中级财务会计第8章 投资性房地产
中级财务会计 第八章 投资性房地产
第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。
第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。
（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。
2、成本模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。
1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。
8 中级财务会计投资性房地产
24 000 000
贷：银行存款 24 000 000
（2）假定华联公司采用公允价值模式进行后续计量。
借：投资性房地产——写字楼（成本）
24 000 000
贷：银行存款 24 000 000
◦ （二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。
一、投资性房地产的确认条件
◦ 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条 件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入 企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
分类 已出租的土地使用权和已出租的建筑物
持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物 持有并准备增值后转让的土地使用权
投资性房地产累 计摊销
××× ×××
其他业务成本
××× ×××
◦ 投资性房地产取得的租金收入，
其他业务收入
××× ×××
银行存款
××× ×××
◦ 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号——资产减值》的有关规定。
◦ 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，
投资性房地产减 值准备
贷：无形资产——土地使用权 2 600 000
第三节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产
◦ 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按 照无形资产的有关规定，按月摊销成本。
◦ 按月计提折旧时，
投资性房地产累 计折旧
××× ×××
中级财务会计 第八章无形资产与投资性房地产课后练习题参考答案.docx
第八章练习题参考答案一、思考题1.无形资产有哪些特征？答：(1)无形资产不具有实物形态无形资产通常表现为某种权力、技术或获取超额利润的综合能力。
比如：土地使用权、大早专利技术、商誉等。
它没有实物形态，却能够为企业带来经济利益，或使企业获取超额收益。
看不见、摸不着, 不具有实物形态，是无形资产区别于其他资产的特征之一。
需要指出的是，某些无形资产的存在有赖于实物载体。
比如：计算机软件需要存储在磁盘中。
但这并没有改变无形资产本身不具有实物形态的特征。
(2)无形资产属于非货币性长期资产属于非货币性资产，而且不是流动资产，是无形资产的又一特征。
无形资产没有实物形态，货币性资产也没有实物形态，比如应收款项、银行存款等也没有实物形态。
因此，仅仅以有无实物形态将无形资产与其他资产加以区分是不够的。
无形资产属于长期资产，主要是因为其能在超过企业的一个经营周期内为企业创造经济利益。
那些虽然具有无形资产的其他特性却不能在超过一个经营周期内为企业服务的资产，不能作为企业的无形资产核算。
(3)无形资产是为企业使用而非出住的资产企业持有无形资产的目的不是为了出售而是为了生产经营，即利用无形资产来生产商品、提供劳务、出租给他人或为企业经营管理服务。
比如：软件公司开发的、用于对外销售的计算机软件，对于购买方而言属于无形资产，而对于开发商而言却是存货。
无形资产为企业创造经济利益的方式，具体表现为销售产品或提供劳务取得的收入、让渡无形资产的使用权给他人取得的租金收入，也可能表现为因为使用无形资产而改进了生产工艺、节约了生产成本等。
(4)无形资产在创造经济利益方面存在较大的不确定性无形资产必须与企业的其他资产(包括足够的人力资源、高素质的管理队伍、相关的硬件设备、相关的原材料等)相结合，才能为企业创造经济利益。
此外，无形资产创造经济利益的能力还较多地受外界因素的影响，比如相关新技术更新换代的速度、利用无形资产所生产产品的市场接受程度等。
《中级财务会计(第2版)》第8章：投资性房地产
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8.3.2 投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的， 企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的，应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 【例8.8】甲企业投资性房地产采用成本模式进行后续计 】 年末将用于出租的厂房出售。 量，2009年末将用于出租的厂房出售。该厂房的账面原价 年末将用于出租的厂房出售 万元， 万元。 为1 000万元，已提折旧 万元 已提折旧500万元。出售价款 100万元存 万元 出售价款1 万元存 入银行， 缴纳营业税。 入银行，按5%缴纳营业税。甲企业的会计处理如下。 缴纳营业税 甲企业的会计处理如下。 借：银行存款 11 000 000
4.下列项目中，属于企业的投资性房地产的有(
A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权
)。
5.下列事项中，影响当年度利润表中营业利润的有(
A. 对投资性房地产计提的折旧费用 B. 对投资性房地产计提的减值准备 C. 购入投资性房地产支付的相关税费 D. 投资性房地产取得的租金收入
