第八章 投资性房地产6717552087
8中财 投资性房地产
（1）2008年6月1日，写字楼开发完成并出租。
借：投资性房地产-写字楼（成本）7500万
贷：开发产品 7500万 注意：教材P218 “开发成本”应改成“开发产品”。 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益。 借：投资性房地产-写字楼（公允价值变动）500万
贷：公允价值变动损益
500万
（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行
后续计量。
转换为投资性房地产的土地使用权成本为： 780×1500/4500=260万 借：投资性房地产-厂房 贷：在建工程 贷：无形资产—土地使用权 1500万 1500万 260万
借：投资性房地产-土地使用权 260万
（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式
借：投资性房地产-厂房
累计折旧 贷：固定资产-厂房
1200万
300万 1200万 300万
投资性房地产累计折旧
第八章 投资性房地产
第一节
投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出（不作要求） 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
第一节
投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。
（1）写字楼转为公允价值模式计量。
借：投资性房地产-写字楼（成本）5200万
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产-写字楼 利润分配-未分配利润 盈余公积 700万 5600万 270万 30万
注意：公允价值与账面价值的差额为：
5200 -（5600-700）=300
中级财务会计 第八章 投资性房地产
第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。
第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。
（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。
2、成本模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。
借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。
1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。
中级财务会计课件：第八章 投资性房地产
◦ （二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要 支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间 接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外 支出，不计入建造成本。
采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产 达到预定可使用状态时，
◦ 按月计提折旧时，
按照计 算的 建筑物月折旧 额
◦ 按月摊销成本时，
按照计 算的土 地使用权 月摊 销额
◦ 投资性房地产取得的租金收入，
◦ 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号——资产减值》的有关规定。
◦ 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，
已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。
第四节 投资 性房地产 的后续 支出
一、投资性房地产后续支出的处理原则
◦ 投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产 的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接 相关的各种支出。 导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满 足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产 的成本。 不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应 当在发生时计入当期损益。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
◦ （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
是指在公平交易中，熟悉情况的当事 人之间 自愿进 行房地产 交换 的价格。
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 ； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让 的土地使用权。
财务会计第7版 第八章 投资性房地产
【例8-1】3月31日，甲公司购买一栋写字楼，取得增 值税专用发票，价款为3 600万元，增值税的进项税额为 360万元。甲公司明确表明将其用于经营出租且持有意图 短期内不再发生变化。甲公司系增值税一般纳税人，不动 产适用的增值税率为10%。根据上述资料，应记：
借：投资性房地产--成本 应交税费——应交增值税（进项税额）
企业可以通过外购和自行建造等方式取得投 资性房地产。企业取得的投资性房地产应当按照 取得成本进行初始计量。借记“投资性房地产— —成本”科目；根据支付的增值税额，借记“应 交税费—一应交增值税（进项税额）”科目；根 据支付的全部价款，贷记“银行存款”等科目。 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或 无形资产的方法相同。
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼 有而持有的房地产,主要包括已出租的建筑物、已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。 投资性房地产的特征表现为： ⒈ 目的为赚取租金或资本增值，或两者兼有。投资性房 地产投资是企业在经营活动中，将自有的建筑物或土地使 用权以两种形式获取经济利益。一种是将自有的建筑物或 土地使用权出租给外单位使用，通过收取租金取得使用费 收入；另一种形式是持有并准备增值后转让，取得增值收 益。 ⒉ 能够单独计量和出售或转让。投资性房地产能够单独 存在，单独确认计量，单独出售或转让。
（1）3月15日，将投资性房地产转入改扩建工程时，记：
借：投资性房地产——仓库（在建） 7 000 000
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的初始确认
投资性房地产的初始确认计量，是对投资性房地 产标准的确认以及投资性房地产初始成本的确定。投 资性房地产需同时满足下列条件的：（1）与该投资 性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该 投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业对确认的 投资性房地产应当设置“投资性房地产”账户核算。
《中级财务会计(第2版)》第8章：投资性房地产
