中级财务会计第8章-投资性房地产
中级财务会计 第八章 投资性房地产
第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。
第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。
（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。
2、成本模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。
1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。
中级财务会计习题——第八章、投资性房地产
第8章、投资性房地产一、单选题1. 甲企业是从事房地产开发业务的企业, 20×9年4月10日, 甲企业与乙企业进行协商, 准备将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用, 4月20日, 甲乙双方签订了租赁协议, 租赁期开始日为5月15日。
甲企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的日期为（ B ）。
A.不确定B.4月10日C.5月15日D.4月20日2. 20×9年7月8日, 甲企业将出租在外的厂房收回用于本企业生产商品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量, 其账面原价3 000万元, 累计折旧1 200万元, 计提减值准备400万元, 则该厂房的入账价值为（ B ）。
A.1 400万元B.3 000万元C.2 600万元D.1 800万元3. W公司于20×9年6月18日将闲置厂房出租并采用公允价值计量, 出租时该厂房的账面原价为5 000万元, 已计提折旧为2 800万元, 公允价值为2 400万元, 则该厂房的入账价值为（ B ）。
A.5 000万元B.2 400万元C.2 800万元D.2 200万元4. 下列关于投资性房地产后续计量的说法中, 错误的是（ C ）。
A.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种模式B.企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量C.企业通常采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量D.成本模式可以转为公允价值模式, 但公允价值模式不得转为成本模式5. 在确定投资性房地产转换的入账价值时, 下列说法错误的是（ C ）。
A.在成本模式下, 应将房地产转换前的账面原值作为投资性房地产的入账价值B.在公允价值模式下, 其他资产转换为投资性房地产的, 应当以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
C.在公允价值模式下, 投资性房地产转换为其他资产的, 应当以转换日的账面价值作为其他资产的入账价值D.在公允价值模式下, 投资性房地产转换为其他资产的, 应当以转换日的公允价值作为其他资产的入账价值6.下列项目中, 不属于投资性房地产的是（ C ）。
《中级财务会计(第2版)》第8章：投资性房地产
10
8.3.2 投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的， 企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的，应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 【例8.8】甲企业投资性房地产采用成本模式进行后续计 】 年末将用于出租的厂房出售。 量，2009年末将用于出租的厂房出售。该厂房的账面原价 年末将用于出租的厂房出售 万元， 万元。 为1 000万元，已提折旧 万元 已提折旧500万元。出售价款 100万元存 万元 出售价款1 万元存 入银行， 缴纳营业税。 入银行，按5%缴纳营业税。甲企业的会计处理如下。 缴纳营业税 甲企业的会计处理如下。 借：银行存款 11 000 000
4.下列项目中，属于企业的投资性房地产的有(
A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权
)。
5.下列事项中，影响当年度利润表中营业利润的有(
A. 对投资性房地产计提的折旧费用 B. 对投资性房地产计提的减值准备 C. 购入投资性房地产支付的相关税费 D. 投资性房地产取得的租金收入
8.2产 按照建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备 等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊 销)”、“投资性房地产减值准备”账户。按其账面余额，借记 “投资性房地产”账户，贷记“固定资产”或“无形资产”等账 户；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销” 账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；原已计提减 值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。 4. 投资性房地产后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得租金收入时， 借记“银行存款”等账户，贷记 “其他业务收入”等账户；按 照有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成 本”账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；投资性 房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值时，应当按照 企业会计准则的相关规定，计提减值准备，借记“资产减值损失” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。
中级财务会计课件-投资性房地产
投资性房地产的取得方式
02 披露投资性房地产是通过购买、建造、交换等方式取
得的。
投资性房地产的计量模式
03
披露投资性房地产的计量模式是成本模式还是公允价
值模式。
披露的要求
披露投资性房地产的折旧或摊销
根据会计准则，投资性房地产应按照其使用寿命计提折旧或摊销， 并在财务报表中披露相关信息。
