湛江市城市房屋拆迁管理办法

湛江市城市房屋拆迁管理办法第一章总则第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）及有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在湛江市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人货币补偿或产权调换及被拆迁人对房屋承租人补偿、安置的，适用本办法。

第三条房屋拆迁必须符合城市规划，有利于危旧房改造、改善生态环境、保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予货币补偿或产权调换；被拆迁人、房屋承租人应在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人或其合法继承人。

办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系使用被拆迁房屋的单位或个人。

第五条湛江市房产管理局是本市城市房屋拆迁管理部门，对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，对市属各县（市）的房屋拆迁管理部门负责业务指导及对业务人员进行培训。

各县（市）的房屋拆迁主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

国土行政主管部门依照有关法律、行政法规负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

湛江市城市管理行政执法部门负责实施本办法所规定的湛江市城市规划区内的城市房屋强制拆迁工作。

各县（市）的城市房屋强制拆迁工作的实施部门由各县（市）人民政府确定。

建设、规划、财政、公安、物价、工商、税务、教育、信访、市政、司法行政、电信、供电、供水、街道办事处等部门和单位，应当在各自职责范围内协同实施本办法。

第二章拆迁管理第六条拆迁人依法取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。

第七条申请领取《房屋拆迁许可证》的单位，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金证明，以及拆迁人与金融机构签订的专项资金使用协议；专项资金不足部分，可提供价值不高于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房源证明（两项证明价值之和不能低于拆迁补偿概算资金总额）。

本条第（四）项内容包括：拆迁范围、被拆迁房屋状况（权属、建筑面积、用途）、拆迁实施单位、补偿方案（拆迁补偿资金、产权调换房源、周转用房或者其他临时过渡措施）、拆迁补偿方式和期限、房屋拆除方案（含安全防护和环保措施）。

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发《房屋拆迁许可证》。

第八条房屋拆迁管理部门在颁发《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项，以《房屋拆迁公告》的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门应当公开房屋拆迁政策、办事程序及相关事项，做好拆迁政策的宣传、解释工作。

第九条拆迁人应当在拆迁办公现场公示《房屋拆迁许可证》、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位或评估单位名称及其工作人员名单等事项，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。

规划部门应当在拆迁办公现场公示与《建设用地规划许可证》相关的房屋拆迁用地红线图。

拆迁期限内，拆迁人不得随意改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人的供水、供电、供气等基本生活条件。

第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁，不得擅自变更拆迁范围，确需变更的，应当办理房屋拆迁许可变更手续。

拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的10天内给予书面答复。

第十一条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。

拆迁人委托实施拆迁的，可以通过招投标的方式确定受委托单位。

属政府投资的建设项目，由政府指定的主管部门委托有拆迁资质的单位进行房屋拆迁，房屋拆迁总面积5000m2以上的必须通过招投标的方式确定受委托单位。

拆迁人委托拆迁，应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。

委托或者变更委托的，应当自拆迁合同订立或者变更之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

房屋拆迁管理部门负责对房屋拆除工程招投标实施监督。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

第十二条房屋拆迁管理部门应当将《房屋拆迁公告》函告建设、规划、国土、城管执法、房产交易、财政、工商、税务、公安、街道办事处等有关部门和单位，在许可证载明的拆迁期限内，暂停办理拆迁范围内其它建设工程规划许可证、土地使用权证变更及房屋析产、抵押、交易、工商营业执照、税务登记、户口迁入（结婚、出生的除外）等手续；经房屋拆迁管理部门批准延长期限的，暂停期限顺延至拆迁变更期限届满日；拆迁期限届满仍未实施拆迁的，暂停期限终止。

被拆迁人、承租人在拆迁期限内已签订拆迁补偿安置协议，迁出拆迁范围异地经营的，其工商营业执照及税务登记的变更不受上述限制。

在暂停期限内因被拆迁人、承租人办理相关手续，导致房屋拆迁补偿金额增加的，增加的部分不予补偿。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额或产权调换的房屋、搬迁期限、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项，订立拆迁补偿协议，拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内，向房屋拆迁管理部门备案。

拆迁租赁房屋的，被拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁人不得要求被拆迁人或者承租人先搬迁后订立拆迁补偿协议。

第十四条房屋拆迁管理部门可以根据被拆迁人持有的拆迁补偿协议，向被拆迁人出具货币补偿金额证明。

被拆迁人重新购买房屋的（含产权调换的房屋），购房价款中相当于拆迁房屋货币补偿金额的部分享受省地方税务局及地方财政部门规定的减免税优惠。

第十五条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人应当提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：（一）产权不明或产权有纠纷的；（二）产权人下落不明的；（三）经房屋拆迁管理部门认定的其他情形。

