我国房地产营销存在的主要问题及解决对策
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策
摘要：随着国家对房地产市场的调控政策继续加强和贯彻落实，我国房地产市场将会进一步趋于合理。但是，我国房地产市场仍然问题重重。一方面有大面积的商品房空置；另一方面，许多房地产企业，规模偏小，不注重质量与品牌，忽视市场调研，致使开发的产品继续与市场脱节。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。
综上所述，本文在此背景下，通过回顾房地产营销理论，剖析了当前我国房地产业营销存在的问题并分析了出现问题的原因，从理论上和实践上对我国房地产营销现状，存在的问题及发展趋势进行了探讨。最后，展望了我国房地产营销发展趋势。
关键词：房地产房地产营销营销问题完善营销对策
China's real estate marketing problems and
countermeasures
Abstract: As the state of the real estate market continues to strengthen macro-control, and implementation of China's real estate market will further more reasonable. However, China's real estate market is still problematic. On one hand has large vacancy, On the other hand, many of the real estate enterprises and small scale, don't pay attention to quality and brand, market research, product development and market continued. Real estate developers of market environment, market forces on marketing research, the marketing management to enterprise development strategy and the demand of consumers from the research process of implement marketing. Some mistakes of real estate developers, marketing concepts, make appear in real estate development misguided.
To sum up, this paper reviews the real estate marketing planning theory, analyzes the current real estate marketing problems and analyzes the reasons of problems, from theory and practice of China's real estate marketing planning situation, problems and development trend are discussed. Finally, the development trend of China's real estate marketing planning.
Keywords:Real estate Real estate marketing Marketing question Perfect marketing countermeasures。
目录
1 绪论
1.1 营销的基本概念 (6)
1.1.1 营销的概念 (6)
1.1.2 房地产的概念 (6)
1.1.3 房地产营销的概念 (6)
1.2 房地产营销的基本理论 (7)
1.2.1 以满足市场需求为目标的4P理论 (7)
1.2.2 以追求消费者满意为目标的4C理论 (7)
1.2.3 以建立消费者忠诚为目标的4R理论 (7)
1.3 房地产营销的必要性 (8)
1.3.1 有助于提高房地产企业的营销素质 (8)
1.3.2 有利于房地产市场的发育和完善 (8)
1.3.3 有利于消费者需求的满足 (9)
1.3.4 有利于房地产业作为新经济增长点的培育 (9)
2 我国房地产营销存在的问题及原因分析 (9)
2.1 营销功利味太重 (9)
2.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 (9)
2.1.2 在销售模式中以自我为中心 (9)
2.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 (10)
2.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 (10)
2.3 营销理论与房地产营销实践缺乏结合 (10)
2.4 把市场定位混同于目标市场 (10)
2.5 目标顾客群定位模糊 (11)
2.6 缺乏独特卖点和创意 (11)
2.7 痴迷于“概念炒作” (12)
2.8 过分依赖密集广告攻势 (12)
2.9 脱离市场需求的创新 (12)
2.10 认为“低开高走”无往不胜 (13)
3 完善房地产营销的对策 (13)
3.1 转变营销观念 (13)
3.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 (13)
3.1.2 注重长期利益 (14)
3.2 精确定位市场需求 (14)
3.3 重视对研究区域市场和政府规划的研究 (15)
3.4 提升营销水平，创新营销方式 (15)
3.4.1 加强营销策略的创新 (15)
3.4.2 加强营销过程中的管理创新 (15)
3.5 拓宽传播渠道 (15)
3.6 树立品牌意识以求可持续发展 (16)
3.7 加强专业营销培训 (16)
3.8 建立关系营销网络 (17)
4 结论与展望 (17)
后记 (18)
致谢 (19)
参考文献 (20)
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策
1 绪论
1.1 营销的基本概念
1.1.1 营销的概念
营销是通过创造和交换产品及价值来满足个人或群体的需求和欲望的一种社会
过程和管理过程。它是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。
1.1.2房地产的概念
在我国，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。它既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
1.1.3 房地产营销的概念
房地产市场营销是房地产企业以了解、满足和创造顾客需要为中心，以实现企业目标为目的，对企业全部经营活动所进行的管理过程。
房地产市场是市场体系的重要组成部分，房地产营销是市场营销的一个重要分支；房地产营销是房地产企业为适应和满足消费者的需求，以市场为导向，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行的经营活动的整体过程。其内容包括了房地产市场调查、市场定位、市场细分、项目定价、市场预测、市场决策、市场营销组合、物业管理等活动。
这一概念包括的要点有：房地产市场营销是以顾客需要为导向、房地产市场营销是一种创造性的活动、房地产市场营销是一个系统的管理过程、房地产市场营销活动还要兼顾社会利益。
1.2 房地产营销的基本理论
1.2.1 以满足市场需求为目标的4P理论
20世纪60年代，美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的4P营销组合策略，即产品
(Product)、价格(Price)、渠道(Place)和促销(Promotion)。他认为一次成功和完整的市场营销活动，就是将适当的产品或服务，以适当的价格，通过适当的渠道和适当的促销手段，投放到特定市场的行为过程。4P理论产生于卖方市场向买方市场转变的过程，市场竞争还不激烈。它主要是从供方的角度来研究市场的需求和变化，重视产品导向而不是消费者导向，以满足市场需求为目标。4P理论最早将复杂的市场营销活动简单化、体系化，构建了营销学的基本框架，促进了市场营销理论的发展。
我国1993年上半年之前的房地产热和1993年下半年宏观调控后的房地产市场，发展商们都在运用着、实践着4P营销理论。实际上，这是一种以企业为中心，不注重消费者的需要与敞求，未顾及消费者满意与否的封闭式营销理论。它明显表现出只适合供不应求或竞争不够激烈的市场环境，其运用，已使发展商们陷人了极大的困境之中，也使我国房地产营销业带上了畸形发展的特征。
1.2.2 以追求消费者满意为目标的4C理论