披露投资性房地产的减值
03
投资性房地产的后续计量
Chapter
成本模式
概述
成本模式是指以历史成本为计量 基础，对投资性房地产进行后续 计量的一种方法。
特点
采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，需要按照固定资产 或无形资产的相关规定计提折旧 或摊销，并在期末进行减值测试 。
适用范围
成本模式适用于市场条件不成熟 、无法取得可靠公允价值的投资 性房地产。
2
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
3
如果投资性房地产的公允价值发生变动，应将变 动金额计入当期损益或所有者权益。
06
投资性房地产的披露
Chapter
披露的内容
投资性房地产的种类、特征和用途
01
披露投资性房地产的种类，如住宅、商业地产等，以
及其特征和具体用途。
投资性房地产的主要目的不是自用，而是出租或出售。
特征
01
投资性房地产具有高收益性，通常能够为投资者带 来稳定的租金收入或资本增值。
02
投资性房地产通常需要较大的初始投资，并且流动 性相对较低，不易在短期内出售。
03
投资性房地产的价值受市场供求关系、经济环境、 地理位置等因素影响较大。
与自用房地产和存货的区分
中级财务会计：投资性房地产 (第四版)
日购入房屋的后续计量模式为公允价值模式。20×2
年12月31日该房屋的公允价值为38000000元;20×3
年12月31日该房屋的公允价值为40000000元。甲公
司编制会计分录如下:
(1)20×2年12月31日确认公允价值变动损益。
公允价值变动损益
=38000000-30000000=8000000(元)
应交税费—应交增值税(进项税额) 2 700 000
贷:银行存款
32 700 000
8
8.3 投资性房地产的出租收入
投资性房地产对外出租取得的出租收入， 属于让渡资产使用权的收入，应确认为营业收 入。
借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
9
【例8—2】 承例8—1。20×2年1月1日,甲公司收到
①记录处置收入
借：银行存款
（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
36
1.采用成本模式计量的 投资性房地产处置
②结转处置成本 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
37
【例8—11】承例8—1和例8—3。甲公司投资性房地产
贷:投资性房地产
40 000 000
累计折旧
9 000 000
31
2.投资性房地产转换为其他资产
（2）投资性房地产采用公允价值模式计量 在公允价值模式下，企业在转换日首先应将投资性 房地产的账面价值调整为公允价值，然后将转换日 的公允价值作为转换后其他资产的入账价值。
32
2.投资性房地产转换为其他资产
允价值模式进行后续计量。20×1年12月31日,该房屋的
中级财务会计第八章投资性房地产
投资性房地产概述
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产
确认条件
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
后续计量模式
成本模式
公允价值模式
成本可以转为公允
初始计量
外购的投资性房地产成本
购买价款
相关税费
可直接归属与该资产的其他支出
自行建造的投资性房地产1成本达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
后续计量
采用成本模式计量的投资性房地产
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
累计摊销/利润
（参考无形资产/固定资产）
采用公允价值模式计量的投资性房地产不折旧/不摊销/不减值
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借/贷：投资性房地产——公允价值变动/公允价值变动损益投资性房地产后续计量模式的变更公允不得变更到成本
投资性房地产与非投资性房地产的转换
房地产的转换方式
1.企业董事会/类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
2.房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态
房地产转换的会计处理公允价值变动损益（转换公允价值 >
处置
投资性房地产的终止确认与处置损益
处置投资性房地产的会计处理
备注：
1. 参照固定资产。
中级财务会计实务第8章 投资性房地产
8.2.2 投资性房地产的初始计量
【例8-3】2013年1月，A公司从其他单位购入一块使用年限为50年的 土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2013年11月，A公司预 计厂房即将完工，与B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁 给B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年12月 5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元,至 2013年12月5日，土地使用权已摊销累计额165 000元；两栋厂房的实 际造价均为10 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房 分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权 划分的依据。假定A公司采用成本计量模式进行后续计量。
第八章 投资性房地产
内容
8.1 投资性房地产概述 8.2 投资性房地产的初始计量 8.3 投资性房地产的后续计量 8.4 投资性房地产的转换 8.5 投资性房地产的减值和处置 8.6 其他资产的核算
8.1 投资性房地产概述
8.1.1 投资性房地产的概念和特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两 者兼有而持有的房地产 。投资性房地产应当能够单独 计量和出售。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级 市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四 种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让 的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。
