深圳万科金域华府商业街定位传播思考
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街区感、规划合理、便于租售
万科品牌
全国房地产领袖地位； 房地产上市公司盈利翘楚； 物业管理行业第一品牌。
品牌物业、具更高投资信心
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区 接驳港铁，城市枢纽 产品规划合理、便于租售 品牌物业、具更高投资信心
Hale Waihona Puke BaiduARTO5 传播分析
寻找项目最具差异化的优势
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区 港铁效应，城市枢纽 产品规划合理、便于租售 品牌物业、具更高投资信心 未来稳定的中高端消费群体
万科·金域华府
商业街定位传播思考
PARTO1 片区商业现状
片区内商业现状
商业的整体氛围相对冷清，档次以中低等为主，整体形象较差； 租金的水平较低，主流市场商铺的月租金集中在50-70元/平米； 周边商业氛围浅薄，各路段均有一定的空置现象，特别是紧临项目的 中航阳光苑、汇龙苑、书香门第一期等项目空置率高，均在80%以上； 片区的主要业态为餐饮、五金、汽车修配、家居建材。
寻找项目最具差异化的优势
区位优势明显：港铁效应，交通枢纽
换个层次看
接驳港铁无疑是接驳了更具国际视野的繁荣商业
城市中心 城市属性升级 国际
刚好填补了市场的空白
SO 商业传播定位
港铁 · 枢纽 · 国际 街
港铁.枢纽.国际街
港铁--项目所处白石龙站与轨道交通属港铁建造、经营，而港铁标示与众不 同的高商业价值体现与经营理念；
PARTO3 本案客群
投资型客户
龙华及周边区域收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企 事业技术人员及部分生意人等）；
项目周边经商小业主（也可自用）； 投资型客户关注的是回报率。
经营型客户
主力商家：各种餐饮连锁、娱乐业连锁； 品牌专卖店、专业店、便利店：如休闲酒吧、咖啡厅、7-Eleven等； 各类社区配套等服务性行业店； 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户； 经营型客户关注的是利润。
未来消费客户
主要居住在项目及周边住宅区内人群； 收入水平较高、消费能力较强； 以公务员、企业中高层管理人员、企事业技术人员及关内的白领为主； 本项目住宅部分的居民为其主要消费群体之一 ；
片区内稳定的中高端，消费能力较强的客 户群是本项目投资价值的基础之一
PARTO4 本案优势
区位优势——为最临近福田中心区的城市副中心，并以中心区重要服务 配套的副都心形态体现，地铁的接驳+交通系统改善与中心区的紧密联 系使其优势明显,；
VISION 01
=
VISION 02
潮流 动感 时尚 城市 国际
案名建议二
金域道
金 域—— 项目住宅名沿用，金为最高价值；既指新城市高尚品质生活，又为区 域核心概括，谐音同”金玉”,象征财富，意指项目商业投资价值。 道 —— 道路、街区的意思； 金 域 道—— 项目紧邻地铁口与枢纽站，又与区域内各规模商业形成交汇、互补， 整体引申为独特的商业街区，等同于香港著名特色街区－弥敦道、加连威老道、尖 沙咀、花园街等。
轨道价值优势——地铁四号线作为国内第一个由享誉国际、唯一盈利的 港铁公司建造、运营管理，其成功的开发运营理念使其轨道商业价值凸 现，本项目既是紧靠轨道四号线的高尚物业，又紧邻地铁站口，其价值 明显；
港铁效应，城市枢纽
产品自身优势
绝大数临街 铺位的开间进深较合理； 单个铺位面积较小，客户面广； 铺位硬件配套齐，适合各种业态经营； 二层商业的规划与可达性好利于消费。
•因为品牌：
万科，领先品牌，一流物管，成功经验护航。（稳健）
因为我们全方位的立体价值，有潜力，有街区 感，有品牌。同时，更暗合港铁站台、枢纽商 业等诸多意义。
片区商业集中优势——所在片区不仅商业集中，且规模优势明显，未来 的星河地产商业、书香门第商业以及港铁商业将在片区形成一定的规模。 整个区域商业氛围浓厚，而本案就在其中，并与交通枢纽的紧密结合， 其商圈价值潜力突显。