20世纪90年代初，美国营销专家劳特朋教授提出了4C理论，即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。4C理论产生于买方市场，市场竞争很激烈，它是以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合中的四个基本要素：它强调企业首先应把追求消费者满意放在首位，其次是努力降低消费者的购买成本，然后要充分考虑到消费者购买过程中的便利性，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。与产品导向的4P理论相比，4C理论以消费者为导向，以追求消费者满意为目标，促进了市场营销理论的进一步发展。
1.2.3 以建立消费者忠诚为目标的4R理论
21世纪初，美国西北大学舒尔茨教授提出了4R理论，即关联(Relativity)、反应(Reaction)、关系(Relation)和回报(Retribution)。4R理论以竞争为导向，重在建立消费者忠诚。它阐述了四个全新的营销组合要素：4R理论强调企业与消费者在市场不断变化的环境中应建立长久互动的关系，从而赢得长期而稳定的市场；其次，面对迅速变化的消费者需求，企业应学会倾听消费者的意见，同时建立快速反应机制以对市场变化快速做出反应；再次，企业与消费者之间应建立长期而稳定的朋友关系，从实现销售转变为实现对消费者的责任与承诺，以维持消费者再次购买和消费者忠诚；最后，企业应追求市场回报，并将市场回报作为企业进一步发展和保持与市场建立良好关系的动力与源泉。
1.3 房地产营销的必要性
房地产市场营销是一门新兴的科学，是一门实践性很强的应用科学，房地产市场营销理论的研究及其在实践中有效地推广应用，对促使房地产开发、流通和消费各个环节通畅有序地进行运作，从而提高整个房地产经济运行的质量，进一步促进房地产业的健康发展、
增强企业的活力和竞争力起着巨大的作用并具有现实的意义。
1.3.1 助于提高房地产企业的营销素质
市场营销的研究对房地产企业的发展起到重要的作用。近年来一些房地产企业忽视了对市场需求结构和需求容量以及企业自身资源条件的分析，盲目开发，一味追求高利润，热衷于高裆次、豪华型的房地产产品，最终导致资金周转困难，产品销售不畅，企业亏损甚至破产，甚至被市场无情地淘汰。造成这些问题的重要原因之一，就是因为没有市场观念和市场意识，没有进行市场营销理论的研究。
房地产营销的研究，可以指导房地产企业寻找最佳的投资方向，选择最佳的市场运作方式及树立良好的企业形象等。
市场营销的研究对于房地产企业的发展起着十分重要的作用。房地产营销的研究，可以指导房地产企业寻找最佳的投资方向、选择最佳的市场运作方式及树立最好的顾客信誉等。市场营销的研究至少可以在以下几个方面为房地产企业服务：通过市场营销的研究为企业寻找市场机会；为企业进入某一同标市场提供市场研究；为企业制定详细的营销计划；综合组织企业的每一部门和员工的力量；为企业提供详细的产品、定价、分销和促销等策略；及时根据市场情况的变化，修改营销计划和内容。因此，市场营销的研究，不论是对于房地产企业开拓市场、获取更多的利润或及时实现产品的销售价值，还是对于房地产企业树立良好的社会形象，都具有举足轻重的作用，使房地产企业在房地产热潮中能够审时度势，客观地分析市场，抓住机遇，占领市场。从而能提高房地产企业的营销素质，增强房地产企业的竞争力，更好地促进房地产企业的发展。
1.3.2 有利于房地产市场的发育和完善
学习和研究房地产市场营销有利于解决房地产产品市场的现实问题。目前房地产市场上，开发与消费在空间、时间、价格、数量、产权、质量上存在许多矛盾，随着社会经济和房地产业本身的发展会变得日趋复杂，这将会对房地产市场的进一步发育造成障碍。目前我国房地产市场上的阶段性、区域性和结构性的矛盾，及由此造成市场上商品房的大量积压，巨额资金的持久沉淀，都需要市场营销理论和实践的研究予以及时的解决。市场营销的研究，可以及时分析和解决生产流通中的许多矛盾，实现房地产市场上开发与消费的统一，以逐步减少乃至消除市场上商品房的积压，有利于房地产市场的进一步发育和完善。
1.3.3 有利于消费者需求的满足
房地产市场营销观念是从消费者需求出发，并把如何满足消费者的需求作为其归宿，按市场需求组织产品的生产和供应，促进资源的优化配置和产品结构的合理调整。由于消费者需求的多样化、层次性、复杂性的特点，房地产企业不可能完全、及时把握市场需求的脉搏。运用房地产市场营销的理论，通过正确的市场调查和市场预测，能够及时地了解
消费者的需求，并把握市场需求进行房地产开发。以进一步满足各种消费者对房地产商品的不同需求。
1.3.4 有利于房地产业作为新经济增长点的培育
房地产业是我国国民经济的先导性和支柱性产业，在我国国民经济建设中占有重要地位，房地产业的健康稳步发展对我国国民经济建设、人们生活水平的提高都有着极其重要的意义。研究房地产市场营销，能够认识市场机制的调节、价值规律的作用，合理地配置土地、资金、劳动力等资源，提高房地产企业的经营管理水平和经济效益，促进我国的住房制度改革，促进房地产业成为国民经济新的增长点。
2 我国房地产营销存在的问题及原因分析
2.1 营销功利味太重
在目前的中国房地产市场，最普遍最重要的一个营销现状就是功利味太重。这种可上升到战略层面的重功利营销的行为，最终又导致房地产商营销战术的肤浅、跟风营销的盛行、实效营销新手段的乏术。
2.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广
这是功利营销的一个非常显著的特点。某开发商为了减少规划设计的投入，面对规划设计单位左挑右选，最后以低价格选中了一家毫无设计经验及实力的设计单位。图纸好了，在施工中发现的若干违背购房者真实需要的问题也出来了。比如，不少开发商从不注重规划、设计、选材和施工，不舍得投入时间、精力打造让目标客户觉得有价值的房产。相对前期规划设计投入的薄弱，在后期的营销推广方面则是形势陡转。迫于楼盘销售周期越长越难卖，迫于竞争压力和投资收益压力，房地产界通常的2一3%的营销推广投入往往都会超过5%乃至10%。可这些在规划设计之初就可能存在问题的产品未必能顺畅的买出。
2.1.2 在销售模式中以自我为中心
这是种急于从购房者口袋中掏钱的行为，就是以扬长避短甚至欺骗的态度与方式代替把自己产品推介给客户的真正客观的立场。
2.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现
在开发前期及其营销推广阶段，许多开发商经常会向购房者吹捧自己项目的物业管理如何优秀、服务如何周全等，但等到交房入住后，业主可能会发现社区内连一个必须的垃圾房都没有修建。这种为增加楼盘附加值促进销售的“欺诈”行为所引起的纠纷屡见不鲜。可惜的是，在中国还没有为房地产商们建立起一套必须的可行的房地产商信用及形象档案
体系。
2.2 市场调研性缺乏认识、分析不足
调查方式单一，缺乏相互印证。不论楼盘大小，取样总是同一个常量；调查数据针对性不足，对项目规模、位置、特点等与消费对象的关系缺乏整体把握；样本数量不足，以偏概全，导致结果与实际差距很大。有时调查中混淆了有效需求与潜在需求的差异，导致定位偏差很大，造成调查时需求者众多，开盘后购买者寥寥无几的局面。许多房地产开发商仍然根据感觉，不进行认真的市场调研，结果设计建造的房屋，只有设计师、房产商满意，但真正放到市场上去销售，经常出现大量楼盘滞销。对于房地产的调研，固然应包括楼盘本身的地块环境、设计师的个性等，比如在户型、地段、朝向、设计风格、楼层、使用面积偏好等方面。但是，不同的社会阶层会有不同的需求，如果不进行深入的调查与分析，仅凭自己主观臆断，那么最终出来的楼盘销售就很容易出问题了。
房地产产品的销售对象是有经济购买能力的现实需求者，只有具有购买能力的一部分潜在需求才能成为有效需求。尽管潜在需求会转化成有效需求，但他们的消费偏好往往不同，因此必须严格区分有效需求与潜在需求，做合理的甄别。
2.3 营销理论与房地产营销实践缺乏结合
通观整个房地产的营销不难发现，房地产营销理论要么简单地套用市场营销结论，要么以楼盘分析、运作例子堆砌而成，而对于市场信息的挖掘与分析、加工，运用国际一流的营销技术、方法等方面，不要说没有这方面的能力和工具，甚至有这方面意识的人也为数不多。
造成这种局面主要是由于房地产营销理念基础薄弱，没有专门结合自身特点来进行基础营销的研究；专业研究人员少，多数搞房地产营销研究的，要么是有过一两个成功案例的代理商，要么是学过市场营销的学院派教授，前者未免偏重经验，后者却又缺乏实战，能将两者结合起来的专业人员实在是风毛麟角；社会上缺乏一种研究房产营销理论的风气，个别营销大师则整天抱着自己的成功案例四处讲解营销之道，陷入经验决定论的误区。
2.4 把市场定位混同于目标市场
这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切营销就会变得无的放矢和摇摆不定。目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在消费者心里奠定企业产品的位置和印象。简单说，先确定目标市场，才有市场定位。实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。
现在的许多房地产商仍然停留这个误区。推销还是以我为中心，不管顾客是否需要，是否愿意接受，想方设法把产品推销出去。现代市场营销观念认为，应当从消费者的需要出发，提供多样化的产品或全方位、多层次的整合服务以满足消费者的需要。
2.5 目标顾客群定位模糊
