福田中心区写字楼市场分析

1.1福田中心区写字楼市场分析

1.1.1.福田中心区写字楼市场情况

——写字楼价格连续三年上涨，租金上涨、空置率下降，随着中心区

的逐渐成熟，及中心区在深圳的地位，后市被看好。

——福田中心区汇聚了世界500强中超过100家国际著名企业。整体

提升了CBD的品牌价值。

——随着中心区CBD商务氛围、配套日益成熟，许多大公司改变了往

日对写字楼只租不买的惯例，开始购买物业作投资和自用。而多数实

力开发企业也从全部出售转向为只租不售，或部分持有。

——从2005年开始至今，中心区推盘的写字楼均为超高层甲级写字

楼，为高端产品，未来两三年内将迎来再一次的推盘高峰，有近50

万平米入市，高端写字楼市场竞争激烈。

——高端写字楼产品竞争激烈，类甲级、乙级写字楼产品供应是福田

CBD目前的市场空白，存在发展机遇。

1.1.

2.2007年福田中心区1-9月份市场供应情况

07年1-9月份福田中心区只有位于福华路与中心四路交汇处的嘉里建设广场在

5月份以只租不售的姿态入市。嘉里建设广场由嘉里置业（深圳）有限公司开发，项目由二栋高度约100米的塔楼组成，其中地上23层，地下3层，地上建筑面

积约75000平方米，地下约310个停车位。租金定位为160—200元/平米·月。

今年区域内市场上一手写字楼主要是06年入市，今年仍有剩余单位在售的现代

国际和时代财富大厦（见下表）。

以下数据均来自2007年10月份德思勤数据库与市场调研结果

1.1.3.租金与售价调研

中心区写字楼租金售价情况

今年福田中心区写字楼市场表现特点：

片区内甲级写字楼售价基本在35000-40000元/平米，租金在140-180元/㎡·月之间。乙级写字楼平均售价在28000——31000元/平米之间，租金在100-125元/㎡·月之间。

售价上涨幅度远大于租金上涨幅度。1-9月份部分楼盘售价上涨超过70%。租金涨幅约在15%—25%的范围内。

由于今年推盘量较小，去年入市的项目基本入伙，中心区写字楼空置率较去年降低。高端写字楼空置率相对更低。

售价不断上扬，三级市场上写字楼放盘量很小，高端写字楼尤甚，市场观望气氛浓厚。福田中心区写字楼价格大涨主要由三方面原因造成，一是结构性因素，高档次的新盘入市，拉动了区域二手楼均价；二是市场大环境导致价格集体疯狂攀升；三是中心片区商务环境日渐成熟。

从今年中心区放量来看，在中心区有开发物业的发展商有只租不售或者提高持有量对外销售比例降低的趋势。

随着中心区CBD商务氛围、配套日益成熟，许多大公司改变了往日对写字楼只租不买的惯例，开始购买物业作投资和自用。

1.1.4.进驻企业类型特征分析

友邦、仲量联行、佳能、RGUS GROUP、COSCO、ABB、渣打银行、汇丰银行等众多世界著名企业纷纷进驻中心区，提升了CBD整体形象。著名企业的进驻也提升了物业本身的企业品牌和知名度。

目前入驻福田中心区写字楼的企业较杂，没有明显的行业划分，主要行业有：建筑、设计、装饰、广告、国际贸易、玩具、IT、电器、制衣、律师、会计事务所、地产公司、金融证券、高科技的海外公司，从每一栋写字楼或者整个福田中心区的写字楼总体情况来看，没有明显的行业属性。

1.1.5.停车位及收费情况

总的情况来看，中心北区写字楼小车停车费大多在800-1200元/月，中心南区小车停车费大多在500-800元/月之间，个别高端写字楼项目，如大中华交易广

场停车费达到1800元/月。总的来说，中心北区较中心南区高，甲级写字楼较乙级写字楼高。

1.1.6.未来三年内市场竞争情况

由上可见，从2005年开始至今，中心区推盘的写字楼均为超高层甲级写字楼，多为高端产品，同时加上中心区内空地未知的项目中心区未来的推出量将之在90到100万之间，高端写字楼市场竞争激烈。

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