曲阜市房地产市场调查

曲阜市房地产市场调查一、前言子曰：〝三人行，必有我师焉。

〞当今房产界同行如林，本着〝以学习、总结、借鉴为原那么，以促进自身进展为目的〞，我公司销售部于织了一次对曲阜市房地产市场的调查。

此次调查的要紧目的为〝取其所长，补己所短〞；调查的范畴是曲阜市所有楼盘；调查的要紧的内容为各个楼盘的名称、项目位置、建筑规模、合作公司及其差不多情形。

在此基础上，我们对曲阜的房地产市场有了一个整体的了解，对济宁市的房地产市场有了更进一步的认识。

同时，我们对曲阜市各项目做了认确实总结与分析，也更加认识了自身的不足与优势。

二、曲阜市各楼盘调查分析以静轩路和鼓楼街为界分为西南和东南两个方位下面为东南方位的楼盘调查分析(一〕裕隆家苑裕隆家苑位于杏坛学院对面，有朋路东首，由曲阜裕隆圣源房地产开发开发销售，裕隆矿业集团承建，其聘请物业公司为曲阜泗枫物业。

裕隆家苑占地30多万平方米，总建筑面积41多万平方米，容积率为1.38，绿化率40%多。

小区以多层为主，高层为辅，一共有2000多户住宅，分南北住宅区，主打户型是90平方米到110平方米的两居室。

项目一期差不多建好并在今年五月份交房，二期也差不多是现房，打算在今年年底交房。

目前差不多销售了80%多，多层的和小户型的差不多售完，现在剩下的大多是114平方米以上的大户型，而且这部分户型都集中在小高层上。

裕隆家苑目前针对高层销售有这么一个优待活动，不管是一次性付款依旧按揭贷款，凡购买18和19层的客户另赠送壁挂式太阳能一个和暖气开口费。

裕隆家苑住宅起价为2400元每平方米，均价为3300元每平方米，最高价为3500元每平方米；车库面积集中在20—30平方米，每平方米2600元；储藏室每平方米1550元。

小区物业费收取方式为，楼层不同价格不同。

小区配套设施相对完备，北区面临杏坛学院，维萨尔商务酒店；南区有自己建设的小学,同时有市实验小学的班车路过。

裕隆家苑有着自己得天独厚的优势，地处老城区，有着丰厚的文化底蕴，在新一轮的老改新浪潮中，裕隆家苑存在较大的升值空间；占地面积较大，大手笔打造大社区；前期差不多交房，形成了相对成熟的生活社区，物业治理呈良性态势，有利于后期住宅的涨价和一系列工作的开展。

小区东接曲阜经济开发区，西连市中区，是连接以后曲阜东西经济进展的枢纽，更增加了其升值潜力。

小区的缺点便是正在进展中，周边配套不是太健全，离市中区相对较远，关于居民的购物造成一定的不便。

（二）有朋花园有朋花园位于有朋路东首，和裕隆家苑并列且居于其西。

该项目由曲阜市康达房地产开发开发、建设和治理，由北京中联环建文建筑设计设计，嘉泓地产营销机构策划，销售代理为易居销售公司。

有朋花园占地11.35公顷，总建筑面积为13.48万平方米，其容积率为1.2，绿化率接近40%。

小区一期以多层为主，户型以89平方米—145平方米的两居室和三居室为主，目前多层房源全部售罄；二期以小高层为主，户型多为163平方米—201平方米的三居室和四居室，主体已完工，目前正处于火爆销售中，有朋花园为回馈各界人士对其小区的厚爱，采取了买房免入住双气开户费，免有线电视开户费和物业大礼。

