的一处写字楼转让给了王女士，转让价款为800万元，卖方按照规定缴纳了增值税。
王女士在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
6. 小李购买了一处农村的宅基地，总价为100万元，卖方已经按照规定缴纳了增值税。
小李在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
7. 王先生将自己的一处写字楼转让给了李女士，转让价款为600万元，卖方按照规定缴纳了增值税。
李女士在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
8. 张先生购买了一处郊区的土地，总价为1500万元，卖方已经按照规定缴纳了增值税。
张先生在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
9. 赵女士将自己的一处住宅转让给了王先生，转让价款为400万元，卖方按照规定缴纳了增值税。
王先生在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
10. 小李购买了一处农村的宅基地，总价为80万元，卖方已经按照规定缴纳了增值税。
小李在购买后，可以将增值税差额扣除，以减少自己需要缴纳的税款。
增值税简易计税方法计税项目清单
增值税简易计税方法计税项目清单一、可选择按征收率5%计税的应税行为1.销售不动产（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。
2.不动产经营租赁服务（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
（2）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目。
3. 转让土地使用权一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
4.不动产融资租赁继续履行2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
5.劳务派遣服务提供劳务派遣服务,以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法计算缴纳增值税。
纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。
纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。
6.人力资源外包服务一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税.7.公路收费一般纳税人收取试点前开工（施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前）的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二、可选择按征收率3%计税的应税行为1.公路收费公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工（相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前）的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
不动产销售增值税
不动产销售增值税：不同的纳税主体与不同的纳税方法营改增政策解读|营改增培训|营改增课程销售不动产，不同的纳税主体，适用不同的纳税方法。
房地产开发企业销售不动产，适用《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告），非房地产开发企业和个人销售不动产，适用《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告）。
本文结合18号公告和14号公告的规定，分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产时，不同的纳税方法。
本文所说的非房地产开发企业，仅限于企业。
包括以下问题：一、不动产的不同来源二、新老不动产的区分及意义三、简易计税方法的不同规定四、一般计税方法的不同规定五、扣减销售额的不同凭证六、发票开具的不同规定七、纳税地点的不同规定八、简易计税和一般计税的选择方法一、不动产的不同来源房地产开发企业与非房地产开发企业，销售不动产的来源是不同的，房地产开发企业是自己开发的，非房地产企业则来源多样。
（一）房地产开发企业销售不动产来源18号公告规X的，是房地产企业销售自行开发的房地产项目。
自行开发，包括两种情况：1、在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、以接盘等形式购入未完工的项目，继续开发并销售。
（二）非房地产企业销售不动产14号公告规X的，是纳税人转让取得的不动产。
取得，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
一个有意思的问题是，如果房地产企业销售购进的房地产，适用哪个文件？应该适用14号公告。
二、新老不动产的区分及意义房地产企业和非房地产企业，都需要区分新老不动产，只是名称不同。
区分的意义在于，老不动产可以选择适用简易计税方法，新不动产只能适用一般计税方法。
（一）房地产企业新老项目的划分房地产开发企业销售老项目，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。
适用简易计税方法税率表
适用简易计税方法税率表文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-小规模纳税人一律采用简易计税方法计税。
其中征收率和征收方式较为特殊的业务有以下几种：“营改增”小规模纳税人简易计税项目一览表业务项目政策发票开具一、跨县（市）提供建筑服务跨县（市）提供建筑服务应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开增值税专用发票二、销售不动产（一）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票（二）小规模纳税人销售其自建的不动产应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
可向机构所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票（四）个体工商户销售购买的住房应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
）。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地主管地税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。
