20160906上海古北黄金城道商业分析
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• 利用中部开阔区域，打造日韩特色街区；以日式、 韩式等多样的雕塑小品，丰富空间情趣；
主题：新加坡特色（龙尾-神龙摆尾）
• 借鉴神龙摆尾激起浪花的想象和新加坡“亚洲水城”
的概念，结合西入口水景效果，打造南亚风情街区；
— 14 —
分段定位
段落衔接处的处理，主张“组团连接的流行混搭”
组团间过度更加细腻
— 7—
缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海， 该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？
— 8—
st 2
步行街商业分析
— 9—
商业模式转变
古北黄金城道步行街，采用的是注重个性与体验为主的第四代商业 模式
第四代商业模式 第三代商业模式 第二代商业模式 第一代商业模式
以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为 目的的新一代商业模式，注重个性和体验；
开发商
和记黄埔 古北集团 城建集团
总建筑 面积 156540 116200 116200
户数
965 643 506
人口估计
2895 1929 1518
4
5
古北华丽家族
金色贝拉维
华丽集团
虹康集团
97800
105200
440
434
1320
1302
6
7
古北强生花苑
古北国际广场 合计
强生集团
古北集团
10412
以摩尔模式多元化消费为代表
以超级市场，集中购物消费为代表
以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务 为消费特征
— 10 —
项目定位——将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景 观的商业走廊，将进一步丰富长宁的国际化发展内涵
— 11 —
商业街分析
项目立足打造景观步行街，将景观与周边建筑相融合，提供人们交 往、休憩、购物等多种需求
上海古北黄金城道
——商业步行街
世联行 2016年9月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ st 1
项目基础信息
— 2—
项目简介
黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打 造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范
黄金城道二期地处中国上海古北国际社区，
是一条定位于城市人文景观的步行街； 步行街长约670米，宽60-80米，被7个高档
优势
机遇
劣势
项目建筑风格不一，内部可利用空间参差不齐； 无法设置具有号召力的主力商家，难以形成集聚效 应； 步行街单一的到达方式，造成客源流失；
威胁
以家乐福为主的古北一期对客源的争夺，易产生客源 流失； 高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛 诉求的矛盾； 古北一期黄金城道定位偏低，有碍于项目后期推广；
— 13 —
分段定位
以亚洲四小龙的特色文化结合品牌商户，根据项目景观与环境设计 特色，分段打造黄金城道
特色文化+品牌商户
主题：港台特色（龙头和龙珠-游龙吐珠）
• 借鉴香港为我国的“东方之珠”的概念，利用东入 口的水景与绿化，打造一段港台特色街区；
龙尾
龙身
龙头和 龙珠
主题：日韩特色（龙身-盘龙卧云）
全新的商业模式和商业地产的结合——
• “黄金城道步行街项目作为最新商业模式和商业地产的结合， 其产生的榜样和示范价值已远远超越了一个普通商业地产项目 所产生的价值，将成为商业地产开发的楷模，引领上海的商业 地产进入一个全新的境地”
不同文化的景观与建筑融合为一体——
• “黄金城道步行街体现出来的不仅仅是商业价值和地产价值。” 分三段的黄金城道步行街每一段都有其景观设计主体，从水景 到活动广场，再到绿化景观，都给人们提供了亲身融入其中的 机会，最终形成独特的人文价值。
52000 35800 87800
东银中心
古北三期规划为古北商务区，目前已有两幢写字楼落成，分别为 东银中心和古北财富中心； 两个项目总的办公楼体量达87800平米，且古北财富中心另配有 酒店式公寓等其他物业类型，对未来商务人流的引入起到一定作 用；
