浅析我国房产税存在的问题与改革构想

摘要：随着我国经济的飞速发展，近年来房价增速过快，《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定诸如征税范围、计税依据、税率等逐渐凸显出不合理的一面，房产税改革的呼声越来越高。今年年初，重庆和上海分别出台了《房产税试点暂行办法》，打响了我国房产税改革的第一炮。我国房产税改革究竟该朝着什么方向前行，能否借鉴国外的经验，建立抑制房价的有效机制？本文对此作了简要的论述。

关键词：房产税；国外比较；改革；建议

中图分类号：F812.42文献标识码：A

一、我国现行的房产税制度概况

我国现行的房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、所得税、资源税、特定税目、财产税、行为税等六大税收类别，甚为复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。

自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前，我国年房产税收入已达上百亿规模。实行分税制之后，在个人所得税和印花税等小税种收入规模快速扩张同时，房产税收入规模扩张速率也很快。据财政部《2009年税收收入增长的结构性分析》披露的数据显示，2009年，我国房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，房产税收入在财产行为税收入中已占据了较为重要的地位。

二、我国房产税制度问题分析

自1994年以来，我国的房地产税制度已经经历了相当程度的发展，但随着经济的发展，现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。

（一）税、租、费分类混淆

税、租、费是3个经济范畴，有着十分明确的概念界定。税是国家凭借政治权利无偿、强制、固定地占有国民收入的形式，租是土地使用者向土地所有者支付的报酬，费是政府为特定对象提供特定服务而有选择性收取的补偿费用。但是，目前我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费，虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。

（二）征税范围狭窄

根据我国房产税暂行条例的规定，房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税，对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，不少农村已经和城镇的标准已经十分接近，但却仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性，也可能抑制房产税收入的正常增长。

（三）计税依据不合理

目前，我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。以房屋余值为计税依据的，按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。但是房产余值是基于其原值为基础，是历史成本，不能体现时间价值，因此房产税的收入并不能与实际的经济增长情况挂钩，脱离的社会的发展。以租金收入为计税依据的，税率为12%。虽然租金收入反映了市场价格，但同一种税有着两种截然不同的计税依据，会造成税负不公，并为一些避税者提供了条件。更何况，现行的房产税只是按固定比例征税却没有考虑房屋的价值、所在区域、用途等方面的因素，在很大程度上缺乏弹性。

三、各国房产税制度比较

（一）征税目的

各国征收房地产税都是出于不同的动机。在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利。由于这些活动关乎到百姓的日常生活，并且民众可以监督，因此民众的纳税意愿十分积极。美国的收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。房产税的主要收入来源是学区税，其规定的税率一般是县、市政府的5倍。学区税用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统一半是免费的，因此即使一些地区房产税税率较高，当地的纳税人也十分欢迎。在韩国，政府开征综合不动产税和房产转让所得税，其目的是为了应对房地产泡沫。而在日本，住房和土地所有权都是可交易的，因此政府为了兼顾社会公平，同时对住房和土地征固定资产税。

（二）征税对象

有些国家对房地产按用途进行了细分。如在英国、荷兰、芬兰，房地产按用途分为住宅用、商业用；加拿大、新西兰、澳大利亚将其更细分为工业用和农用。也有国家对其按地理位置进行了分类，比如在西班牙和阿根廷，房地产分为农村、郊区和城市用房地产。

（三）税率（下转114页）

浅析我国房产税存在的问题与改革构想

赵珂

（中南财经政法大学会计学院，湖北武汉430074）

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不同国家间房产税税率的自由程度差别很大。在韩国、新加坡，税率完全由中央政府统一决定，而在美国、加拿大、新西兰等国，税率完全由地方自行决定。美国的地方政府负责对房地产进行估价，若纳税人不认可政府做出的估价，可以通过法律规定的仲裁程序进行申诉。有的国家对税率进行了一定程度的限制，比如丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。有些国家的地方政府基于中央政府的基准税率设定的浮动比率，比如德国地方政府设定了300%~600%的浮动比率，奥地利地方政府设定不超过500%的浮动比率。

四、我国房产税改革的实施情况

2011年1月30日，上海市地方税务局出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称暂行办法）。根据《暂行办法》规定，上海房产税征收对象包括两类，一类是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，第二类是非本市居民家庭在本市新购的住房。《暂行办法》还规定，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的予以免征。而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按0.6%的税率征收房产税。不过，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。此外，《暂行办法》还明确了相关免征房产税的情形，比如符合有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海市居住证并在上海市工作生活的居民，以及持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的居民，其在上海市新购住房且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

五、对我国房产税改革的几点建议

（一）扩大征税范围

目前，我国的房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，随着农村建设步伐的加快，以及部分事业单位企业化进程的推进，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。国外的房产税征收对象都比较广，除了对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征房产税外，其余的房产都要征税。因此，我国相关部门应借鉴国外的模式，将征税范围扩大到实质上已经符合征税条件、但尚未纳入征税范围的房产。

（二）实行统一的计税依据

现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值和租金收入，而房产余值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。

（三）增加税率的弹性

我国房产税目前实行的是单一的、固定的比例税率，并且由中央政府决定，地方没有话语权。这没有考虑到不同城市间经济发展水平的差异以及纳税人间的贫富差异。因此，可以在统一基本房产税收政策的前提下，下放部分税政管理权限或者仿照德国和奥地利的模式，由中央制定基准税率，地方决定变动乘数，并将该变动乘数与房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类挂钩，以保持必要的弹性和灵活性。

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对农产品的炒作不断降温，为农产品价格的稳定做出了积极贡献。但由于美国的“量化宽松”政策继续执行，发达国家的货币政策仍未完全收缩，经国际农产品炒家哄抬的农产品期货价格一直保持高位，对国内同类产品产生了一定的示范作用。另外，大豆等农产品中国绝大部分依赖进口，大豆价格的上涨对国内的畜牧业饲料价格有直接的推动作用，进而推高了农产品价格。

三、当前应对陕西省农产品价格大幅上涨的对策

（一）采取措施保障仔猪等产品畜价格稳定

产品畜是重要的畜牧业生产资料，由于动物体的特殊属性，如果受到病害或者人为因素导致数量减少，群体数量的恢复需要一定时间。在此过程中，产品畜及其后续产品的价格就会经历大幅的波动，与消费者日常生活密切相关的猪肉价格大幅波动，很大原因就是因为作为产品畜的仔猪群体数量波动较大。对此，应采取信息引导、产品畜保险以及组织有实力企业收储产品畜的方法，保障和调节产品畜群体的数量。

（二）扩大农业生产服务人员队伍规模，更好服务农业生产

本年农产品价格上涨的一个重要原因是陕西省农业生产服务价格上涨幅度较大，且持续高于全国平均水平。农业生产服务对于全面提高农林牧渔业生产效率起到重要的作用，对于稳定农产品价格也非常有意义。虽然陕西省公有单位农业技术人员规模在全国比重并不小，但仍应适度扩大农业技术人员规模，并且由政府给予聘请技术人员的农业生产者适当补贴，将农业生产服务价格涨幅与全国的差距适当降低。

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