建筑设计管理

建筑设计管理

一、目的

将项目开发的理念及意图，项目策划的要求，通过调研所确定的市场需求以及开发商对项目开发的投资成本、进度、质量等诸多要求通过专业设计人员的设计，以图纸、文字说明、概算等表现形式确定下来，为后续的工程实施工作确立一个科学、严密、详细、清晰的书面依据。

二、适用范围

1．公司物业开发项目的规划设计、建筑环境方案设计、初步设计及施工图设计。

2．公司物业开发项目的特种专业设计，包括供电设计、供水设计、供气设计、室外管线设计、弱电系统设计及其他特种专业设计。

三、控制目标与控制点

四、关键绩效指标

1．设计方案质量

2．设计费用

3．设计完成时间

4．设计变更发生的费用

5．设计限额预算与实际设计费用的差异率

五、职责分工

六、程序

1．规划设计阶段

1.1规划设计方案阶段

1.1.1组建设计评审小组，包括项目发展总监、投资经理、项目管理总监、设计经理、项目公司总经理、开发部经理、设计管理专员、合同预决算专员、财务部经理、物业公司项目经理等，项目公司总经理为组长。

1.1.2设计管理专员根据项目地块《控制性详细规划》、地质普勘资料、《土地使用条件》、《项目策划方案》以及确定的项目开发理念及意图，组织编写《规划设计方案任务书》（内容包括设计内容、设计需达到的质量标准、设计时间、提交成果方式及内容等），提交开发

部经理审批，并由项目公司总经理签发设计经理对任务书编写提供支持与指导，投资经理对策划方案做出解释和说明，对方案中不合理之处做出改进。

1.1.3开发部经理与设计管理专员负责收集规划设计公司的信息及资料（包括资质审核，人员设备实力、质量保证体系、工作质量、社会信誉，建立设计单位资质档案），对其设计能力及设计成果进行初步考察，初步了解设计人员对公司开发理念及策划方案的理解程度，初步了解各设计公司的收费标准，拟定参与规划设计方案的设计公司名单及简介，报项目公司总经理审批。

1.1.4项目公司总经理依据资料确定参与项目规划方案设计招投标的设计公司（一般不超过5家），确定设计费用，设计经理依据资料提出自身对参与设计的公司初选意见和建议。

1.1.5设计管理专员向参与规划方案设计招投标公司发放《规划设计方案任务书》，并提供设计公司要求的其他资料，签订设计合同，同时项目公司总经理、开发部经理、设计专员及设计经理应加强与设计公司人员的沟通及互动，确保公司开发理念、项目策划要求被设计人员充分理解，并在方案中体现。

1.1.6公司相关人员应确保各设计公司处于平等的竞争地位，使各设计公司处于公平竞争的良性状况，充分挖掘出各设计公司的智慧及想象力，形成优秀的方案作品。

1.1.7设计管理专员负责各设计公司方案（包括初稿、修改稿、确定稿）进度，并及时将各阶段方案报公司设计评审小组进行内部评审，并将评审意见以书面形式反馈给设计公司进行修改，直至最终确定各设计公司参与投标方案。

1.1.8开发部经理对各设计公司在各设计阶段的方案进行相应的经济测算及可行性分析，并报公司设计评审小组作为内部评审依据之一。

1.2规划设计方案评审

1.2.1开发部经理依据规划方案设计进度组织政府主管部门召开方案评审会，包括确定会议的时间、地点、参评专家、会议议程及其他相关事项。

1.2.2设计管理专员负责与各设计公司协调，共同完成参与评审方案的成果制作，包括文本、各类效果图、电子展示图等，并于评审会前日做好会场布置及后勤工作安排。

1.2.3项目公司总经理作为开发公司首席代表参与规划方案评审会，设计经理、开发部经理、设计管理专员列席评审会，其中设计管理专员负责会议记录，并在会后整理出会议纪要备用。

1.2.4规划方案评审会确定中标设计公司的，开发公司与其进行下一步工作安排；如未能确定中标设计公司的，开发公司应依据评审意见，重新组织第二轮方案设计，操作程序不变，如需调整参与投标设计公司的，程序依据1.1.3~1.1.8执行，直至最终确定规划方案设计中标公司。

1.3修建性详细规划的设计及确定

1.3.1开发部经理负责与规划设计中标单位确定修建性详规设计内容、进度及费用，并报总经理审批，设计管理专员负责拟定相应合同及协议，并报签署执行。

1.3.2设计管理专员负责将方案评审会意见整理成书面材料，发给中标设计公司作为修建性详规设计依据，同时负责详规设计进度及质量控制。

1.3.3开发部经理负责详规设计阶段的经济测算及可行性研究，提出设计建议，并安排报批报建事务专员与相应主管部门衔接规划报批事宜。

1.3.4报批报建专员负责处理与规划审定相关的其他事务，确保修建性详细规划早日确定。

1.3.5设计经理、策划经理在修建性详细规划设计过程中给予全程技术支持和建议，确保公司高层的开发理念及意图得以体现。

1.3.6待定的修建性详规由项目公司总经理报集团总裁审阅。

1.3.7设计管理专员负责规划设计阶段的设计过程总结、设计资料归档保存等工作。

2．建筑方案设计阶段

2.1建筑方案评审小组的成立同1.1.1

2.2设计管理专员依据确定的项目《修建性详规》、《项目策划方案》及公司的开发理念及意图，组织编写《建筑方案设计任务书》，提交开发部经理审批，并由项目公司总经理签发，设计经理及策划经理给予技术支持和策划方案的解释说明。设计任务书中应包含建（构）筑物的功能要求，建筑总体风格的确定、地点位置的确定、面积及户型比例要求、设备及配套设计要求、环境设计指标及要求等，对暂不能够确定的事项应提交上级主管人员尽早确定。

2.3参与建筑方案设计的设计公司初选及确定依据1.1.3~1.1.4执行。

2.4开发公司与参与建筑方案设计公司的协调、沟通依据1.1.5执行。

2.5公平竞争原则、激发设计公司创作热情原则依据1.1.6执行。

2.6公司建筑方案评审小组对方案进行初审直至最终确定参与建筑方案招投标方案依据

1.1.7执行。

2.7建筑方案评审会的组织及召开，公司各部门及人员分工依据1.2操作程序执行。

2.8建筑方案中标设计公司不直接作为项目初步设计及施工图设计的承担者，但其具有优先考虑资格。

2.9报批报建专员负责建筑方案评审后相关行政手续的办理，设计管理专员负责会议纪要的整理、建筑设计资料的保存归档、建筑设计工作总结的编写等相关工作。

（注：环境方案设计阶段与此相同，但不进行方案公开评审，一般由内部评审确定。）

3．初步设计阶段

3.1设计管理专员组织项目地块的地质详勘，出具正式勘察报告，并将地质勘察报告送行政部门审查，对审查意见进行补勘及修改，最终确定项目地块地质勘察报告。（地质勘察单位的选择由项目公司总经理、开发部经理、设计管理专员、预决算专员、设计经理组成联合小组，采取内部招投标方式确定。）