2005年武汉房地产市场情况分析报告

2005年武汉房地产市场情况分析报告

综述

2005年是“十五”规划的最后一年，在过去的一年中，武汉市主要经济指标的增幅均创9年来最高水平，武汉的发展站在了一个新的历史起点。2005年，也是武汉市房地产业稳步增长，逐渐成熟的一年。我市在认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的各项宏观调控政策上，运用“政策性”和“市场化”双重手段对房地产市场进行了有效调节，实现了市场的供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的预期目标，房地产产业呈现出良好的增长态势。据统计，今年全市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2%,同比增长27.7 %，增幅比去年同期回落了约9.9个百分点，投资逐渐趋于理性；120平方米以下的商品住房供应量占到总供应量的57%左右，供应结构日趋合理；并且随着税收政策的落实，投机性需求得到了有效的遏制，全市房地产市场进入了良性发展轨道。

本报告由房地产市场基本情况、房地产市场调控效果、房地产市场综合价格、2006年展望四个部分组成，概括分析了2005年武汉市房地产市场的发展状况和前景。

第一部分房地产市场基本情况

一、房地产基本经济指标

（一）房地产与国民经济协调发展情况

2005年我市地区经济生产总值为2238 亿元，同比增长14.7%；房地产增加值占地区经济生产总值的3.8%。2005年我市居民可支配

收入为10849 元，比2004年增加了13.4%。

（二）房地产贷款情况

截止2005年底，新增房地产各项贷款为93.91亿元，与去年相比减少50.5 亿元，占新增金融业贷款的21.8 %；其中：新增住房开发贷款18.13亿元，与去年相比减少6.49亿元，新增个人住房贷款92.64 亿元（含新增公积金贷款22.89 亿元），与去年相比减少21.76亿元。

（三）房地产开发投资情况

2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。

（四）商品房供给情况

2005年全市房屋施工面积为2749.63 万平方米，同比增长12.7%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面积为2297.96 万平方米，同比增长14.2 %，占总施工面积的83.6%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为149.67 万平方米，同比增长38.4 %，占住宅施工面积的6.5 %。

2005年全市房屋新开工面积为1195.4 万平方米，同比增长13.3%，占总施工面积的43.5 %，与去年同期相比增幅减少了26.2个

百分点。其中：住宅新开工面积为1047.69 万平方米，同比增长16.8 %，占总新开工面积的87.6 %，占住宅施工面积的45.6 %。

2005年全市房屋竣工面积为816.72 万平方米，同比增长16.3%。其中：住宅竣工面积为702.29 万平方米，同比增长15.3 %，占总竣工面积的86.0 %。

（五）商品房买卖情况

2005年我市商品房销售面积为813.89 万平方米，同比增长7.6 %；其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长

5.0 %，占商品房销售面积的93 %。

（六）存量房交易情况

2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.70万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米（不含房改出售公房），同比增长17.2 %。

（七）房屋租赁情况

2005年全市房屋租赁户数为22825户，同比增长8.6 %；租赁面积177.55万平方米，同比下降62.2 %；租赁金额3.95亿元，同比下降4.6 %。

2005年我市全年住宅租赁户数为3929户，面积为12.03万平方米；办公用房租赁户数为5545户，租赁面积为24.58万平方米；商业用房租赁户数为13351户，租赁面积为140.9万平方米。

（八）商品房空置情况

截止2005年底，全市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。

（九）土地供给情况

2005年城市公开出让土地面积为3755.9亩，同比增长0.3%；交易实现金额124.25亿元，同比增长58%。

（十）旧城改造和拆迁情况

2005年全市旧城改造拆迁面积为151.58 万平方米，同比下降36.2 %；拆迁户数为14800 户，同比下降16.8 %。

二、房地产市场基本特征

（一）住房供应不断调整，结构渐趋合理。为适应普通居民的购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120平方米的供应面积分别达到136.77 和145.97 万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51 %。

商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33 %。

二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数的70 %以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套数的80 %以上。

（二）住房销量波动较大，年末市场开始回暖。我市住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30个百分

点。

（三）商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整。随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4 %。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。

（四）外来投资潜力显现，平均地价继续上涨。我市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。

（五）优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓。2005年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。

（六）投机购房苗头得到遏制，特殊产品的市场吸纳度降低。