深圳中心区片区分析

福田中心区概况分析

1、福田中心区区域范围

福田中心区作为深圳最早的总部聚集区，其范围东至彩田路，南至滨海大道，西至新洲路，北至红荔西路，规划面积约6平方公里。

2、福田中心区区域定位

福田中心区作为深圳规划五大总部基地的龙头，是深圳市级行政、文化、商业、商务等职能中心，历经20多年规划建设，目前已发展成为金融中心、会展中心、传媒中心、跨国公司区域总部中心和内源性企业总部中心的总部基地，具有先发优势和聚集优势。经深圳市认定的第一批180家总部企业中有50%以上聚集在福田中心区，入驻世界500强企业77家及投资法人企业127家，分别占全市的46％和28％。同时，福田中心区作为深圳市的核心金融中心区，聚集了深圳证券交易所、全市80％的创投机构和300多家备案的私募基金，管理着全国30％以上的基金资

本。深圳中心区所属CBD及环CBD产业带成为福田区经济产出的主体空间，2010年实现增加值1146亿元，占辖区GDP比重达64％。

3、福田中心区规划概况

福田中心区占地面积607公顷，规划总建筑面积750 万平方米，规划就业人口26万人, 居住人口7.7万人,每天人流量达150万人次，是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核心区和与之相关的配套生活区组成。以深南大道为中轴线，将中心区划分为两个片区。深南大道以北为中心北区，以南为中心南区。其中中心北区是行政、文化中心，市民中心、图书馆、音乐厅、电视中心、少年宫等市政资源配套设施坐落其中；中心南区是城市商务中心，深圳会展中心和一批高档甲级办公楼宇坐落其中。深圳CBD的招商重点是世界500强公司、跨国公司的地区总部、全球分销中心和采购中心、国内知名企业集团总部，涉及金融、科技、文化、信息、高端旅游等高端行业。CBD 配套有国际展览中心、金融中心、购物中心、高级商务中心、星级酒店等，为跨国公司提供最佳的交流、工作和商务平台。建成后的中心区，是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心，是深圳市实现“建设现代化国际性城市，区域经济中心和花园式园林城市”战略目标的重要空间基础。

4、福田中心区交通规划

◆深圳福田中心区交通枢纽工程--广深港高速铁路福田地下火车站2008年4月底

动工,预计2013年底将可建成投入使用。广深港客运专线福田站是国内兴建的第一座地下火车站，选址位于深圳市中心区益田路与深南路交汇处路地下，与中心区地铁交通系统构成综合换乘枢纽，依靠地铁进行接驳；福田站定位为城际铁路枢纽，主要承担来往于广深港之间高频、高端城际的商务客流，它是京广深客运专线的新增项目，不仅是广深高速铁路客运专线的终端，且处于北京—武汉—广州—深圳客运专线的最南端，具有珠三角地区城际快速轨道的交通

功能，也是内地与香港大型基础设施协作的重要项目。该车站建成后将成为深圳地铁1、2、3、4、11号线、穗莞深城际轨道、广深港客运专线以及厦深铁路的交通枢纽站，因此2013年底投入使用后中心区的商务交通条件将更为便利，极大的提升中心区的商务价值。

◆密集多条地铁线路

从深圳市对地铁线路的规划就可以看出，中心区的线路最为密集。目前，地铁1号线和4号线已在中心区运行，未来，16条地铁线路中，共有8条左右经过中心区。而以上地铁、铁路两大轨道交通的枢纽位置，就在中心区北深南大道与益田路交汇处，因此中心区必将成为深圳的交通枢纽。

4、中心区优劣势分析

4-1 优势

◆区位价值无可比拟，处于深圳市核心部位，城市规划设计的重点片区，未来的

金融、商贸中心，政策优势明显；

◆中心区的剩余待建地块均为金融总部选址地（详见深圳CBD土地出让明细表），

上述地块现已开始动工兴建，而且政府规定上述地块建成后只能作为金融总部使用，自用面积比例必须达到60%以上，10年内均不得进行出售转让。因此随着上述待建地块的建成及入住，必将确立中心区的金融中心地位并凸显磁场效应，中心区将因此进入快速发展期，商务办公价值将出现迅速跃升；同时，政府对上述地块的限制性规定必将使中心区可出售物业供应量无法满足需求量的大幅上升，中心区的可出售物业将出现稀缺性，这就使得区内的物业具备了极大的投资价值及升值空间。

◆黄金地段，市政、交通配套设施完善，商务氛围越发浓厚，物业品质卓越；

◆入驻企业素质高，知名度高影响力大，行业集中优势明显，市场话语权大；

截止到2010年深圳进驻有世界500强企业近200家，而CBD中心区就占了其中近一半。

◆中心区整体环境布局优良，整体定位清晰明确，规划超前。

4-2 劣势

◆中心区土地资源有限，未来供给发展空间不大，其他有潜力的片区将会崛起，

经济中心可能发生转移；

◆中心区生活配套设施缺乏，形象较单一，受制于土地空间规模，中心形象价值

的扩容空间不大；

◆中心区周边缺乏相应数量的配套住宅，CLD 规划受制于土地供应规模，办公人

士上下班的经济成本、时间成本、社会成本较高。