多层的使用面积与建筑面积之比

多层的使用面积与建筑面积之比
得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。

一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。

得房率abc
1．什么是得房率？
得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。

简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。

2．通常情况下，几种不同住宅类型得房率
高层（12层以上）：大致75-84％
小高层（7-11层）：大致79-86％
多层（4-6层）：大致80-90％
以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。

3．如何计算得房率
a，要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。

关系如下：
b，得房率≠使用率
使用率=使用面积÷建筑面积×100%
得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%
c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。

4．影响得房率的几大因素
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。

公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。

二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

具体说来主要体现在几个方面：
①房型结构（几梯几户）。

例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。

②楼盘形态。

一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

③物业类型。

一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

④公共活动区域大小。

一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。

相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。

⑤何种面积不算做公摊面积？车库、会所等具备独立使用功能的空间; 售楼单位自营、自用的房屋; 为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。

得房率
在不同品质物业类型中的应用
为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中（高）档房、中（低）档房三类，分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定，本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。

链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

豪宅面积或价格，明显高出普通住房标准，至少50%以上。

中（高）档房面积或价格，等于或稍高于普通住房标准。

中（低）档房面积或价格，低于或明显低于普通住房标准
（动迁房和配套商品房不在此列）。

豪宅
豪宅的受众群体是最不在意得房率的，对他们来说，追求豪华、宽敞、气派才是第一要务，并且要彰显自己的身份，他们也最愿意在大厅、走廊等公摊面积上花钱。

豪宅关注点一
影响豪宅得房率的几大因素
豪宅之所以高档，除了房间多、房型面积大外，最明显的特征是公共部
分面积大。

主要表现在大堂、电梯间、公共门厅、走道等部位。

大堂是门面，特别对于豪宅，大堂更是其高档的最显著体现。

多数楼盘都会把大堂做得豪华、气派，通过对30000元/平方米以上豪宅的调查来看，市中心高档房的大堂面积在300-500平方米左右。

个别超豪华公寓的大堂面积还要高于这个范围。

其次是电梯间，普通公寓的电梯间面宽在2.5米左右，豪宅则一般会在3米以上。

再者，市中心的豪宅多为高层建筑，目前的趋势是豪宅公共部位的面积越来越来大，楼层越造越高，这些都是影响豪宅得房率的因素。

豪宅关注点二
豪宅不是低得房率的代名词
一般认为，楼层越高，越豪华，得房率越高，但从调查的结果来看不尽如此。

市中心豪宅的得房率基本在80%左右，其中豪宅代表汤臣一品的得房率达84%，这是为何呢？我们以汤臣一品为例，简单剖析豪宅得房率并不低的原因：
豪宅讲究私密性。

相比普通住宅，豪宅户数少，梯数多。

如图为汤臣一品c栋的标准层平面图，该栋楼为一层两户，每层五梯，每户有两部私人电梯，分属保姆和主人。

豪宅的户型面积越做越大。

房型面积多在400-600平方米左右.如图中每户房型面积为434.27平方米。

该案的活动区域（客厅、餐厅）的面积特别大，并有四个卫生间，符合海外人士的卫生要求。

阳台、露台、工作阳台应有尽有，且面积大。

汤臣一品的奢华除了超大、气派的大堂，宽
敞的私家楼梯间外，还设有一室内连廊，连接各栋楼，这些在普通公寓中看似过于奢侈的部分，正是其豪宅价值的体现。

为了彰显品位，购房者情愿牺牲掉一部分面积，并不要求每一平米都物尽其用。

从该案的设计，高端客户对居住舒适度的追求一览无余。

诸如汤臣一品这样的豪宅，公共部分面积固然大，但单套户型面积超大，因此分摊下来得房率不见得低，使整层面积一般超过1000平方米，但由于户数少，与一层多户相比，省去不少公共空间，这样，就类似于双拼别墅，得到了比较高的得房率，也很好地保证了业主的私密性。

