浅谈不动产登记宗地图绘制方法的探讨

浅谈不动产登记宗地图绘制方法的探讨
作者：陈小辉
来源：《科技信息·上旬刊》2017年第02期
摘要：根据中国不动产登记制度的发展和变化，早期中国受到西方法制的影响，建立了不动产登记制度，但是不动产登记制度主要都是为土地私有制提供服务的。

在新中国成立初期，我国也建立过不动产登记制度，而随着社会主义经济的发展，中国实行了经济体制公有制，不动产登记制度失去了依靠的基础，使此制度在中国中断多年。

随着改革开放，不动产登记制度得到发展和完善，登记不动产的种类方法也更加健全多样化，其中宗地图绘制方法在不动产登记中可以更加方便清晰反应宗地的基本情况。

本文结合不动产的登记工作，浅谈宗地图绘制方法。

关键词：不动产登记；宗地图；绘制方法
引言
在很多不动产登记中需要采用宗地图绘制方法。

比如一些建筑、土地、房地产合同等情况通过宗地图绘制能更好的描述宗地空间位置关系。

其中在土地登记中，绘制宗地图是土地权利人拥有具备法律效率的图文证件凭证，是处理土地问题的重要依据，也是土地文件中记载内容的重要补充。

1.不动产登记宗地图的内容和绘制要求
宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。

宗地图内容主要包括图幅号、地籍号、单位名称、占地面积、宗地号、坐落、界址点、点号、界址线和界址边长。

不动产登记宗地图绘制是宗地实际位置和有关内容的图件凭证，其绘制的要求严格，操作要求精准美观。

要以地籍图为基础编制宗地图，比例尺和幅面也要根据宗地的大小和形状决定，比例分母也要用整百数表示。

不动产登记中，地类号，房屋的幢号应标注在房屋的轮廓线内的左下角以方便识别。

其中门牌号码应标注在宗地图的大门处，用加粗黑线表示建筑物的轮廓线。

宗地图中要明示指北方向、比例尺、界址点测量方法、绘图者，制图日期，审核者、审核日期和不动产登记机构等。

2、不动产宗地图的制作
1.在CASS9.1上打开实测的1：500数字化地形图，坐标系统为2000国家大地坐标系，中央子午线为114°00’，插入国土使用证发证界线及相邻发证界线，如果属于首次发证的，插入挂牌用地界线及相邻发证界线。

上述权属界线无重复交叉，有重复交叉的需经地籍部门调整后才能插入图上。

2、将图上的文字注记、高程点注记改为宋体。

本宗地权属界线为红色，线宽为0.5米，幢基地为蓝色，线宽为0.15米，相邻权属界线为白色，线宽为0.15米，将其余图层改为白色。

3、制作宗地图外图框，按照不动产登记证书上的宗地图格式制作，分为A
4、A5两种格式。

将宗地界线及幢基底在不动产登记平台中导入，获取不动产单元号，宗地代码、不动产单元号二维码、幢基底信息二维码、所在图幅号。

若不动产登记机构为某市不动产登记局，那么宗地图图框南边，分别填写何年何月解析法测绘界址点，绘制日期、审核日期、比例尺、绘图员、审核员、最下面左边为不动产单元号二维码，右边为幢基底信息二维码。

4、按照宗地图内框尺寸框定在图上，将本宗地及相邻权属界线框在中间，点击CASS9.1工具栏上“地籍”绘制权属线，弹出表单，填入相关信息，在宗地权属界线内点击制定位置。

点击“地籍”菜单“绘制宗地图框”，选定在图外位置，生成宗地图及界址点坐标。

删除新生成的宗地图有地形图图框外的内容，将已制作好的宗地图图框套入即可，将宗地编号改为不动产宗地编号。

5、在生成界址点坐标表下面，标注：2000国家大地坐标，L=114°00’。

6、打印宗地图，在背面打印界址点坐标表；打印A5宗地图时，图左侧应留出1公分位置，便于粘贴在证上。

7、提交宗地图A4、A5各1份。

分别保存宗地图、界址点坐标表。

3、常见的不动产宗地图的内容
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，既要表现出土地的权属问题，又要反应登记土地所有的相关权利。