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区
交通枢纽优势——龙华新城作为市级中心大型交通枢纽，以城市级重要 核心窗口呈现，并以此为新城规划建设核心；而本项目所处区位作为新 城首站交通枢纽，为项目奠定其重要交通枢纽地位；
VISION 03
Slogan：
财富第一站
财富第一站
为什么?WHY
•因为潜力：
后CBD可预见的新城市中心地位。（后CBD） 轨道4号线的香港地铁商业模式。（港铁） 新客站等枢纽交通带来密集人流。（枢纽） 片区成熟之前先行开发，更具潜力。（先发）
•因为街区：
30万㎡城市集中商业新中心的一部分，有得逛。（包容） 区域和周围高端社区的24万常住人口，都爱逛。（自由） 紧邻轨道出口，商铺绝大多数都临街，更可逛。（开放） 面积合理硬配齐全，什样的店都可开，随便逛。（亲和） 两层商业便利可达，更情调和休闲感，引人逛。（休闲）
周边经营商业实景
鑫海公寓
周边空置商业实景
惠鑫公寓
潜龙鑫茂花园
中航香水郡
汇龙苑
书香门第
片区内商业现状
小结： 周边商业现状难以支撑较高售价，项目显性价值较 低。因此，须弱化周边商业经营影响，充分挖掘其 预期价值，方能实现较高售价,升值潜力大。
PARTO2 本案商业机会
本案的商业机会
区域内缺乏知名的商业品牌，给项目引进品牌主力店带来机遇； 区域住宅物业在不断的成熟，居住客户的层次与需求不断提升，区
枢纽—双地铁环绕，北站近在咫尺突出我们和其他商业比最优越的位置，由此而带 来的人商机;
国际街—未来片区内将有三个大的商业,上河坊商业街、星河地产商业中 心、港铁商业中心，片区内将形成大的商业氛围。 接驳港铁，带来更国际的商机与视野！
案名建议一
金港道
MR KING直接接驳香港，接驳更国际的商机 “金港道”同“弥敦道”一条商业繁荣的街区。
域商业价值可以进行深层次的挖掘； 区域商业物业档次偏低，使项目有机会定位为中高档次区域型商业
中心； 区域内商业业态混乱，吸引不了区内居民的消费，给项目在商业业
态上的规划带来了良好的机遇，能够更大的吸引周边居民的消费。
项目最大的机会
抢占市场先机，在最短时间内填补片区商业空白。
区域内目前尚未形成一个像样的商业氛围，更缺乏一些时尚 的城市感强的、中高端休闲、购物、餐饮等商业配套。
万科品牌
全国房地产领袖地位； 房地产上市公司盈利翘楚； 物业管理行业第一品牌。
品牌物业、具更高投资信心
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区 接驳港铁，城市枢纽 产品规划合理、便于租售 品牌物业、具更高投资信心
Hale Waihona Puke BaiduARTO5 传播分析
寻找项目最具差异化的优势
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区 港铁效应，城市枢纽 产品规划合理、便于租售 品牌物业、具更高投资信心 未来稳定的中高端消费群体
万科·金域华府
商业街定位传播思考
PARTO1 片区商业现状
片区内商业现状
商业的整体氛围相对冷清，档次以中低等为主，整体形象较差； 租金的水平较低，主流市场商铺的月租金集中在50-70元/平米； 周边商业氛围浅薄，各路段均有一定的空置现象，特别是紧临项目的 中航阳光苑、汇龙苑、书香门第一期等项目空置率高，均在80%以上； 片区的主要业态为餐饮、五金、汽车修配、家居建材。
寻找项目最具差异化的优势
区位优势明显：港铁效应，交通枢纽
换个层次看
接驳港铁无疑是接驳了更具国际视野的繁荣商业
城市中心 城市属性升级 国际
刚好填补了市场的空白
SO 商业传播定位
港铁 · 枢纽 · 国际 街
港铁.枢纽.国际街
港铁--项目所处白石龙站与轨道交通属港铁建造、经营，而港铁标示与众不 同的高商业价值体现与经营理念；
PARTO3 本案客群
投资型客户
龙华及周边区域收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企 事业技术人员及部分生意人等）；
项目周边经商小业主（也可自用）； 投资型客户关注的是回报率。
经营型客户
