中关村酝酿留高新产业去掉低端服务业

9月16日星期三，对于北京市海淀区中关村大街3号鼎好大厦某电脑品牌的销售员郭佳(化名)来说，这是她的“周末”。

“生意不好，想换工作了。”郭佳说，电脑城的口碑不太好，生意越来越难做。公司前一天召集员工开会时说，如果发现销售人员与顾客的冲突事件将马上予以开除。近期，在这座电子产品卖场的一层和二层，几家小公司因为扰乱市场秩序已被勒令搬走。

此前一天，在距离这座卖场仅数百米的“中关村PE大厦”，中关村SOHO与3家知名投资公司举行了签约仪式，拟发展PE及相关产业。北京市海淀区政府的相关领导到场庆贺。

在海淀区政府的最新规划中，电子卖场与商场(店)、购物中心、餐饮等产业一起，被列入中关村西区“不鼓励发展”的业态范畴。相比之下，高技术产业和科技金融服务将成为该区域未来发展的重点。

这不仅涉及就业、区域规划等实际问题，还关系到该区域乃至整个中关村产业园的发展模式调整。正在酝酿转型的中关村西区，未来将走向何方？

调整

高新产业进低端服务业出

根据北京市海淀区人民政府8月初发布的《关于加快推进中关村西区业态调整的若干意见》(以下简称《意见》)，中关村西区的功能定位是：以技术创新与科技成果转化和辐射为核心，以科技金融服务为重点，以高端人才服务、中介服务和政府公共服务为支撑的创新要素聚集功能区。《意见》称，根据该定位，不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。

“目前中关村西区业态的状况是，商业面积过大，低端电子产业所占面积过大。”海淀区常务副区长杨志强日前表示，西区的电子市场有12个，占地近30万平方米，海淀区政府正在酝酿将电子市场移到大钟寺区域，分流低端电子产业和配件市场。他还表示，下一步将鼓励科技要素的进入，限制新增的纯商业业态，淘汰部分存量电子市场。

按照《意见》规定，鼓励发展的业态包括创新要素类、科技金融类、科技企业总部和研发中心类、高技术服务业类和文化创意产业类五大类产业。“中关村PE大厦”的命名便是基于其科技金融类机构载体的定位，该项目于去年8月被SOHO中国收购。

在15日的签约仪式上，SOHO中国董事长潘石屹表示，该区域以国内的科技企业为主，避开了金融危机的正面冲击，又得益于政府的大力支持，因此十分看好未来的发展。

根据中关村管理委员会(以下简称“管委会”)的资料，中关村西区东起中关村大街，西至苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，规划占地95 公顷，公共建筑(写字楼)规模约250万平方米。规划建筑面积仅占中关村科技园区海淀园的0.5%，却是商业物业最集中，人流量最大的区域。

杨志强表示，除了在售的“PE大厦”，微软总部大楼和一座创新类会展中心也在建设中。明年建成后，基本上可以完成建设任务。

现状

业态与市场秩序较为混乱

为什么要进行调整？

《意见》称，目前中关村西区业态较为混乱，高新技术产业、电子贸易业、商务服务业、商业等多种业态并存，电子卖场重复建设现象严重，商业所占比例偏高，科技、金融特色不突出，与中关村西区新时期的发展定位存在较大偏差。

杨志强表示，除了上述情况，治安状况差、市场秩序混乱也是该区域存在的重要问题。

“最近一两年，电脑城的名声越来越差了，不仅欺诈行为增多，还发生过销售人员与顾客互相殴打的现象。”郭佳向《每日经济新闻》记者表示，作为知道内情的销售人员，她不会去商场买数码相机、MP3等产品，怕上当受骗。郭佳表示，商场的客流量明显比以前少了，而且主要是老客户光顾，新顾客都不敢来。

北京市社科院经济研究所所长、中关村发展研究中心主任赵弘向记者表示，该区域的核心问题在于，卖场管理缺陷造成市场秩序混乱。他表示，由于消费者对电子产品的知识有限，造成买卖双方信息不对称，这就造成了一些商家故意打擦边球的欺诈现象。

根据记者的了解，中关村区域每天的价格投诉为5起，质量、服务等其他投诉量更高，消费者与销售人员争执的现象屡见不鲜。该区域附近的某高校学生向记者表示，“附近总是堵车，环境也不够好，不少同学还在那里丢过手机。”

长城战略咨询机构研究员孔伟强向记者表示，上述问题多是卖场带来的，并使老百姓形成了固有印象。但更重要的是，大卖场太显眼，冲淡了研发服务业的主体地位。孔伟强主编的《中关村产业发展报告(2008)》指出，2008年，中关村计算机及网络产业发展速度开始放缓，产业集中度不高。

相比之下，东区的情况要好得多。位于海淀区知春路紫金数码园某公司的行业总监吕建明向记者表示，该区域的企业以研发类为主，较少涉及贸易环节。一直以来，办公环境较为安静，从业人员的收入也普遍较高。

前景

“中关村模式”能否保留？

但在实际的转型过程中，事情却并不简单。

杨志强表示，企业最初入驻时，商业地产的卖出价格较高，所以动员起来很有难度。而且大钟寺区域的业态不太成熟，业主考虑到商业风险，也有顾虑。他透露，对于低端产业的调整，应当不会完全挤出，但“目前保留多少、保留多大的面积还在评估。”

赵宏表示，从商业地产的角度看，中关村西区是“寸土寸金”的地段，租金价格较高，且一直在按照市场模式运作，这就造成了其发展方向与政府的规划不符。他认为，作为聚拢人气的重要工具，卖场不宜全部迁出。卖场的出现不仅是市场选择的结果，而且也为各种高技术产品提供了展示与交易的平台，总体来说“利大于弊”。

孔伟强表示，中关村是由“电子一条街”发展而来，“贸易”是其最初的产业形态，后来才逐渐转向“技术”，这也是全国54个高新技术开发区中最独特的地方。同时，中关村的规划建立在建成区的基础之上，其他产业园区则是“白纸上画图”，不会偏离规划初衷。

赵宏对此也表示认同，称中关村从最初的“贸供技”逐渐演变成如今的“技供贸”，这种模式是独一无二的，在世界范围内都已拥有它的品牌效应。

那么，业态调整会否削弱这种品牌效应？孔伟强持否定的态度，他认为对于普通民众来说，如果卖场转移，势必会对生活带来影响；但对于业内人士和国外同行来说，中关村一直代表中国高新技术产业的发展前沿，这种印象将不会改变。“每年有三到四成的‘海龟’选择到中关村创业，如果仅仅是基于‘混乱’的印象，应当不会有这么多。”孔伟强表示。