8.1.2 投资性房地产的范围
1.不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产， 包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。
中级财务会计习题与案例答案(第八章以后)
第八章 投资性房地产（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。
投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。
但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。
房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。
计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元）9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元）10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元）29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
中级财务会计第八章__投资性房地产
– 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，确 认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑 物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 – 对持有并准备增值后的土地使用权，确认时点 为企业将土地使用权停止自用，准备增值后转 让的日期。
一、投资性房地产的确认和初始计 量-2
• 投资性房地产的会计科目设置：
– 若采用成本计量模式，设置“投资性房地产” 科目。 – 若采用公允价值计量模式，设置“投资性房地 产——成本”、“投资性房地产——公允价值 变动”科目。
一、投资性房地产的确认和初始计 量-3
• 外购投资性房地产的确认和初始计量 • 自行建造投资性房地产的确认和计量
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二、与投资性房地产有关的后续支 出-1
三、公允价值模式-2
公允价值模式下的会计处理： 不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损 益. 借:投资性房地产——公允价值变动 贷:公允价值变动损益 例8-8，p160
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第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换 二、投资性房地产的处置
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一、投资性房地产的转换
投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露适用于《投资性 房地产》准则。 下列各项，适用其他相关准则： • 自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》 • 作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》 • 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造 合同》 • 投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》
二、投资性房地产的范围-5
关联企业之间租赁房地产，出租方应将 出租的房地产确定为投资性房地产。但在 编制合并报表时，应将其作为企业集团的 自用房地产。 如，母公司以经营租赁出租给子公司的 房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自 用房地产。
中级财务会计第08章投资性房地产
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同 时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用 于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外 购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租 或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为 固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本 增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为 投资性房地产。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初 始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产， 只有在自行建造或开发活动完成（即达到 预定可使用状态）的同时开始对外出租或 用于资本增值，才能将自行建造的房地产 确认为投资性房地产。自行建造投资性房 地产的成本，由建造该项房地产达到预定 可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状 态后一段时间才对外出租或用于资本增值 的，应当先将自行建造的房地产确认为固 定资产或无形资产，自租赁期开始日或用 于资本增值之日开始，从固定资产或无形 资产转换为投资性房地产。
（三）非投资性房地产转换为投资性 房地产的确认和初始计量
参见“房地产转换和处置”部分内 容。