8.2产 按照建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备 等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊 销)”、“投资性房地产减值准备”账户。按其账面余额，借记 “投资性房地产”账户，贷记“固定资产”或“无形资产”等账 户；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销” 账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；原已计提减 值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。 4. 投资性房地产后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得租金收入时， 借记“银行存款”等账户，贷记 “其他业务收入”等账户；按 照有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成 本”账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；投资性 房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值时，应当按照 企业会计准则的相关规定，计提减值准备，借记“资产减值损失” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。
中级财务会计-第4章金融资产和第8章投资性房地产PPT(会计学院)-中级-第8章-投资性房地产204
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同一企业只能采用一种模式对所有投资 性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种模式
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二、成本模式
会计处理： 按月计提折旧或摊销 确认租金收入 减值 投资性房地产的后续支出（第四节） 投资性房地产转换与处置（第五、六节）
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1.按月计提折旧或摊销
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投资性房地产的FV的确定
参照活跃市场上同类或类似房地产的现 行市场价格（公开报价）
无法取得同类或类似房地产的现行市场 价格的：参照同类或类似房地产的最近 交易价格，考虑相关因素，对FV作出合 理的估计
也可依据预计未来获得的租金收益和相 关现金流量的现值予以计量
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第二节 投资性房地产的初始计量
一、确认 符合定义 符合两个确认条件：
1）有关经济利益很可能流入企业； 2）成本能够可靠计量
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具体确认时点
已出租的建筑物/土地使用权：
租赁期开始日
持有并准备增值后转让的土地使用权：
自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的 日期
持有以备经营出租的空置建筑物：
作出书面决议并明确用途为持有以备经营出租
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二、初始计量
（一）外购的：取得时的实际成本
例8-1
特例：
外购的房地产，部分自用，部分出租：单独确认， 按照不同部分FV占FV总额的比例将成本分配
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（二）自行建造的：实际成本（为建造该资产 达到预定可使用状态前所发生的必要支出）
一、转换形式
投资性房地产转换为非投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产
中级财务会计第八章投资性房地产
投资性房地产概述
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产
确认条件
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
后续计量模式
成本模式
公允价值模式
成本可以转为公允
初始计量
外购的投资性房地产成本
购买价款
相关税费
可直接归属与该资产的其他支出
自行建造的投资性房地产1成本达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
后续计量
采用成本模式计量的投资性房地产
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
累计摊销/利润
（参考无形资产/固定资产）
采用公允价值模式计量的投资性房地产不折旧/不摊销/不减值
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借/贷：投资性房地产——公允价值变动/公允价值变动损益投资性房地产后续计量模式的变更公允不得变更到成本
投资性房地产与非投资性房地产的转换
房地产的转换方式
1.企业董事会/类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
2.房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态
房地产转换的会计处理公允价值变动损益（转换公允价值 >
处置
投资性房地产的终止确认与处置损益
处置投资性房地产的会计处理
备注：
1. 参照固定资产。
中级财务会计实务第8章 投资性房地产
8.2.2 投资性房地产的初始计量
【例8-3】2013年1月，A公司从其他单位购入一块使用年限为50年的 土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2013年11月，A公司预 计厂房即将完工，与B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁 给B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年12月 5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元,至 2013年12月5日，土地使用权已摊销累计额165 000元；两栋厂房的实 际造价均为10 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房 分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权 划分的依据。假定A公司采用成本计量模式进行后续计量。
第八章 投资性房地产
内容
8.1 投资性房地产概述 8.2 投资性房地产的初始计量 8.3 投资性房地产的后续计量 8.4 投资性房地产的转换 8.5 投资性房地产的减值和处置 8.6 其他资产的核算
8.1 投资性房地产概述