打开任何一份营销报告，其中对消费者的描述必然充斥着这样的字眼：“30-50岁之间”、“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千人一面的套话。有业内人士惊呼，售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的可口可乐对消费者研究的态度和深度。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能也大得多，所以必须要有详细的专业消费者研究。然而，不少房地产营销者认为市场是引导出来的，忽视消费者的需求，开发风险紧随而来。
2.6 缺乏独特卖点和创意
现代社会已进入系统化、多元化、网络化、整合化、非线性、自组织、权变性的一个时代，其最突出的标志是系统化、多元化、整合化，营销方法论的核心则是非线性、自组织。营销者应该根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点，而从这些卖点中选取最能打动消费者的卖点是营销的难点。一般是凭专业经验确定，因此经常出现卖点罗列的现象，其原因就是对消费者最认可哪点没有把握。这与缺乏对目标客户的研究有关。此外，由于缺乏较为详细的客户细分研究，产品的细分也不够。我国许多房地产的营销方式、营销策略都是似曾相识，互相拷贝。在房地产产品同质化越来越强的今天，有创新才有市场。卖点——即独特销售主题，是营销工作中不可少的一个方面。有的房产商四处寻找“卖点”，结果还是刻板的复制其他的高档户型。
实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内衣橱、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样；而且，房地产是有着极强的地块个性，在这儿建的房就是在这儿建的房，别人想克隆，也克隆不出来。建材可以类似，外观可以雷同，但独特的地块环境是克隆不出来的。
2.7 痴迷于“概念炒作”
时下房地产界炒作“概念”之风盛行，有生态、区位的，有人文、智能的，还有欧陆风情、北美庭廊的。从市场营销的角度来看，“概念”是十分有效的，它作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。房地产界近年来提出的“卖房地产就是卖概念”的理论使开发商和“营销大师们”不再去寻找消费者的需求，而是热衷于概念炒作，以概念来制造“卖点”，通过“概念”来引导需求并创造需求。但是，房地
产最根本的还是实体产品本身，其他任何“概念”都只是附加值。炒作“概念”是本末倒置，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。
这种现象产生的根源在于很多开发商不是先找准市场需求再盖房，而是先有了房再去假定目标顾客群。但消费者是不会为了一个缥缈的概念而消费的。
2.8 过分依赖密集广告攻势
有的房地产开发商为了某个项目的营销，经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。当然，如果他的实力够强，利润空间够大，这样做也无可厚非。但如果企业规模不大，并处于发展阶段，大打广告战形成恶性竞争，结果有效性差、成本也居高不下。
并且随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，与其如此，不如“小众传播”的方式更为精准实效。事实上全球知名的饮料企业————COCA-COLA公司，仅“可口可乐”广告就针对多个不同的目标群体，拍了多个不同版本，效果十分显著。
2.9 脱离市场需求的创新
房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间里，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。而现在一提创新，许多房地产商就叫苦连天。现在房地产市场己经很成熟了，已经没有那么多创新。
但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新:如建筑形式、外立面;生态化、艺术化的小区绿化、景观;智能化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新:服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的信息化、连锁化等。如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。
2.10 认为“低开高走”无往不胜
在开盘时定价较低、并随着人气的上升不断拉高房价，这是一种相对稳妥的营销，也因此，“低开高走”被许多开发商奉为制胜法宝，走到哪儿用到哪儿。但实际上，在不同的市场，针对不同的产品类型，应该采用不同的销售定价策略。
如果待售产品是一个规模比较大、户型比较多的区域，那么低开高走的定价策略是比较适宜:在销售前期的定价低一些，随着楼盘的不断热销，价格也开始攀升;这样，前面的消费者多得到一点实惠，形成口碑，后边的消费者会自然而然地一路追高，可谓是水到渠
成。但如果是在市场比较好的情况下，则可以采取“高开低走”的定价策略:这并不是说同样的产品价格越卖越低，而是先推出高端产品，包括拿出项目中好的产品，形成“高档楼盘”的口碑，然后再卖低端产品。由于前期的宣传力度大，大家对这个高端产品比较认可了，后边的项目即使不做广告了，也可以凭借以前高端产品的形象带着低端产品走，效果也是不错的，可以省下几百万的广告费。此外，还可以采用“高开高走”的策略，尤其是写字楼或单体项目，“低开高走”并不太合适;因为整个产品的供应链比较短，为了维持一个高端的形象，可以开盘价格就高些，然后坚决不降价。
营销中，定价策略对于整个项目的成败很关键;而定价策略，则是根据不同的市场、不同的产品来决定的，不能一概而论。
3 完善房地产营销的对策
《孙子兵法》云：“故善战者，求之于势，不责于人，故能择人而任势。”以上房地产营销过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产营销属于新兴职业，中国的房地产营销理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销理论体系尚未在房地产业形成。在实际的操作过程中出现一些问题，其解决对策有：
3.1 转变营销观念
3.1.1重视市场调研和前期营销，实施全过程营销
房地产全过程营销就是市场营销贯彻房地产从选址、设计、施工到竣工销售及物业管理的全过程。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期市场调研，实行全过程营销。商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不当。不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。因此，要做好充分的市场调研，才能避免这些问题的重复出现。
首先，要了解经济与发展形势、房地产市场发展态势。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。对本地区、本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
其次，要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉
有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利的进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于房地产改革可以看出，房改已经从之前的抑制需求到现存抑制投资性需求、激活自住需求：从之前的抑制房地产过快过热发展到现在的保持房地产市场稳定健康发展。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
最后，要对项目周边居民和对周边同类楼盘的调查了解。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收人情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要求，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策，比如，楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
3.1.2 注重长期利益
在房地产业中很多的问题都是由于“重眼前利益”过多造成的，如房地产开发商期望回报率过高、销售面积误差过大等，这些房地产商只顾眼前的短期利益，而轻视了良好信誉对房地产商发展的长期利益，殊不知这就是“拣芝麻丢西瓜”的写照。
3.2 精确定位市场需求
只有市场定位准确．销售才能进展快，进而资金流动顺畅。短缺土地得到高效开发，这样国家宏观调控才不会造成什么不利影响。动工前先弄清楚市场需求，而不是房子建成后问自己，即房子未建，精确定位先行。这是应对宏观调控等当前不利形势的必然要求。可以说，精确定位是房地产企业必须首先认真思考的战略问题。因为精确定位的清楚回答直接影响到产品的营销。目标客户定位不准确、不清晰，只会造成对客户需求理解的含糊不清，这样建成的房子又谈何满足客户需求呢?至于进一步的盈利问题就更无从谈起。