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8.3.2 投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的， 企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的，应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 【例8.8】甲企业投资性房地产采用成本模式进行后续计 】 年末将用于出租的厂房出售。 量，2009年末将用于出租的厂房出售。该厂房的账面原价 年末将用于出租的厂房出售 万元， 万元。 为1 000万元，已提折旧 万元 已提折旧500万元。出售价款 100万元存 万元 出售价款1 万元存 入银行， 缴纳营业税。 入银行，按5%缴纳营业税。甲企业的会计处理如下。 缴纳营业税 甲企业的会计处理如下。 借：银行存款 11 000 000
4.下列项目中，属于企业的投资性房地产的有(
A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权
)。
5.下列事项中，影响当年度利润表中营业利润的有(
A. 对投资性房地产计提的折旧费用 B. 对投资性房地产计提的减值准备 C. 购入投资性房地产支付的相关税费 D. 投资性房地产取得的租金收入
8.2产 按照建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备 等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊 销)”、“投资性房地产减值准备”账户。按其账面余额，借记 “投资性房地产”账户，贷记“固定资产”或“无形资产”等账 户；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销” 账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；原已计提减 值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。 4. 投资性房地产后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得租金收入时， 借记“银行存款”等账户，贷记 “其他业务收入”等账户；按 照有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成 本”账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；投资性 房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值时，应当按照 企业会计准则的相关规定，计提减值准备，借记“资产减值损失” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。
中级财务会计第八章投资性房地产
投资性房地产概述
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产
确认条件
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
后续计量模式
成本模式
公允价值模式
成本可以转为公允
初始计量
外购的投资性房地产成本
购买价款
相关税费
可直接归属与该资产的其他支出
自行建造的投资性房地产1成本达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
后续计量
采用成本模式计量的投资性房地产
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
累计摊销/利润
（参考无形资产/固定资产）
采用公允价值模式计量的投资性房地产不折旧/不摊销/不减值
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借/贷：投资性房地产——公允价值变动/公允价值变动损益投资性房地产后续计量模式的变更公允不得变更到成本
投资性房地产与非投资性房地产的转换
房地产的转换方式
1.企业董事会/类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
2.房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态
房地产转换的会计处理公允价值变动损益（转换公允价值 >
处置
投资性房地产的终止确认与处置损益
处置投资性房地产的会计处理
备注：
1. 参照固定资产。
中级财务会计实务第8章 投资性房地产
8.2.2 投资性房地产的初始计量
【例8-3】2013年1月，A公司从其他单位购入一块使用年限为50年的 土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2013年11月，A公司预 计厂房即将完工，与B公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁 给B公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年12月 5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元,至 2013年12月5日，土地使用权已摊销累计额165 000元；两栋厂房的实 际造价均为10 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房 分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权 划分的依据。假定A公司采用成本计量模式进行后续计量。
第八章 投资性房地产
内容
8.1 投资性房地产概述 8.2 投资性房地产的初始计量 8.3 投资性房地产的后续计量 8.4 投资性房地产的转换 8.5 投资性房地产的减值和处置 8.6 其他资产的核算
8.1 投资性房地产概述
8.1.1 投资性房地产的概念和特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两 者兼有而持有的房地产 。投资性房地产应当能够单独 计量和出售。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级 市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四 种方式出让土地。
土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让 的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。
8.1.2 投资性房地产的范围
1.不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产， 包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。
第八章 投资性房地产
投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
财务会计学
（二）采用公允价值模式计量的会计处理 (1)不需要按月计提折旧或摊销； (2)以资产负债表日的公允价值计量,公允价值的变 动计入当期损益。 资产负债表日，
公允价值 变动损益 投资性房地产— —公允价值变动
××× ×××
××× ×××
P216，例8-4
业；
分类 已出租的土地使用权和已出租的建筑物
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
租赁期开始日
确认为投资性房地产的时点 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期
持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物 持有并准备增值后转让的土地使用权
银行存款
其他业务成本
？
×××
×××
P219，例8-8
财务会计学
第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换
一、房地产的转换形式
企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改 变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个 方面：