增值税简易计税方法计税项目汇总
【收藏】增值税简易计税方法计税项目汇总一、简易计税方法基本概念增值税计税方法包括简易计税方法和一般计税方法。
其中，简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
纳税人适用简易计税方法按征收率计税，除国家税务总局规定不得开具增值税专用发票的情形外，均可开具增值税专用发票。
二、简易计税方法计税项目（一）可选择按征收率5%计税的应税行为1. 销售不动产（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。
2. 不动产经营租赁服务（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
（2）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目。
3. 转让土地使用权一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
4. 不动产融资租赁继续履行2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。
史上最全增值税简易计税项目大全
史上最全增值税简易计税项⽬⼤全⾃打增值税简易计征3%⽂章推出以来，收获了智粉们的疯狂打call。
但很多智粉却产⽣疑问了...不是还有营改增那么多按5%征收的项⽬吗？个⼈出租住房，不是按照1.5%计征吗？没错！智粉们说的都很对！不然怎么会有今天的⽂章呢？(*◡*)⼀、中外合作油（⽓）⽥企业根据《全国⼈民代表⼤会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适⽤增值税、消费税、营业税等税收暂⾏条例的决定》（国发[1994]10号）第三条规定：中外合作油（⽓）⽥开采的原油、在计征增值税时，不抵扣进项税额。
天然⽓按实物征收增值税，征收率为5%，在计征增值税时，不抵扣进项税额。
⼆、营改增纳税⼈1销售不动产（1）⼀般纳税⼈销售以前不动产⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前取得（不含⾃建）的不动产，可以选择适⽤简易计税⽅法，以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
⼀般纳税⼈销售其2016年4⽉30⽇前⾃建的不动产销售其2016年4⽉30⽇前⾃建的不动产，可以选择适⽤简易计税⽅法，以取得的全部价款和价外费⽤为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）房地产开发企业销售不动产①房地产开发企业中的⼀般纳税⼈，销售⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法按照5%的征收率计税。
②房地产开发企业中的⼩规模纳税⼈，销售⾃⾏开发的房地产项⽬，按照5%的征收率计税。
（3）⼩规模纳税⼈销售不动产⼩规模纳税⼈销售其取得（不含⾃建）的不动产（不含个体⼯商户销售购买的住房和其他个⼈销售不动产），应以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
⼩规模纳税⼈销售其⾃建的不动产，应以取得的全部价款和价外费⽤为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（4）其他个⼈销售不动产其他个⼈销售其取得（不含⾃建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
增值税一般计税、简易计税、差额扣缴计税方式的财务管理分析
增值税一般计税、简易计税、差额扣缴计税方式的财务管理分析增值税有以下三种计税方式：一般计税方法适用于一般纳税人，即年销售额超过国务院规定的小规模纳税人标准的纳税人。
一般计税方法的应纳税额为当期销项税额减去当期进项税额，即应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
增值税税率是指增值税税额占货物或应税劳务销售额的比率，是计算增值税税额的尺度。
我国现行增值税属于比例税率，根据应税行为一共分为13%，9%，6%三档税率。
另外，纳税人出口货物，税率为零，国务院另有规定的除外。
简易计税方法适用于小规模纳税人，即年销售额未超过国务院规定的小规模纳税人标准的纳税人，以及一般纳税人的特定应税项目（如农产品、生活服务等）。
简易计税方法的应纳税额为当期销售额乘以征收率，即应纳税额=当期销售额×征收率。
简易计税征收率有两种，分别是3%和5%。
不同的行业或业务适用不同的征收率，具体如下：小规模纳税人一般适用3%的征收率（国务院另有规定的除外），但销售或出租自己取得的不动产，以及销售自己使用过的固定资产，适用5%的征收率。
一般纳税人可以选择简易计税方法的情况有很多，其中适用3%的征收率的有：自产水电、土石、自来水、生物制品、商品混凝土等货物；公共交通运输服务；动漫相关服务；非企业性单位提供的研发和技术服务等。
适用5%的征收率的有：不动产销售、出租、转让土地使用权；劳务派遣服务；安全保护服务；人力资源外包服务等。
一般纳税人销售自己使用过的未抵扣进项税额的固定资产，以及销售旧货（二手车除外），可以按照3%的征收率减按2%征收增值税。
从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易计税方法按3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。
扣缴计税方法适用于境外单位或个人在境内提供应税劳务，在境内未设有经营机构的情况。
扣缴计税方法的应纳税额由境内代理人或购买方代扣代缴，按照境内代理人或购买方支付或负担的价款和价外费用乘以征收率计算，即应纳税额=支付或负担的价款和价外费用×征收率。
“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析
推荐RECOMMEND10“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析文/曹清洪 徐淑华摘要：我国全面“营改增”后，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。
大多数不动产业务都有预缴增值税的要求。
文章针对四类不动产业务预缴增值税额计算方法进行阐述，并举例解析。
关键词：不动产；预缴；增值税自2016年5月1日起，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。
国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等进行规范。