因此，必须在市场调研充分和了解客户的基础上进行科学的市场细分，以确定有良好发展潜力的细分群体为目标客户；同时加强对竞争者状况的研究，以防定位趋同。清晰准确的定位既有利于市场分隔，也决定了楼盘的个性。
3.3 重视对研究区域市场和政府规划的研究
政府地域规划对房地产市场影响深远，营销人员不仅要了解现在的规划格局，更重要
的是要对未来趋势的洞悉。不能只根据周边楼盘是什么，我也做什么，市场固然重要，但怎么引领市场、根据政府规划预测市场是最重要的。
3.4 提升营销水平，创新营销方式
3.4.1 加强营销策略的创新
房地产市场经过20多年的发展，已经从一般的建筑领域上升精神关怀，这种关怀实际上就是文化层面上的关怀，无论是建筑本身，还是相应的配套设备等，都是精神和文化在地产界发展过程中所必然要经过的过程。所以，从物化到文化是房地产市场发展的必然趋势，也是地产行业必走的一步。与消费者日益成熟的消费需求相比，文化地产建设还处于初级阶段。因此，房地产企业可以在营销策略的制定和运用过程中，融入一些创新元素，如：文化营销、绿色营销等。这不仅能提高品牌的知名度、信誉度和美誉度，为企业发展确立新的优势，也有利于占领市场份额，并使得房地产营销更具针对性，更加有效。
3.4.2加强营销过程中的管理创新
随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产业的理性化发展，过去简单的楼市买卖概念一被淘汰，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。在这背景下，要求以“维持性”为基本特征，通过了解和满足现有顾客的需求，培养一批对企业服务高度满意、对企业产品高度忠诚的长期顾客和终身顾客，以较低的营销成本、较高的营销效率、创造良好的经营业绩。房地产企业应充分研究消费者需求，大力开发消费者想购买的楼盘；努力了解消费者的心理价位，倒推成本搞开发，不断改进购房服务，努力方便消费者购买，努力研究如何与消费者沟通。
3.5 拓宽传播渠道
与一般商品不同, 目前我国的房地产市场尚未形成产销分离的专业化市场形态。目前除二手房市场之外, 新商品房的营销大多是由开发商自己来做, 只有少数一些项目的销售是由代理商在做。按照市场营销学的定义, 这种营销渠道是由生产者直达消费者的短渠道。因此, 在房地产渠道营销中, 如何构建渠道、整合渠道就显得更为重要, 这将直接影响到产品能不能顺畅地到达消费者, 并最终使消费者购买产品。
对房地产营销来说, 其营销渠道可以分为有形渠道和无形渠道, 其中有形渠道主要有以下几种形式: 现场售楼处( 在项目现场建售楼处, 售楼处一般陈列着项目的沙盘、户型模型、楼书等相关资料, 由售楼员对前来咨询的客户进行讲解、释疑, 如果是现房还可以带客户看房) ; 超市卖场( 在超市设立卖场, 将楼盘资料放在那里, 并有专门的售楼员负责接待) ; 房屋百货( 将很多项目集中到一个市场内, 像经营百货一样卖房子, 消费者可以货比三家) ; 房展会; 异地卖房。无形渠道是指不是有形的卖场, 也能够实现直接销售或间接销售的目的。主要包括: 各种媒体形式( 除了广播、电视、报刊、广告牌等传统
媒体形式外, 房地产营销还可使用新兴的媒体形式, 比如短信广告、网络营销、网上论坛、直投广告等) ; 客户会( 客户会往往通过自己的会刊即客户通讯,上面一般都会有公司的动态信息和新项目情况的介绍) ; 媒体事件( 通过制造新闻事件或新闻人物, 使公司和老总成为媒介追逐的典型, 引起公众的注意) 等。
3.6 树立品牌意识以求可持续发展
随着生活水平的提高和住宅条件的改善, 购房者对住房功能的需求正向纵深发展,
追求实用住宅的多功能性, 关注住宅环境的营造, 重现住宅文化品位及审美等文化价值。住宅需求的这种多样性与高档化, 实质是对住宅强势品牌的追求, 也是品牌住宅的魅力
所在,只有优质品牌住宅能够满足并赢得消费者和公众的认同和亲和力,刺激他们的消费
激情和购买欲。
真正的房地产品牌的内涵是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间”,并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。因此, 房地产市场营销中的品牌策略决定着房地产商在实施品牌战略的过程中, 必须采取科学、全面和有效的市场营销策略。包括: 卓越的质量体系; 持续一致的品牌策略; 不断创新的品牌策略; 全面周到的服务意识;
整合互动的品牌宣传; 品牌推广与促销活动以及适时宣传自己的品牌形象以提高公众对
品牌的认知程度等。
在“优质楼盘”及“优质物业”能带来高附加值已逐渐为买家所认同的今日楼市, 树立起深入人心的房地产品牌是企业生存、发展、壮大的必然选择。发展商要有品牌意识, 要主动地、自觉地、精心地把品牌当作一个目标去追求。只有重视“无形资产”,积累品牌, 才能更多地获取“有形资产”。总之，优秀品牌在楼市中有着持久的挡不住的吸引力。
3.7 加强专业营销培训
加强对营销人员专业知识的培训，可以定期组织学习的机会，为营销人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.8 建立关系营销网络
如今的房地产销售, 价格不再是主要的竞争手段, 真正的竞争在于开发企业与客户
已经建立的关系。关系营销目前已经在越来越多的房地产项目营销中予以应用, 通过关系营销来稳定和发展忠诚客户群, 赢得房地产开发企业的核心客户。关系营销在房地产营销中的应用主要从以下几方面着手:
第一, 诚信为本, 服务先行, 培育良好的客户关系: 房地产开发企业在开发经营过
程中, 应始终以诚信为本, 成功销售的第一步是建立与消费者的长期信任关系。此外, 房
地产营销的客户服务应该是涵盖售前、售中、售后的全程服务, 使客户真正体验到的是“一站式”的无忧服务。
第二、运用营销手段, 形成良好的客户关系: 房地产开发企业通过自身资源整合, 树立良好品牌形象; 成立购房客户置业会, 增强房地产开发企业对于客户的营销力; 增加
房地产开发企业文化内涵, 多方位地密切与客户的关系。
第三、建立客户营销数据库, 实现房地产开发企业与客户长期的稳固关系:
营销数据库的建立是关系营销实施的前提之一, 为获得理想的营销效果, 房地产开
发应当时刻注意依靠现有及潜在顾客的关系, 利用企业一切可以利用的资源, 采取企业
一切可采取的行动, 更好地实现这个价值, 提高客户满意程度。营销数据库包含现有及潜在顾客的信息, 这将用于帮助开发企业选择目标用户群和决定如何为客户服务, 这些用
于营销决策和执行的信息不能只靠传统的市场细分技术获得, 而要收集每个客户的信息,建立起客户营销数据库。
4 结论与展望
通过对全文的分析以看出，房地产市场营销是一个系统工程，市场经营活动纷繁复杂，营销策略和手段无穷无尽；但是，转换传统销售观念，按照市场经济的规律确定营销理念至关重要。随着市场经济不断发展完善，市场竞争不可避免，竞争将愈演愈热。房地产商要想在房地产市场的发展中分一瓢羹，就必须重视房地产营销；营销必须以科学的程序加以指导，改变过去“点子”和“概念”营销的局面；营销应该立足于市场调研，在充分尊重消费者的需求的基础上，引导和创造消费者需求；要以消费者为中心，进行全程营销。只有确定新的房地产市场营销理念，才能“纲举目张”，使企业的房地产市场营销获得成功。
可以预见，只要能正确认识房地产营销的合理内核，综合运用产品、价格、促销、渠道等营销策略，讲求营销的整合性，各环节应做到目标一致，协调配合，房地产业会更健康的发展。营销理论也会更加完善。
后记
本文的研究也是一种尝试，希望能对我国的房地产企业有一定的启发。但由于作者的理论水平有限，加上介入房地产业时间又不长，在分析论证过程中难免会有不妥之处，敬请老师们指点赐教。
致谢
本论文是在指导导师刘艳老师的悉心指导下完成的。刘老师在整个论文撰写的过程中倾注了大量心血，各项工作在许老师的悉心指导和关怀下得以顺利进行，并达到预期效果。在此谨向刘老师表达我最诚挚的敬意和感谢！
最后，谨向所有关心、支持和帮助过我的老师、同学和朋友们表达我最诚挚的谢意和感激之情！同时向百忙当中抽出时间评阅论文的和参加答辩的各位专家表示衷心的感谢！
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工作中存在的问题及整改措施
工作中存在的问题及整改措施 一是坚持学习的恒心和毅力不足。行政工作是我负责的主要工作，这项工作对思想理论修养要求较高，只有坚持不断学习，才能做出具有较高思想理论水平的工作。由于办公室人员较少，日常的工作量较大，有一种疲于应付的感觉，坚持学习的恒心和毅力逐渐放松。尽管自己在工作中一直求新、求变、求活，但总有一种知识面窄、办法少的感觉，认真分析起来，也是由于自己学习抓得不紧不实的缘故。 二是深入实际不够，解决实际问题少。自己除了对日常工作进行监督检查外，工作的大部分时间都是在办公室里，深入基层的时间少，特别是对一线服务研究的少。质量监督的工作重心是现场监督、技术服务，虽然自己有时也协调办理了一些工作，但就事论事的情况多，认真研究，深入解决关键问题少，对一些影响工作顺利运行的问题没有及时发现和解决。 三是工作有时心浮气躁，急于求成。对事物内在规律把握得还不好，处理问题有时考虑得还不够周到。有时发现问题对同志态度不够冷静，不留情面，工作方法简单，不大在意同志们的感受，给人一种过于生硬的感觉。 1、加强学习，提高理论修养。首先，要持之以恒、坚持不懈地抓好学习。学理论，要抓住实质，在提高理论素养上下工夫，加深对
