2007年上海房地产市场回眸

2007年上海房地产市场回眸2008-1-10盘点2007年上海楼市，一波冲高行情引发了人们的思索，从而去寻找房价攀升的轨迹。

到岁末形成多空相持态势，又引起人们预测，房价的弈局或将在2008年延续。

防止房价大起大落，宏观调控使房地产业再次成为社会的聚焦点。

六次加息，十次上调存款准备金率，从紧的货币政策成为政府调控的主要工具，这有利于抑制投资过热，引导市民理性消费，促进楼市和谐发展。

而住房保障体系的建立和完善，廉租房建设驶入快车道，将惠及更多的市民家庭。

加大政策执行力，调整供应结构，稳定房价，2007年的上海楼市演绎了一个又一个充满变化的故事。

一、完善和落实宏观调控2007年，是完善和落实宏观调控之年。

政府充分运用土地、金融、税收、货币等手段，持续对房地产业进行调控。

《物权法》的通过及实施，对房地产开发交易和物业管理等影响深远，保护了各方的合法权益。

2007年国家进一步明确了完善住房保障体系。

8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。

9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确中小套型普通商品住房用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》；27日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。

上海动用20亿公积金收益收储了50万平方米廉租房。

30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》，明确供应对象是城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接。

12月24日，上海市政府出台贯彻国务院24号文件的实施意见，要求建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次的住房保障体系；明确提出建立健全经济适用住房制度；建立住房租赁服务平台，将政府、社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。

对土地的调控加大力度。

年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。

同时，政府加强了对土地违法违规典型案件的查处和通报。

10月13日上海市房地资源局公布，三年来上海共查清“以租代征”、“未批先用”行为194件，涉及土地3312亩。

整治房地产市场秩序。

4月6日建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，上海开展为期一年的专项整治行动。

房地、建设等十部门成立了专项整治的联席会议。

作为今年市场调控工作重点，专项整治一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易违法行为和房地产税收政策执行中的不规范问题。

房贷政策从紧。

2007年，央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。

在住房信贷上，央行、银监会最终出台第二套房贷政策，明确以“户”为单位执行房贷新政。

对已利用商业银行和公积金贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，规定了首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

限制外资更加明确。

3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》；12月，发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，从而提高外资进出上海房地产市场的难度，并且将限外范围扩大到了房地产三级市场（住房二级市场）。

年末上海16号土地出让公告推出的35幅土地，保证金不再设外币账户，对于大多数外资公司来说，几乎是参与上海土地市场竞争的大门关了。

2007年，我国房地产调控经过长期的政策储备，政策脉络、体系已经非常明晰，调控政策更加强化了执行和落实，调控手法也更加精准和到位；下一步，则是政策的积聚效应随着时间的推移不断彰显。

二、地价“加速度”上涨综观2007年的土地市场，由于优质地块稀缺，再加上股市的“圈钱效应”，楼板价屡创新高，“地王”频繁出现，“面粉贵过面包”成不争的事实。

土地出让规模逐年递减。

近三年，上海土地出让总量呈逐年萎缩之势。

2007年，根据《2007年土地利用计划》，计划出让经营性用地2000公顷，其中住宅用地1100公顷，非住宅经营性用地900公顷。

2007年，本市共推出17批土地出让公告，共计430幅，经营性用地约857公顷，其中住宅用地532公顷，实际挂牌面积超过450公顷。

实际推地与计划仍然有一定缺口，并仍然以外环外居多。

“地王”成争论焦点。

苏宁环球44.04亿元夺取黄浦163地块，楼板价6.69万元/平方米，成中国最贵地块；新江湾城D3地块楼板价2万元/平方米，甚至郊区的青浦赵巷镇特色居住区8号地块楼板价也首破万元/平方米，2007年上海“地王”不断涌现，价格之贵、频率之高、受关注之广，创历年之最。

原因有三：近四年来，通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更少，一旦出现市中心的优质地块，必遭“群狼围食”；开发商预期走高，对未来市场十分看好，甚至可用“亢奋”来形容；最重要的一点，2007年第一次把股市和楼市密切地联系起来，从资本市场上融得巨量资金后，上市公司夺得了大部分“地王”，引来各方争议。

“地王”频出，成地价过快增长的一个风向标，并成为推动房价上涨的主要原因之一。

但分析认为，“面粉贵过面包”的局面不可能长期持续下去。

新江湾城是“地价拉升房价”的“典范”。

6月，新江湾城D1地块出让，挂牌价5.16亿元，最终浙江绿城以12.6亿元胜出，楼板价1.25万元/平方米，比周边新盘价格略高。

对此价格，开发商都认为“偏高”。

房价受地价刺激，半年涨幅高达50%。

惊呼声未休，11月，新江湾城D3地块又被仁恒置业以13.01亿元的高价斩获，楼板价2万元/平方米，甚至比周边新盘单价都高五六千元，D3地块成为“地王之王”。

“面粉比面包贵”，再度刺激该板块房价普涨，部分新盘价格一夜之间上涨40%。

土地出让规则不断调整。

10月22日，市房地资源局下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，修改了竞价规则，规定住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块，现场竞价将从举牌竞拍改为一次性书面报价。