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市 场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。 对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城 区。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
(二)采用公允价值模式进行后续计量 的会计处理
2．公允价值模式下的转换
（1）采用公允价值模式计量的投资性房地 产转换为自用房地产时，应当以其转换当日 的公允价值作为自用房地产的账面价值，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益 （公允价值变动损益）。
中级财务会计东北财大课件第八章投资性房地产
投资性房地产的分类和估值方法
投资性房地产可以根据用途和位置进行分类，并使用市场比较法、成本法和收益法等方法进行估值。
投资性房地产的放置和筹资决策
投资性房地产的放置决策包括选择投资地点和物业类型，筹资决策涉及资金来源和融资方式。
投资性房地产和财务报表披露
公司需要在财务报表中披露投资性房地产的信息，包括资产价值、租金性房地产项目的资金流动情况，包括现金流入和现金流出。
投资性房地产在公司合并中的 影响
投资性房地产在公司合并中可能对财务报表和商业价值产生重要影响，需要 进行充分的评估和披露。
中级财务会计东北财大课 件第八章投资性房地产
投资性房地产是指用于投资收益、资本增值或租赁的不动产。本章将深入探 讨投资性房地产的定义、特点以及与财务会计的关系。
概述投资性房地产的定义和特 点
投资性房地产是指用于盈利目的而持有的不动产资产，具有长期性、投资性 和收益性的特点。
投资性房地产、移动性资产和存货的区别
第八章 投资性房地产 《中级财务会计》ppt
数据来源：万达集团官方网站
万达的商业地产品类代表：
1 2 3
代表产品：长春万达广场（图片1所示） 开发模式：建设一个大楼，配小面积广场。1F精品店，2F超市（沃尔 玛等），3F家居，4F电影院 产品特点：一楼主力店，低价出租给沃尔玛，通过沃尔玛的商业影响 力吸引商铺散户，再高价出售获得盈利
××× ×××
投资性房地产
××× ×××
累计折旧
××× ×××
累计摊销
××× ×××
固定资产 减值准备
××× ×××
无形资产 减值准备
××× ×××
– 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以 公允价值模式计量的投资性房地产时
»以该项建筑物或土地使用权在转换日 的公允价值作为投资性房地产的入账 价值
»公允价值小于原账面价值的差额，计 入当期损益
投资性房地产 ——在建
××× ×××
按其账面价值
投资性房地产累计 折旧（摊销）
××× ×××
按其累计已提
折旧或累计已 摊销金额
– 发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“ 投资性房地产——在建”科目归集
银行存款
××× ×××
投资性房地产 ——在建
××× ×××
– 改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房 地产转回到在用的投资性房地产
投资性房地产 ——成本
××× ×××
与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似
第三节 投资性房地产的后续计量
• 一、采用成本模式计量的投资性房地产
– 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者 按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。
中级财务会计 第8章投资性房地产
2012.08
一、投资性房地产后续支出的处理原则
投资性房地产的后续支出，是指已确认为投 资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房 地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建 支出、装修装潢支出、日常维修支出等。
处理原则如下
2012.08
（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 自用房地产是指企业为生产商品、提供劳
务或者经营管理而持有的房地产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍属于自 用房地产 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是企业 的经营场所，属于自用房地产
2012.08
2.作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业 在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的 商品房和土地。
2012.08
在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房 地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资 性房地产在首次取得时其公允价值不能持续可靠 地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计 量直至处置，并且假设无残值。
采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企 业，即使有证据表明某项投资性房地产在首次取 得时其公允价值能够持续可靠地取得，仍应当对 该投资性房地产采用成本模式计量。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不 得从公允价值模式转为成本模式。
2012.08
成本模式变更为公允价值模式的会计处理
借：投资性房地产——成本
[公允价值]
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
[账面价值]
利润分配——未分配利润 盈余公积
[差额]
例题见教材【例8-5】
2012.08
第四节 投资性房地产的后续支出
2024-中级财务会计第8章投资性房地产
本钱模式 公允价值模式
2024/3/27
后续计量
12
〔二〕自行建造的投资性房地产本钱构成
• 内容：
教材P159例8-2
• 包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资
本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的