建设有 __社会主义及“科学发展观”重要思想的理解。学管理，要在现代化管理知识方面下工夫，解放思想，与时俱进，使自己能够适应形势发展的需要。学业务，在专业知识方面下工夫，努力提高自己的服务能力和服务水平。进一步提高认识，从我做起，从现在做起，从一切能够做的事情做起，切实通过活动使自己思想能有大的提高，作风能有大的转变。自觉遵守各项规章制度，规范自己的行为。向先进典型和先模人物看齐“创先争优”。学习的内容要广泛，进一步加强对“科学发展观”重要思想的学习，特别是从宏观上把握精神实质。 整改时限：从现在开始，立即行动，尽快落实，长期坚持，不懈努力。 2、深入基层，解决实际问题，提高管理水平。强化大局观念，增强奉献意识和使命感，切实围绕质监站的中心工作，多与业务科室进行沟通交流，及时发现和解决业务工作中存在的问题，进一步完善考核管理体系，抓好制度建设。 整改时限：立即行动，短中期结合，力争早见成效。 3、谦虚谨慎，戒骄戒躁。坚持向群众学习，向实践学习，向同志们学习，不断提高自己的素质修养,强化组织观念和责任意识，大
设备管理中存在的问题 及改进措施
设备管理中存在的问题及改进措施 随着水电工程施工机械化程度的提高，施工机械设备在工程中的地位和作用已无可替代。水电施工企业不仅要拥有一支建造精品工程的水利水电专业队伍，同时也必须拥有一支势力强劲的机械化施工专业队伍。水电施工企业施工机械化程度及其管理水平的高低，直接影响着工程的质量、进度和效益。目前，由于水电工程市场投招标机制的激烈竞争，以及水电施工企业对机械设备重用轻管的现状，致使机械设备的管理、使用和维修各个环节均存在许多需要解决的问题。这就要求施工企业在机械设备的投资与管理上转变观念和机制，逐步建立适应新形势下的机械化专业队伍及其管理体系，提高企业在市场中的竞争力。 一、设备管理中存在的问题 1.设备管理、使用和维修人员素质低下，人才缺乏 设备租赁市场的发展造成施工企业机械化专业队伍四分五裂，形不成规模。项目法施工追求短期效应，对设备的管理、使用和维修人员大量精简。再加上工程施工环境和作业条件恶劣，机械设备管理使用者工作待遇低，培训工作力度不够，激励制度不健全等一系列问题，造成人才的大流失。现有设备管理使用人员的工作积极性受以上问题的影响，思想波动大，人员不稳定特别是中高级机械技师、工程师和富有经验的操作维修人员的缺乏，是制约设备管理水平得不到提高的重要原因。 2.维修保养手段落后 维修保养工作是设备管理使用过程中的重要环节。水电施工作业中设备的使用条件十分恶劣，环境粉尘大，任务量重，对设备保养的要求也就相应较高。但保养又受机具和生产任务的限制，常常做不到位，致使设备的非正常磨损加剧，设备完好率降低，寿命减短。设备维修工作是一项又苦又累，且技术含较高的行业，维修人员主观上不愿意从事这项工作。维修过程中，维修人员为减轻自己的工作，推卸工作责任，很多情况下将本可以维修的机件更换新件，维修人员成了“换件工”，这种“ 以换代修” 的局面已比较普遍，无益于维修人员修理技术的提高和维修成本的控制，造成不必要的浪费。 目前，施工机械的技术含越来越高，机电液一体化在机械行业普遍使用，对修理工的水平要求也就越来越高。由于目前施工企业从事维修工作的专业人员素质较低，缺少技术素质较高的技术骨干况且设备维修工作长期处于“被动维修”的局面，很难将设备的故障隐患控制在萌芽状态，致使设备故障频繁，故障损坏程度严重，维修难度大。再加上企业的维修条件和手段比较落后，凭直觉和经验的维修方法已经不能使设备的性能得到完全恢复，“凑合着用”，“差不多就行”的维修观念就在所难免。此外，由于现代机械设备机电液一体化程度的提高，设备维修和保养工作需要先进的检测仪器方可进行。没有必备的检测仪器设备，维修人员只能对着设备的故障现象望而却步，无能为力。设备的返厂维修又造成维修成本的增加和维修时间较长的尴尬局面。
自身存在的问题、原因分析及解决问题的措施
自身存在的问题、原因分析及解决问 题的措施 一、自身存在的问题 政治思想意识不够强。表现在：对党的思想路线、方针政策的贯彻和执行缺乏应有的政治敏锐性和洞察力，不具有一种时不我待的使命感和危机感。在运用马列主义、毛泽东思想和邓小平理论来武装自己的头脑还存在差距，在培养自己从不同的角度来观察、分析问题，认识事物上还有些停留在表面，未透过现象看本质，对事物的理解不深刻、不全面。 宗旨观念不够牢固。从思想上来看，自己对立党为公，执法为民的认识还不够深入，总以为自己对公安工作比
较熟悉，有时对待来访群众不能始终保持热情服务的态度，当手头工作稍多时，就嫌麻烦，性子就有些急燥，态度不够好，有时过多考虑个人得失，存有“主观为自己，客观为别人”和“事不关己，高高挂起”的思想，以致自己为民服务的意识淡化，未切实做到为群众所想，急群众所急。 对业务知识不够钻研。表现在：对待工作不够主动、积极，只满足于完成上级机关和领导交给的任务，在工作中遇到难题，不善于思考，动脑，常常等待领导的指示，说一步走一步，未把工作做实、做深、做细。对业务知识的掌握不够重视，认为自己已有 的一些业务知识可以适应目前的工作了，不注重业务知识的全面性，等到问题的出现再想办法解决。对自己所干工作的业务和知识的学习放松了要求，没有自我加压和扩展自身价值的前瞻性。 工作作风不够扎实。表现在：对待
工作有时报有应付了事的态度，没有做到脚踏实地，总想在工作中找到捷径，最好不要花费太多的精力就可以把事情做好。有时由于私心作怪，存在“多做多错，少做少错，不做不错”的态度，除了自己必需完成的以外，可以不做的就不做，省得惹祸上身。 二、问题存在的原因分析 对政治学习“走过场”。停于形式，敷衍了事，在政治学习时存在应付心理，没有把参加学习和主动接受思想作为一名党员干部的必修课来认真对待。因此，在看问题、想办法上敏锐性不强，前瞻性不够，只是立足目前，不能放眼未来。在大是大非面前还尚能正确把握，但在小节方面就得过且过，不能从严要求自己。平时虽然经常学习马列主义、毛泽东思想及邓--理论，但思想上未引起高度的重视，学习目的不够明确，学习时缺乏思考，只从字面上理解毛泽东思想，没有意识其思想的精髓，使自己对理论知识的理解与实际脱钩，没有发挥理论
房地产营销策划存在的问题与对策
目录 内容摘要 (3) 一、房地产营销策划的概念 (4) （一）市场定位与产品设计定位 (4) (二)市场推广房地产营销策划 (4) (三) 项目销售房地产营销策划 (4) 二、长沙房地产市场的特征 (5) 三、房地产营销策划存在的主要问题 (5) （一）市场调研不足 (5) （二）目标市场不明,市场定位模糊 (5) （三）产品卖点把握不准,痴迷炒作 (6) （四）迷恋广告攻势 (6) （五）脱离市场需求创新 (6) 四、提升房地产营销策划的对策 (7) （一）加强房地产市场调研与预测 (7) （二）明确目标市场,科学市场定位 (7) （三）实事求是,避免故意炒作 (7) （四）注重广告品质,重视广告创意 (7) （五）加强专业培训,提高责任感 (7) 五、总结 (8) 参考文献 (9)
【内容摘要】： 当前 ,我国房地产业已成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点。住房消费已成为市场消费的热点。我国房地产业蓬勃发展，房地产业波及面广、带动作用大，具有较高的产业关联度; 房地产业既是“分税制”改革后地方财政收入的主要来源;又为解决我国的就业问题提供了一个广阔的市场;更提高了我国居民的居住水平，改善了居民消费结构。面对当前国家对房地产市场的宏观调控和市场的不景气，各个楼盘在营销策划过程中还处在一定的问题。文章从长沙房地产市场基本现状分析当前长沙房地产市场呈现的几个特点，并详细的分析了房地产企业在营销策划过程中普遍存在的问题 ,并提出相关的解决对策。 【关键词】：房地产；营销策略；问题；对策
谈当前长沙房地产营销策划存在的问题及对策 近年来,长沙房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在长沙房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。文章以广州时代地产进驻长沙的首个项目时代倾城为案例分析长沙房地产市场在营销策划中存在的问题并提出对策。 一、房地产市场营销策划的概念 房地产营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位；市场推广房地产营销策划；项目销售房地产营销策划（项目销售阶段）。 （一）、市场定位与产品设计定位： 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销房地产营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼
存在问题整改方案及措施