小区住宅均价为3300元每平方米，最高价为3800元每平方米；车库面积多为20—30平方米，每平方米价格集中在2500元—2600元。

小区高层物业费每平方米在一元左右，多层收费相对较低。

小区内配套较为齐全，商店、诊所、餐饮等随住户同步入驻，方便了住户生活。

有朋花园的优势显而易见，主体式水景园林，流转四季的水岸风情，5800平方米的水系融入其中，既能彰显高贵气质有实现了现代人择水而居的居住妄图。

专门是小高层通过水系相连，形成了完整的生态圈，将人与自然和谐统一的造景理念发挥到了极致。

令人遗憾的是离市区稍远，居民购物不大方便。

下面为西南方位的楼盘分析（三）华沁苑华沁苑位于曲阜重点规划核心位置春秋西路，由曲阜聚鑫房地产开发开发、策划和治理，曲阜盛世建安承建，北京中联环建文建筑设计设计，北京世纪宏甫房地产经纪全程销售代理。

华沁苑占地379亩，总建筑面积30万平方米，其中住宅建筑面积29.4万平方米，商业建筑面积6000平方米，容积率为1.2，绿化率为39%。

小区共有61栋房子，57栋多层，4栋小高层，一共有2000多户住宅。

一期于06年12月开盘，全部是多层的房子，现已全部交房；二期多为11层的小高层，估量明年年底交房。

目前总体情形为，小户型的差不多全部售完，剩下的大多为147平方米以上的三居室和四居室住宅。

华沁苑2900元起价，均价为3400元每平方米，最高价为3700元；商铺价格还没出来；储藏室价格为1970元每平方米。

物业收费方式为，多层每个月每平方米0.3-0.4元，小高层1—3层每个月每平方米0.5元，然后每往上一层加5分钱。

小区实行智能化治理，周边配套相对齐全。

华沁苑位于曲阜重点规划核心地区，紧邻曲阜两条中心主干道，交通便利，项目西边是曲阜市人民医院，北面是长途汽车站，南邻大沂河，东接市中心，众多名校分布其外，占有都市最优质的自然资源和人文资源，其优越性不言而喻。

〔四〕春秋丽景春秋丽景位于市政府春秋路西约1公里路北，由路建房地产开发有新公司开发建设并销售，小区以五层的多层为主，大多采纳砖混结构。

春秋丽景于2007年10月开盘，2020年年底交房，均价2000元每平方米，现在差不多全部销售完毕。

主打户型为110平方米—140平方米的两居室和三居室，专门适合三口之家或者三代人同时居住，户型设计符合现代家庭结构需要，价格在同等地段比较低，占有绝对优势，因此销售起来比较顺利。

春秋丽景是自然与人文相结合的又一典范之作，与华沁苑和栖庭水岸距离专门近，没有实质上的区别，价格上又占有绝对优势，因此整体销售情形专门好。

〔五〕水岸上院水岸上院位于春秋西路中段，为曲阜首席经典别墅区，共有63栋别墅，由万佳房地产开发开发建设。

小区占地200多亩，绿化率达48%，处处流畅高品质居住社区的专门风范。

水岸上院别墅起价86万元一套，均价3500元每平方米，最高价131万元一套，目前剩下的房子差不多上300平方米以上的大型别墅。

水岸上院临近市政府，地处曲阜黄金地段，被大沂河和小沂河怀抱其中，但周边居民反映水岸上院位于两河之间风水不行，因此购买的人也相对较少。

在周围小高层逐步增多的情形下，出其不意大手笔打造大伙儿风范的奢华府邸，独树一帜，举手投足间彰显主人尊贵身份和不凡气质。

（六）春秋华庭春秋华庭位于曲阜新区尼山路东，迎宾大道南，由兖矿集团上海洲海房地产开发开发建设并销售，上海尼曦建筑设计咨询设计制作。

小区占地43万多平方米，总建筑面积60万平方米，容积率1.4，绿化率高达40%多，属高品质生活社区。

春秋华庭一期六栋多层，已于2009年10月11日交房，只剩下六楼的没有销售完了；二期八栋多层，共250余套房子，先已预定了123套；其起价为2100元每平方米，均价2400元每平方米，最高价2600元每平方米；主打户型为93.3平方米—200平米的两居室、三居室、四居室，不同阶层不同类型的人群都能够再此选到适合自己的户型，总体销售情形还算良好。