8.1.1 投资性房地产的概念和特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两 者兼有而持有的房地产 。投资性房地产应当能够单独 计量和出售。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级 市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四 种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让 的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。
8.1.2 投资性房地产的范围
1.不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产， 包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。
中级财务会计第八章 投资性房地产
二、投资性房地产的范围-3
下列房地产，是否属于投资性房地产，要 根据具体情况判断 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部 分，如果能够分别计量和出售的，可以 确认为投资性房地产，否则不可。
二、投资性房地产的范围-4
企业将建筑物出租并按出租协议向承租人 提供保安和维修等其他服务，所提供的其他 服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑 物确认为投资性房地产；所提供的其他服务 在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为 企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
一、投资性房地产的定义及特征-2
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。 特征：
投资性房地产是一种经营活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于 作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 有两种计量模式：成本模式和公允价值模式 返回
二、投资性房地产的范围-1 下列项目属于投资性房地产
第八章
投资性房地产
本章主要内容
第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置 第五节 信息披露
第一节 投资性房地产的特征与范围
• 一、投资性房地产的定义及特征 • 二、投资性房地产的范围
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一、投资性房地产的定义及特征-1
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第三节 投资性房地产的后续计量
一、计量原则 二、成本模式 三、公允价值模式
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一、计量原则
1.通常应当采用成本模式进行计量 2.只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进 行计量 3.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行 后续计量 4.计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将 转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留 存收益（未分配利润）。 5.已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 返回
中级财务会计第08章投资性房地产
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同 时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用 于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外 购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租 或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为 固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本 增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为 投资性房地产。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初 始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产， 只有在自行建造或开发活动完成（即达到 预定可使用状态）的同时开始对外出租或 用于资本增值，才能将自行建造的房地产 确认为投资性房地产。自行建造投资性房 地产的成本，由建造该项房地产达到预定 可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状 态后一段时间才对外出租或用于资本增值 的，应当先将自行建造的房地产确认为固 定资产或无形资产，自租赁期开始日或用 于资本增值之日开始，从固定资产或无形 资产转换为投资性房地产。
（三）非投资性房地产转换为投资性 房地产的确认和初始计量
参见“房地产转换和处置”部分内 容。
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市 场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。 对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城 区。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
(二)采用公允价值模式进行后续计量 的会计处理
2．公允价值模式下的转换
（1）采用公允价值模式计量的投资性房地 产转换为自用房地产时，应当以其转换当日 的公允价值作为自用房地产的账面价值，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益 （公允价值变动损益）。
中级财务会计：投资性房地产习题
第八章投资性房地产一、单项选择题1.资产负债表日，投资性房地产应以其公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入（ )A.公允价值变动损益B.投资收益C.财务费用 D。
管理费用2.自用房地产转化为公允价值模式的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入( ）A.公允价值变动损益 B。
资本公积 C。