存在问题整改方案及措施 为提高工作效率，提升干部队伍素质，增强机关工作人员服务水平和服务能力，优化发展软环境，根据县委、政府机关作风集中整治要求，现将我单位通过召开班子成员会、企业座谈会等活动征求到的意见和梳理出的问题，进行剖析，现提出如下整改方案及措施： 一、指导思想 以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以创建学习型、服务型、高效型、创新型、廉洁型机关为目标，以领导干部为重点，以作风建设为核心，以制度完善为根本，以群众满意为标准，以抓重点、树典型、促成效为主线，认真解决干部职工在管理、作风、监督、廉政等方面存在的问题，全面提升机关服务水平和干部队伍形象，为我县工业经济发展和社会进步提供有力保障。 二、工作目标 通过开展机关作风集中整顿活动，要在以下几个方面有所突破：一是机关管理体制要明显改善，基本实现制度化、规范化、法制化；二是依法执政水平得到全面提升，各项管理措施落实到位，营造更加规范的法制环境；三是服务理念有所创新，服务能力得到提高；四是机关
效率、效能明显提高，努力营造良好的政务环境；五是进一步加强党风廉政建设，全面树立“勤政为民，廉洁为公”的形象。 三、整改原则 整改工作要坚持先急后缓、先易后难的原则。要做到明确整改项目、明确整改目标和时限、明确整改措施、明确整改责任。对马上能够解决的问题，集中精力立即予以解决，对一时难以解决的问题，创造条件限时解决。 四、主要整改事项 通过对社会各界广泛征求到的意见建议及本单位查摆出的问题进行梳理和汇总，整理分类，企业对我单位重点提出三个整改方向： （一）要继续加大制度建设力度，不断营造良好地工作氛围。 整改措施：一是从行为规范、目标管理、政务管理等方面入手，对已经制定的各项规章制度逐项逐条进行研究分析、修改完善，重点完善工作学习机制，卫生大扫除制度，工作首问责任制、限时办结机制，下基层调研机制，帮扶、联系群众等机制。并将国家政策法规和各项规章制度分类整理，发放到各个每个工作人员手中，使制度更加透明
班级管理存在的问题及解决对策
班级管理存在的问题探析及对策思考班级管理是学校管理的基础，班主任管理水平的高低，对学生健康全面的发展，对完成教育教学的各项任务起着举足轻重的作用。现就班级管理中存在的问题及解决对策谈几点肤浅的认识。 一、班级管理中存在的主要问题 1 、班级管理随意化 目前由于班级学生人数多，班主任工作压力大，各项活动和事务性工作繁杂，班主任疲于应付，班级管理不能深入研究，班级管理中缺乏理论指导，所掌握的专业知识也远远不能满足教育的需要。因此，在平时班级管理中，存在班级管理没目标或者目标不落实，在具体的管理中仅凭经验，凭自己的主观意愿来管理班级，出现了计划性差、随意性强，放手学生管理而不能及时有效指导等问题，在育人方面缺少耐心和连续性，将班级管理定位于学生的应试成绩，围绕取得良好的应试成绩而开展班级管理。重视智育，忽视学生的全面发展，忽视对学生进行思想品德教育和心理健康教育。对学生的要求统一化、模式化，即成绩好的学生就是好学生，忽视学生的个别差异和内在潜能，限制了学生个性的发展。而且仅仅注重学生在校、在班这一段时间的管理，没有对学生终身发展负责。班级管理的随意化，导致了学生思想素质下降，心理素质差，法制观念淡薄，也人为地造成了学生的两极分化。 2 、班级管理内容片面化 （1）注重常规管理，忽视能力培养当今社会对其成员应具备的素质提出了相应的要求。即要求学生具有很强的学习能力、适应能力、心理承受能力、交往能力、生存能力等，当代中学生这几方面的能力都比较欠缺，通过教育，培养中学生的上述能力显得尤为重要。但在目前的班级管理中，班主任往往忽视学生能力的培养。他们仅仅重视维持班级运转的常规管理，如考勤、清洁、纪律、学习、行为规范的管理。 （2）注重学习成绩，忽视学习指导文化课学习是学生的主要活动，也是学生成长过程中的重要积累，班主任搞好学习管理是学生完成学习任务的必要条件。影响学生学习的因素很多，影响学生学习的主观因素主要有：学习动机、学习兴趣、学习习惯、学习方法等。学习动机是推动学生学习的内部动力。学习兴趣是学生学习的直接动力，学生对学习的兴趣推动他积极思考，乐于钻研。学习方法是影响学习的重要因素，好的学习方法能收到事半功倍的效果，而不好的学习方法意味着事倍功半，劳而无功。班主任调动学生学习的内在积极性，教给学生科学的学习方法，培养学生良好的学习习惯，并创设良好的学习环境，对学生学习成绩的提高有重要意义。但在学习管理中，班主任常常以学习要求代替学习指导，以管理学习秩序代替学习管理，不注重培养学生的学习兴趣和学习习惯，缺乏对学生学习方法的有效指导。 3 、班主任权威绝对化、从班级管理模式上看，由于长期受传统的教育思想影响，班级管理模式多是保姆式、警察式的。过多地强调了班主任的主导地位，忽视了学生主体意识。在班级的实际工作中，甚至把班主任的主导作用变成主体作用、包办作用，班主任“有为”，而学生“无为”。学生完全处于被动状态，班主任说什么，学生就听什么，让做什么，就做什么。对学生管教太严，限制过多，往往把学生造成一个个“小绵羊” 、“木头人”，丧失个性、自主性和创造性，造成多数学生只会服从和循规蹈矩，依赖性强，创造性、独立性差，缺乏自我教育与自我管理能力，同时，班主任自己也容易陷入杂务之中，疲惫不堪，不利于其自身的完善和发展。 4 、班主任工作方法简单化 班主任教育方法在很大程度上决定着教育的质量和成果。有的班主任做了很多工作，但效果并不好，出现事倍功半的状况。这主要是因为不注重教育方法。班主任教育方
目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
存在的问题及解决措施
十.我认为存在的问题： 1、品牌价值低。小米手机生产企业的品牌意识还不是很强烈，没有设置专门部门和专门人员研究品牌价值多渠道进行品牌宣传和品牌提升，在顾客心中没有树立起鲜明、独特的企业品牌形象，没有运用品牌价值来拓展市场的思路。 2、缺少硬件管控经验，小米并非硬件厂商，对于上游成本压缩能力有限，产能的稳定与市场需求的结合是很大的挑战。 3、销售渠道覆盖能力有限，由于网购人群以一线城市为主，其线上销售模式难以对二、三线城市全面覆盖。 4、上网购买手机的前提是基于对手机品牌的足够了解及信任，而现阶段小米的用户以技术发烧友为主，用户群体单一，对大众消费者能否产生足够吸引力仍需观察。整体来看，小米在智能手机的市场表现未必理想，单独依靠手机终端很难赚钱。 5、售后服务。售后服务在国产手机中一直是一个叫较大的问题。小米手机刚开始进入市场，售后服务系统并不健全。十一.对小米手机的发展建议： 1、以发掘用户潜在需求从而更好的服务用户为理念。小米应该更多的关心手机能干什么，而不是手机是什么。单纯的以户为中心的概念已经有点落后了。 2、多样化和用户自定义的MIUI系统是对小米的用户群体是极大的扩充。MIUI能吸引不少用户，小米应该为尽可能多的用户定制他们的适合他们MIUI系统系统界面和操作方式。小米同时可以吸收用户的优秀的设计方案给予一定奖励，再把这些亮点加入自己系统。为用户带来无限的、个性的、自由的、更适合每个个体用户的系统。 ◆问题分析：（1）品牌价值低。小米手机生产企业的品牌意识还不是很强烈，没有设置专门部门和专门人员研究品牌价值多渠道进行品牌宣传和品牌提升，在顾客心中没有树立起鲜明、独特的企业品牌形象，没有运用品牌价值来拓展市场的思路。（2）缺少硬件管控经验，小米并非硬件厂商，对于上游成本压缩能力有限，产能的稳定与市场需求的结合是很大的挑战。（3）销售渠道覆盖能力有限，由于网购人群以一线城市为主，其线上销售模式难以对二、三线城市
当前房地产营销中存在的问题及营销策略选择
【摘 要】营销是企业通过创造和交换产品及价值，从而满足消费者的欲望和需要，同时企业自身获得利 润的过程。虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一面，但它在发展过程中所存在的问题也不容忽视。驾驭市场是任何营销活动的最高目标，其基础在于认识市场、把握市场脉搏和制定推行与之相适应的正确的营销管理策略。本文分析了当前主要的营销手段，期望通过各种营销手段的组合应用，实现房地产开发企业的品牌战略及长期良性经营。 【关键词】房地产；营销策划；营销策略 【作者简介】赵剑英，内蒙古财经学院金融学院高级工程师、全国注册一级建造师、注册咨询工程师（投资），研究方向：工程经济管理。 一、房地产营销中的问题 1．营销理念落后，缺乏品牌意识。现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。 2．市场调研不充分，定位不准确。许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多地依赖拍脑袋，过多地依靠房地产市场的大环境。 3．营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，房地产销售多通过大批量的实施广告投放，建立高度的市场认知度。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这些不仅影响了广告推广的效果，也损害了房地产企业和行业的形象及诚信度。 4．营销策划缺乏创意和内涵。目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。 二、房地产营销策略（一）关系营销 所谓关系营销，是指企业与客户建立、保持并加强长期信任、互惠、发展的关系，建立一系列既有利于本企业生存和发展，又兼顾客户和其他消费 者与合作者利益的关系。这种关系的本质是企业通过对客户利益的承诺及兑现来换取对方的长期惠顾，通过对于客户的经营，实现利于项目的口碑传播，最终实现客户带客户的良性循环。 （二）网络营销 1．以客户为中心，增进房地产开发企业与客户的沟通。房地产网络营销是一种自下而上的营销方式，强调互动式的信息交流。顾客可以通过网络查询分散在各处的、感兴趣的房地产有关信息。通过BBS 提问并及时得到解答，房地产开发企业与客户保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中客户的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。 2．多媒体展示，扩大选择空间，节省了消费者无效奔波的时间。网络媒体运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受地域、时间和天气的局限，让购房者的选购有更大的自主性；而且拓展了选择空间，节省了购房者无效奔波的时间，大大提高了看房的现场成交率，相应降低了售楼现场的运作成本。 （三）绿色营销 随着现代社会对生态平衡的破坏，环境污染的加剧，人们的环保意识越来越强烈。消费者开始更多地关注自己的居住环境和生活质量。这样，绿色营销就成为房地产开发商重点考虑的营销策略。 1．重视社区绿化，构建生态社区。消费者现在关心的不仅仅是户型设计的便利性、房屋的通 当前房地产营销中存在的问题及营销策略选择 文/赵剑英 经济论坛Economic Forum Dec.2009Gen.472No.24 2009年12月总第472期第24期 ·97 ·
