蒙古国房地产投资

投资环境分析

蒙古国位于中国与俄罗斯之间，为典型的内陆国家，出海口租用中国天津港与俄罗斯海参崴港，总面积为160万平方公里，总人口约300万，50%的人口集中在首都乌兰巴托，主要经济来源以皮毛与矿业为主，国家经济基础薄弱，基础建设落后，进入21世纪以来，随着世界经济的快速发展，蒙古国越来越多的融入到全球发展的经济大潮中，特别是近几年来，随着蒙古国矿业资源市场的开放，世界各地的投资商纷纷涌入蒙古，大大的加快了蒙古国家的各方面建设。矿业资源的比重占到了蒙古国国民生产总值的50，但同时也充分的暴露出蒙古国基础产业薄弱的矛盾，经济的发展使越来越多的蒙古人富足起来，大街上豪华的车群与狭窄的街道成了鲜明的对比，街道两侧二三十年代的房屋与衣着光鲜的人群形成了强烈的反差。对处于一个正在发展中的国家，特别是有着强烈消费意识的蒙古人文文化，将带给我们更多的商机。当大多数热钱围绕着矿业经济做着一夜暴富的美梦的时候，有眼力的商人开始悄悄的进入了基础建设领域，房地产开发成了蒙古国刚刚开始的一个热门产业，自2007年以来，蒙古国首都乌兰巴托一下子出现了诸多的建筑工地，普通的民居房价由原来的一、二百美元一下子上涨到了近千美元，个别地段已经达到了三千美元以上，几乎所有的房屋在一开始建设就被抢购一空，由于蒙古国实行的全民私有化政策，所以城市建设规划形同虚设，本来就需要靠民营资本来繁荣首都市容的城市规划几乎对所有的新建项目来之即批，但由于进入蒙古市场的多以各国的小额度游资为主，无法形成有规模的开发，类似国内配套全面的小区在蒙古国尚属于空白，参考全球房地产市场的发展过程，可以肯定蒙古国的房地产开发将在未来几年内达到一个高峰。其原因为：

1、蒙古国房地产开发尚处于起步阶段，经济发展趋势良好，特别是度过了2009年的金融危机后，蒙古正处于经济复苏，百业待兴的状态。大量外资特别是中资企业的进入，使的乌兰巴托的办公商业用房出现供不应求的状态，外资人员的住宅需求推高了蒙古住宅市场的租金，特别是因蒙古经济活力加强，无论是老百姓对大众公寓的刚性需求，还是新出现的富足人群对高档住宅的渴望，均展示了蒙古房地产市场所具有的极大的发展空间。

2、根据对近年以来蒙古国的房地产行业政策、市场供需状况等方面调查表明，乌兰巴托地区房地产业发展前景看好，房价将持续稳中有升，近几年，乌兰巴托市商品房价格与中国与俄罗斯相比涨幅较低，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，势必形成商品房价格上涨的趋势。

3、房地产市场的需求已处于快速增长的态势，原因是城市化进程加快，大量人口进城

居住、就业，将大大增加房地产市场的刚性需求。

4、蒙古国政府为改善人民的居住环境，将进一步加大对地产开发的开发力度及城市建设的力度，并推出了10万户住房改造计划，同时将进一步优化城市规划建设，改善城市面貌。这些政策将极大地推进房地产业的发展和建设。

投资蒙古房地产的理由：

其一：房地产投资有三个大的环节，土地、建设、销售回款，在国内由于房地产发展已经进入成熟阶段，无论是拿地，还是建设成本的投入，都需要充足的现金流，而在销售回款的环节，政府越来越趋向于现房销售，因此，资金的杠杆作用越来越小。如果说中国房地产曾经造就过许多以小博大的传奇，造就了如今众多的地产大鳄。那么今天的市场将会毁灭那些仍然做着地产暴富梦的后来者，因为时代不同了。

反观蒙古的现状，我们可以发现中国房地产发展初期的所有特点在这里一一重演，由于蒙古土地资源已经归私人所有，而个人的资金十分有限，再加之缺乏房地产开发的经验，因此资金的杠杆作用十分明显，对于曾经失去中国房地产投资机会的我们，这里无疑给了我们一次重演房地产发展历史的机会。许多项目的数据也解释了这一观点的现实性。房地产投资的回报是呈几何曲线的，它将迅速造就新的地产大鳄，对于投资者来讲，需要的仅仅是行动。

其二：由于蒙古的土地私有化制度，使得房地产开发一般都通过和蒙古土地方合作的形式来进行。由于蒙古缺乏现金，因此蒙方合作者只能以土地入股的方式进行合作。这给投资者带来的最大好处是：土地不用现金投入，而且由于拥有土地的蒙方合作者一般来说均是有一定的社会地位和资源，因此可以在项目开发上弥补投资者对当地政策环境不熟悉的弱点。一旦形成模式，将会带来大量的项目资源，形成快速发展的机会通道。

其三：由于蒙古房地产处于刚刚起步，因此他们还没形成类似国内2－3个月完成楼盘销售的现象。一般来说蒙古房地产销售时间为1－2年。但和中国不同的地方在于蒙古的房地产利润较高，一般公寓的建筑成本为400美元/平方米，售价为700－800美元/平方米，远远高于国内25%的利润。如果用中国的房地产营销手段做市场推广，那在蒙古会出现怎样的房地产暴利呢？这就有待于我们有勇气的投资者来回答。即便按照蒙古市场的现状，年平均35%至50%的毛利，那也是一个既安定有稳妥的投资方向。

房地产项目操作思路：

1、与土地所有人签订合作协议，成立合资公司；

2、将土地产权划入合资公司名下；

3、用中国成熟的营销理念完成项目包装定位，规划建筑方案；

4、安排工程建设队伍；

5、制定项目全程营销方案

6、销售资金回笼

项目的风险及不确定性：

尽管经济评价的结果相当乐观，但市场还是存在一定的不确定性。即便是在中国这么成熟的市场，也难免出现意料之外的情况。特别是蒙古的房地产市场发展刚刚开始，容易产生波动。加上蒙古的政治环境存在一定的不确定性，他的政策风险是显而易见的，这些都是项目运作中必须谨慎对待的。

项目的风险与控制：

1、由于土地划入公司，因此合资公司成立之际（一般按三七开的比例,好的项目会上升至四六开的比例），中方即拥有该土地70%或60%的所有权，根据房地产发展的规律，土地将随着国家建设的发展而不断增值，即便不开发，也是可以产生利润的，（国内烂尾楼咸鱼翻身的例子可以参照）。因此中方的投入具有了基本的保障，同时，由于资金的进入是渐进的，因此我们可以根据市场情况随时调整运营方针。

2、由于目前蒙古的建筑水平不高，好的房源极为稀缺，如果引进国内的建筑设计和理