投资收益 D。
其他业务收入3.自用房地产转化为公允价值模式的投资性房地产，转换日公允价值小于账面价值的差额计入( ）A.公允价值变动损益 B。
资本公积 C.投资收益 D.其他业务收入4。
投资性房地产由成本模式转为公允价值模式属于（）A。
会计政策变更 B。
会计估计变更 C。
前期差错更正 D。
都不是5。
企业购建的房屋用于出租后属于（）A。
库存商品 B.开发产品 C。
投资性房地产 D。
固定资产6.将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为（）A。
营业外收入 B。
营业外支出 C.公允价值变动损益 D。
资本公积--其他资本公积7。
将投资性房地产转换为自用房地产时，以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为（）.A。
营业外收入 B。
营业外支出 C.公允价值变动损益 D。
资本公积——其他资本公积8.企业将自用的厂房改用出租,房屋的账面原价2 000万元，累计折旧300万元；房屋的公允价值为2 500万元。
投资性房地产的入账价值和房屋账面价值的差额应计入（）。
A。
投资收益800万元 B。
营业外收入800万元C.资本公积800万元D.公允价值变动损益800万元9.企业投资土地使用权用于增值（以公允价值计量），买价及相关税费共计1 000万元.资产负债表日，土地使用权的公允价值为1 500万元。
次年处置土地使用权，土地处置价格1800万元。
该土地使用权对处置期间投资收益的影响金额为（）万元。
A.800 B。
500 C.300 D.010.某企业投资性房地产采用成本计量模式。
中级财务会计东北财大课件第八章投资性房地产
投资性房地产的分类和估值方法
投资性房地产可以根据用途和位置进行分类，并使用市场比较法、成本法和收益法等方法进行估值。
投资性房地产的放置和筹资决策
投资性房地产的放置决策包括选择投资地点和物业类型，筹资决策涉及资金来源和融资方式。
投资性房地产和财务报表披露
公司需要在财务报表中披露投资性房地产的信息，包括资产价值、租金性房地产项目的资金流动情况，包括现金流入和现金流出。
投资性房地产在公司合并中的 影响
投资性房地产在公司合并中可能对财务报表和商业价值产生重要影响，需要 进行充分的评估和披露。
中级财务会计东北财大课 件第八章投资性房地产
投资性房地产是指用于投资收益、资本增值或租赁的不动产。本章将深入探 讨投资性房地产的定义、特点以及与财务会计的关系。
概述投资性房地产的定义和特 点
投资性房地产是指用于盈利目的而持有的不动产资产，具有长期性、投资性 和收益性的特点。
投资性房地产、移动性资产和存货的区别
中级财务会计教程-投资性房地产
①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
中级财务会计教程-投资性房地产
〖理论知识〗
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产的定义及特征
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下几个特征：
（1）投资性房地产是一种经营性活动。
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值进行合理的估计。
（二）自行建造投资性房地产的初始计量
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
采用成本模式计量的，应按照建造过程中发生的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”账户。采用公允价值模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性房地产——成本”账户，贷记“在建工程”或“开发产品”账户。
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
2018中级财务会计课后习题(期末考试范围)第08章 投资性房地产
第8章投资性房地产一、单项选择题1.下列关于投资性房地产初始计量的说法中，不正确的是（）。
A.企业外购的房地产，自用一段时间后再改为出租的或用于资本增值，应当先将房地产确认为固定资产或无形资产B.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产C.企业将自行建造的房地产在达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产D.企业购入的房地产，部分用于出租或资本增值、部分自用，且均能够单独计量和出售，用于出租或资本增值的部分应确认为投资性房地产2.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日将2014年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元，采用年限平均法计提折旧。
不考虑其他因素，则2015年该办公楼应计提的折旧额是（）万元。
A.0B.150C.200D.1003.A公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，A公司将该写字楼出售给B 公司，协议约定的售价为1000万元，增值税销项税额为110万元，B公司已用银行存款支付。
A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧100万元，已计提减值准备100万元。
不考虑其他税费的影响。
则A公司因处置该写字楼影响营业利润的金额是（）万元。
A.460B.100C.300D.9004.甲公司2015年7月1日购入一栋办公楼，购买价款为5000万元，另发生相关税费100万元。
购买当日即与丙公司签订租赁协议，将该栋办公楼出租给丙公司使用，租期为3年，每年租金为520万元，每年年末支付。
甲公司为该项租赁业务发生谈判费用20万元，另预计租赁期内每年将花费10万元的办公楼使用维护费用。
不考虑其他因素，2015年7月1日，应确认的投资性房地产的初始入账价值是（）万元。
中级财务会计 第8章投资性房地产
2012.08
一、投资性房地产后续支出的处理原则
投资性房地产的后续支出，是指已确认为投 资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房 地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建 支出、装修装潢支出、日常维修支出等。
处理原则如下
2012.08
（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 自用房地产是指企业为生产商品、提供劳