转让不动产、经营性出租不动产、房地产开发企业销售自行开发的房地产、房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产四类业务预缴增值税计算方法如下：一、预缴增值税额计算方法(一)转让不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所转让不动产的来源，即不动产是取得(不含自建)的还是自建的。
该类业务应纳增值税的计税方法有四种，应预缴税款的计算方法有两种，如下：第一种计税方法是以全额为计税依据的一般计税方法，第二种计税方法是以全额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：①应预缴税款＝全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%第三种计税方法是以余额为计税依据的一般计税方法，第四种计税方法是以余额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：②应预缴税款＝(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%(二)经营性出租不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。
该类业务应纳增值税的计税方法共有三种，应预缴税款的计算方法也有三种，分别如下：第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：③应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 11%)×3%第二种计税方法是出租除住房以外的不动产的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：④应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×5%第三种计税方法是个体工商户出租住房的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：⑤应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×1.5%(三)房地产开发企业销售自行开发的房地产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。
销售不动产计税
企业销售不动产增值税的计算公式及举例一、房开企业（一）期房预售：1.老项目：简易计税方法预缴税款=预收款/（1+5%）*3%2.老项目、新项目：一般计税方法预缴税款=预收款/（1+9%）*3%(二）期房确认销售：1.老项目：（简易计税方法）应纳税额=销售额/（1+5%）*5%-预缴税款2.老项目、新项目：一般计税方法应纳税额=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税额]-预缴税款（三）现房销售：1.老项目：简易计税方法应纳税额=销售额/（1+5%）*5%2.新项目：一般计税方法应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税额当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积/可供销售建筑面积）*支付的土地价款二、非房开企业（一）小规模纳税人/一般纳税人：简易计税1.自建●不动产所在地预缴：预缴税款=(全部价款和价外费用)/（1+5%）*5%●机构所在地：(全部价款和价外费用)/（1+5%）*5%-预缴税款2.非自建●不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%-预缴税额（二）一般纳税人：一般计税1.自建●不动产所在地预缴：预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款2.非自建●不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款以上就是之了君分享给大家的“企业销售不动产增值税全套计算公式”，希望能帮助大家进一步理解相关知识点。
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销售自行开发的房地产 新项目
一般计税方法，全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额
采取预收款方式销售所 开发的房地产项目
收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
三、个人 住房-自建 住房-非自建
非住房-自建
个体工商户
其他个人
免征增值税（自建自用）
参照非房地产开发企业
二、房地产开发企业
销售自行开发的房地产 老项目
一般纳税人
选择适用简易计税方法按照5%的征收 率计税
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用，按照3%的预征 率在不动产所在地预缴税款。销售额 可否扣除土地价款，如何扣除不明 确？项目销售横跨5月1日，土地价款 按比例扣？
小规模纳税人
按照5%的征收率计税，全部价 款和价外费用
北上广征免政策
全部价款和价外费用为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额
非住房-非自建
参照非房地产开发企业
全部价款和价外费用减去不动 产购置原价或者取得不动产作 价余额为销售额，按照5%的征 收率计算应纳税额。不预缴
2016年5月1日后
一般纳税人
小规模纳税人
全部价款和价外费用为销 售额，按照5%的征收率计 算应纳税额
适用一般计税方法，全部价 款和价外费用为销售额。5% 的预征率（全部价款和价外 费用）
全部价款和价外费用减去 该项不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的 余额为销售额，按照5%的 征收率计算应纳税额。
适用一般计税方法，全部价 款和价外费用为销售额；5% 的预征率（全部价款和价外 费用减去不动产购置原价或 者取得不动产时作价后的余 额）
非自建取得
选择适用简易计税方法，全部价款和 价外费用减去该项不动产购置原价或 者取得不动产时的作价后的余额 5% 征收率
全部价款和价外费用减去该项 不动产购置原价或者取得不动 产时的作价后的余额为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额。
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用为销售额；预缴 税款：全部价款和价外费用减去不动 产购置原价或者取得不动产时作价的 余额，5%预征率
一、非房地产开发企业 需不4月30日前
一般纳税人
小规模纳税人
选择适用简易计税方法，全部价款和 价外费用，5%的征收率
全部价款和价外费用为销售 额，按照5%的征收率计算应纳 税额
适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用为销售额。5%的 预征率（全部价款和价外费用）