深圳万科金域华府商业街定位传播思考
万科社区商业业态与运营策略
与其他商业企业建立合作关系，共同 开发市场、推广产品和服务，实现互 利共赢。
消费者需求变化挑战与解决方案
总结词
随着消费者需求的不断变化，万科社区商业需要 灵活应对，以满足不同消费者的需求。
创新产品和服务
根据消费者需求的变化，不断推陈出新，提供符 合市场需求的产品和服务。
ABCD
深入了解消费者需求
通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和 偏好，为产品和服务开发提供依据。
提升消费者体验
注重消费者体验，提供舒适、便捷的购物环境和 服务，提高消费者的满意度和忠诚度。
商业模式创新挑战与解决方案
总结词
商业模式创新是万科社区商业持续发 展的关键，需要不断探索和创新。
02
探索新的商业模式
根据市场变化和消费者需求，尝试新 的商业模式，如线上线下融合、共享 经济等。
特点
万科社区商业具有便利性、生活化、 家庭化等特点，提供一站式购物、休 闲、娱乐等服务，打造便捷、舒适、 温馨的社区生活环境。
万科社区商业的发展历程
起步阶段
万科社区商业起步于上世纪90年 代，初期以传统商业街、小型超 市等业态为主，满足居民基本生 活需求。
成长阶段
随着城市化进程加速和居民消费 水平提升，万科社区商业逐步向 多元化、专业化发展，引入品牌 连锁、特色餐饮、休闲娱乐等业 态。
洗衣店
提供洗衣服务，满足居民日常洗衣需求。
美容美发
提供美容美发服务，满足居民形象塑造需求。
宠物医院
提供宠物医疗服务，满足居民宠物健康需求。
03 万科社区商业运营策略
品牌策略
品牌定位
品牌传播
万科社区商业以中高端定位为主，注 重品质和服务，致力于打造具有影响 力的社区商业品牌。
万科深圳万科金域华府传播推广构想190PPT及时沟通
•父母－万 科
•没得说！太优秀了！ •有智慧、形象好、口碑好、人缘好…… •本案是万科对深圳的城市生活最新的思考解读 •是专为深圳主流青年族群量身定做的城市精英社区 •充分体现了万科对城市生活理想的执着追求
学习改变命运,知 识创造未来
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•父母－万 科
•万科城市理想的最新读本
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
•外在－区域价值
•生对了好地方 •泛CBD15分钟都市生活圈 •立体交通系统，丰富商业生活配套
•工作、生活，自如切换
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学习改变命运,知 识创造未来
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•内在－产品价值（不一样的பைடு நூலகம்考
）
•全世界都在谈街区，我们就做成七合院
•大家做的户型都中规中矩，我们就想给空间加点情趣（N＋1） •别人把建筑当成死的，我们把树种在建筑里
•有人把外立面当成面砖和涂料的覆盖物，我们把 他当成建筑的表情，黑、白、灰既是个性也是经 典，经得起岁月的洗礼。
识创造未来
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•内在－产品价 值
•再设计的城市建筑
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
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•榕江项目与生俱来的个性和气质
•再设计的城市理想
万科深圳万科金域华府 传播推广构想190PPT及
商业街之定位分析
商业街之定位分析商业街是城市中繁忙的商业区域，吸引着大量的商家和顾客。
定位分析是商业街成功运营和发展的关键步骤之一，它可以帮助商业街确定目标市场和客户群，进而更好地满足顾客需求，提升竞争力。
首先，商业街需要明确自己的定位。
这包括确定商业街的主要业态和经营特点。
商业街可以侧重于特定行业，如美食街、时尚购物区或文化艺术区，也可以各种行业综合经营。
不同的定位将吸引不同类型的商家和顾客。
在明确自身定位的同时，商业街还需考虑潜在竞争者的定位，以避免过度竞争或产品同质化。
其次，商业街需要了解目标市场和客户群。
通过市场调研和分析，商业街可以了解潜在顾客的需求、购买力和消费习惯。
例如，如果商业街的目标客户是高端消费者，那么商店的定位和产品选择应该有针对性地满足他们的需求，如提供奢侈品品牌和高端餐饮服务。
同时，商业街还需要考虑顾客的人口结构、居住环境和购物习惯等因素，以便在选址和经营策略上做出相应调整。
第三，商业街还需考虑地域特色和文化元素。
商业街可以通过突出地方特色和提供独特的购物和娱乐体验来吸引顾客。
例如，商业街可以结合当地的历史文化和民俗风情，在商店布置、装修和商品选择上体现地方特色。
这不仅可以吸引游客，也可以让当地居民对商业街充满归属感。
最后，商业街需要不断创新和升级以保持竞争力。
随着市场变化和顾客需求的不断演变，商业街应及时调整和改进经营策略。
尝试引入新的商业模式和创新的产品和服务，如无接触支付、线上购物等。
商业街也可以举办各种活动和促销活动，吸引顾客流量和提升品牌影响力。
综上所述，商业街的定位分析是商业街成功经营和发展的关键。
明确定位、了解目标市场和顾客群体、突出地域特色和不断创新是商业街取得竞争优势的关键因素。