第十六条被拆迁房屋设有抵押或典当权的，被拆迁人应当告知拆迁人；被拆迁人可以选择补偿方式，自拆迁协议签订之日起30日内，被拆迁人或拆迁人应告知抵押权人或承当人；抵押权人或承当人应当向拆迁人出示抵押、典当债权依据；抵押人或债务人、出当人不能清偿债务或抵押人、出当人不能变更抵押物、典当物的，其选择产权调换的房屋应依法重新设置抵押、典当；抵押人、出当人在拆迁期限内没有选择产权调换的，由拆迁人依法实行货币补偿；抵押、典当当事人未能及时达成清偿债务协议的，拆迁人可将拆迁补偿款向公证机关办理提存公证。

第十七条拆迁补偿协议订立后，拆迁人不履行协议或被拆迁人、房屋承租人在协议搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条拆迁军事设施、宗教房产、华侨房产、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁当事人应当按照有关法律、法规的规定及时协议办理。

拆迁大、中、小学校或公办幼儿园应当按照规划要求重建，或给予货币补偿。

房屋拆迁涉及的小学和初中学生，已经在学校就读的可以继续留在原学校就读，也可以转学到现居住地学区学校就读，并作为学区内普通生对待。

新入学的小学和初中学生，应依据现居住地学区划分安排就读。

拆迁政府直管公房、拨用房产、政府代管房产，由市、县（市）人民政府授权的房产权主管部门与拆迁人签订补偿安置协议。

第十九条拆迁人、贷款银行、被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或裁决书等生效的法律文书向公安、规划、国土、房地产权交易、电信、市政、教育等部门或者单位申请办理户口迁移、房地产抵押登记、房地产查档、电话迁移、供水、供电、供气以及转学、转托等手续，相关部门或单位应当依法按照有关规定办理。

第二十条转让尚未完成拆迁补偿的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁人的权利、义务随之转移给受让人。

原拆迁人和受让人应共同书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十一条用于房屋拆迁补偿专项资金和用于产权调换的房源，在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。

房屋拆迁主管部门应当加强对拆迁补偿资金及房屋使用的监督。

第二十二条房屋拆除应当由持有《房屋拆迁资格证书》并具备保证安全条件的企业承担。

施工企业应当编制施工方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。

施工企业负责人对施工安全负责。

第二十三条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章拆迁补偿安置第二十四条房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十五条货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价确定。

当事人自愿达成补偿协议的，从其协议。

房地产市场评估价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。

被拆迁房屋的建筑面积以房屋权属证书或其他合法房产凭证的记载为准。

土地使用面积以土地使用权证或其它合法土地使用凭证的记载为准。

第二十六条被拆迁房屋的用途依照房产证的记载确认。

业主购置的商业用房已按规定缴纳税费的，应确认为经营用房评估补偿；经规划部门同意，被拆迁人或房屋承租人将首层住宅用房改为经营用房，并取得工商营业执照，凭证据证实在拆迁公告前已持续经营满2年的，可以根据其经营年限及纳税等情况给予适当补偿。

第二十七条被拆迁房屋室内、外固定装饰装修的补偿，原则上由拆迁当事人视实际情况协定，达不成协议的，可以委托房屋评估机构结合装潢材料的价格、折旧年限等因素单项评估。

房屋拆迁公告发布日起，被拆迁房屋内外装饰装修发生的费用不列入拆迁补偿范围。

第二十八条住宅房屋符合以下情形的，给予优惠补偿：被拆迁人的房地产经查证属于其常年居住的唯一房屋，且经民政部门证实为低收入家庭的，如获得的房地产评估补偿金额低于拆迁区域当年50m2户型标准的经济适用住房规定销售总价，经房屋拆迁管理部门公告征求意见后，拆迁人可以按照该总价对被拆迁人予以补偿。

当事人另有约定的，从其约定。

经济适用住房售销单价由物价主管部门确定。

第二十九条拆迁人提供的产权调换房屋或周转房屋，应当符合下列规定：（一）符合国家质量安全标准。

（二）产权清晰且无权利限制。

第三十条被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的，拆迁人应提供拆迁范围内或其它地点的房屋供被拆迁人选择。

协议房屋产权调换的，房屋拆迁补偿金额与所调换房屋的价款有差价的，结清差价后给予产权调换。