豪宅关注点三
高得房率但不是高使用率
一般来讲，楼房里每增加一项功能，得房率就会随之下降。

比如高层楼盘，大多少不了电梯井、楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等。

这些部位占用的面积都是公建面积，都要分摊到每户人家面积中，得房率高低也正是由公用建筑面积比例的大小决定的。

市中心的高档房以高层居多，但得房率却大多能达到80%。

高于中档房高层75%左右的得房率。

以浦东的财富海景花园和杨浦的宝地东花园为例，财富海景花园的得房率为81%。

如图，该栋楼为五梯三户，整层总建筑面积为1028.66平方米，三户建筑面积分别为337、351、340平方米，每户分摊到的公共部分面积为62.7平方米。

再来看中档房——宝地东花园，得房率76%。

该栋8号楼为二梯三户，房型面积104-141平方米。

每户分摊到的公共部分面积为26.34平方米。

由此看来，虽然从绝对值来看，财富海景的每户所分到公共面积比宝地
东花园大，但从公共部分在整层建筑面积中所占的比例来看，前者小于后者。

因此，财富海景的得房率较高。

另一方面，从两案的房型图我们可以看出，财富海景花园的房型面积是宝地东花园的三倍左右，除了房间多且面积大外，走道、阳台等活动区域的面积也较大。

这样的设计对财富海景这样的高档楼盘来说是必要的，而对宝地东花园这样的中档楼盘来说，却显得奢侈了。

因此，在购房时，得房率只是一个参考系数，是相对而言的，不同档次的购房者追求不同，高档房客户可能相对不大注重得房率，对他们来说，舒适、气派是首要的。

而中档楼盘的购房者，得房率是购房时比较重要的参数，他们注重的是实实在在的居住面积，走道、阳台等部分及楼梯间等公共部分只要不显得过于拥挤就可以，如果做得过于宽敞就是浪费了。

中高档房
中（高）档房，一般是收入较高的白领和一些中小私营业主的首选，选择此类房源的人多注重生活环境和生活品质，关注楼盘舒适度，相比之下得房率大小，则放入第二层次考虑因素。

中（高）档房得房率关注点一
房型结构、楼盘形态是影响得房率主要因素
房型结构，包括单元门户是几梯几户、过道庭大小等设计。

房型结构在很大方面会影响到得房率，中档楼盘一般楼梯宽度在1.2米以上，电梯间大小约4.5平方米，采用一梯二户，或多户的设计，而中等偏高档次的楼盘，大多会增加电梯的数量，二梯二户、三梯四户等较为常见，并
且在增大过道的宽度和面积。

以燕宁苑为例，看一下房型结构和楼盘形态不同对于得房率的影响，燕宁苑共分二期开发，其中一期的房源多是一梯二户，而二期的房源则为二梯二户，电梯数量增加了，用户上下楼的方便性得到了很好的提升，那么对得房率的影响有多少呢？
燕宁苑一期项目：781号5号楼2单元301室建筑面积140.93平方米，套内面积122.56平方米，得房率为87% （5号楼为11层的小高层,一梯二户设计）.
二期项目：777弄16号777弄16号幢701室建筑面积161.38平方米，套内面积127.21平方米，得房率为78.8%（16号楼为18层的高层，二梯二户设计）
1、同为一个小区的楼盘，由于房型结构和楼盘形态的不同，造成得房率的差别近8%，最直接的表现就是，上述一期单元建筑面积为140.93平方米，二期单元建筑面积161.38平方米，两者建筑面积差距为20.45，而实际套内面积的差距却只有4.65平方米。

2、从房型结构来看，一个电梯井的面积大约4.5平方米左右，和电梯井配套的公用门厅的面积二梯和一梯的差别也在6平方米左右，这样一来，二梯二户比一梯二户，单从增加一部电梯来看，每户就要多分摊约10平方米的公摊面积，以上例二期161.38平方米的二房来看，就要影响得房率，约10/161.38=6%。

3、如果小高层和高层都为二梯二户设计，并且基本户型设计相似的话，两者的得房率差别约在1-2%。

4、从上面的分析可以看出，房型结构和楼盘形态综合影响约7-8%的得房率，是影响得房率最为主要的因素。

中（高）档房得房率关注点二
得房率影响价格几何
客户在选择房源的时候，最为敏感就是楼盘的价格，对于选购中（高）房源的客户来说，得房率并不是左右其选购房屋的主要因素，但面对较多同质、同类型、价格有一定差距的楼盘时，该如何考虑得房率对于房价的影响因素，购房时却又要不得不仔细算算。

尤其是全国大部分地区包括上海都是以建筑面积作为计算房价的基础，所以有必要自己计算一下套内面积单价，并以此作为衡量价值的重要尺度。

现以闸北大宁板块的悠和家园为例，看看不同楼盘类型对楼盘实际价格的影响，该盘的高层的得房率约79％，而小高层的得房率约82％。

其中高层的单价约10900元/平方米，而小高层的单价约12000元/平方米。

1、高层：8号楼某房，建筑面积115.7平方米，套内面积：89.77平方米
套内面积单价：10900*115.7/89.77＝14048.5元/平方米
2、小高层：9号楼某房，建筑面积102.54平方米，套内面积：84.28平方米
套内面积单价：12000*102.54/84.28＝14599.9元/平方米
3、两者以建筑面积计算单价价差为：12000-11000＝1000元/平方米
而套内面积的单价价差为：14599.9-14048.5＝551.4元/平方米。

①由于该盘小高层位于小区的中心景观带，单价相对较高，折合成为套
内面积单价的话，两者的价差只有551.4元/平方米，如果对景观有要求，并能接受500/平方米价差的客户的话，小高层也是一个不错的选择。

②通过计算不难看出，套内面积单价的差距通常比建筑面积单价要小。

换言之，如果小高层单价仅比高层高出500元左右的话，折合成套内面积单价的话几乎是相等的。

中低档房
中（低）档房源的最大购买群体就是刚性需求的购房者，他们对首先是要满足“居者有其屋”的愿望，并且最大可能的用不充裕的资金，买到合适的户型，得房率大小直接联系到这些人的钱袋子，是他们比较重视的一个因素。