分析认为，在公开举牌的氛围下，开发商容易冲动，从而将地价推高。

“明标”变为“暗标”后，开发商会根据自己的成本报出合理价格，利于平抑高房价。

然而新规几次实践结果显示，“地王”照出不误，甚至有过之而无不及，业内开始反思“价高者得”的招拍挂制度。

三、一手房市场走势火爆2007年，上海一手房市场走势火爆。

从1至3月延续去年底部盘整，到4、5月开始的量价齐升；从5月至9月的成交量价同步上扬，到9月至11月延续涨幅的缩量上涨，冲高回落。

全年整体走势呈现低开高走，盘升高位，冲高回落的态势。

据有关机构统计：今年前11个月新房累计成交面积为2523.1万平方米，成交套数为21.8592万套，成交面积与去年同期相比增幅达31.1%。

而商品住宅均价（剔除动迁房和配套商品房）为1.0320万元/平方米，综合12月份前20天的走势，2007年上海商品住宅均价超过万元已成定局。

上海甲级办公楼今年新增项目不多，但金融、保险类办公面积扩张显著，租金亦水涨船高；同时，泛CBD的甲级办公楼也以高性价比赢得关注。

商业物业中，连锁商业继续扩张、大型一站式购物中心不断出现、社区商业休闲服务兴起。

工业项目中，国际仓储业巨头纷纷登陆上海乃至长三角地区。

在居住物业方面，今年上市的新房源中，90平方米以下的中小户型比例不断增加。

同时，小户型产品，已经从市中心为数不多的几个楼盘，发展到中环线乃至外环线以外的区域。

中房上海指数公布的11月份成交套均面积为106平方米，比3月份下降了12平方米。

上海的中小户型从最初的旧房改造型，到后来的边角料利用型，最后发展到专题研究规划型。

2007年，中小户型以主流户型的姿态终于展现在购房者眼前。

地价成房价攀升风向标。

随着2007年住宅用地摘牌价格不断创新高的同时，房价随之大幅上涨。

位于中环的新江湾城板块房价的上涨，也成为各环间楼盘价格的参照物。

近来如内环边中远两湾城、新湖明珠城推出新盘售价已超过2万元/平方米，而诸如古北新区、静安区的新盘房价都超过了3万元/平方米。

满城皆有“地铁房”。

随着年底轨道交通“三线两段”的开通，以及上海13条轨道交通线规划布局的实施，循着地铁安新家已经成为上海人买房的共识。

快速的轨道交通，拉近了市郊与市中心的距离，大大节省了上班族的通勤时间。

于是，原来被认为偏远的郊区地铁站点楼盘在2007年开始升温，从宝山西城区到松江九亭，从浦东三林到嘉定安亭，轨道交通的预期实现让原本只想在市区安家的购房族，产生了去市郊购房、降低购买成本的动力。

今年外环线周边楼盘的热销，也证明了这一点。

地铁房的热销，反过来也推动了市郊楼盘的开发。

而值得注意的是，离地铁站点的远近等开始成为衡量楼盘交通条件的新标准，诸如地铁上盖物业、环状地铁楼盘、多站点楼盘等概念，将继续成为住房买卖关注点。

四、二手房供应后来居上2007年上海二手房市场以“出乎意料开局，情理之中落幕”。

年成交量估计在1800万平方米左右，略高于去年1600万平方米。

二手房市场出乎意料地在3月突然发力，此后升势一发而不可收。

统计数据显示，延续2005年和2006年连续宏观调控市场低迷的局面，今年1－3月全市二手房月平均成交量只有270万平方米左右。

而到了3月底，在一手房的带动下，成交量逐月冲高，并于“五一”黄金周之后达到高峰。

4月至9月，成交量以15％的幅度每月递增，“金九银十”的销售高峰提前到来。

同期上海二手房指数也显示，今年5月份指数涨幅突然攀升，涨幅达到1.46％，而前四个月，每月指数涨幅在0.5％以内徘徊。

到10月份，指数从年初1639点攀升到2089点。

成交量迅速攀升的同时，二手房价格也迅速上蹿。

出现一手房捂盘，二手房惜售现象，在上海楼市重新转变为卖方市场之后，二手房业主跳价成风。

一套房子有下家表示购买意向后，房东就会顺势加价五到十万元，甚至加价几十万元，但连续有人追价时，房东心态骤变转向“惜售”，造成市场供应紧张。

这种情况发展到八九月份尤其激烈，甚至部分房东由于看好长期而转售为租。

中原地产认为，2007年3月-8月上海楼市均价上涨了约20%-25%，个别优质豪宅涨幅超过30%。

直到9月底，银行年度第五次加息，关于第二套房首付及房贷利率提高等政策相继出台，减缓了楼市加速向前的势头。

购房主体出现一定的观望，就连部分房东都出于对市场走向不明确的心态，收盘不卖，导致市场上房源一度减少，买家可选择余地缩小。