宝鸡高新区虢磻桥南区域控制性详细规划

2
二、区位分析
规划基地
规划区域位于宝鸡市最东端，其中有陇海线和西宝高速穿过，可作为宝鸡联系东部的 门户。其地处陈仓区南部，渭河以南，秦岭北侧，处在陈仓组团的边缘地带。其东临天王 镇，西邻八鱼镇，北临虢镇。
3
三、高新区发展条件分析
渭河 办公 高新西区 高新大道 东区一期 东区二期 三期西 片区
商业 居住
14
六、规划依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《城市规划编制办法》（2006年） 《城市用地分类与规划建设用地标准》 《城市居住区规划设计规范》(GB 50180—93)(2002年版) 《城市道路交通规划设计规范》(GB 50220-95) 《城市用地竖向规划规范》(CJJ 83-99) 《陕西省城市规划管理技术规定》(试行) 《宝鸡市城市总体规划2008-2020》
科技新城：面积35.3 平方公里。科技创新、 高科技产业、居住商 务、文化教育、文娱 会展、行政服务 （2010年）
宝鸡高新区规划建设沿高新大道依次向前推进，先后规划建设了高新西片区、 高新东片区一期、高新东片区二期和高新东片区三期。由此形成了自西向东的发 展趋势。
4
四、上层次规划分析
宝鸡市城市总体规划图
未来的 宝鸡高新区…… 城中高科积聚处 市上商贸活跃中 梦想实现之地 创意汇聚之处 悠然栖居之家
宝鸡高新区虢磻桥南区域控制性详细规划
1
一、项目概况
宝鸡高新区是国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，分科技创业园和新区两部 分。伴随着城市经济发展、产业结构调整城区内居住和工业类用地开始向外迁移，城市边缘 大规模拓展新区，主要为居住区和工业区。同时老城区局部地段也开始进行旧城改造，城市 内部出现了大量现代化商贸设施，城区的服务功能不断增强，多中心组团城市结构初步显现。 在最新版总规指导下，城市建设重点开始东扩南移，先后发展建设了高新西区，高新东 一期，高新东二期，形成了宝鸡城区向东发展的趋势。
该片区在满足区域内部人们自身生产生活需要的同时也
为宝鸡高新区科技新城的建设提供服务。他在整个宝鸡高新 区规划建设中将起到承西启东的作用。 因此将其定位成集居住、商业、办公和休憩于一
身的综合服务片区。
18
十、规划主题
1 充分开发周边可利用的资源，以引入山、水自然景观，形成山、 水、城和谐共生的城市新景象。
规划范围内有中学一所，小学一所，幼儿园两所，其中中学基本满足需 求，小学和幼儿园服务半径不足。其中在磻溪水道以东地区均不在幼儿园 和小学均不在服务半径之内。
9
五、建设现状分析
公共设施现状分析

沿道路轴线分布特 征明显，混合性很 强；

公共设施布局比较
混杂

规划范围内公共设 施不足，种类不全。
现状建设用地32.99公顷，其中公共建筑用地6.74公顷，占总用地面积的20%， 包括潘溪镇派出所、税务所和邮政所等。商业金融用地3.59公顷、占总用地面积的
政 府
具 体 任 务
开 发 商
将城中村的土地招标拍卖后由开发商进行改造。在渭河沿岸建设 高档小区、酒店和办公设施。营造活跃商业氛围和高品质居住环 境。开发商资金雄厚，开发经验丰富，可以保证开发区域的品质 和档次，从纯经济运营角度来说无疑是最高效的。在满足自身利 益同时要协调好政府和村集体。 村民出让部分土地，从而得到安置和相应的补偿，再把部分部分 土地由村集体，开发建设，为村民提供就业和社会保障。建设规 划及村民户籍、土地、管理体制转变等问题，需得到政府积极支 持与密切配合。村民自主决策，有利于保护其利益。同样要协调 好政府和开发商。
构成，镇区发展主要沿210省道和虢磻大道，大至
呈“Y”形。其中有磻溪水道由南向北通达渭河， 并有“钳”状塬地嵌入基地内部。外围耕地较为 平坦，地势由南向北依次降低。越靠近塬地区， 坡度和高程越大。
坡度分析图
6
五、建设现状分析
用地现状分析
总用地面积216公顷，
其中建设用地32.99公顷，
未建设用180.32公顷，水域 及其他用地2.69公顷。 各项用地占建设用地 的比例：居住用地40%，公 共建筑用地20%，工业用地 20%，道路广场用地15%，市 政公用设施用地5%。可见该 片区是一个居住、商业、办 公中心。
23
十三、磻溪镇改造策略
改造主体 介入时期 主要任务 目标
政府
前
期
基础设施建设