中（低）档房得房率关注点一
低档次房追求得房率的四大原则
对于选择低档房源的客户来讲，在房型、楼层、采光皆合意的情况下，高得房率无疑是追求的一个目标，高得房率主要遵循四大原则：
1．优先考虑多层住宅。

低档房极少有高层，故小高层和多层，价格相近选多层；多层得房率一般高于小高层，相同价格但能得到更大的套内面积。

2．多层住宅优选无电梯房；目前上海的多层老公房大都没有电梯，这也是为何老公房得房率比较高的一个重要原因，而部分新建的多层会配有电梯，虽然方便了住户上下，但也会增加用户的分摊面积，同时物业管理费也会相应上升，故选择低档房源，可不考虑配有电梯，如家中有老人，可选择低层区域，方便上下。

3．小高层优先考虑板式结构；板式小高层一般设计为一梯二户，得房
率普遍高于点式住宅（塔楼），并且板式结构在通风、采光、朝向上都占有优势。

4．小户型谨慎选择小高层。

尤其是小户型集中的小高层，得房率通常不会超过80%，主要原因有二，一是为了分隔出较多的房间，必将采用更多的楼板，这样无形之中占用了用户大量的套内面积；二是此类楼盘形态多为点式结构，门厅、过道的等分摊面积会相应增大，如此一来，不但得房率不高，并且使用率也会大打折扣。

中（低）档房得房率关注点二
房型设计、使用率两个不得不关注的问题
1．房型设计比得房率更重要。

对于中（低）档房来说，追求“紧凑”是一个不变的目标，所以房型设计在这方面往往起到重要作用。

户型设计上动静不必分明，但静线必多，而动线省略，通俗来说，就是通过最大限度地减少走廊面积，而增加客厅或卧室的面积，或增加房屋间数，同样90平方米，高档房可能只是一房二厅，而中（低）档房则可以是二房二厅。

2．使用率比得房率更重要。

前面说过，使用率和得房率的差别主要在于，使用率计算时要剔除套内阳台面积、墙体所占面积。

从实用角度来说，套内阳台面积增大，势必减少其他房间面积，通常采用阳台连通客厅或卧室的方法加以解决。

对于自行分割室内空间的住户来讲，尽可能不通过增加墙体来进行分割，而合理利用玻璃、镜子、家俱等物品实现自然分隔，从而达到增加使用率的效果。

实际选房购房中关于得房率的参考
明白自己需要的楼盘档次定位。

就像我们购置衣物，要知道自己想买名牌时装还是普通衣服，买房也要自己首先定位好，是实用主义还是追求高档主义。

如果是工薪阶层、自用为主的话，建议在多层和一些得房率较高的小高层中进行选择；如果是为彰显自己地位和身份、追求楼盘品质，则通常对公共部位有一定的面积要求，故要选择一些高档楼盘，同时也会因公摊面积较大，得房率普遍较低。

追求实惠也不要去一味追求高得房率，如果小高层得房率也达到85％以上，或者接近90％，则势必造成楼梯、走廊窄小，电梯空间狭小，空间的压抑感很强。

用户在搬运家具等大宗物件时会显得十分不方便。

高档楼盘，如果得房率过高的话，也会存在问题。

高档楼盘必然随之带来气派大堂，宽敞走廊，大量的建筑面积将会体现在公摊面积上。

如果对其进行压制，则会显得整体楼盘小气、品质不高，得不偿失。

一般楼书等所提供的户型资料上的面积都是设计面积（或称开发商预测面积），不是峻工面积，在交房时会有测绘局提供的实测面积。

如果实测面积与合同面积有差距，可以要求按实测面积算房款，如面积误差比绝对值超出3%，买房人有权退房。

不要轻信销售人员所说的得房率，自已动手测量一下套内面积，然后计算出大体的得房率，如果和开发商所提供的得房率误差较大，则要多观察一下分摊面积，例如大厅和楼道等面积上否有所不同，并且询问停车房、文体活动房和警卫间等是否也计入公摊面积。

以下建筑面积是作为公用建筑面积，但暂不列入住户分摊的，购房者在查看公摊面积时可加以注意：
⑴．地下室功能不明确的机动用房
⑵．大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房
⑶．按建设项目要求建筑的公用车库
⑷．住宅小区房屋共用配套设施用房，如小区门卫间、公厕等
⑸．用作公共休息、绿化等场所的架空层小区内层高2.2米以上的警卫间、配电室、停车房、文体活动房等管理用房只有是非营利性的、独立为小区服务时，才可计入公摊面积。

同时管理用房计入公摊面积是由开发企业申报，测绘单位审查报表资料而确定的，个别不法开发商见有机可乘，报送虚假资料，将不应计入公摊面积的管理用房算入公摊面积，在选购商品房时一定要在购房合同中注明公摊面积的构成。