一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用
途形成正式的书面决议； 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
计量原则：
1.按转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值 2.公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益 3.公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积
财务会计学
（一）投资性房地产以成本模式计量时
开发产品
×××
存货跌价准备
非投资性房地产
投资性房地产
×××
×××
按非投 资性房 地产的 账面价 值
×××
属于投资性房 地产的项目
中级财务会计第08章投资性房地产
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同 时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用 于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外 购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租 或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为 固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本 增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为 投资性房地产。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初 始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产， 只有在自行建造或开发活动完成（即达到 预定可使用状态）的同时开始对外出租或 用于资本增值，才能将自行建造的房地产 确认为投资性房地产。自行建造投资性房 地产的成本，由建造该项房地产达到预定 可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状 态后一段时间才对外出租或用于资本增值 的，应当先将自行建造的房地产确认为固 定资产或无形资产，自租赁期开始日或用 于资本增值之日开始，从固定资产或无形 资产转换为投资性房地产。
（三）非投资性房地产转换为投资性 房地产的确认和初始计量
参见“房地产转换和处置”部分内 容。
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市 场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。 对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城 区。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同 类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估 计。
(二)采用公允价值模式进行后续计量 的会计处理
2．公允价值模式下的转换
（1）采用公允价值模式计量的投资性房地 产转换为自用房地产时，应当以其转换当日 的公允价值作为自用房地产的账面价值，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益 （公允价值变动损益）。
第八章投资性房地产与无形资产
借：资本公积-其他资本公积 贷：其他业务收入
第二节 无形资产
❖ 无形资产的特征与内容 ❖ 无形资产的计量 ❖ 无形资产的取得 ❖ 无形资产的摊销 ❖ 无形资产的出租、出售 ❖ 无形资产的期末计价
无形资产的特征与内容
❖ 概念：
是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币 资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、 特许权等。
如果有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同于 以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变 其摊销年限及摊销方法，并按照会计估计变更进行处理。
对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使 用寿命是有限的，则应估计其使用寿命并按照使用寿命 有限的无形资产处理原则进行处理。
使用寿命有限的无形资产的后续计量 ----无形资产摊销
❖ 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件 之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资 产转换为投资性房地产：
作为存货的房地产改为出租
转换日为租赁期的开始日
自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日为租赁期的开始日
自用土地使用权停止自用改用于资本增值 转换日为自用土地使用权停止使用后，确定用于资本增 值的日期。
不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计 量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账 面价值的差额，借记“投资性房地产-公允价值变动”， 贷记“公允价值变动损益”科目；低于则做相反的分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”，贷记“其他业务 收入”等科目。
三、投资性房地产的转换
❖ 房地产的转换形式及转换日 ❖ 房地产转换的会计处理
采用公允价值模式进行后续计量
《中级财务会计(第2版)》第8章：投资性房地产.ppt
8.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产
采用成本模式的会计处理，需要设置“投资性房地 产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房 地产减值准备”等相关账户。
1. 外购或自行建造投资性房地产
外购的投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定 可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产” 账户，贷记 “银行存款”、“在建工程”等有关账户。
8
8.2.2 采用公允价值模式计量的投资性房地产
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足 以下两个条件：
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。
1. 外购或自行建造投资性房地产 2. 作为存货的房地产转换为投资性房地产 3. 自用房地产转换为投资性房地产 4. 投资性房地产后续计量 5. 投资性房地产转为自用房地产
4. 投资性房地产后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得租金收入时， 借记“银行存款”等账户，贷记 “其他业务收入”等账户；按 照有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成 本”账户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；投资性 房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值时，应当按照 企业会计准则的相关规定，计提减值准备，借记“资产减值损失” 账户，贷记 “投资性房地产减值准备”账户。