从已入驻东银中心的主要公司来看，韩国大宇集团、美国福陆公
路737路和158路可达；
道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路；东 面出入口连接伊犁南路；项目中间部分分别与玛瑙路 和银珠路交错。
— 4—
项目环境条件
——周边住宅
项目邻近7个住宅项目，周边住宅定位高端，住户已外籍人士为主， 消费人力强
序号
1 2 3
项目名称
御翠豪庭 古北国际花园 古北瑞仕花园
古北财富中心
司等国际性的公司，也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。
— 6—
SWOT分析
地处成熟区域，商业氛围凸显； 优质潜在消费客群； 周边多为外籍客源，客源质量高； 开放式步行街设计，符合人们购物追求；
区域消费者的消费需求未被完全满足，市场存在空缺；
古北一期形成早，商业形态落后，无法满足日后市场需 求； 政府支持，长宁区交通升级，虹桥商业升级带来机会；
居住社区包围；
此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行 街的底层商铺组成的黄金城道步行街，底层
商铺约180套，共计5万平米左右。
— 3—
项目环境条件
——交通条件
项目周边交通便捷，公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚 于此，有利于商业客源需求
项目交通
轨道交通——地铁10号线从项目周边经过，并设置有 “古北站”； 公共交通——在距项目步行5分钟范围内，2条公交线
组团之间没有严格的界限，过度处采用流行的“混
搭”的方法，从一类风格逐渐转变为另一种风格， 同类商家并不是逐个排列，而是相间排列，使得过 度段更加自然。
节点
节点
— 15 —
业态分析
店铺相对集中，业态较为丰富；并突出了服务于外籍人士的典型特 色，传统与特色相结合
业态分析
以商业街和住宅底商为主要模式，店铺非常集
— 12 —
商业主题定位
不同文化与意识形态交融，延续和提升上海古北新区人文环境
亚洲四小龙“炫”文化街
以居住在上海的亚洲人为重点服务 对象； 用不同国家民族文化、风情分段打 造特色街区； 突出项目国际化与文化结合的特点， 给不同地域的人一个舒适的社交空 间；
体验式的生活方式；
给亚洲各国一个文化彰显的领地。
106136 708488
524
554 4066
1572
1662 12198
项目处于高档居住社区，人口密度较大，周边7个项目的居住人数约为12200人； 除了项目邻近的7个住宅项目外，古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群；
周边居民60%为外籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，
— 17 —
The End. Thanks!
We serve.
You enjoy.
让更多的人享受真正的地产服务
黄金城道作为古北二期的主轴，是该区域重要的城市公共交往空间； 项目有四个出入口，分别与古北路、银珠路、玛瑙路和伊犁南路相交； 项目立足于打造景观步行街，将景观与建筑融合在一起，提供人们交往、活动、休闲、购物等空间； 步行街的景观设计风格主张一种自然、柔和、流畅的形态，代表了现代、自由而又开放的生活方式。
对高档商品及新鲜业态接受能力强，对项目形成有力的支撑； 同时，周边住宅定位高端，对居住环境的私密性有较高的要求。
— 5—
项目环境条件
——周边写字楼
项目周边写字楼将的建设，将为地区商业提供高质量的潜在消费客 群
序号 项目名称 开发商 东银集团有限公 司 古北集团 总建筑面积
1 2
东银中心 古北财富中心 合计
中；
• 引进了包括餐饮、衣帽、奢侈品、房屋中介等多种业 态，还引进了古北家乐福，人气较好。
商铺针对的客户多为外籍人士，对生活品质有 着一定的要求，注重商业的个性和体验感；
• 专门为欧美和日韩人士设置的餐饮和奢侈品小店，如： 新东阳牛肉食品店、台式足浴等。
打出了“APM”的概念，即“24小时营业” 的概念；
强化了城市居民下班后夜间消费的功能，最终促进了 整个商业的发展和繁荣。
— 16 —
街区价值体现
独特的人文景观环境、全新的业态组合、超前的经营开发理念给消 费者带来了不同的体验，也塑造了独特的人文价值
价值体现
商业业态的完整性——