存在问题及整改措施
存在问题及整改措施 篇一 一、存在的问题与不足 1、坚持学习的恒心和毅力不足。 行政工作是我负责的主要工作，这项工作对思想理论修养要求较高，只有坚持不断学习，才能做出具有较高思想理论水平的工作。由于办公室人员较少，日常的工作量较大，有一种疲于应付的感觉，坚持学习的恒心和毅力逐渐放松。尽管自己在工作中一直求新、求变、求活，但总有一种知识面窄、办法少的感觉，认真分析起来，也是由于自己学习抓得不紧不实的缘故。 2、深入实际不够，解决实际问题少。 自己除了对日常工作进行监督检查外，工作的大部分时间都是在办公室里，深入基层的时间少，特别是对一线服务研究的少。质量监督的工作重心是现场监督、技术服务，虽然自己有时也协调办理了一些工作，但就事论事的情况多，认真研究，深入解决关键问题少，对一些影响工作顺利运行的问题没有及时发现和解决。
3、工作有时心浮气躁，急于求成。 对事物内在规律把握得还不好，处理问题有时考虑得还不够周到。有时发现问题对同志态度不够冷静，不留情面，工作方法简单，不大在意同志们的感受，给人一种过于生硬的感觉。 二、整改措施 1、加强学习，提高理论修养。首先，要持之以恒、坚持不懈地抓好学习。学理论，要抓住实质，在提高理论素养上下工夫，加深对建设有中国特色社会主义及“科学发展观”重要思想的理解。学管理， 要在现代化管理知识方面下工夫，解放思想，与时俱进，使自己能够适应形势发展的需要。学业务，在专业知识方面下工夫，努力提高自己的服务能力和服务水平。进一步提高认识，从我做起，从现在做起，从一切能够做的事情做起，切实通过活动使自己思想能有大的提高，作风能有大的转变。自觉遵守各项规章制度，规范自己的行为。向先进典型和先模人物看齐“创先争优”。学习的内容要广泛，进一步加强对“科学发展观”重要思想的学习，特别是从宏观上把握精神实质。 整改时限从现在开始，立即行动，尽快落实，长期坚持，不懈努力。
课堂管理存在的问题及解决的对策
课堂管理存在的问题及解决的对策
中小学课堂管理存在的问题及其对策 内容摘要:阐述了课堂管理的定义,分析中小学课堂管理存在的问题,提出增强管理意识,提高管理能力、改善课堂管理环境、注重情感因素的渗入以及提高教师素质几个方面的对策, 关键词:中小学;课堂管理;问题及对策. 有人说“教与学只有本体论上的依存关系，而不是因果关系，学不是教的必然结果。（徐妙中编著《课堂教学行为操练指导》）”那么，怎样才能使教与学达到和谐统一呢？课堂上教师必须做好教学组织和管理工作。课堂是中小学实施教育教学的主阵地,它不仅是教师和学生聚合的物理空间,更是一个独特的社会组织。课堂上充满了变数，课堂管理贯穿课堂活动的始终。“从上课伊始到下课，教师在指导学生学习的每一个环节，每一项活动，都必须首先将学生组织起来，让学生在有序的状态下学习。每项活动，每个环节，都是以一定的组织形式存在的。科学合理的组织形式，是有效学习的基本条件。”（徐妙中编著《课堂教学行为操练指导》）有效、科学、合理的中小学课堂管理，不仅有助于维持良好的课堂教学秩序，而且有利于激发学生的潜能，引导学生从事积极的学习活动，提高学习效率，增强教学效果，促进教学质量的提高。从我国中小学课堂管理的现状看，由于长期受“应试教育”的影响，一些教师，特别是青年教师在课堂教学组织和管理上存在很多问题，这也是部分教师教学效率低的重要原因之一。随着社会的发展，经济的进步，传统、陈旧的课堂管理模式已日益突显出它的缺陷。 一、课堂管理的定义 对中小学课堂管理的定义进行考察，有利于更好地理解中小学课堂管理。课堂是由教师、学生、教学内容和教学方法这四个要素构成的一个有机系统。这四个要素相互交织着并形成各种关系。管理是对课堂教学的各个环节进行计划、决策、组织、指挥、监督和调节，其目的是建立良好的学习环境，保证教学任务的实施，促进学生积极参与教学活动，以取得优良的成绩。课堂管理就是指教师通过协调、控制、整合这些教学要素及其关系，使之形成一个有序的整体，从而有效地实现预定教学目标的过程。[1] 二、中小学课堂管理存在的问题
浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究
X X 大学 浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究
目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平，创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)
摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议，希望能有助于房地产销售行业更好的发展。 关键词房地产营销现状对策
Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures
个人存在的问题和不足、整改目标和整改措施
优质文档在您身边/双击可除个人存在的问题和不足、整改目标和整改措 施 一、存在的问题和不足 （一）思想政治学习还不够系统、全面。 （二）工作中有时存在急躁情绪，与其他同志沟通交流需要进一步加强。 （三）工作思路还不够开阔，思想还不够解放，创新意识不足，习惯用老办法、老经验处理工作。 二、整改目标 （一）通过整改，养成更加自觉、全面、系统学习的良好习惯，进一步提高自身的思想政治素质，更加牢固地树立共产主义理想信念，永葆共产党员的先进本色。 （二）通过整改，更加牢固地树立宗旨观念，进一步增强责任意识、服务意识、奉献意识，更好地做到与时俱进、创造性地开展工作。 三、整改措施 （一）加强思想政治理论学习，发扬理论联系实际的学风，正确处理工学矛盾，更加深入地学习实践马克思主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想、科学发展观，更好地把握其精神实质，认真按照“坚持走科学发展路、加快建生态文明市”的要求，紧紧围绕市委、市政府的各项工作安排部署，不断提高自己运用理论知识指导实际工作的能力。 （二）坚持实事求是的工作作风，更加积极主动地搞好与班子其他成员的团结和协作，进一步深入公司各基层部门、单位、项目点进行调研，认真了解项目建设实施中面临的困难和问题，广泛听取职工群众的意见和建议，加强与职工群众的沟通交流，热诚帮助职工群众及时解决热点难点问题，更好地做到以党和人民的事业为重、以大局为重，全力以赴做到又好又快地推进公司各项工作、群策群力共建和谐企业。 （三）在工作中坚持开拓创新，永葆一名党员领导干部的蓬勃生机和活力。当前，水交集团面临着全面加快推进项目建设实施、进一步促进企业发展壮大等各项重大任务，我将在不断充实、提高自身综合素质的基础上，更加严格地要求自己，进一步发扬开拓创新、求真务实的精神，大胆实践和探索，勇于打破常规，结合
党支部存在问题及解决措施
当前党党支部存在的问题及解决措施 当前党支部建设主要存在的问题： 第一，党支部活动有“重形式、轻实效、重传统、轻创新”的倾向。以往党支部也开展过各种提高党员素质，丰富党组织生活的活动但大部分都流于表面形式，很少得到切实的落实。大部分活动也是针对上级布置的任务临时组织，急于赶交材料等，以致活动存在急功近利的表现，实效较小。同时活动局限于开会、看电影、听讲座等传统形式，缺乏创新。活动的枯燥乏味，不仅不能调动大家参与的积极性，而且效果不大。 第二，支部组织生活缺乏规范，支部成员没有归属感。支部成员间分工不明确，没有明确的目标。支部活动较少，并且没有定期的组织活动，平时让大家感受不到他的存在。活动较少，相对的大家的沟通和交流就少，这样组织生活就容易导致恶性循环中，很难给大家一个组织大家庭的氛围。 第三，党员自身素质有待提高，未能充分发挥积极带头作用。党员自身素质包括思想道德素质，科技文化素质等各个方面。党员应该是先进的代表，所以必须要求党员具有很高的素质，也只有这样才能起到更好的积极带头作用。在各项活动中，党员还不能完全做到带头作用，其主要原因是很少有人在活动中能够铭记自己党员的身份及其应该履行的职责。 第四，党员发展标准存在改进之处，缺乏可调节性。党员发展考核有明确的标准，如班级排名，四级通过等。但是也存在个别优秀同学由于客观原因不能通过考核。如，某同学各方面都很优秀，但由于四级考试失误未通过，进而不能继续发展党员。这种情况不是很多，但是却很可惜，这位同学也是优秀人才，但却因为客观原因不能被组织接收。 针对当前问题的解决措施： 第一，组织生活的形式化，主要原因还是活动的单一化，不能调动大家的参与度。活动的创新需要大家共同的努力，通过头脑风暴等挖掘大家的创新能力，增强活动的多样化、开放性。例如，上党课，可以采取全体党员轮流上党课的活动方式，定时间、定内容、定人员，变书记讲党员听，为大家讲大家听。党支部和基层党支部之间可以组织联谊活动，开展一些融唱歌、跳舞、游戏、知识问答于一体的
