万科金域华府项目商业介绍
都说社区商业不好做为何万科却能做的风生水起
都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。
怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。
有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。
另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。
“小而精”的业态成为转型重点方向社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。
作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。
▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。
通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。
▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
长春市万科金域华府目标客群及特征描写
长春市万科金域华府目标客群及特征描写
一、“青年之家”——客户类型描述
1、年龄30岁以内，接近结婚状态；
2、高学历、高文化；
3、工作繁忙，日常生活高速运转；
4、工作5年以内，有一定的资金积累；
5、对前卫、时尚的事物有认同感，易受感性的东西打动；
6、置业经验欠丰富，具有从众的心理。
二、“小太阳家庭”——客户类型描述
1、有知识、有文化，多为企业中层管理人员；
2、年龄在30-35岁，家庭结构一般为三口之家；
3、正在通过自身的努力拼搏，争取更高的认同感；
4、懂得欣赏一些高品味的事物，但不会过于苛求；
5、工作比较忙，闲暇的时间不多；
6、大多数已首次置业。
三、“后小太阳家庭”——客户类型描述
1、多为企业中高层管理者；
2、知识、见闻丰富，阅历深厚，有自己独特的审美观和价值观；
3、观念开放，包容性强，能够容纳新鲜事物，对于创新的东西比
4、对品牌比较忠诚，认可大发展商的产品；
5、属二、三次置业，多为改善生活自住。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科深圳楼盘案例分析
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
地产项目调研报告-万科金域华府
西安万科金域华府调研报告1.调研时间：2013年8月31日2.调研楼盘名称：万科金域华府（三期幸福系）3.调研的方式：明调及暗调结合一、项目概况：万科金域华府是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区，隶属于万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出色的一种，是万科城市舒适居所的最高级别。
“金域”系列一般拥有两个鲜明的特征：一是处于城市发展核心地带，二是拥有优越的自然资源。
西安金域华府是万科在全国的第十三座全装舒居经典社区，处于市府圈，城市新核心。
被城运公园、张家堡广场、规划中的市政公园三大公园包围。
开发商：陕西瀚博实业有限公司开盘时间：待定位置：经开区未央路与凤城九路交汇处东北角建筑类型：板点结合、多层、小高层、高层物业类别：普通住宅主力户型：69-160平米物业公司：万科物业价格：10000-12000元/㎡（三期幸福系）产权年限：70年容积率：3.50绿化率：35%得房率：92%总户数：总户数2754户，当期户数802户建筑面积：480000平方米占地面积：106720平方米1、楼盘周边环境，及周边配套设施周边商业：世纪金花、赛高街区、崇尚百货、人人乐、苏宁电器、沃尔玛。
周边公园：城市运动公园，文景公园。
周边医院：长安医院、凤城医院。
周边学校：中西安中学、经发国际中小学、西航一中、高铁寨小学、市十六中，白桦林居幼儿园。
周边金融：中国邮局，中国建设银行、工商银行、西安银行。