• “一个商圈的形成需要商业业态的完整性，满足不同人群的需 求，黄金城道步行街体验式消费模式正好弥补了虹桥商圈在吸 引高端客户群上的不足”；
主题：新加坡特色（龙尾-神龙摆尾）
• 借鉴神龙摆尾激起浪花的想象和新加坡“亚洲水城”
的概念，结合西入口水景效果，打造南亚风情街区；
— 14 —
分段定位
段落衔接处的处理，主张“组团连接的流行混搭”
组团间过度更加细腻
— 7—
缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海， 该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？
— 8—
st 2
步行街商业分析
— 9—
商业模式转变
古北黄金城道步行街，采用的是注重个性与体验为主的第四代商业 模式
第四代商业模式 第三代商业模式 第二代商业模式 第一代商业模式
以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为 目的的新一代商业模式，注重个性和体验；
开发商
和记黄埔 古北集团 城建集团
总建筑 面积 156540 116200 116200
户数
965 643 506
人口估计
2895 1929 1518
4
5
古北华丽家族
金色贝拉维
华丽集团
虹康集团
97800
105200
440
434
1320
1302
6
7
古北强生花苑
古北国际广场 合计
强生集团
古北集团
10412
以摩尔模式多元化消费为代表
以超级市场，集中购物消费为代表
以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务 为消费特征
— 10 —
项目定位——将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景 观的商业走廊，将进一步丰富长宁的国际化发展内涵
— 11 —
商业街分析
项目立足打造景观步行街，将景观与周边建筑相融合，提供人们交 往、休憩、购物等多种需求
上海古北黄金城道
——商业步行街
世联行 2016年9月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ st 1
项目基础信息
— 2—
项目简介
黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打 造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范
黄金城道二期地处中国上海古北国际社区，
是一条定位于城市人文景观的步行街； 步行街长约670米，宽60-80米，被7个高档
优势
机遇
劣势
项目建筑风格不一，内部可利用空间参差不齐； 无法设置具有号召力的主力商家，难以形成集聚效 应； 步行街单一的到达方式，造成客源流失；
威胁
以家乐福为主的古北一期对客源的争夺，易产生客源 流失； 高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛 诉求的矛盾； 古北一期黄金城道定位偏低，有碍于项目后期推广；
— 13 —
分段定位
以亚洲四小龙的特色文化结合品牌商户，根据项目景观与环境设计 特色，分段打造黄金城道
特色文化+品牌商户
主题：港台特色（龙头和龙珠-游龙吐珠）
• 借鉴香港为我国的“东方之珠”的概念，利用东入 口的水景与绿化，打造一段港台特色街区；
龙尾
龙身
龙头和 龙珠
主题：日韩特色（龙身-盘龙卧云）
全新的商业模式和商业地产的结合——
• “黄金城道步行街项目作为最新商业模式和商业地产的结合， 其产生的榜样和示范价值已远远超越了一个普通商业地产项目 所产生的价值，将成为商业地产开发的楷模，引领上海的商业 地产进入一个全新的境地”
不同文化的景观与建筑融合为一体——
• “黄金城道步行街体现出来的不仅仅是商业价值和地产价值。” 分三段的黄金城道步行街每一段都有其景观设计主体，从水景 到活动广场，再到绿化景观，都给人们提供了亲身融入其中的 机会，最终形成独特的人文价值。
52000 35800 87800
东银中心
古北三期规划为古北商务区，目前已有两幢写字楼落成，分别为 东银中心和古北财富中心； 两个项目总的办公楼体量达87800平米，且古北财富中心另配有 酒店式公寓等其他物业类型，对未来商务人流的引入起到一定作 用；
从已入驻东银中心的主要公司来看，韩国大宇集团、美国福陆公
路737路和158路可达；