通过合理的定位策略和经营策略，商业街能够满足不同顾客群体的需求，吸引更多的商家和顾客，从而实现繁荣和可持续发展。
商业街是一个繁忙而受欢迎的商业区域，汇聚了各种商店、餐馆、娱乐场所和服务设施。
很多消费者喜欢前往商业街购物、用餐和休闲娱乐，因为商业街通常提供多样化的选择和便利的购物环境。
万科金域华府销售说辞
区域模型话术要点一、区域占位：长沙的“浦东”◆凭借武广火车站的强劲脉动，武广国际新城将成为中部地区区域性的交通枢纽、长沙城市发展副中心、辐射长株潭城市群的城市商务中心；◆湖南南北中轴中心节点，双向聚合辐射能力；◆武广轴线上的核心，注意力焦点；◆芙蓉CBD →长沙城东→城市副中心。
二、地段价值：升值无限◆土地存量大带来的规划空间灵活，高起点规划，高标准配套打造全新的国际武广；◆“武广繁华都市圈”，武广线的开通，“三小时经济圈”拉近城市距离，快速拉升土体价值；◆金域华府处于武广唯一一个集政治、文化、商业中心地段；◆纯粹的外部环境，又将进一步提升地段的价值和城市居住概念。
三、区域配套:应有尽有◆机场高速、京珠高速、京广铁路等数条交通大动脉贯穿境内，让武广国际新城拥有了最自由的交通网络，已成为重要交通枢纽；◆武广火车站距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内；◆规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便；◆城市干道万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边各大知名商圈（高桥、马王堆、井湾子、东塘商圈等等）；◆教育配套齐全：南雅中学（雅礼寄宿）；广益试验中学；砂子塘长塘路校区，枫树山小学；◆公交配套极为方便：共9路公交线路经过，可到达长沙各区域包括市中心地段：旅2、135、406、601、16、159、603、802、806线。
四、规划前景：最高规格的片区规划◆拥有华雅高尔夫球场、周末多了一个陪家人运动的选择；◆圭塘河风光带、晚上散步的好场所；◆600亩体育休闲文化公园，让休闲也国际化的享受；◆三馆一中心，别人不能享有的配套；◆浏阳河生态商务区、运达旗下18万平米的商业和五星级酒店业落户武广新城，商务更国际！项目模型话术要点一、产品设计:万科金域华府，是继成功开发万科西街花园、万科金域蓝湾、万科金色家园后长沙万科在武广新城精心打造的又一力作，金域华府是万科地产住宅品类“GOLDEN系列”的重要组成部分，是万科旗下住宅产品线最具备城市特色的品牌。
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科_深圳万科金域华府商业部分营销建议_123PPT_美格行
均价 25000元/㎡ 42000元/㎡ 20000元/㎡ 17000元/㎡ 25000元/㎡ 约60000元/㎡ 15000元/㎡ 13000元/㎡ 35000元/㎡ 25000元/㎡ 24000元/㎡ 18000元/㎡ 15000元/㎡ 15000元/㎡
销售率 内街铺售完，外街铺30%
约90% 约96% 约约30% 约60% 约10% 约98% 约95% 约30% 约90% 约80% 约30% 约25% 约24%
MegaRoad
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目录
第一部分 深圳整体商业市场分析 第二部分 龙华区域商业市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 项目定位 第五部分 销售策略建议
MegaRoad
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第一部分 深圳整体商业市场分析
1.1、宏观层面对地产市场及投资者的影响 1.2、2008年深圳商业二级销售市场分析 1.3、2009年深圳商业二级销售市场分析 1.4、近期深圳商业二级销售市场分析
经营状况
一般
较好
较好
较好
2004年9月10日开业，随着
龙华房地产市场的逐步发
展，带动了商业消费需求
评析
的发展，新一佳以百货型
超市的业态进入市场，满
MegaR足 消周 费oa边；d居住人群日常生活
2006年9月开业，为万 佳百货升级版的门店， 是华润万家创新业态 “大卖场+时尚购物中 心”模式，经营的品 种和档次都较以往的 门店有所提升。
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第一部分 深圳整体商业市场分析
1.1、宏观层面对地产市场及投资者的影响 1.2、2008年深圳商业二级销售市场分析 1.3、2009年深圳商业二级销售市场分析 1.4、近期深圳商业二级销售市场分析
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
万科·金域华府公寓分析56
•商住两用公寓？（即商务公寓） 可以
•酒店式公寓？ 可以
•写字楼？
可以
•产权式公寓？ 可以
•商铺？
可以
•住宅型公寓？ 也可以
•转变为商业公寓，到底适合做哪种？我们不用去思考此类问题，让产品定位交 给客户去搞定吧！
•我们要告诉客户的不是我们的产品要做什么，而是适合做什么！
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万科·金域华府公寓分析56