周边娱乐：奥斯卡赛高国际影城、星座KTV。
2、交通配套公共线路：50路、207路、230路、K228路、530路、K618路、619路、702路在行政中心站下车往北约500米可到。
地铁线路：可乘坐地铁二号线在运动公园站下车。
3、销售信息一期开盘时间：2012年9月28日；二期开盘时间：2013年5月31日；三期样板间开放：2013年8月31日；三期价格：10000-12000元/㎡装修成本：约1500元/㎡入住时间：预计2015年6月份交房。
长沙10大商业街商业广场
1.雨花区：阳光锦城•锦街坐拥黄金商圈，锦街称霸收益榜——雨花亭最中心阳光锦城•锦街20-488㎡旺铺VIP火爆抢购中曾经，股票一夜之间让无数幸运者成为百万富翁，被誉为投资回报率最高的行业，随后住宅的高回报催生了众多炒房团。
但现在，股票市场让人丧失信心，住宅更像是一枝带刺的玫瑰，而商铺开始称霸投资市场。
然而，面对百花齐放的商铺，面对不胜枚举的黄金商机，投资者们不约而同的选择了长沙铺王【阳光锦城•锦街】，不仅因为她本身可以升值保值，更因为她能持续盈利长期赚钱。
投资雨花亭最中心，三代享受高收益商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。
商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，但商铺有着不同与住宅的特殊性，这就必然要求它的位置必须处于繁华、客流量大等商业鼎盛的黄金地段，因土地的稀缺性，在这样的地段上才能保证商铺价格较大的上涨空间，保证商铺不可估量的投资前景。
此外，对于商铺而言，售价与租金之间存在着必然的联系，租金收入是引发商铺交易的源泉。
就租金而言，雨花亭商圈不同于五一路、黄兴路，除了是个成熟的城央商圈，更汇聚了众多高档小区，居住氛围和生活氛围已经非常成熟，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%，且店面需求长期稳定，具有不易跌价的保值、增值特性，可降低投资风险，投资回报率也较稳定。
据了解，该区域内2年前2万租下的铺面，现在已升到了3万，且租金仍在攀升。
同时，商铺的投资是一个长期过程，好的商铺会随着区域商圈及城市规划新动向的发展成熟而不断升值、增值。
长沙铺王【阳光锦城•锦街】就处于繁华雨花亭商圈核心地段，且这里在融城大势下已成为千万级大长沙的新中心，如此强有力的推动，必然使得其升值潜力不容忽视，完全可以“一铺养三代”。
与沃尔玛并肩互补，长期坐享世界500强高收益商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，考评在商圈中有哪些互补性定位，有哪些市场空白，如此才能在竞争中长期立于不败之地。
长沙万科华府案例分析
长沙万科华府案例分析目录一、项目背景 (2)1. 项目概述 (2)2. 地理位置与环境分析 (4)3. 市场需求分析 (5)二、万科华府项目规划与设计 (5)1. 项目规划理念 (8)2. 建筑设计风格 (8)3. 配套设施及布局 (10)三、万科华府市场营销策略 (11)1. 目标客户群体定位 (12)2. 价格策略与优惠政策 (12)3. 营销渠道与推广方式 (13)四、万科华府项目运营与管理 (14)1. 物业服务与管理模式 (16)2. 运营团队与组织架构 (17)3. 管理制度与实施情况 (18)五、万科华府项目案例分析 (19)1. 项目亮点与特色分析 (20)2. 成功因素剖析 (21)3. 存在问题及改进措施建议 (22)六、项目对长沙房地产市场的启示与影响 (23)1. 对长沙房地产市场的影响分析 (24)2. 对其他开发商的启示与借鉴作用 (25)3. 未来发展趋势预测与建议 (26)七、项目总结与评价 (27)1. 项目成果总结与评价依据 (28)2. 项目经济效益分析评价未来发展趋势预测等更多详细目录您可以根据需求进行增加和扩展29一、项目背景长沙万科华府，位于长沙市岳麓区核心地段，是万科集团在长沙倾力打造的高品质住宅项目。
随着城市化进程的加速和都市生活的日益繁忙，万科华府应运而生，旨在为城市精英阶层提供一种舒适、便捷、优雅的居住体验。
该项目地处岳麓山风景区，周边自然环境优美，文化底蕴深厚。