本章难点 投资性房地产初始计量、后续计量 投资性房地产转换和处置
2
8.1 投资性房地产的确认和初始计量
8.1.1 投资性房地产概述
房地产是土地和房屋及其权属的总称。 1. 投资性房地产及其特征
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而 持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产 应当能够单独计量和出售。
《中级财务会计》第八章 投资性房地产
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
2．公允价值计量模式下的转换
1）投资性房地产转换为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价 值的差额计入当期损益。 转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资 产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科 目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地 产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益” 科目。
29
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
2）投资性房地产转换为存货 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转 换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入 当期损益。 转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按 该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投 资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值 变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
2．采用公允价值模式计量的会计处理 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或摊销，企业应当以资 产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价 值之间的差额计入当期损益。 公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目， 贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务 处理。
8
第一节 投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围
（二）不属于投资性房地产的项目
2024-中级财务会计第8章投资性房地产
本钱模式 公允价值模式
2024/3/27
后续计量
12
〔二〕自行建造的投资性房地产本钱构成
• 内容：
教材P159例8-2
• 包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资
本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的
间接费用等
何时确认为投
• 会计处理 借：投资性房地产 资性房地产
• 成〕本模式
第八章 投资性房地产
企业会计准那么第3号 -投资性房地产
2024/3/27
1
投资性房地产概述
投资性房地产的定义及特征 投资性房地产的范围
投资性房地产的确 认和初始计量
投资性房地产的确认和初始计量 与投资性房地产有关的后续支出
投
采用成本模式进行后续计量的投资性
资
房地产
性 房 地 产
投资性房地产的 后续计量
2024/3/27
8
二、投资性房地产的初始计量
取得渠道不同，本 钱的具体构成内容
就会有所不同
同时满足
三、投资性房地产确实认条件
〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很 可能流入企业；
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计 量
2024/3/27
9
四、投资性房地产的后续计量模式
两种模式：
本钱模式 公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转 换和处置
投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2024/3/27
2
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房：在建工程〔开发产品
中级财务会计(东北财大)课件 第八章投资性房地产
三,投资性房地产会计核算: 投资性房地产会计核算: 银行存款 投资性房地产
在建工程
无形资产等
第三节 投资性房地产的后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产: 一,采用成本模式计量的投资性房地产: 会计准则的有关规定: (一)会计准则的有关规定: 1. 对于已出租的建筑物,按月计提折旧,计提的折旧额计 对于已出租的建筑物,按月计提折旧, 其他业务成本"账户; 入"其他业务成本"账户; 2. 对于已出租的土地使用权等,按月摊销成本,摊销的成 对于已出租的土地使用权等,按月摊销成本, 本额计入"其他业务成本"账户; 本额计入"其他业务成本"账户; 3. 投资性房地产发生减值的,应当计提减值准备,计提的 投资性房地产发生减值的,应当计提减值准备, 减值准备计入"资产减值损失"账户; 减值准备计入"资产减值损失"账户;已经计提减值准备的投资 性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回; 性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回; 投资性房地产取得的租金收入计入"其他业务收入"账户; 投资性房地产取得的租金收入计入"其他业务收入"账户;
三,投资性房地产的后续计量模式: 投资性房地产的后续计量模式:
后 续 计 量 模 式
成本模式
成本计量模式: 成本计量模式: 账户设置: 账户设置:投资性房地产
公允价值计量模式: 公允价值计量模式: 账户设置:投资性房地产 (成本) 账户设置:投资性房地产—(成本) —(公允价值变动) (公允价值变动)
(二)设置的基本账户: 设置的基本账户: 1. "投资性房地产累计折旧"; 投资性房地产累计折旧" 投资性房地产累计折旧 2. "投资性房地产累计摊销"; 投资性房地产累计摊销" 投资性房地产累计摊销 3. "投资性房地产减值准备"; 投资性房地产减值准备" 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧 其他业务成本
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第八章 投资性房地产（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。
投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。
但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。
房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。
计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