务或者经营管理而持有的房地产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍属于自 用房地产 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是企业 的经营场所，属于自用房地产
2012.08
2.作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业 在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的 商品房和土地。
2012.08
在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房 地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资 性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠 地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计 量直至处置，并且假设无残值。
采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企 业，即使有证据表明某项投资性房地产在首次取 得时其公允价值能够持续可靠地取得，仍应当对 该投资性房地产采用成本模式计量。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不 得从公允价值模式转为成本模式。
2012.08
成本模式变更为公允价值模式的会计处理
借：投资性房地产——成本
[公允价值]
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
[账面价值]
利润分配——未分配利润 盈余公积
[差额]
例题见教材【例8-5】
2012.08
第四节 投资性房地产的后续支出
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第8章投资性房地产4、2014年3月15日，星海公司与B公司签订经营租赁合同，约定将星海公司购入的一栋写字楼租赁给B公司使用，租赁期为3年。
2014年3月25日，星海公司购入写字楼，支付买价与相关税费28 600万元，根据租赁协议，租赁期开始日为2014年4月1日。
星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
要求：编制星海公司有关投资性房地产的下列会计分录（1）2014年3月25日，购入写字楼并出租（2）2014年12月21日，确认公允价值变动损益①假定公允价值为29 000万元②假定公允价值为28 000万元7、2011年12年5日，星海公司以1 800万元的价款购入一处房屋，公司董事会已作出书面决议，将该房屋用于对外出租。
2011年12月28日，星海公司与D公司签订了租赁合同，将所购房屋出租给D公司使用，租期为5年，租赁期开始日为2012年1月1日。
房屋预计可使用20年，预计净残值为60万元，采用年限平均法计提折旧（为简化起见，假定按年计提折旧）。
2013年12月31日，星海公司对该房屋进行减值测试，确定其可收回金额为1 500万元，预计净残值和使用寿命未发生变动。
星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2011年12月5日，购入房屋。
（2）2012年12月31日，计提折旧。
（3）2013年12月31日，计提折旧。
（4）2013年12月31日，计提减值准备。
（5）2014年12月31日，计提折旧。
1、2011年2月1日，星海公司以1 080万元的价款从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造一栋写字楼。
2011年3月1日，星海公司预付给写字楼建造承包商工程价款6 000万元；2012年5月20日，工程完工，验收合格，星海公司补付工程价款3 000万元。
根据董事会作出的正式书面决议，写字楼一层用于对外出租，其余楼层均作为本公司的办公场所。
2012年5月25日，星海公司与一家大型超市签订了经营租赁合同，将写字楼一层出租给该超市作为经营场所，租期为5年，租赁开始日为2012年6月1日。
写字楼一层能够单独计量和出售，建造成本为2 400万元，土地使用权成本按照建造成本的比例分配。
要求：编制星海公司有关该写字楼的下列会计分录：（1）2011年2月1日，购入土地使用权（2）2011年3月1日，预付工程款。
（3）2012年5月20日，补付工程款。
（4）2012年5月20日，结转工程成本.①假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量②假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量3、根据题目1的资料，假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧；该土地使用权的使用期为40年，采用直线法进行摊销。
根据星海公司与大型超市签订的租赁合同的约定，写字楼一层租赁期为5年，年租金为210万元，从租赁期开始日起，每年6月1日按年预收租金。
2014年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元（为简化起见，假定每年的12月31日计提写字楼折旧、摊销土地使用权成本、确认租金收入）。
要求：编制星海公司有关投资性房地产（自用部分略）的下列会计分录：（1）2012年6月1日，预收租金（2）2012年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（3）2013年6月1日，预收租金（4）2013年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（5）2014年6月1日，预收租金（6）2014年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（7）2014年12月31日，计提资产减值准备5、星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。
由于星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可满足采用公允价值模式的条件，星海公司决定从2014年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
星海公司作为投资性房地产核算的资产有两项：一项是成本为15 600万元、累计已提折旧为2 100万元的写字楼；另一项是成本为3 800万元、累计已摊销金额为280万元的土地使用权。
2014年1月1日，写字楼的公允价值为13 000万元，土地使用权的公允价值为4 000万元；2014年12月31日，写字楼的公允价值为13 200万元，土地使用权的公允价值为4 300万元。