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万科·金域华府公寓分析56
•问一：如果您购买公寓产品自住，什么政策会最大程度影响您的决断？（多选）
➢分析： 1、对于购买公寓的自住以及自住兼投资客群，首付比例的提高意味着该类客群的自动出局。 2、自住型客户以及自住兼投资客群由于对首付比例较为敏感、以及对未来收益预期强，因此，产权变动由此 产生的首付比例提高无疑会严重影响该部分客户的购买意向。 3、本案将有很大该类部分客群，产品性质的变化，会使目标客群缩水严重，后期蓄客任务压力骤增。
万科·金域华府公寓分/10/31
万科·金域华府公寓分析56
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•报告体 系 •Reporting System
•>>前言 •>>政策解析 •>>客户分析 •>>本体分析 •>>公寓定位 •>>营销推广 •>>竞争话术
万科·金域华府公寓分析56
•70变40 •商业公寓可以做什么？
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万科·金域华府公寓分析56
•问四：您一般购买公寓产品，主要是用来？
分析： 1、购买公寓客群用途排名前三甲分别是办公、转租或者转售投资以及经商，我们将这部分成为“大投资 客群”；可见大投资客的投资实力都较强，因此对于首付比例的敏感较低，更多考虑的是产品的适用性价 值，如是不是适合用来出租给公司办公，需不需要办理法律公示文件等。 2、诸如买公寓是过渡性自住兼投资者称为“小投资客群”。
房地产万科金域华府营销策略
450
住宅首开，大批量推获， 去化周期：9.25-
造成热销的火爆场面
10.30
去化周期：10.30-
350
12.30
去化前一阶段余量
备注:建议万科调整施工计划，增加首次开盘的推货量，保证首次火爆开盘，促进后期销售
项目销售排期
10.03月
6.12 公寓开盘
9.25 住宅开盘
10.04月 10.05月 10.06月
4947.169811 25%
1236.792453
项目评分 12% 10% 12% 14% 16% 15% 18% 20% 12% 6% 8% 12% 155% 4900
5405.806452 25%
1351.451613 4980.55
项目评分 10% 8% 12% 12% 14% 13% 18% 18% 6% 4% 8% 8% 131% 4800
5.项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响
应对策略：消除劣势
1. 通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域 现状的抗性；
2. 通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；
3. 通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；
4. 在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期 发售公寓而带来的降低形象
10%
物业管理
12%
总评分
参照项目售价（元）
折算价格（元）
参考权重（%）
加权后数目（元）
本项目价格
项目评分 16% 12% 16% 20% 18% 18% 16% 25% 10% 8% 10% 12% 181% 4700
4414.365 40%
精品--社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享--商业地产策划
8
房产库—房地产思想库
成都金色演进过程 ——最终的规划方案
街铺面积:2952.25平方米
2021/6/19
9
房产库—房地产思想库
第二部分 万科城·风情步行街模式
2021/6/19
10
房产库—房地产思想库
万科城·风情步行街依托于万科城，万科城总建筑面积达43多
➢ 构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft 空间为一体的富有西班牙风情的living mall。
2021/6/19
19
房产库—房地产思想库
三大主题规划彰显商业魅力
时尚购物中心——创导体验式主动消费、感受消费 国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街 娱乐休闲广场——构筑无限魅力娱乐空间
2021/6/19
22
房产库—房地产思想库
娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
2021/6/19
23
房产库—房地产思想库
娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
2021/6/19
2021/6/19
20
房产库—房地产思想库
时尚购物
主动消费
时尚购 物中心
感受消费
超市
社区品牌店
情趣爱好
西班牙风情
2021/6/19
21
房产库—房地产思想库
国际美食坊
中式酒楼
商务酒楼
特色西餐
中餐系列西餐系列来自咖啡语茶风味餐厅
中式快餐
西式快餐
2021/6/19 万平w方w米w，.其fc中c商oo业l建.c筑o面m积房3万产平方库米—。房地产思想库