标注出土地使用者在宗地图内的面积和权属位置，在一般不动产登记，宗地图一般表现有下面几种；
3.1单独宗地图
不动产内只有一个房产所有者，能够直接用宗地图的图示来制作宗地图时，只需要表示房产的权属位置和面积，就可以反映房产所有者的权利。

此不动产一般建议限定通行权条件，对于有具体限制范围的，应描述出限制范围标注出文字。

3.2共用宗地图
共用宗是指几个人会或者土地使用单位在共同使用一块无法划清各自适用范围和界限的土地。

而特点是在宗地内有可以划清权属界线的单独用地和难以划清权属界线的共用地。

对于宗地上的使用者而言，他们的使用面积和使用权都不一样，所以在宗地权属界线上，应该对不同的用地在进行划分，并且标注出使用者各自可以使用的面积、宗地总面积。

3.3确定出不动产他项权的宗地图
土地他项权利指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切联系的权利。

其主体是土地所有人、使用人以外的人，可以直接使用该土地宗地图，用登记的某一部分土地使用权设定他项权，在宗地图上表示出来。

4.不动产登记的作用
4.1不动产登记有利于降低交易风险
自我国提出实行不动产统一登记起，将房产、土地的面积信息记录在一起，将分散在国土、房管、农业、林业等部门的不动产登记职能整合在一个部门，实现了不动产登记的依据、登记机构、登记簿册、信息平台的统一。

事实上，通过信息平台的统一，可以有效的遏制开发商一房两卖，违规销售已被抵押的房产的情况发生，在一定程度上会减少房地产交易中的不安全因素，保护消费者的合法权益。

4.2便于切实维护所有人及厉害人的合法权益
有了统一的不动产登记制度，简化了老百姓办理房产证的程序，还能够防止行政机关滥用职权，谋私利情况的发生。

4.3便于提高行政管理机关的工作效率
随着新物权的产生，机构调整改革，产权产籍登记负担比较重。

不动产登记的实施，节省了各个部门的人力物力，保证物权外的公正公开，防止损害权利人的权益。

4.4便于维护社会和平
对于普通老百姓而言，私人财产权属问题明确，创造财富积累财富的劲头会更大。

促进物尽所用，阻止纷争的产生，给老百姓带来实惠的同时也有效维护社会的和平发展。

5.做好宗地图，满足不动产登记的用图所需
宗地图的空间集成是地籍图，而宗地图也是地籍图的一种附图，是地籍资料的一部分，宗地图中的数据也都是实际测量得到的，精确且可靠。

图形与实地都有严谨的数字相似关系，标注也都比较齐全，不管是人工还是计算机都可以方便对宗地图进行管理。

宗地图是具有法律效力的不动产登记依据，是不动产产权证上的附图，也是能够处理产权归属问题的法律效力的文件；可以较快的完成不动产的分割和合并工作，能够直接的反应宗地变更的相互关系，便于日常对地籍的管理。

中国古代就出现了以土地为中心的登记制度，主要是随着土地税赋制度存在发展的。

但是技术力量仍然很脆弱，没有真正形成以公式为目的的登记制度。

为了提高不动产登记的覆盖面，改变不动产登记中只重文字，轻做图文的情况，作为不动产登记中的一项重要组成部分，国土资源局应该充分认识到宗地图在不动产登记中的重要作用，应利用先进的勘测技术和计算机技术来实现宗地图的绘制在不动产登记中的专业规范化，使宗地图的绘制满足不动产登记中使用需要。

6.结论
不动产登记的方法多种多样，而其中宗地图的绘制方法清楚的将不动产情况反映出来。

不动产登记宗地图保障了房屋权利人的权利，便于了解相关的厉害关系人房屋权利的现状。

规范房屋登记的行为，可以保证登记机构在房屋登记实践中能够精准的进行房屋的登记，有利于维护当事人之间房屋交易的安全，保护着权利人的合法权益，为我国房地产市场的迅速发展，房地产交易法律关系简易化和权属关系复杂化，以及登记法律制度的完善、维护当事人的合法权益都具有重要作用。

不动产登记宗地图的绘制比宗地草图更具有法律效力，更加能够明确权属问题，便于日常地籍管理的需要。

参考文献：
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