开发商
村集体
中
后
期
期
资 金 投 入
公 众 参 与
具有向 现代化 气息的 综合性 服务区
城中村改造虽然需要多方参与，但必须有一个组织者和协调者，即改造主
体。在城中村改造中发挥作用较大的都可以成为改造主体，为了使三方利益最 大化和均衡化，要不同时期介入不同的改造主体，以便后续规划建设能够顺利 进行。
7
五、建设现状分析
建筑质量分析
在三岔口外围建筑多是一、二层住宅，有新建的和年代较久远的民居。 省道两侧建筑以居住建筑和工业为主，村民住宅多为低层，建筑质量较差， 工业建筑以多层为主，质量较好。其中一类建筑占4.56%，二类建筑占 66.72%，三类建筑28.63%。
8
五、建设现状分析
教育设施现状分析
娱乐
科技新城
高新西区： 面积1.49平 方公里。 科研单位、 军工企业 （1992年）
东区一期：面积 5.40平方公里。 学校科研、生物 医药、机械制造、 行政办公、生活 服务 （2001年）
东区二期：面积 7.23平方公里。学 校科研、电子信息、 机械制造、汽车贸 易、生活服务 （2004年）
三期西片区： 面积4.9平 方公里。 科技创新、 高科技产业 （2009年）
25
村 集 体
十三、磻溪镇改造策略
有机改造 改造模式 案例借鉴
调整型改造
重建型改造
控制型改造
整体格局不作重大调 整的情形下，对局部 区域、关键要素进行 重点改造，调整中需
整体格局到单体建筑 的全面改造，从旧村
在保留大部分建筑的 基础上对违章建筑进 行改造，控制新建建 筑，对城中村建筑外
向新城的整体转变包
高新区东三期土地利用规划图
在上位规划中，基地东西两侧分别为中小产业用地和新材料用地，两侧将建设较大规模
的产业园区，同时在规划区的北方（跨过渭河）是以居住用地为主的生活片区，南部是秦岭 缓坡。这些外围因素共同决定规划区的功能定位。
5
五、建设现状分析
现状图
规划范围内现状构成主要由磻溪镇区和耕地
高程分析图
2 结合灵活、超前的城市规划理念，强化虢磻桥南区域与城市其它区域 的结构关系，为建设富有特色的规划区提供支持。
3 深化具有滨水景观风貌特色的生态化城镇思想、建设傍水而居、水景 共融的居住空间环境。
4 从社会经济发展角度，确定虢磻桥南区的功能划分，有目的地把商业、 办公、居住等综合在一起，促进城市活动的多样性和丰富性。
现状分析总结：
有利因素
1. 交通区位条件优越
不利因素
1. 公共服务设施规模较小，等级低；
2. 具备较低等级的商业、基础教育、医
疗等公共服务设施； 3. 磻溪河、渭河水体和塬地山体是规划 区主要景观要素； 4. 临近渭河，拥有良好的滨水景观资源。
2. 道路红线宽度窄，不成体系；
3. 建筑密布局不合理，新建民居无序建 设，居住环境质量差； 4. 缺少公共绿地，没有成型的景观体系； 5. 市政配套服务设施不足（落后）。
10%其中包括，包括磻溪宫酒店、一些小商业点和机修零售商店。
10
五、建设现状分析
景观绿化现状分析
磻溪和
渭河
塬地
现状用地中缺少公共绿地，街道景观效果差。自然景观条件优越，其中 渭河水体、磻溪水道和嵌入基地内部的部分塬地，都是比较好的自然资源。
11
五、建设现状分析
道路交通现状分析
1、道路分级比较混乱，道路职能不明确； 2、道路现状质量较差且不成体系； 3、以210省道作为镇区主干道，大量过境交通影响区内交通 4、没有广场用地，缺乏停车配套设施； 5、道路景观性和标识性较差；
3 工业用地 其中 4 道路广场用地 其中 5 市政公用设施用地 其中 6 总计 用地性质 1 居住用地 其中 2 公共建筑用地 其中 F1 一类居住用地 行政管理用地 教育机构用地 医疗保健用地 商业金融用地 一类工业用地 道路用地 供应设施用地 其中 F2 用地代号 R R1 C C1 C2 C4 C5 M M1 S S1 U U1 面积（公顷） 比例（%） 13.09 39.67 13.09 39.67 6.74 20.43 0.82 2.48 2.28 6.91 0.05 0.16 3.59 10.89 6.72 20.39 6.72 20.39 5.24 15.89 5.24 15.89 1.2 3.63 1.2 3.63 32.99 100
12
五、建设现状分析
市政现状分析
潘溪镇水管站
供水工程 供水：规划区内自来水 供应来自磻镇水厂。 水源：主要来自地下水
排水工程
污水处置：就地排放，排入沟渠。
排水现状：大部分街道设有边沟。排水通过边沟排入沟渠。
存在问题：供排水设施均不完善，没有成体系的供排水系统，缺少 排水设施和污水净化设施。
13
五、论证——现状分析
24
十三、磻溪镇改造策略
政府主导规划先行，政府筹集资金，完成，通路、通电、通水和 场地平整等主要是完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍 卖方式。由政府提供改造的资金，包括拆迁、安置、补偿费用等， 城中村居民统一转为市民，户籍全部转为城市户口；将村的集体 属性土地统一转为国有属性;改村委会为居委会，成立社区居委会。
括建设格局、建设标 准、设施配套、景观 建设等全方位的变革。