项目交通便利，紧邻多条主干道和地铁站，规划中的城市快速路网将项目与城市各中心紧密相连。
这样的地理位置使得万科华府既享受了都市的繁华，又远离了喧嚣，成为城市中的一片宁静绿洲。
在项目规划方面，万科华府注重建筑与自然的和谐共生。
设计师们充分利用了周边的自然资源，将绿色植被融入建筑设计中，创造出既舒适又美观的居住空间。
项目还引入了先进的住宅科技，如智能家居系统、节能建筑技术等，致力于提升居住的舒适度和能效。
万科金域华府项目商业介绍
雨花区常住人口达72.5万（2010年），据不完全统计，仅武广新城板 块在建、待建楼盘就超过60个，区域人口的加速聚集，市场消费潜 力巨大。
融科紫檀 融科檀香山 盛世华章 运达中央广场 融科香山国际 茂华禧都会 茂华国际湘 中隆国际御玺 华雅花园 银力商都 中邦国际 都市兰亭 横大绿洲 君逸家园 城市山谷 湖湘桃园 嘉斯茂购物广场 中城丽景香山 城市山水豪园 红树湾 象屿优山美地 京投银泰环球村 万科金域华府 香雨一品 雨环苑 天晟海拔东方 天赐良缘 潇湘名城
产权商业楼构成。沿万家丽路昭示性非常 好，具有较大商业价值。内有休憩中庭， 营造休闲氛围。
㎡，一层约4068.2㎡，二层约3893.95 ㎡， 2. 三层约606.08㎡ ； 4、沿东侧38号地底商，约1727㎡。
4号地块临杜花路主干道，铺铺临街，昭
示性强，与40号地块中型超市规划区域相
邻，较好的商业价值。
区域规划
武广新城，长沙未来之都
武广新城定位为两大中心，即中南地区区 域性的铁路客运中心、具有商务功能的交通 枢纽型的城市副中心。 在产业规划上，武广新城将主要发展现代 服务业、商业、休闲娱乐产业、居住区等， 将为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、 咨询、会展等服务。
正在建设中的地铁2号线、规划中的地铁3号线与 武广高铁交会在武广新城。二者共同形成国家《中 长期铁路网规划》中“四横四纵”的快速客运通道 基本骨架。未来长沙将成为高铁之都。 武广新城还拥有长株潭城际轻轨、机场高速、京 珠高速等几大交通要道，万家丽路、劳动东路、长 沙大道、香樟路等市区主次干道贯穿其中，黄花机 场、长沙火车站、汽车南站等枢纽在10到30分钟内 皆可通达。正因为以上种种因素，武广新城目前的 发展日新月异，人口容量已达百万级，是长沙市发 展最快的城市片区之一。
华南片区 前20名的地产公司
华南片区前20名的地产公司企业名称。
介绍。
代表性项目（名称，规模，性质）企业代表人物开发商类型（住宅地产。
商业地产。
旅游地产）房地产的开发流程工作总结1.万科企业股份有限公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。
代表性项目：万科·金域华府，万科·金域华府源出于深圳、广州等一线城市，作为金色系的成熟品类，是万科高端产品品牌。
建筑面积:约60万平米占地面积:约26万平米绿化率:30-35%容积率:2.5车位1:0.7 其性质为住宅地产。
企业代表人物：王石，生于1951年1月23日，祖籍安徽金寨县，深圳万科企业股份有限公司创始人、现任公司董事长。
1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。
1988年，企业更名为“万科”。
那时候，王石正忙着对“万科”进行股份化改造，忙着倒腾家电、忙着生产录像机配件、忙着折腾遥控电气开关。
1988年的11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。
拍卖场上，万科经过白热化争夺，终于胜出。
在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。
”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。
就在这一刻，目前的中国房地产龙头企业、未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就这样懵懂、鲁莽地冲入了房地产行业。
金衍股权地产信托方案摘要