道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路；东 面出入口连接伊犁南路；项目中间部分分别与玛瑙路 和银珠路交错。
— 4—
项目环境条件
——周边住宅
项目邻近7个住宅项目，周边住宅定位高端，住户已外籍人士为主， 消费人力强
序号
1 2 3
项目名称
御翠豪庭 古北国际花园 古北瑞仕花园
古北财富中心
司等国际性的公司，也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。
— 6—
SWOT分析
地处成熟区域，商业氛围凸显； 优质潜在消费客群； 周边多为外籍客源，客源质量高； 开放式步行街设计，符合人们购物追求；
区域消费者的消费需求未被完全满足，市场存在空缺；
古北一期形成早，商业形态落后，无法满足日后市场需 求； 政府支持，长宁区交通升级，虹桥商业升级带来机会；
居住社区包围；
此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行 街的底层商铺组成的黄金城道步行街，底层
商铺约180套，共计5万平米左右。
— 3—
项目环境条件
——交通条件
项目周边交通便捷，公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚 于此，有利于商业客源需求
项目交通
轨道交通——地铁10号线从项目周边经过，并设置有 “古北站”； 公共交通——在距项目步行5分钟范围内，2条公交线
组团之间没有严格的界限，过度处采用流行的“混
搭”的方法，从一类风格逐渐转变为另一种风格， 同类商家并不是逐个排列，而是相间排列，使得过 度段更加自然。
节点
节点
— 15 —
业态分析
店铺相对集中，业态较为丰富；并突出了服务于外籍人士的典型特 色，传统与特色相结合
业态分析
以商业街和住宅底商为主要模式，店铺非常集
— 12 —
商业主题定位
不同文化与意识形态交融，延续和提升上海古北新区人文环境
亚洲四小龙“炫”文化街
以居住在上海的亚洲人为重点服务 对象； 用不同国家民族文化、风情分段打 造特色街区； 突出项目国际化与文化结合的特点， 给不同地域的人一个舒适的社交空 间；
体验式的生活方式；
给亚洲各国一个文化彰显的领地。
106136 708488
524
554 4066
1572
1662 12198
项目处于高档居住社区，人口密度较大，周边7个项目的居住人数约为12200人； 除了项目邻近的7个住宅项目外，古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群；
周边居民60%为外籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，
— 17 —
The End. Thanks!
We serve.
You enjoy.
让更多的人享受真正的地产服务
黄金城道作为古北二期的主轴，是该区域重要的城市公共交往空间； 项目有四个出入口，分别与古北路、银珠路、玛瑙路和伊犁南路相交； 项目立足于打造景观步行街，将景观与建筑融合在一起，提供人们交往、活动、休闲、购物等空间； 步行街的景观设计风格主张一种自然、柔和、流畅的形态，代表了现代、自由而又开放的生活方式。
对高档商品及新鲜业态接受能力强，对项目形成有力的支撑； 同时，周边住宅定位高端，对居住环境的私密性有较高的要求。
— 5—
项目环境条件
——周边写字楼
项目周边写字楼将的建设，将为地区商业提供高质量的潜在消费客 群
序号 项目名称 开发商 东银集团有限公 司 古北集团 总建筑面积
1 2
东银中心 古北财富中心 合计
中；
• 引进了包括餐饮、衣帽、奢侈品、房屋中介等多种业 态，还引进了古北家乐福，人气较好。
商铺针对的客户多为外籍人士，对生活品质有 着一定的要求，注重商业的个性和体验感；
• 专门为欧美和日韩人士设置的餐饮和奢侈品小店，如： 新东阳牛肉食品店、台式足浴等。
打出了“APM”的概念，即“24小时营业” 的概念；
强化了城市居民下班后夜间消费的功能，最终促进了 整个商业的发展和繁荣。
— 16 —
街区价值体现
独特的人文景观环境、全新的业态组合、超前的经营开发理念给消 费者带来了不同的体验，也塑造了独特的人文价值
价值体现
商业业态的完整性——
• “一个商圈的形成需要商业业态的完整性，满足不同人群的需 求，黄金城道步行街体验式消费模式正好弥补了虹桥商圈在吸 引高端客户群上的不足”；