物业日常综合管理费概述

物业日常综合管理费

一、日常综合管理费的使用范围

日常综合管理费是指物业管理企业为了保汪物业正常运转和为业主提供方便，而向业主或住户收取的用于组织开展多项日常物业管理而发生的费用支出。主要可使用于以下几个方面：

(一)人工费

它是指物业管理企业为聘用日常管理人员和维修工人而发放的工资、工资性津贴和福利支出等。

(二)劳动防护保护费

它是指物业管理企业职工的劳动防护保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费用；供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、肥费，以及职工洗澡、饮水的燃料费等。

(三)保险费

它是指物业管理企业为物业投保财产保险（如火险、灾害险等）和各种责任保险时所发生的支出。

(四)行政办公费

它是指物业管理企业管理部门管理行政人员的工资、办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水集体取暖用煤费、差旅交通费、公共关系费、广告费等开支。

(五)公用水电费

它是指物业管理企业因值班等而耗用的电费，公共照明系统包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰类(含节日装点灯)的用电和其他用电（如电梯)、其他用水(如喷泉)等费用。

(六)保安服务费

它是指物业管理企业为维护所辖区域范围内的日常公共秩序，排除干扰，保持安静．保证安全而进行保卫警戒所发生的费用。包括支付给保安人员的_[资、津贴、福利支出，保卫系统设备的日常维护费、耗用电费及保卫工器具(如警棍、电池、手电筒等)费，或者缴纳给专业保安公司的费用。

(七)环卫清洁费

它是指为保持物业环境卫生清洁而发生的费用，包括支付给清洁工人的工资、津贴、制服费和垃圾桶、垃圾袋购置费，清洁机械费(如大中型清洁机械、大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机和日常清洁工器具费等)和清洁工作所需的其他费用。

(八)绿化养护费

它是指物业管理企业为护花种草美化环境而发生的各项费用支出，包括绿化用的材料费、工具器具费、绿化种植再造费，绿化养护工人工资、奖金、津贴，绿化用水费等。

(九)公共设施日常维修费

它是指一般公共设施和特殊公共设施的日常维修费用。包插公共照明系统、抽送风电机、给排水设备系统、供配电设备系统、消防系统、公共建筑道路和电梯、中央空调、非有线电视公开提供的电视设备系统等的日常维修费用。

(十)其他日常管理费

它是指除上述符项赞用开支以外的其他各项只常管理费用。

从上述日常管理费的使用范围中可以看出，有些费用如办公费等是属于相对固定的费用，其总额并不随着所接管物业的数量增减而增减。但就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动呈反比例变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准，从而可在一定程度上缓解我国居民收入水平不高与日常管理费过高的矛盾。

二、日常综合管理费的管理要求

(一)积极推行民主管理

物业管理企业的日常综合管理服务费是业主和住户缴纳的，他们对这部分资金是否有效地使用是非常敏感的，若没有透明度，不让他们参与监督管理，就会造成管理费收取困难的局面，更无从谈及管理费的运用。反之，如果公布管理费运用账目并让他们参与监督管理，则会调动他们当家理财的积极性，使管理资金更有效地使用。另外，业主和住户是物业管理企业日常综合管理服务的直接受益者，对管理服务质量、水平和价格是否平衡一致有最大的发言权。让他们一起参与监督管理，了解费用支出过程，一方面可让物业管理企业及时得到服务的反馈信息，有效促进物业管理企业提高管理服务的质量水平；另一方面可约束物业管理企业，防止浪费，努力降低服务成本开支。

(二)制定预算方案

预算方案是经业主委员会核准的，主要对物业日常综合管理费作出的科学测算和评估，物业管理企业以预算方案作为日常管理费开支的基准，并受业主和住户委托，全权负责处理。预算方案是物业管理企业日常管理服务计划的核心，是开展日常综

合管理服务的量化目标。

预算方案应包括所有的日常综合管理费用开支。制定预算方案必须根据不同类型、性质、对象的物业的过去记录和经验及对未来日常综合管理费开支的预算来确定的。因为不同类型、性质、对象的物业对日常综合管理费的开支范围和要求都有所不同，收益性物业与非收益性物业的日常管理费开支就不同，例如，同为非收益性物业的住宅也由于有电梯和无电梯之别而使楼宇的日常综合管理费开支不同。有电梯的楼宇预算方案中有电梯的日常维修养护费支出，无电梯的楼字的预算方案中就没有这项费用。有了切实可行的日常管理费的预算方案，企业在日常管理、资金使用上就有了标准，就能使广大职工在日常管理活动范围内精打细算，改善日常管理水平，积极主动地把物业的日常管理工作组织好，有效控制日常综合管理费的开支。当某些费用超过预算时，物业管理人员就会注意分析原因，费用超预算，究竟是管理工作量增加引起的，还是物价上涨引起的，抑或是物业管理人员浪费引起的，以便及时加以纠正，将费用开支控制在预算范围内。有了预算方案还可以使业主较容易对物业日常管理的财务情况进行检查监督。当业主发现物业日常管理收人或支出与预算方案中的估计数有较大差异时，通常会要求物业管理人员予以解释，物业管理人员则必须负责对实际执行结果背离预算的原因加以说明，并告之业主这利，未预计到的情况的发展趋势。所以，制定日常综合管理费的预算方案，不仅确定了物业管理人员和业主的经济关系，而且可使双方控制日常综合管理费用的开支，达到在保证物业日常管理工作顺利完成的前提下，尽可能节约资金，不断提高日常管理费使用效果的目的。

(三)设立专用账户，进行日常核算，编制报表，做好财务记录

物业管理企业对业主和住户缴纳的日常综合管理服务费，应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则，不仅要存人金融机构，专款专用，以保证对所托物业开展日常管理维护所需的资金，而且要设立专门账户，加强日常核算，保证日常综合管理费的安全完整．并合理有效地使用。由于物业管理是契约式管理，在社会主义市场经济条件下，每个物业管理企业都必须根据自身的经营管理技术服务水平和物业管理市场的需求，主动招揽物业管理业务，充分利用自身潜力，合理安排完成物业管理任务。为了不断改善企业技术经营管理和服务水平，增加在物业管理市场上的竞争能力，物业管理企业一方面要接受国家综合管理部门和全国物业管理协会的监督指导；另一方面要接受业主和住户的监督检查。这就要求物业管理企业将日常综合管理费“专户存储”，做好日常核算工作，编制财务报表，做好财务记录，及时提供财会信息，真实反映企业的财务收支状况，以使业主、国家有关部门、物业管理协会和物业管理人员能全面掌握企