中融-金衍股权投资集合资金信托摘要一、交易背景及结构2011年03月15日，福州滨海房地产有限公司（以下简称福州滨海）通过拍卖取得福州市仓山区南台大道东侧“东升村周边地块”的国有土地使用权，成交总价格为6.76亿元，福州滨海已于4月25日完成缴付50%，即33800万元，就该项目新设立项目公司福州金衍房地产有限公司（以下简称福州金衍），此次融资用于第二次的地价款缴付及部分建设资金提供融资服务。
融资方式：股权投资，信托计划持有项目公司90%的股权，项目公司为福州金衍房地产有限公司；融资金额：信托资金规模为40000万元，成立时最低募集金额为20000万元；信托期限：【1.5】年，允许满1年提前还款；产品募集期：2011年5月23日—6月23日；受益人的预期收益：100万≤认购金额＜300万，9.5%/年；300万≤认购金额＜1000万，12%/年；1000万≤认购金额＜2000万，13%/年；认购金额≥2000万，14%/年；二、项目情况介绍该地块位于福州市仓山区南台大道东侧，东升村周边。
地块由3块土地组成，为净地，位于仓山地理中心腹地，南面东升小区，东至东山苑，西边为规划中的50-70米的南台大道（城市主干道），离南二环近在咫尺，靠近建设中的地铁三叉街站和则徐广场站，周边学校林立，为福州市教育中心的社区。
有较多规划路，特别是南台大道为城市主干道（拆迁工作已展开），南台大道工程进度对项目具有极为重要意义，南台大道两侧多为空地，将来容易形成新的仓山核心生活区，住宅升值潜力较大。
项目周边具有真正竞争对比的项目较少，项目入市时本区域的竞争压力相对较小。
经济技术指标：占地面积：45037㎡，建筑面积：156103.6㎡，地上面积：117103.6㎡（其中商业约10000㎡），地下面积：39000㎡，建筑标准：甲级，容积率：2.6，建筑高度：50m，绿化率：30%，停车位：815个,地块二西南角、地块三北侧应分别留出不少于1500平方米、4000平方米集中绿地，对外开放使用。
万科商业介绍
目录
1. 万科企业介绍 2. 万科商业管理公司成立 3. 万科商业地产发展战略 4. 万科商业地产产品线及产业链 5. 万科商业地产发展历程 5. 万科商业地产热点项目介绍 6.深圳龙岗万科广场介绍
万科企业简介
万科商业管理公司成立
万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司， 2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强 调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。 截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、 万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物 中心项目，商业面积达150 万平方米。
万科商业地产发展战略
万科商业地产产品线
万科商业地产产业链
商业地产发展历程
万科18个购物中心盘点
万科商业地产热点项目
万科商业项目部分合作品牌
深圳龙岗万科广场项目
深圳龙岗万科广场项目
龙岗万科广场位于深圳龙岗中心区，毗邻 “三馆一城”，面对龙岗区政府，包含商业、 公务、休闲、娱乐、居住于一体，是深圳龙 岗区首座100万平方米大型都市综合体，也 是龙岗区目前为止最大型的社区。其中商业 面积达15万平方米，地上共五层，地下一层， 将于2013年10月开业。 “龙岗万科广场”日前已与知多家名商家 签署了合作协议。 目前，该项目已完成了60%的招商率 ZARA、ZARA HOME、H&M、MONKI、华润BLT精品超市、星美国际影城、春满园、 冠军冰场、顺电精品店、丝芙兰、屈臣氏、美乐汇、星巴克等国内外知名品牌签约 进驻龙岗万科广场，精品零售、配套服务等业态陆续入驻中。其中，BLT超市将成为 龙岗区首个精品超市，面积3800平方米，位于负一层；深圳首家ZARA品牌集合店， 包含七大品牌，其中，ZARA HOME首次进入深圳；而H&M集团旗下新品牌MONKI 的进驻也将成为其在中国内地的首店；星美国际影城为华南区旗舰店。而国际知名 快消品营运商FOREVER 21 的全国拓展负责人也来到发布会现场，并有望打造深圳 第一店。