间接费用等
何时确认为投
• 会计处理 借：投资性房地产 资性房地产
• 成〕本模式
第八章 投资性房地产
企业会计准那么第3号 -投资性房地产
2024/3/27
1
投资性房地产概述
投资性房地产的定义及特征 投资性房地产的范围
投资性房地产的确 认和初始计量
投资性房地产的确认和初始计量 与投资性房地产有关的后续支出
投
采用成本模式进行后续计量的投资性
资
房地产
性 房 地 产
投资性房地产的 后续计量
2024/3/27
8
二、投资性房地产的初始计量
取得渠道不同，本 钱的具体构成内容
就会有所不同
同时满足
三、投资性房地产确实认条件
〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很 可能流入企业；
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计 量
2024/3/27
9
四、投资性房地产的后续计量模式
两种模式：
本钱模式 公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转 换和处置
投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2024/3/27
2
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房：在建工程〔开发产品
中级财务会计(东北财大)课件 第八章投资性房地产
三,投资性房地产会计核算: 投资性房地产会计核算: 银行存款 投资性房地产
在建工程
无形资产等
第三节 投资性房地产的后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产: 一,采用成本模式计量的投资性房地产: 会计准则的有关规定: (一)会计准则的有关规定: 1. 对于已出租的建筑物,按月计提折旧,计提的折旧额计 对于已出租的建筑物,按月计提折旧, 其他业务成本"账户; 入"其他业务成本"账户; 2. 对于已出租的土地使用权等,按月摊销成本,摊销的成 对于已出租的土地使用权等,按月摊销成本, 本额计入"其他业务成本"账户; 本额计入"其他业务成本"账户; 3. 投资性房地产发生减值的,应当计提减值准备,计提的 投资性房地产发生减值的,应当计提减值准备, 减值准备计入"资产减值损失"账户; 减值准备计入"资产减值损失"账户;已经计提减值准备的投资 性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回; 性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回; 投资性房地产取得的租金收入计入"其他业务收入"账户; 投资性房地产取得的租金收入计入"其他业务收入"账户;
三,投资性房地产的后续计量模式: 投资性房地产的后续计量模式:
后 续 计 量 模 式
成本模式
成本计量模式: 成本计量模式: 账户设置: 账户设置:投资性房地产
公允价值计量模式: 公允价值计量模式: 账户设置:投资性房地产 (成本) 账户设置:投资性房地产—(成本) —(公允价值变动) (公允价值变动)
(二)设置的基本账户: 设置的基本账户: 1. "投资性房地产累计折旧"; 投资性房地产累计折旧" 投资性房地产累计折旧 2. "投资性房地产累计摊销"; 投资性房地产累计摊销" 投资性房地产累计摊销 3. "投资性房地产减值准备"; 投资性房地产减值准备" 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧 其他业务成本
刘永泽《中级财务会计》笔记和课后习题(含考研真题)详解(投资性房地产)【圣才出品】
第8章投资性房地产8.1 考点难点归纳【知识框架】【本章概要】本章梳理了投资性房地产的相关知识，重要程度两颗星。
本章需理解记忆的考点包括：投资性房地产概述、投资性房地产的初始计量和后续计量、投资性房地产的后续支出、投资性房地产与非投资性房地产的转换、投资性房地产的处置。
本章的重点包括：投资性房地产的初始计量和后续计量、投资性房地产的后续支出、投资性房地产与非投资性房地产的转换。
【考点难点归纳】考点一投资性房地产概述★1．投资性房地产的定义与范围（1）投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产。
（2）投资性房地产的范围投资性房地产的范围见表8-1。
表8-1 投资性房地产的范围【注意】自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产。
2．投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
考点二投资性房地产的初始计量★★投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
具体内容见表8-2。
表8-2 投资性房地产的初始计量考点三投资性房地产的后续计量★★企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
只有在满足特定条件下，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。
1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
会计处理见表8-3。
表8-3 采用成本模式进行后续计量如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
2．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（表8-4）不计提折旧或摊销。
资产负债表日，应以公允价值为基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益。
中级财务会计第章投资性房地产
第8章投资性房地产4、2014年3月15日，星海公司与B公司签订经营租赁合同，约定将星海公司购入的一栋写字楼租赁给B公司使用，租赁期为3年。
2014年3月25日，星海公司购入写字楼，支付买价与相关税费28 600万元，根据租赁协议，租赁期开始日为2014年4月1日。
星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
要求：编制星海公司有关投资性房地产的下列会计分录（1）2014年3月25日，购入写字楼并出租（2）2014年12月21日，确认公允价值变动损益①假定公允价值为29 000万元②假定公允价值为28 000万元7、2011年12年5日，星海公司以1 800万元的价款购入一处房屋，公司董事会已作出书面决议，将该房屋用于对外出租。
