福建省城市物业服务规范

福建省工程建设地方标准

工程建设地方标准编号：DBJ/T13-XXX-20XX

住房城乡建设部备案号：JXXXXX-20XX

福建省城市物业服务规范Code for City Property Services of Fujian Province

（征求意见稿）

2011-XX-XX 发布 2011-XX-XX实施

福建省住房和城乡建设厅发布

福建省工程建设地方标准

福建省城市物业服务规范Code for City Property Services of Fujian Province

DBJ/T13-XXX-2011

JXXXXX-2011

主编单位：福建省物业管理协会

批准部门：福建省住房和城乡建设厅

施行日期：2011年XX月XX日

2011年福州

前言

本规范是根据福建省住房和城乡建设厅闽建科函〔2010〕173号文的要求，由福建省物业管理协会会同有关单位编制而成。

本规范的主要技术内容是：1. 总则；2. 术语；3. 物业服务企业机构及人员；4. 承接查验；5. 项目交接；6.物业服务质量；7.物业服务收费；8.物业服务内容；9. 评价体系。

本规范由福建省住房和城乡建设厅负责管理，由福建省物业管理协会负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送福建省住房和城乡建设厅房地产市场监管处或建筑节能与科技处（地址：福州市北大路242号，邮政编码：350001）。

主编单位：福建省物业管理协会

目录

1总则 (2)

2术语 (2)

3物业服务企业机构及人员 (4)

3.1企业组织及机构设置 (4)

3.2企业人员配置 (4)

3.3管理制度及岗位职责 (4)

4承接查验 (4)

5项目交接 (5)

5.1与开发建设单位交接 (5)

5.2与业主委员会交接 (5)

6物业服务收费 (5)

7物业服务内容 (5)

7.1基础服务 (5)

7.2维序服务 (6)

7.3房屋、设施设备管理 (8)

7.4公共区域保洁服务 (10)

7.5公共区域绿化日常养护 (10)

8评价体系 (11)

8.1物业服务质量 (11)

8.2物业服务企业组织评价 (11)

1总则

1.0.1本规范通过对城市基本物业服务内容的规范，为评价城市物业服务提供基本标准，使城市物业管理活动的评价具有客观性和可操作性，规范城市物业服务市场秩序，确保我省城市的基本物业服务水平。

1.0.2本规范规定了城市基本物业管理活动中，物业服务企业提供物业服务的基本内容和要求，适用于本省行政区域内城市中由物业服务企业通过签订物业服务合同(协议)，提供物业服务的管理与评价。有条件的农村推行物业服务可参照本规范。

1.0.3城市物业服务除应执行本规范外，还应符合国家法律、法规和其他有关规定。凡注有日期的引用文件，其随后所有的修改（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范；凡未注明日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。

1.0.4在本规范基础上鼓励城市物业服务企业提供更高标准服务、更多专业服务，积极开展物业服务创新，提高我省城市物业服务水平。2术语

2.0.1物业管理区域

物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、

社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

2.0.2物业管理

业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋、建筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。2.0.3物业服务企业

依法设立、具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质的从事物业管理服务活动的经济组织。

2.0.4物业服务合同（协议）

物业建设单位、业主及其组织与物业服务企业，对物业管理事项、服务内容、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、违约责任等内容，共同约定的书面合同（协议）。

2.0.5业主

房屋的所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。

2.0.6物业使用人

是指非房屋所有权的自然人或组织，通过非产权转移方式而获得物业的使用权。

2.0.7业主大会

业主大会是业主的自治组织，由同一个物业管理区域的全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施设备和公共事务的管理机构。

2.0.8业主委员会

业主委员会是经业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会授权职责。

2.0.9物业服务费

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

2.0.10包干制物业费

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.11酬金制物业费

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.12物业设施设备

是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

2.0.13物业设施设备维修养护

是指为维持设施设备的正常性能和技术状况，所进行常规性的检查、保养，以及在其技术状态变化时发生的各类故障，所进行的局部修复或更换、调整精度、排除故障，使其恢复功能和精度的技术活动。3物业服务企业机构及人员

3.1企业组织及机构设置

根据企业自身情况，针对承接物业服务项目的物业类型、服务范围、管理规模等设置组织架构。

3.2企业人员配置

3.2.1根据企业机构设置，相应配备管理及服务等从业人员。

3.2.3管理及服务等从业人员主要包括项目负责人、管理员、工程技术员、秩序维护员、保洁员和绿化养护员等。

3.2.4从业人员应先培训后上岗。

3.2.5负责人及从事特种性质工作的从业人员应持证上岗。