春秋华庭紧挨济宁学院、国际会展中心，由兖矿集团开发，后盾实力雄厚，前景看好。

位于曲阜新区，是正在进展中的区域，升值潜力大。

小区虽已交房，目前还没有人居住，还没有形成规模，周边配套也不齐全，购物大方便。

〔七〕栖庭水岸栖庭水岸位于曲阜市春秋路西首，与华沁苑隔路相望，由济宁金茂房地产开发开发出售。

共有50多栋房子，2110户住宅，其中大部分为多层，只有一小部分是小高层，且这部分房子大多是后期开发的。

栖庭水岸占地375亩，总建筑面积37万平方米，容积率1.48，绿化率40%，其建筑结构为框架结构。

该项目正式启动时刻在2005年—2006年间，1、2期已交房入住，现在的差不多全部起来地基，有的刚建到三四层，有的主体已封顶，三期工程最快的2020年年底交房。

由于前期项目已交房入住，成熟社区的吸引法那么，规范有序的治理体系，推动后期销售工作的顺利展开。

栖庭水岸的起价为3380元每平方米，均价为3500元每平方米，最高价4080元每平方米。

栖庭水岸小高层物业费每个月每平方米在1元左右，同时针对二期高层销售有一个优待活动，订房即可获赠六年物业费。

栖庭水岸是一个有着浓郁文化气息的高级知识分子和白领集聚的地点，两千年传统文化的熏染，200亩金茂花园的自然侵润，人居其中，移步换影间皆透漏出典雅闲适的生活气息；三市两区名校云集，两条主干道平展延伸，大沂河逶迤流淌，动与静的相互交替，古与今的交替流转，再现现代人的理想居住地。

三、曲阜楼盘列表分析通过以上表格分析，我们能够看出这些楼盘具有如下特点：（一）以静轩路和鼓楼街为界，把整个曲阜市划分为东北、西北、东南和西南四个方位，那么从表格中我们能够看出曲阜市的大部分楼盘都集中在东南和西南这两个方位，其中东南方位占25%，而西南方位的占75%。

从这一点上我们大体能够看出曲阜市今后的都市规划趋势，整体上是朝着东、西、南三方进展的，究其缘故大致是因为东面是曲阜的经济开发区，西面是它的工业园，而西南是连接去济宁市区的交通要道，以后进展潜力不可估量。

（二）从那个表格中我们还能够看出，曲阜市的住宅类型总体上出现出如此一个规律，一期或者前期住宅大差不多上多层，而二期或者后期住宅普遍是小高层，从而我们能够看出小高层甚至是高层是曲阜今后进展的一个大趋势。

一定层面上反映出了人们生活水平有了专门大的提高，对住宅的质量要求也进一步提高了；二是都市化进程加快，都市人口逐步增多，对住宅的需求量相应的增多；三是住宅土地资源紧张，多层不再顺应形势的要求，小高层、高层是必定的一个趋势。

（三）从价格上看，曲阜市乃至整个济宁市的房价通过了2020年经济危机的洗礼，又通过了2020年经济的复苏时期，不跌反增的现象又从另一个方面反映出房地产市场供小于求的事实，专门是09年，全国各地房价出现整体快速上涨的趋势。

随着经济的复苏，也为了抑制房价的快速上涨，也为防止显现07年房价不正常的大起大落的局面，国家在09年末制定了一些新的房产政策，其中专门引人瞩目的一项政策确实是国家将在2020年逐步收紧土地出让的规定。

因此国家的动身点是好的，是为了平抑房价的迅猛上涨，然而土地收紧政策对房价的调控又何尝不是一把双刃剑，第一土地的收紧能够临时抑制房价的快速上涨，但可不能伤筋动骨；土地出让收紧，开发商拿不到更多的地，然而人们的需求量实际却专门大，反过来又会刺激现有房价的上涨。

不管从事实来看依旧从政策制定的分析来看，近期内房价还会逐步上升。

（四）同时也能够看出，小区绿化率都挺高的，由于社区占地较大，大社区大绿化，人们居住在里面能够享受一种高质量的生活；再加之小区内和周边配套相对比较完备，人们出行和购物也都比较方便；成熟社区的吸引法那么，形成良性循环，后续工作相对轻松，因此其销售情形相对专门好。