多种经营

物业公司多种经营方案一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营服务的要求基本要求是高效、优质。

具体有以下四方面要求：①效用。

这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。

这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。

这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。

这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合服务的方式综合服务的方式由其内容所决定，主要有：（l）常规性服务这是综合服务的基本方式。

它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。

它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。

这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

（2）委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。

（3）无偿性服务综合经营服务的运作（l）综合经营服务的条件综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。

“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。

具体分为三方面：①筹措资金1）获得上级主管部门拨款。

2）自筹资金。

可以以物业管理公司的信誉直接进行项目借贷，进行抵押贷款，或通过向其他单位、个人集资的办法。

②寻找场地（包括建筑物）场地最好是自有的，而且位置在建筑物底层、库房或住宅小区的中心、出入口处；而如果开发单位与物业管理公司是相互独立的，且在开发中没有预留场地，物业管理公司则需租借房屋或寻找合适场地自行搭建。

③选择经营内容或项目选择经营内容和项目时要遵循的原则有：l）日常生活类项目优先；2）消费周期短、利用频繁的项目优先；3）易损易耗品维修项目优先；4）优势特色项目优先；5）中介服务项目优先。

物业综合经营服务的市场预测概念：借助于市场调查和综合经营服务的专业知识，通过一定的市场预测手段，来对某种服务项目开设以后的未来市场供求关系变化和发展作一个大概的分析和预算。

1、主要内容1）预测经营服务项目的市场需求量。

由综合经营服务的地域性决定了不仅要了解产品和服务的社会拥有量与社会饱和点等需求一般要素，而且要研究社会购买力、购买指数、居民社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素等。

2）预测经营服务项目的技术发展。

对新技术、新工艺、新产品的发展及对经营服务项目的影响要及时把握。

3）预测自己经营服务项目的供给数量。

根据市场需求情况和自身实际，确定适合的营业规模。

2、综合经营服务经营的原则①有偿原则：要按价值规律办事，实行等价交换；②竞争原则：引进竞争机制，进行项目招标；③服务原则：要为方便住（用）户生活而服务。

当前，面对行业困境，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为物业管理行业的共识。

不过，每个小区的情况不一样，物业服务企业应如何探索一种适合本企业和所管小区实际情况的多种经营模式呢？笔者结合自身工作实践对这一问题进行探讨。

物业服务企业多种经营的方式一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。

物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。

1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。

这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。

不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。

例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。

2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。

其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。

如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。

富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。

他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。

另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。

这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。

当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。

三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；金融类——与有关部门合作开办银行分理处；环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则。

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目1．家居装修装饰行业。

随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。

物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。

2．立体化停车场建设。

随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。

3．开发社区商业。

有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。

因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。

4．发展环保产业。

环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。

在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。

以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。

同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送中心。

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

6．为社区提供信息服务。

在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？7．走国际化道路，开展社区旅游服务。

社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。

物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。

同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润。

物业管理企业进驻小区的主要目的，是为业主提供优质的管理和服务，最终使业主的物业得到保值和增值。

物业管理企业在做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业服务合同中又没有包含的相关经营活动，既给业主提供了方便，又给物业管理企业带去了收益，互惠双赢。

众所周知，物业管理是微利行业，物业管理企业要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。

本文将就此问题，谈谈自己的看法和建议。

多种经营在物业管理服务中的重要性物业管理企业进驻小区的主要目的，是为业主提供优质的管理和服务，最终使业主的物业得到保值和增值。

物业管理企业在做好本职工作的同时，还可以开展一些业主所需而物业服务合同中又没有包含的相关经营活动，既给业主提供了方便，又给物业管理企业带去了收益，互惠双赢。

例如，许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。

问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。

因此，物业管理公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，而且能够保证业主人身和财产的安全。

再如，一些管理高档楼盘（主要是商住楼和门面较多的小区）的物业管理公司，可根据业主生意需要，办报办刊、制作广告，从中收取一定的劳务费用。

据笔者了解，重庆就有多家物业管理企业，专门为宣传商家而创办较为精美时尚的杂志，很受商家欢迎。