2011年12月28日，星海公司与D公司签订了租赁合同，将所购房屋出租给D公司使用，租期为5年，租赁期开始日为2012年1月1日。
房屋预计可使用20年，预计净残值为60万元，采用年限平均法计提折旧（为简化起见，假定按年计提折旧）。
2013年12月31日，星海公司对该房屋进行减值测试，确定其可收回金额为1 500万元，预计净残值和使用寿命未发生变动。
星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2011年12月5日，购入房屋。
（2）2012年12月31日，计提折旧。
（3）2013年12月31日，计提折旧。
（4）2013年12月31日，计提减值准备。
（5）2014年12月31日，计提折旧。
1、2011年2月1日，星海公司以1 080万元的价款从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造一栋写字楼。
2011年3月1日，星海公司预付给写字楼建造承包商工程价款6 000万元；2012年5月20日，工程完工，验收合格，星海公司补付工程价款3 000万元。
根据董事会作出的正式书面决议，写字楼一层用于对外出租，其余楼层均作为本公司的办公场所。
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第8章投资性房地产4、2014年3月15日，星海公司与B公司签订经营租赁合同，约定将星海公司购入的一栋写字楼租赁给B公司使用，租赁期为3年。
2014年3月25日，星海公司购入写字楼，支付买价与相关税费28 600万元，根据租赁协议，租赁期开始日为2014年4月1日。
星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
要求：编制星海公司有关投资性房地产的下列会计分录（1）2014年3月25日，购入写字楼并出租（2）2014年12月21日，确认公允价值变动损益①假定公允价值为29 000万元②假定公允价值为28 000万元7、2011年12年5日，星海公司以1 800万元的价款购入一处房屋，公司董事会已作出书面决议，将该房屋用于对外出租。
2011年12月28日，星海公司与D公司签订了租赁合同，将所购房屋出租给D公司使用，租期为5年，租赁期开始日为2012年1月1日。
房屋预计可使用20年，预计净残值为60万元，采用年限平均法计提折旧（为简化起见，假定按年计提折旧）。
2013年12月31日，星海公司对该房屋进行减值测试，确定其可收回金额为1 500万元，预计净残值和使用寿命未发生变动。
星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2011年12月5日，购入房屋。
（2）2012年12月31日，计提折旧。
（3）2013年12月31日，计提折旧。
（4）2013年12月31日，计提减值准备。
（5）2014年12月31日，计提折旧。
1、2011年2月1日，星海公司以1080万元的价款从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造一栋写字楼。
2011年3月1日，星海公司预付给写字楼建造承包商工程价款6000万元；2012年5月20日，工程完工，验收合格，星海公司补付工程价款3000万元。
根据董事会作出的正式书面决议，写字楼一层用于对外出租，其余楼层均作为本公司的办公场所。
2012年5月25日，星海公司与一家大型超市签订了经营租赁合同，将写字楼一层出租给该超市作为经营场所，租期为5年，租赁开始日为2012年6月1日。
写字楼一层能够单独计量和出售，建造成本为2400万元，土地使用权成本按照建造成本的比例分配。
要求：编制星海公司有关该写字楼的下列会计分录：（1）2011年2月1日，购入土地使用权（2）2011年3月1日，预付工程款。
（3）2012年5月20日，补付工程款。
（4）2012年5月20日，结转工程成本.①假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量②假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量3、根据题目1的资料，假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧；该土地使用权的使用期为40年，采用直线法进行摊销。
根据星海公司与大型超市签订的租赁合同的约定，写字楼一层租赁期为5年，年租金为210万元，从租赁期开始日起，每年6月1日按年预收租金。
2014年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1 800万元（为简化起见，假定每年的12月31日计提写字楼折旧、摊销土地使用权成本、确认租金收入）。
要求：编制星海公司有关投资性房地产（自用部分略）的下列会计分录：（1）2012年6月1日，预收租金（2）2012年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（3）2013年6月1日，预收租金（4）2013年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（5）2014年6月1日，预收租金（6）2014年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入（7）2014年12月31日，计提资产减值准备5、星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。
由于星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可满足采用公允价值模式的条件，星海公司决定从2014年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
星海公司作为投资性房地产核算的资产有两项：一项是成本为15 600万元、累计已提折旧为2 100万元的写字楼；另一项是成本为3 800万元、累计已摊销金额为280万元的土地使用权。
2014年1月1日，写字楼的公允价值为13 000万元，土地使用权的公允价值为4 000万元；2014年12月31日，写字楼的公允价值为13 200万元，土地使用权的公允价值为4 300万元。
星海公司按净利润的10%提取盈余公积。
要求：编制星海公司有关投资性房地产的下列会计分录：（1）转换投资性房地产计量模式（2）2014年12月31日，确认公允价值变动损益6、星海公司将用作办公场所的房屋转为对外出租，并于2010年12月25日签订了租赁合同。