日照分析报告
1:20
3
6.35
11:30～13:30
2:00
4～5
9.15～11.95
11:30～13:50
2:20
6
14.75
11:30～11:50
12:10～13:50
2:00
7～9
17.55～23.15
11:30～13:50
2:20
10
25.95
11:50～13:50
2:00
11～18
11:50～14:10
2:20
2号楼2单元
2号楼2单元窗日照表
窗位
层数
窗台高(米)
日照时间
日照时间
总日照
2-2(8#)C1
1～3
0.75～6.35
13:10～14:30
1:20
4
9.15
13:50～14:30
0:40
5
11.95
12:30～13:50
14:10～14:30
1:40
6～7
14.75～17.55
1:40
11～18
28.75～48.35
11:30～13:50
2:20
2-1(7#)C6
1
0.75
11:50～12:10
12:50～14:10
1:40
2
3.55
11:50～12:30
12:50～13:10
13:30～14:10
1:40
3
6.35
11:50～12:30
12:50～14:10
2:00
4
9.15
2号楼1单元窗日照表
窗位
层数
窗台高(米)
厦门海沧万科城经典分析
需要。
户型分析
可倒板空 间赠送
该户型为6#-8#楼的主力户型，南北朝向，格局紧凑，实用性较强，通透性一般，附加值
较大，属于实用主义户型
落地窗
B户型分析： • 建筑面积： – 85.99平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸： – 客厅：3.6、餐厅：3.6 – 主房：3.65、次房：2.7 • 设计情况： – 客厅配备落地窗 – 单阳台设计 – 错玄关，且收纳空间设计较好 • 赠送面积： 赠送面积：10.47 赠送比例：12.18% • 综合点评 – 优势： • 劢线明朗，功能分区明确。 • 布局紧凑，无明显面积浪费。 • 巧设玄关，卫生间做到“干湿分离”。 – 劣势： • 通透性较差 • 餐厅直对卫生间，且迚深丌足，局部影响 劢线
三房两厅
四房两厅 总套数
113
128 ——
34
34 414
8.13%
8.13% ——
19
25 307
55.88%
73.53% 74.15%
开盘优惠
根据开盘贩房权益说明，
最高优惠为95折；
实际开盘优惠：5-8#楼优 惠散客97折优惠，企业客户 96折优惠，少部分关系户95
折优惠，折后均价9000元/㎡，
• • • • • 静区 动区 双阳台设计 凸窗设计
06 01 02 03 04 05
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劳动东路
圭 塘 河
万 家 丽 路
曲塘路
本案
香樟路
花 侯 路 高铁
雨花区政府
湘府东路
项目交通
距离高铁站2.7公里，距离长株潭轻轨香樟路站200米，距离地铁5号线20米。
京广 高铁
地铁4 号线
沪昆 高铁
香樟路站
长 株 潭 轻 轨
万 家 本案 香樟路 丽 路
高铁南站 地铁2 号线
地 铁 5 号 线
中心 商圈
高铁商圈
市级商业中心 市级商业副中心 区域商业中心 本案
高速的城市化进程，为城市商业格局带来了新的 变革。长久以来五一商圈独领风骚，随着城市化 的扩容建设，以五一商圈为中心的中心商圈，其 旧有的城市结构、道路交通及停车难的问题日益 突出。相反高铁商圈则在城市结构、道路交通等 方面有着极大的优势，发展潜力巨大。
万科金域华府项目 40号地商业简介
长沙概况
南中国交通枢纽、中部消费天堂
长沙---湖南省省会，别名“星城”，是 湖南省政治、经济、文化、交通中心，全 国文明城市，中国长江以南地区重要的中 心城市。 长沙已经成为一个铁路、公路、航空、 邮电通信兼具的综合性枢纽城市，随着武 广、沪昆高铁的建设，使之成为中国双高 铁交汇的唯一省会城市。 长沙综合实力排在全国前列，在中 国最具竞争力城市中排名第七。长沙 是全国两型社会建设综合配套改革试 验区，经济发达。 2011年实现地区生产总值达5619.3亿 元，在全国省会城市中稳居第7位，同 比增长14.7%，GDP百强城市中排名第 18位，人均收入居省会城市第3位。 2012年全年生产总值将突破6500亿元。