星海公司按净利润的10%提取盈余公积。
要求：编制星海公司有关投资性房地产的下列会计分录：（1）转换投资性房地产计量模式（2）2014年12月31日，确认公允价值变动损益6、星海公司将用作办公场所的房屋转为对外出租，并于2010年12月25日签订了租赁合同。
租赁期开始日为2011年1月1日。
用于出租的房屋原价1 600万元，预计净残值40万元，预计可使用30年，采用年限平均法计提折旧。
转换为投资性房地产之前，该房屋已使用了9年，累计折旧为468万元。
要求：作为星海公司有关该项投资性房地产的下列会计处理：（1）假定采用成本模式进行后续计量①2011年1月1日，将自用房地产转为投资性房地产②2011年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧③2013年1月1日，将成本模式转为公允价值模式，房屋公允价值为1 560万元④2013年12月31日，房屋公允价值为1 570万元（2）假定采用公允价值模式进行后续计量①2011年1月日，将自用房地产转为投资性房产，房屋公允价值为1 500万元②2011年12月31日，房屋的公允价值为1 490万元③2012年12月31日，房屋的公允价值为1 560万元④2013年12月31日，房屋的公允价值为1 570万元⑤2014年1月1日，租赁届满，房屋转为自用办公场所⑥2014年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧12、星海公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2014年4月1日，星海公司对外出租的厂房租赁期满予以收回、转为自用。
转换日，厂房的账面价值为2 650万元，其中，成本为3 200万元，公允价值变动（截止2013年12月31日）为贷方550万元要求：编制下列不同情况下投资性房地产（1）假定转换日厂房的公允价值为2 600万元（2）假定转换日厂房的公允价值为2 680万元房经营租赁合同即将于2013年12月31日到期，该厂房原价为3 260元，预计使用年限为20年，预计净残值为100万元，至租赁合同到期日，已使用5年。
为了提高厂房的租金收入，星海公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给丙公司使用。
2013年12月31日，与乙公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出1 890万元，厂房拆除部分的残料作价10万元出售，款项已存入银行。
2014年10月31日，厂房改建工程完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司使用。
扩建后厂房预计净残值和预计使用寿命（含改建期间）未发生变动。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2013年12月31日，将厂房转入改建工程（2）用银行存款支付改建支出（3）拆除部分的残料作价出售（4）2014年10月31日，改建工程完工（5）2014年12月31日，计提折旧项厂房经营租赁合同即将于2013年6月30日到期，截至租赁合同到期日，该厂房账面价值2 500万元，其中，成本为2 150万元，公允价值变动（借方）为350万元。
为了提高厂房的租金收入，星海公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给丙公司使用。
2013年6月30日，与乙公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出1 000万元，厂房拆除部分的残料作价10万元出售，款项存入银行。
2014年3月31日，厂房改建工程完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司使用。
2014年12余31日，厂房公允价值为3 600万元。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2013年6月31日，将厂房转入改建工程（2）用银行存款支付改建支出（3）拆除部分的残料作价出售（4）2014年3月31日，改建工程完工（5）2014年12月31日，确认公允价值变动损益13、星海公司自建的办公楼于2005年12月10日投入使用，实际建造成本为12 800万元，预计使用年限为30年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。
2009年12月31日，星海公司为该办公楼计提减值准备1 560万元，预计净残值和预计使用年限未发生变动。
因星海公司启用了新的办公楼，原办公楼于2011年6月5日停止自用并经董事会决议将该办公楼用于对外出租。
2011年6月20日，星海公司与C公司签订经营租赁协议，将办公楼出租给C公司使用，租期为3年，租赁期开始日为2011年7月1日。
星海公司对投资性房地产采用成本模式计量。
2014年7月1日，租赁期届满，星海公司以8 500万元的价款将该办公楼出售，应交营业税425万元。
假定不考虑相关税费。
要求：计算累计折旧并编制有关会计分录。
（1）计算截至转换日办公楼的累计折旧。
（2）编制自用办公楼转换为对外出租的会计分录。
（3）计算截至出售日办公楼的累计折旧。
（4）编制出售办公楼的会计分录。
11、星海公司将办公楼转为用于出租，以赚取租金收入。
2010年12月，星海公司与D 公司签订了租赁协议，将办公楼出租给D公司使用，租赁期开始日为2011年1月1日，租赁期为3年，每年租金为600万元，自租赁期开始日起，每年1月1日按年预收租金（为简化起见，假定每年12月31日确认租金收入）。
该办公楼原价为12 500万元，累计已提折旧3 750万元。
星海公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2010年12月31日，办公楼的公允价值为8 500万元；2011年12月31日，办公楼的公允价值为8 650元；2012年12月31日，办公楼的公允价值为8 900万元；2013年12月31日，办公楼公允价值为8 800万元。
2014年1月1日，办公楼租赁期届满，星海公司将其出售，售价为8 600万元，应交营业税为430万元。
要求：编制星海公司有关该投资性房地产的下列会计分录：（1）2011年1月1日，将办公楼出租并预收租金（2）2011年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（3）2012年1月1日，预收租金（4）2012年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（5）2013年1月1日，预收租金（6）2013年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（7）2014年1月1日，将办公楼出售。