租赁期开始日为2011年1月1日。
用于出租的房屋原价1 600万元，预计净残值40万元，预计可使用30年，采用年限平均法计提折旧。
转换为投资性房地产之前，该房屋已使用了9年，累计折旧为468万元。
要求：作为星海公司有关该项投资性房地产的下列会计处理：（1）假定采用成本模式进行后续计量①2011年1月1日，将自用房地产转为投资性房地产②2011年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧③2013年1月1日，将成本模式转为公允价值模式，房屋公允价值为1 560万元④2013年12月31日，房屋公允价值为1 570万元（2）假定采用公允价值模式进行后续计量①2011年1月日，将自用房地产转为投资性房产，房屋公允价值为1 500万元②2011年12月31日，房屋的公允价值为1 490万元③2012年12月31日，房屋的公允价值为1 560万元④2013年12月31日，房屋的公允价值为1 570万元⑤2014年1月1日，租赁届满，房屋转为自用办公场所⑥2014年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧12、星海公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2014年4月1日，星海公司对外出租的厂房租赁期满予以收回、转为自用。
转换日，厂房的账面价值为2 650万元，其中，成本为3 200万元，公允价值变动（截止2013年12月31日）为贷方550万元要求：编制下列不同情况下投资性房地产（1）假定转换日厂房的公允价值为2 600万元（2）假定转换日厂房的公允价值为2 680万元房经营租赁合同即将于2013年12月31日到期，该厂房原价为3 260元，预计使用年限为20年，预计净残值为100万元，至租赁合同到期日，已使用5年。
为了提高厂房的租金收入，星海公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给丙公司使用。
2013年12月31日，与乙公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出1 890万元，厂房拆除部分的残料作价10万元出售，款项已存入银行。
2014年10月31日，厂房改建工程完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司使用。
扩建后厂房预计净残值和预计使用寿命（含改建期间）未发生变动。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2013年12月31日，将厂房转入改建工程（2）用银行存款支付改建支出（3）拆除部分的残料作价出售（4）2014年10月31日，改建工程完工（5）2014年12月31日，计提折旧项厂房经营租赁合同即将于2013年6月30日到期，截至租赁合同到期日，该厂房账面价值2 500万元，其中，成本为2 150万元，公允价值变动（借方）为350万元。
为了提高厂房的租金收入，星海公司决定在租赁期满后对厂房进行改建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房出租给丙公司使用。
2013年6月30日，与乙公司的租赁合同到期，厂房随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出1 000万元，厂房拆除部分的残料作价10万元出售，款项存入银行。
2014年3月31日，厂房改建工程完工，即日按照租赁合同将厂房出租给C公司使用。
2014年12余31日，厂房公允价值为3 600万元。
要求：编制有关该项投资性房地产的下列会计分录：（1）2013年6月31日，将厂房转入改建工程（2）用银行存款支付改建支出（3）拆除部分的残料作价出售（4）2014年3月31日，改建工程完工（5）2014年12月31日，确认公允价值变动损益13、星海公司自建的办公楼于2005年12月10日投入使用，实际建造成本为12 800万元，预计使用年限为30年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。
2009年12月31日，星海公司为该办公楼计提减值准备1 560万元，预计净残值和预计使用年限未发生变动。
因星海公司启用了新的办公楼，原办公楼于2011年6月5日停止自用并经董事会决议将该办公楼用于对外出租。
2011年6月20日，星海公司与C公司签订经营租赁协议，将办公楼出租给C公司使用，租期为3年，租赁期开始日为2011年7月1日。
星海公司对投资性房地产采用成本模式计量。
2014年7月1日，租赁期届满，星海公司以8 500万元的价款将该办公楼出售，应交营业税425万元。
假定不考虑相关税费。
要求：计算累计折旧并编制有关会计分录。
（1）计算截至转换日办公楼的累计折旧。
（2）编制自用办公楼转换为对外出租的会计分录。
（3）计算截至出售日办公楼的累计折旧。
（4）编制出售办公楼的会计分录。
--11、星海公司将办公楼转为用于出租，以赚取租金收入。
2010年12月，星海公司与D 公司签订了租赁协议，将办公楼出租给D公司使用，租赁期开始日为2011年1月1日，租赁期为3年，每年租金为600万元，自租赁期开始日起，每年1月1日按年预收租金（为简化起见，假定每年12月31日确认租金收入）。
该办公楼原价为12 500万元，累计已提折旧3 750万元。
星海公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2010年12月31日，办公楼的公允价值为8 500万元；2011年12月31日，办公楼的公允价值为8 650元；2012年12月31日，办公楼的公允价值为8 900万元；2013年12月31日，办公楼公允价值为8 800万元。
2014年1月1日，办公楼租赁期届满，星海公司将其出售，售价为8 600万元，应交营业税为430万元。
要求：编制星海公司有关该投资性房地产的下列会计分录：（1）2011年1月1日，将办公楼出租并预收租金（2）2011年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（3）2012年1月1日，预收租金（4）2012年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（5）2013年1月1日，预收租金（6）2013年12月31日，确认房屋公允价值变动损益和租金收入（7）2014年1月1日，将办公楼出售。