30.B 【解析】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，本题中，20×8年度应提折旧额=2 9801001512-⨯×11=176（万元） 31.A 【解析】第四年年末投资性房地产累计折旧=2 00010020-=380（万元） 计提减值准备后投资性房地产账面价值=2 000-380-200=1 420（万元）第五年应提折旧额=1 42010016-=82.5（万元）32.B33.A【解析】出售建筑物的净收益=600-（800-500）-10-600×5%=260（万元）34.B【解析】投资性房地产采用公允价值模式计量，并且该投资性房地产是由自用房地产转换而来的，影响处置时损益金额的因素有两项：（1）处置损益，指取得的处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额；（2）原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额。
需要注意的是，投资性房地产在持有期间的累计公允价值变动影响的是持有期间的损益，处置时虽然需要将其转入当期损益，但由于是损益类科目的一借一贷，因而并不会影响处置时的损益。
本题中，处置时投资性房地产的账面价值=1 800+500=2 300（万元）处置收益=2 500-2 300=200（万元）原转换日计入资本公积的金额=1 800-1 600=200（万元）对20×8年度损益的影响金额=200+200=400（万元）35.D【解析】可参见第34题的解析。
本题由于要求回答的是对各期损益的影响金额，因而除了处置损益和原转换日因公允价值大于原账面价值而计入资本公积的金额外，还应当包括持有期间的累计租金收入和累计公允价值变动损益。
本题中，对各期损益的影响金额总计=200+200+600+500=1 500（万元）36.C 37.C（二）多项选择题1.AE2.ABCDE3.CDE4.ACE5.ACD6.BCDE7.BC8.BCD9.ABDE 10.ABCE（三）判断题1.√2.×【解析】企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。
如果自行建造或开发活动已经完成但尚未对外出租，则应先确认为固定资产或开发产品，直至对外出租时，再从固定资产或存货转换为投资性房地产。
而尚在建造过程中的房地产，即使其建造的目的是为了出租，也不能确认为投资性房地产。
3.√4.√5.×【解析】企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式计量。
在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项投资性房地产在首次取得时（或某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时），其公允价值不能持续可靠地取得，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
6.√7.√8.×【解析】为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。
9.√10.×【解析】采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧，也不计提减值准备。
11.×【解析】投资性房地产发生的后续支出，能够满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本；不能满足资本化条件的，应当计入当期损益。
12.√13.√14.√15.×【解析】成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
（四）计算及账务处理题1．自建写字楼部分自用部分出租的会计处理。
（1）20×5年2月1日，购入土地使用权。
借：无形资产——土地使用权10 800 000贷：银行存款10 800 000 （2）20×5年3月1日，预付工程款。
借：在建工程60 000 000贷：银行存款60 000 000（3）20×6年5月31日，补付工程款。
借：在建工程30 000000贷：银行存款30 000 000（4）20×6年5月31日，结转工程成本。
①假定星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
转换为投资性房地产的土地使用权成本=1 080×2 4009 000=288（万元）借：固定资产——写字楼66 000 000 贷：在建工程66 000000借：投资性房地产——写字楼24 000 000贷：在建工程24 000 000 借：投资性房地产——土地使用权 2 880000贷：无形资产——土地使用权 2 880000②假定星海公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
借：固定资产——写字楼66 000 000 贷：在建工程66 000000借：投资性房地产——写字楼（成本）24 000 000贷：在建工程24 000 000 借：投资性房地产——土地使用权（成本）2 880000贷：无形资产——土地使用权 2 8800002．租金收入确认的会计处理。
（1）20×6年1月1日，预收租金。
借：银行存款180000贷：预收账款180000（2）20×6年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（3）20×7年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（4）20×8年12月31日，确认租金收入。
借：预收账款100000贷：其他业务收入100000（5）20×9年1月1日，收回房屋和其余租金。
借：银行存款120000贷：预收账款1200003．成本模式下折旧、摊销、确认租金收入的会计处理。
（1）20×6年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （2）20×6年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
应提折旧额=2 4002012⨯×7=70（万元）应摊销金额=2884012⨯×7=4.2（万元）借：其他业务成本700 000贷：投资性房地产累计折旧700 000 借：其他业务成本42 000贷：投资性房地产累计摊销42 000应确认租金收入=210×712=122.5（万元）借：预收账款——××超市 1 225 000贷：其他业务收入1 225 000（3）20×7年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （4）20×7年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
应提折旧额=2 4002012⨯×12=120（万元）应摊销金额=2804012⨯×12=7.2（万元）借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000 借：其他业务成本72 000贷：投资性房地产累计摊销72 000 借：预收账款——××超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000 （5）20×8年6月1日，预收租金。
借：银行存款 2 100 000 贷：预收账款——××超市 2 100 000 （6）20×8年12月31日，计提折旧、摊销并确认租金收入。
借：其他业务成本 1 200 000贷：投资性房地产累计折旧 1 200 000 借：其他业务成本72 000贷：投资性房地产累计摊销72 000借：预收账款——××超市 2 100 000贷：其他业务收入 2 100 000 （7）20×8年12月31日，计提资产减值准备。
写字楼一层账面价值=2 400-（70+120×2）=2 090（万元）写字楼减值金额=2 090-1 800=290（万元）借：资产减值损失 2 900 000贷：投资性房地产减值准备 2 900 000计提减值准备后写字楼账面价值=2 090-290=1 800（万元）4．购入投资性房地产并采用公允价值模式计量的会计处理。