企业行政中存在的问题及解决对策
企业行政管理中存在的问题及解决对策 企业行政管理指的是企业行政部门为了自身的生存和发展，而依靠一定的制度、法律、方法及原则对企业进行智能性管理的统一。企业行政管理具有服务、管理、协调三大功能，作用于企业建设和发展，其意义十分深远。但是现实中，企业行政管理仍存在着一些问题，为此，需要采取相应的创新对策来进行改善，这即是本文所要阐述的重点内容。 企业行政管理中存在的问题及解决对策 一、存在的问题 (一)“游击作风”十分普遍 在企业行政管理的操作实践当中，普遍存在着完全凭借主观意愿进行管理的“游击作风”。企业中规章制度尚不完善，明确的分工、逐级授权的工作程序等都存在着无章可循或有章不循的现象。管理中完全凭借负责人或老板的意愿，缺乏科学的决策、研究及落实程序，这种运气主导下的管理形式，使得部门、机构、各级责任人形同虚设，严重影响着员工的势气和行政管理效率，导致了人、财、物资源的巨大浪费。 (二)照搬党政机关行政管理模式 受计划经济思维惯性的影响，我国行政管理操作中，行政管理干部仍存在着一些机关习气、机关作风，这些干部对企业的行政管理特点和企业实际需要不加考虑，而照搬党政机关的行政管理模式，做表面文章，搞形式主义，按部就班，繁文缛节，官样文章，文牍主义，笔墨官司，公文旅行，咬文嚼字，纸上谈兵，不讲实效，颐指气使，这样的管理形式，浪费了大量的时间和精力，是一种极大的浪费，直接导致员工士气不
足、行政管理效率不高，不利于企业效益的提升。 (三)企业缺乏行之有效的行政管理体系 当前，企业行政管理的重点仍放在文书档案管理、办公室管理、总务后勤管理等具体行政事务当中，这一形式带有明显的计划经济色彩。此外，企业为了同国家政府机关相匹配，亦会在其内部设置了相应的管理机关，而对这一机关的管理就成为行政管理中的主要内容，企业行政管理活动受到局限，研究范围集中于事务性活动。也正是企业行政管理部门工作的开展始终围绕着一些具体性的失误，导致了企业行政管理体系的欠缺。 (四)工作脱离实际 在企业，行政管理工作脱离实际的现象十分普遍，一些行政管理人员对企业业务不熟悉、不了解，在实施管理时，难以结合部门实际，所发布的规定难以推行，受到其他部门的排斥和反感。受到排斥之后，行政管理人员对各业务部门情况的了解就更加欠缺，进而形成一种恶性的循环。 二、解决对策 (一)选择规范化的行政管理模式 “游击作风”现象的实质反映的是企业行政管理体系的混乱。要改变现状，就应将行政管理的重点放在合理的、行之有效的结构体系和管理制度规章制度设置上，从而使在行政管理工作中，各部门岗位处于一种良性的运作状态。在企业行政管理工作中，各岗位和上下级间的工作不仅要细化，还要对职责和权力加以明确，以减少管理人员间的相互推诿。 (二)确保行政管理工作的合理性 为了消除企业行政管理中存在问题，就要求结合企业行政管理特点和企业实际需要来开展工作。行政管理工作必须从企
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策
我国房地产营销存在的主要问题及解决对策 摘要：随着国家对房地产市场的调控政策继续加强和贯彻落实，我国房地产市场将会进一步趋于合理。但是，我国房地产市场仍然问题重重。一方面有大面积的商品房空置；另一方面，许多房地产企业，规模偏小，不注重质量与品牌，忽视市场调研，致使开发的产品继续与市场脱节。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 综上所述，本文在此背景下，通过回顾房地产营销理论，剖析了当前我国房地产业营销存在的问题并分析了出现问题的原因，从理论上和实践上对我国房地产营销现状，存在的问题及发展趋势进行了探讨。最后，展望了我国房地产营销发展趋势。 关键词：房地产房地产营销营销问题完善营销对策 China's real estate marketing problems and countermeasures Abstract: As the state of the real estate market continues to strengthen macro-control, and implementation of China's real estate market will further more reasonable. However, China's real estate market is still problematic. On one hand has large vacancy, On the other hand, many of the real estate enterprises and small scale, don't pay attention to quality and brand, market research, product development and market continued. Real estate developers of market environment, market forces on marketing research, the marketing management to enterprise development strategy and the demand of consumers from the research process of implement marketing. Some mistakes of real estate developers, marketing concepts, make appear in real estate development misguided. To sum up, this paper reviews the real estate marketing planning theory, analyzes the current real estate marketing problems and analyzes the reasons of problems, from theory and practice of China's real estate marketing planning situation, problems and development trend are discussed. Finally, the development trend of China's real estate marketing planning. Keywords:Real estate Real estate marketing Marketing question Perfect marketing countermeasures。
作风整顿个人存在问题及整改措施
作风整顿个人存在问题及整改措施 开展机关思想作风整顿活动以来，本人按照办公室的总体部署，对自己的思想、学习、工作等方面存在的突出问题进行深刻的剖析，找出问题的根源，认真吸取教训，明确努力的方向，以达到自我教育、自我提高、自我完善、修正缺点的目的。现将剖析的主要情况报告如下： 一、存在的主要问题和不足 到办公室工作以来，在领导和同事的指导帮助下，自身素质得到提高，认真地完成各项工作和任务，但与老同志相比、与办公室要求的独挡一面相比，还有较大的差距。 一是思想解放的力度还不够大。工作争强当先的意识不强，与时俱进、开拓创新、更新观念、大胆工作的思想树立得不牢固，工作中没有新的亮点。工作中习惯用老办法、老经验处理问题，不能勇于打破老框框、老套路，工作缺乏主动性和创造性；开拓创新的精神不强，有很多的工作都是想做又不敢做，畏畏缩缩，缺乏果断和胆量，认为自己工作能力弱，工作难度大，以致曾出现畏难情绪，过于依赖科长和主任，因此，工作上没有大的起色。 二是学习积极性不足。在日常工作中总是有意无意地放松了自我学习，对学习“走过场”，流于形式，学习的自觉性、主动性不强；学习中满足于“蜻蜒点水”，对有关政策、法规掌握不是十分全面，遇上处理具体事情，往往是凭主观臆断和经验去分析情况、处理问题；在理论学习上搞实用主义，与工作有关的就学一点，与工作联系不紧的就不去学或者很少涉猎，只是为了学习而学习，使学习变得形式化、教条化。由于理论功底不够深，知识掌握不够全面，了解大局不深不透，不能完全适应新形势发展的需要，贯彻落实工作任务上存在走样、偏差现象。 三是工作作风松懈、不够严谨。表现在： 在工作标准上不够严格，不能从尽善尽美、时时处处争一流的标准上去把握，离办公室要求的“一点不差，差一点不行”的要求还有一定差距，文字校对工作中，有时出现错漏字现象，在卫生清扫方面有时不及时、不彻底；对待工作不够主动、积极，往往是领导安排什么就干什么，只满足于完成领导交给的