商业规划
长沙市商业体系规划
1个市级商业中心即：五一广场商业中心； 2个市级商业副中心即星沙商业副中心和 荣湾镇商业副中心； 10个区域性商业中心即火车站商业中心、 伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商 业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、 马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭 商业中心、大托商业中心； 30个社区级商业中心； 5个重点镇商业中心； 5个一般镇商业中心。
华晨世纪广场
兴旺 中国联通 龙之梦 雨花区政府
新世界 喜盈门范城
喜乐地
环保科技产 业园
开业商业项目 在建商业项目 待建商业项目 本案
项目介绍
项目一二期与40号地关系
金域华府项 目40号地
万 家 丽 路
金域华府项 目一二期
香樟路
项目介绍
本次招标 商业部分
38号地 规划5000平米超市。
1 6 3 5 2
区域楼盘
华晨世纪广场 高桥国际 阳光丽都 新城新世界 岭南家园 鑫秋大厦 融科东南海 瑞都御苑 香樟兰亭 香樟鑫都 清溪川九号 喜盈门 英俊年华 五矿万境水岸 山水美苑 城南故事 华悦城 鑫天御景苑 创元汇景 托斯卡纳 水岸天际 爱将公寓 森林公园一号 湘府十城 美洲故事 森林城 长房南屏锦源 泰禹彩云之翼 长福花苑
商业楼构成。商业二楼玻璃盒子通过天桥 与南侧商业区域相连接，且处于两条主干 道交汇处，其便利性和昭示性极强，最具
商业价值，总面积1500 ㎡分三层（每层都 拥有独立产权）。 2. 2号地块临杜花路主干道，铺铺临街，昭 示性强，与1号地块相邻，商业氛围浓厚。
40#地产品分析：
层数
负一层 一层 二层
套数
产权商业楼构成。沿万家丽路昭示性非常 好，具有较大商业价值。内有休憩中庭， 营造休闲氛围。
㎡，一层约4068.2㎡，二层约3893.95 ㎡， 2. 三层约606.08㎡ ； 4、沿东侧38号地底商，约1727㎡。
4号地块临杜花路主干道，铺铺临街，昭
示性强，与40号地块中型超市规划区域相
邻，较好的商业价值。
万 家 丽 路
本案
项目地段
项目位于万家丽路与香樟路交汇处， 雨花区政府对面，比邻圭塘河风光带。
万家丽路双向八车道，为长沙市继芙蓉路 之后第二大南北主干道，由由南至北途径长 沙县暮云镇、雨花区、芙蓉区、开福区和长 沙县星沙城区，总长29.23公里。沿线有芙 蓉、雨花两大区政府，同时横跨中南地区规 模最大的国家级综合批发市场---高桥大市场 及马王堆大市场。本案沿万家丽路往南过天 际岭隧道至株洲、湘潭仅30分钟车程。 香樟路双向六车道，为连接高铁站最便捷 的横向交通干道，本案沿香樟路到高铁站仅 5分钟车程。 圭塘河是长沙唯一的城市内河。 圭塘河 生态景观区位于雨花区圭塘河中游，北起香 樟路，南至湘府中路，总长3200米，沿河展 幅约200米，总占地面积1959亩。被称为 “城市绿肺”、“天然氧吧”，被列为长沙 市政府重点工程.。已于2011年9月动工建设， 预计在2014年建成。
雨花区常住人口达72.5万（2010年），据不完全统计，仅武广新城板 块在建、待建楼盘就超过60个，区域人口的加速聚集，市场消费潜 力巨大。
融科紫檀 融科檀香山 盛世华章 运达中央广场 融科香山国际 茂华禧都会 茂华国际湘 中隆国际御玺 华雅花园 银力商都 中邦国际 都市兰亭 横大绿洲 君逸家园 城市山谷 湖湘桃园 嘉斯茂购物广场 中城丽景香山 城市山水豪园 红树湾 象屿优山美地 京投银泰环球村 万科金域华府 香雨一品 雨环苑 天晟海拔东方 天赐良缘 潇湘名城
区域规划
武广新城，长沙未来之都
武广新城定位为两大中心，即中南地区区 域性的铁路客运中心、具有商务功能的交通 枢纽型的城市副中心。 在产业规划上，武广新城将主要发展现代 服务业、商业、休闲娱乐产业、居住区等， 将为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、 咨询、会展等服务。
