福田区岗厦片区规划

福田区岗厦河园片区改造规划简介

日期: 2006-05-25

中国城市规划设计研究院深圳分院

一、规划背景

岗厦河园片区地处福田中心区内部，位于深南大道南侧，彩田路和金田路之间，是深圳市最有代表性的旧村之一。

由于历史的原因，河园片区的建设量极大，村内密布廉价的居住建筑及老式标准厂房，建筑间距、防火、垃圾运输等均无法保证居住建筑的最低标准，同时也缺乏必要的配套设施，造成居住环境恶劣，不仅影响片区的进一步发展，也对中心区的整体形象和发展产生不良影响。中心区的建设和发展，给岗厦河园片区带来旧城改造的机遇。

二、现状概况及分析

1.区域位置

岗厦河园片区位于福田区中部，福田中心区的东南角，临深南路、水晶岛和市民中心，位于深圳市最重要的行政商业文化中心区内。

2.占地面积

岗厦河园片区占地面积约23.2公顷，约占整个中心区南区面积的9%，其中用于开发改造的可建设用地面积15.16公顷（不包括学校用地1公顷）。

3.人口概况

现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。

4.现状建设情况

岗厦河园片区现状空地面积约3.7公顷，约占总用地面积的16.0%，剩余用地全部已建设。现状毛容积率2.3，现状净容积率3.2。本地区现有建筑物552栋，总建筑面积52.5万M²。集体物业63栋，11.5万M²，

其中厂房4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万M²），占17.4%，其他0.3万M²，占2.6%。村民私宅489栋，41万M²，4及4层以下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占50.3%；9及9层以上8.5万M²，占21%。

5.交通情况

现状道路基本建成，其中深南路：城市主干道，红线宽度120m，双向8车道；金田路、福华路：城市主干道，红线宽度64m，双向6车道；彩田路：城市主干道，红线宽度70m，双向6车道；福华一路、福华三路：城市次干道，红线宽度24m，双向4车道；以及村内支路。

6.周边情况

福田中心区是深圳市建设现代化国际性城市、区域经济中心城市和花园式园林式城市战略目标的关键举措和形象标志；是深圳唯一集金融商贸、信息、文化会展及行政为一体的城市商务、行政和文化中心。

中心区分为南北两个片区，北片区为政府管理和文化区域，南片区为商业贸易和金融区域。

本项目周边配套项目分为8个大类：商业、银行、饮食娱乐、酒店、文化、医院、学校和公园广场。

项目地块用地权属图

说明：

1．黄线内除去2、5号地块为此次规划用地；

2．图中所示２、３、４、５、７、８号地块为住宅用地，６、１０、１１、１２号地块为商业办公用地，９号地块为市政公用设施用地。

三、改造前提条件

改造模式——政府引导、开发商运作、股份公司参与的模式。

改造方式——全面拆除、一次性整体改造的方式。

改造规模——规划国土部门确定的改造规模。

改造条件——配套设施满足自身需求。

规划要求——中心区法定图则要求。

拆赔比——按综合拆赔比1：0.74～0.78。

四、规划目标及原则

1. 改造原则

原则一：可具体实施原则

原则二：可持续发展原则

原则三：可广泛借鉴原则

其它原则：

承上启下的原则；整体性改造的原则；优先落实配套设施用地，解决交通问题，改善环境的原则；强调政府政策支持和合理引导的原则；鼓励公众参与的规划原则。

2. 改造目标

目标一：加快全面整体改造，完善中心区的结构，配合中心区的建设和发展的整体推进要求。

目标二：综合平衡，合理控制土地开发强度，满足可持续发展要求，创造优美的环境与城市形象。

目标三：引导发展，有序的疏解岗厦城中村的现状问题，促进股份公司良性经济发展。

五、规划研究

1. 功能定位

岗厦河园片区的功能定位为：商业、办公、居住为一体的多功能综合发展区。（以零售商业、休闲娱乐、办公及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。）

（1）岗厦河园片区的功能定位必须与中心区的整体功能要求相一致，是中心区功能结构中的有机组成部分。（2）岗厦河园片区的功能定位可以进一步完善中心区的功能结构。

（3）借鉴国际成熟CBD的功能划分和布局，结合深圳中心区已形成和已规划的功能块以及市场趋势进行定位。

（4）按照中心区建设的高标准要求对岗厦河园片区进行定位。

（5）为深圳中心区向国际化CBD发展起到促进作用。

2. 容积率及功能比例

根据拆建总量、建筑规模、公共设施、城市景观和城市设计五个方面进行土地承载力的分析，岗厦河园片区的容积率确定为4.5，总建筑面积68.2万平方米。其中居住建筑面积占49%，商业建筑占30%，办公建筑占17%，其他占4%。（岗厦河园片区现状容积率3.2，现状总建筑面积52.5万平方米）

（1）按照《深圳市城市规划标准与准则》的规定，计算本地区可容纳人口上限及居住建筑总量。

（2）确定城市规划标准要求下的综合建成区的各类用地的比例。

（3）借鉴国际成熟CBD核—框理论中对CBD容积率分布的科学性总结，结合深圳及项目实际情况，指导本项目容积率的确定。

（4）考虑到旧村改造的特殊性，在合理规模下对开发强度和功能比例进行适当调整。

（5）确定的功能比例补充和完善了深圳中心区的功能构成。使深圳中心区CBD更趋于国际化的成功发展模式与发展方向，提升本项目乃至整个中心区的整体形象。

六、交通分析

1.交通组织措施