曲阜市场调查报告

曲阜市房地产市场调研报告

一、曲阜市概况

1、曲阜位居于山东省西南部，北距省会济南135公里。

2、北依泰山，南瞻凫峄，东连泗水，西抵兖州。

3、南北最大纵距35.8公里，东西最大横距25公里,总面积895.93平方公里。

4、曲阜市是先秦时代著名思想家、教育家、儒家创始人孔子诞生、讲学、墓葬和后人祭祀之地，同时也是儒学文化的开山之地，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一,曲阜市明故城（三孔)为国家5A级旅游区，素有“东方圣城”美誉.

二、曲阜市城区功能分区

城市以向西南发展为主，呈南展，北控，东进，西扩的态势

1、曲阜市西部区域以曲阜师范大学为中心的省重点学校，小学、曲阜师范大学附属中学、科教研究机构及高科技产业区一应俱全，土地供给充足，但金融商业配套较差.

2、南部区域是曲阜主要行政区域，主要机关坐落于此，土地较为紧张，但随着会展中心的落成，且目前以孔子为主题的旅游场馆的相继开发建设，城市向南部发展趋势明显。

3、北部区域为旅游商业区域,重点文物保护景点与商业中心汇聚于此，开发项目较少。

4、东部区域为开发区，但曲阜高铁东站的建设，带动了整个战前商业，由于离市区13公里，城市东扩，还待时间发展。

三、曲阜市经济状况

2012年预计实现GDP265亿元,比上年增长10.3％,实现地方财政收入12。78亿元。2010年实现生产总值215.85亿元，按可比价格计算,比上年增长12。7%。其中，第一产业增加值19。30亿元，增长5。3%;第二产业增加值92.69亿元,增长12.3％;第三产业增加值103。86亿元，增长14。2％。三次产业比例为8.9：43.0：48.1。全社会完成固定资产投资94.14亿元，同比增长31%。实现财政总收入14.90亿元，同比增长5。8％,其中地方财政收入8.69亿元，同比增长6。0％.税收总收入11。32亿元，增长8.8％。年末金融机构本外币各项存款余额124.68亿元，比年初增加26。23亿元.其中居民储蓄存款余额76。39亿元，比年初增加13。89亿元。各项人民币贷款余额51.46亿元，比年初增加12.07亿元，2011年实现生产总值235亿。

四、曲阜市区位交通

航空

距离济南遥墙国际机场只有160公里,之间有高速公路(京福高速、济南机场高速)相连接，有专线公路相通,距离只有80公里，曲阜到济南遥墙国际机场1。5小时，距离济宁曲阜机场仅需1小时，到徐州观音机场1.5小时.

公路

曲阜市公路交通十分发达。国家级公路和国家高速公路各两条,分别是南北走向的104国道和东西走向的327国道穿越曲阜

市区，G3国家高速（京台高速,原名京福高速）和G1511号国家高速（日兰高速，原名日东高速）分别在城区东部、南部掠过，两条高速公路交汇于曲阜市息陬镇.

铁路

普通铁路:中国经济大动脉京沪(北京—上海）铁路在曲阜西北部掠过；新兖石(新乡—兖州—日照）铁路通过曲阜，并设曲阜火车站,向西与陇海线相连，直达中国西部、中亚、西亚与欧洲。

高速铁路：我国一次性建设里程最长的高速铁路京沪高铁，南北向贯通曲阜市境,并在曲阜市息陬镇设立中心站——京沪高铁曲阜东站，2011年6月30日正式启用,从曲阜东站前往上海和北京，分别用时2.5小时和2小时。

五、曲阜市文化旅游

曲阜有辉煌的文化遗产，815平方公里的土地上有各类文物古迹600余处，其中6处列入全国重点文物保护单位，11处列入山东省重点文物保护单位，1994年，孔庙、孔府、孔林还被列入世界文化遗产。

现保存金元明清古建筑1300多间，西汉以来历代碑刻5000余块，古树名木17000余株，库藏文物十万余件，孔府明清文书档案六万余件，它们都具有极高的历史、文化价值.

1961年，国务院将孔庙、孔府、孔林和鲁国古城列为全国第一批重点文物保护单位。1979年，国家向全世界宣布:曲阜对外

开放。1982年4月，国务院将曲阜列为全国第一批24个历史文化名城之一。1998年,曲阜又被命名为“中国优秀旅游城市”，列为首批国家重点旅游城市之一.同年，联合国教科文组织向全世界公布,曲阜孔庙、孔府、孔林列为“世界化遗产"，载入《世界文化遗产名录》，全市现有各类文化遗存600余处，其中各级重点文物保护单位184处。

六、曲阜市人口及收入统计

（一)城区居民户数、人口。

曲阜市城区城镇居民共19.8万户，总人口约64万人。具体分析如下：城区为:18万人, 农业为46万人

（二）城区居民居住状况.

具体分析如下：

1、人均、户均情况:户均建筑面积119㎡，人均居住面积30㎡.

2、居住方式：在城区家庭人中，拥有家庭中,拥有自主房屋产权的家庭19万户，占96.79%，租赁居住的有8千户，占0。63%。

（三）城区居民房屋状况。

从房屋性质来看：其中商品住房共22180套,占11。17%；经济适用房8210套，占4。13%；已购公房47570套，占23。95；原有私房48070套，占24.21；公有住房7180套，占3。62％；农村土地住宅63720套，占32。09％；其他41660套,占21%。

全市城镇居民家庭人均可支配收入和人均消费支出在济宁12个县市区中排名仍然靠中,与周边县市区相比，差距不大. （一)城镇居民收入呈上升趋势

抽样调查资料显示，全市城镇居民家庭人均总收入为22037.59元，较上年的20731.80元增加1305。79元，增长14。95%。其中，人均可支配收入为18876。38元，比上年的17710.67元增加1165。71元，增长15。12%.从收入的类别构成来看，均保持持续增长.

（二)工资收入占主导地位。城镇居民人均工资收入为18800。39元,占城镇居民家庭总收入的87.67%,同比增长13。39％。一是政策性增资的带动.从去年12月份起,机关事业单位调整了规范性补贴，普遍提高了工资标准,成为城镇居民收入增加的重要因素。二是今年开工建设的项目较多，用工量增大，带动了人均其他劳动收入的增长。2011年曲阜市在岗职工人均工资29146元，在济宁12个县市区中排名第5位。

（三）经营收入稳步上升.随着发放下岗再就业无息贷款和妇女小额无息贷款,鼓励下岗、失业人员自主创业，自谋职业，促进了城镇居民经营性净收入的增长.人均经营性收入同比增长14.64%