正在建设中的地铁2号线、规划中的地铁3号线与 武广高铁交会在武广新城。二者共同形成国家《中 长期铁路网规划》中“四横四纵”的快速客运通道 基本骨架。未来长沙将成为高铁之都。 武广新城还拥有长株潭城际轻轨、机场高速、京 珠高速等几大交通要道，万家丽路、劳动东路、长 沙大道、香樟路等市区主次干道贯穿其中，黄花机 场、长沙火车站、汽车南站等枢纽在10到30分钟内 皆可通达。正因为以上种种因素，武广新城目前的 发展日新月异，人口容量已达百万级，是长沙市发 展最快的城市片区之一。
高铁 京广高铁：2012年年底京深段将全线拉通，2015年将直 通香港，京港高铁全长2360公里 ，规划142个站，全程 营运时间由23小时缩短至8小时，连接华北、华中和华 南地区，设计时速为350km/h。建成后将是世界上通车 里程最长的高速铁路客运专线。 沪昆高铁:中国东西向里程最长、影响范围大、经过省份 最多的高速铁路。线路全长2066公里，全线预计2015年 3月建成通车，设计能力远景单向年输送旅客6000万人。 届时按350公里/小时的设计时速计算，从昆明到长沙仅 需4小时，昆明到杭州8小时；从上海坐火车前往昆明， 最快只要10个小时， 长株潭轻轨 按照规划，城际轻轨线路总长150．13公里，总投资150 亿元。三市间构成“人”字形核心线路，共设38座车站。 地铁 地铁2号线一期工程全长22.262千米，预计2013年10月通 车，共设站19座，与武广高速铁路对接。 4号线一期线路长32.5km，设车站23个。 5号线呈南北走向，一期工程北端起于捞刀河以南的蟠 龙路站，沿万家丽路向南，南端止于时代大道站，建设 长度22.7公里，设站18座。计划2014年开工建设。
在 建 楼 盘
待 建 楼 盘
本 案
其他配套
项目区域在建大型商业体有华晨世纪广场及喜盈门范城，待建商业有新世界、龙之 梦购物广场，目前已开业的集中商业仅有喜乐地购物中心（8万平米），其餐饮配套 有KFC ,美国甜甜圈、徐记海鲜，区域高端餐饮匮缺。
湖南环保科技园
距本项目5分钟车程，园区规划总面积15.2平方公里，园区以 环保产业为主体，以高新技术产业为龙头，是湖南省的重点 建设项目之一，享受国家高新技术企业以及环保产业的所有 优惠政策。 部分入驻企业：比亚迪（7000亩）、国际企业中心、湖南 三十九铺茶业有限公司 、香港三十九铺茶业集团 、长沙国业 涂装科技有限公司、 全洲药业集团有限公司 、湖南十进制网 络系统有限公司、湖南创合制造有限公司湖南星莹亮化园林 工程有限公司、长沙贝尔环保节能设备有限公司、长沙日晶 电器科技开发有限公司、湖南五星重工有限公司、长沙西湖 电线电缆有限公司、长沙西姆西焊接材料有限公司、长沙西 姆西新材料有限公司、长沙市和鸣食品有限公司、长沙新龙 电器有限公司、长沙睿迅商务信息咨询有限公司、湖南金海 钢结构集团有限公司、湖南西湖电线电缆有限公司、湖南新 途金刚石工具有限公司、湖南中体在线网络科技有限公司、 长沙瑞巢机械有限公司、长沙市莲湖医用氧厂、长沙机床厂 机械刨床厂、长沙华邵能源贸易有限公司、湖南钟爱一生食 品有限公司、长沙鑫玺工程材料有限公司、长沙市金昆机械 有限公司、湖南正忠信息技术有限公司、长沙市剑源模具有 限公司、湖南亦强物流配送有限公司、湖南奇思环保有限公 司、湖南赢兴电器有限公司、湖南环保科技产业园开发建设 投资有限责任公司等过百家企业。
4
7
项目介绍 1
2
3
4
5
6
7
40#地产品分析：
层数
1 2
套数 13 12
主力面积 46㎡ 46㎡
一层 二层
三层
临街商铺
1
——
550㎡
40-60㎡
1. 1号地块由三层玻璃盒子及两层独立产权
40#地商业1、2部分组成总计约7141㎡： 1. 沿万家丽路与杜花路交汇的独立商业约 5341㎡，其中，一层约2582.14 ㎡， 二层约2210.91 ㎡，三层约548 ㎡ ； 2. 沿杜花路洋房底商，约1800 ㎡。
10 46 25 1
主力面积
56㎡ 50㎡ 40-60㎡,200-600㎡ 600㎡ 50-60㎡，120㎡
3
4
三层
临街商铺 ——
40#地商业3、4部分组成总计约7141㎡： 3、沿万家丽路与杜花路交汇的独立商业 约9844.27㎡，其中，地下一层约1279.04