主力商家：各种餐饮连锁、娱乐业连锁； 品牌专卖店、专业店、便利店：如休闲酒吧、咖啡厅、7-Eleven等； 各类社区配套等服务性行业店； 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户； 经营型客户关注的是利润。
未来消费客户
主要居住在项目及周边住宅区内人群； 收入水平较高、消费能力较强； 以公务员、企业中高层管理人员、企事业技术人员及关内的白领为主； 本项目住宅部分的居民为其主要消费群体之一 ；
片区内稳定的中高端，消费能力较强的客 户群是本项目投资价值的基础之一
PARTO4 本案优势
区位优势——为最临近福田中心区的城市副中心，并以中心区重要服务 配套的副都心形态体现，地铁的接驳+交通系统改善与中心区的紧密联 系使其优势明显,；
VISION 01
=
VISION 02
潮流 动感 时尚 城市 国际
案名建议二
金域道
金 域—— 项目住宅名沿用，金为最高价值；既指新城市高尚品质生活，又为区 域核心概括，谐音同”金玉”,象征财富，意指项目商业投资价值。 道 —— 道路、街区的意思； 金 域 道—— 项目紧邻地铁口与枢纽站，又与区域内各规模商业形成交汇、互补， 整体引申为独特的商业街区，等同于香港著名特色街区－弥敦道、加连威老道、尖 沙咀、花园街等。
轨道价值优势——地铁四号线作为国内第一个由享誉国际、唯一盈利的 港铁公司建造、运营管理，其成功的开发运营理念使其轨道商业价值凸 现，本项目既是紧靠轨道四号线的高尚物业，又紧邻地铁站口，其价值 明显；
港铁效应，城市枢纽
产品自身优势
绝大数临街 铺位的开间进深较合理； 单个铺位面积较小，客户面广； 铺位硬件配套齐，适合各种业态经营； 二层商业的规划与可达性好利于消费。
•因为品牌：
万科，领先品牌，一流物管，成功经验护航。（稳健）
因为我们全方位的立体价值，有潜力，有街区 感，有品牌。同时，更暗合港铁站台、枢纽商 业等诸多意义。
片区商业集中优势——所在片区不仅商业集中，且规模优势明显，未来 的星河地产商业、书香门第商业以及港铁商业将在片区形成一定的规模。 整个区域商业氛围浓厚，而本案就在其中，并与交通枢纽的紧密结合， 其商圈价值潜力突显。
地处 双地铁·枢纽·新城中心商业区
交通枢纽优势——龙华新城作为市级中心大型交通枢纽，以城市级重要 核心窗口呈现，并以此为新城规划建设核心；而本项目所处区位作为新 城首站交通枢纽，为项目奠定其重要交通枢纽地位；
VISION 03
Slogan：
财富第一站
财富第一站
为什么?WHY
•因为潜力：
后CBD可预见的新城市中心地位。（后CBD） 轨道4号线的香港地铁商业模式。（港铁） 新客站等枢纽交通带来密集人流。（枢纽） 片区成熟之前先行开发，更具潜力。（先发）
•因为街区：
30万㎡城市集中商业新中心的一部分，有得逛。（包容） 区域和周围高端社区的24万常住人口，都爱逛。（自由） 紧邻轨道出口，商铺绝大多数都临街，更可逛。（开放） 面积合理硬配齐全，什样的店都可开，随便逛。（亲和） 两层商业便利可达，更情调和休闲感，引人逛。（休闲）
周边经营商业实景
鑫海公寓
周边空置商业实景
惠鑫公寓
潜龙鑫茂花园
中航香水郡
汇龙苑
书香门第
片区内商业现状
小结： 周边商业现状难以支撑较高售价，项目显性价值较 低。因此，须弱化周边商业经营影响，充分挖掘其 预期价值，方能实现较高售价,升值潜力大。
PARTO2 本案商业机会
本案的商业机会
区域内缺乏知名的商业品牌，给项目引进品牌主力店带来机遇； 区域住宅物业在不断的成熟，居住客户的层次与需求不断提升，区
枢纽—双地铁环绕，北站近在咫尺突出我们和其他商业比最优越的位置，由此而带 来的人商机;
国际街—未来片区内将有三个大的商业,上河坊商业街、星河地产商业中 心、港铁商业中心，片区内将形成大的商业氛围。 接驳港铁，带来更国际的商机与视野！
案名建议一
金港道
MR KING直接接驳香港，接驳更国际的商机 “金港道”同“弥敦道”一条商业繁荣的街区。
域商业价值可以进行深层次的挖掘； 区域商业物业档次偏低，使项目有机会定位为中高档次区域型商业
中心； 区域内商业业态混乱，吸引不了区内居民的消费，给项目在商业业
态上的规划带来了良好的机遇，能够更大的吸引周边居民的消费。
项目最大的机会
抢占市场先机，在最短时间内填补片区商业空白。
区域内目前尚未形成一个像样的商业氛围，更缺乏一些时尚 的城市感强的、中高端休闲、购物、餐饮等商业配套。