北京总部基地之争CBD一笑置之
总部基地规划设计探讨
WORKS OF INSTITUTES华通设计顾问工程有限公司总部基地规划设计探讨魏闽红 李宏新 刘吉臣作者单位：华通设计顾问工程有限公司（北京，１０００５３）收稿日期：２００５－０８－１０总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路，占地面积３７ｈｍ２，总建筑面积７０万ｍ２，由丰台科技园区与英国道丰国际集团合作建设，为中关村开园以来最大的中外合资项目。
华通设计顾问工程有限公司在该项目国际设计招标中中标，并全程独立完成了总部基地的总体规划单体设计。
“总部基地”的成功，在于其探索形成了一种独特的科技园区规划建设模式，既不同于传统的中国科技园区，也有别于欧美等国外企业园区，其特殊性在于：１． 独栋的建筑形象及命名权；２． 花园式的环境规划，以环境为主题的规划手法；３． 整体规划、一体建设的操作方式，园区拥有整体的形象；４． 较低的建设容积率，其综合容积率１．５９，仅为市区商业办公建筑的容积率的一半以下，为ＣＢＤ中心区容积率的１／３；５． 位于城市近郊区域，交通不如市区办公便利，但大大优于远郊工业产业园区；６． 较经济的房价，约相当于市中心区写字楼房价的一半。
大规模的花园式独栋办公园区开发且园区整体规划、整体建设，在国内这是首次。
在项目前期构思过程中，我们逐步明晰思路，一致认为突出企业标识性及相对独立性是规划的关键，并在规划设计中遵循以下四大基本原则：环境性、独立性、经济性与弹性。
总部基地项目推出后，以其创新的规划设计理念，迅速得到市场的认可。
根据建设方的统计，目前一期全面入驻，二期销售售罄，三期１３０栋总部楼封顶，已预定销售过半，销售价格从６０００多元上涨到７０００多元，入驻的客户主要为大中型国企和民企，如中国航天集团、大连冰山集团、中国通信系统公司、中国物资储运总公司、建龙钢铁集团等，各行业巨头公司的入驻产生了“总部经济”效应，使丰台科技园由过去地点偏僻、不成规模的初级科技园区形象，一跃而成具有国际科技园区水准的一流园区，并且形成一个大型商务新区，有效提高了本地区的土地价值，促进了丰台地区经济的发展。
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析_图文
……
二、案例借鉴——国外案例小结
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传
产业结构的变化
统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。
高科技产业在产业结 构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。
商务花园的特。这种发展往 往表现为城市扩张.从而 城市的外延都在不断扩 大，人们开始大量迁移 到城市边缘区域居住。
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析_图文 .ppt
汇报提纲
一、总部基地解读 二、案例借鉴
一、总部基地解读
1、总部经济概念
中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通
金融街与CBD介绍
阳北路及朝阳路，南抵通
惠河，东起西大望路，西 至东大桥路。总计3.99平 方公里。
东 大 桥 路
西 大 望 路
通惠河
CBD规划
目前，CBD已经形成了以核心区、规划区为基础，辐射北京市东部地区CBD功能区的三级发 展体系。
• CBD规划区——这一概念在1993年国务院批准形成。其规划
范围西起东大桥,东至西大望路,南起通惠河，北至朝阳路。以
2003年 2004年
2005年 2006年
2009年
推出规划
确定产业方向
供应量增大
CBD东扩计划
• •
北京CBD的发展历经了起步期、快速发展期、整体发展期，目前已进入扩大发展期。 CBD发展至今已完成了中心区80%的楼宇项目、基础设施、绿化景观，集中了北京70%的 跨国公司地区总部、世界500强企业投资项目、外资金融机构和大型投资性公司，贡献了
•
•
方案设计是美国的SOM，还有香港王董WITL国际，结构顾问是奥亚纳ARUP。
层高4.25米，净高2.75米。整层净面积在1500-2100平米。梯速高达10米/秒。
CBD补充信息
租金情况
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• •
华贸中心：220-240RMB/平米/月(US$32-35) ， （不含管理费，按建筑面积计算）。
银泰中心、国贸一期二期租金与华贸中心略同。 国贸三期：400 RMB/平米/月(US$58.5）， （按使用面积计算，折合为建筑面积约280
cbd发展历程2000年2001年2002年2003年2004年1993年国务院批准概念形成优化发展环境推出规划确定产业方向加快建设2005年供应量增大功能区整体发展2006年cbd发展至今已完成了中心区80的楼宇项目基础设施绿化景观集中了北京70的跨国公司地区总部世界500强企业投资项目外资金融机构和大型投资性公司贡献了朝阳区50的社会消费品零售总额地区生产总值和地方税收
北京总部基地案例分析——(丰台)总部基地
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独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代 各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部 楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不 同企业总部发展性需求的组合形式。
本报告是严格保密的。
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总部小公寓 总部基地为入驻企业总部 员工特别打造总部小公寓 千余套，产权自主。总部 小公寓每套面积约30平方 米，均为景观较好的精品 板楼式设计，每套都配有 卫生间、厨房等各类生活 设施，全精装修，配家具， 直接入住。
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总部基地会所
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第二章 丰台园发展的情况及经济基础
丰台园从1992年正式开发，至今已10个 年头，企业数从无到有，累计已认定高 新技术企业2000余家，存活的企业超过 1400多家，已经形成了一定的经济基础。 产业基地一期在2001年开发完成，实现 了“七通一平”，取得了一定的成绩， 也得到了许多宝贵的经验、教训。 丰台园十年发展的经济数据表明，丰台 园已完成了初期的积累，有了一定的经 验、资本和产业氛围，在全国高新区竞 争加剧的情况下，应该考虑二次创业的 一些问题。
每个庭院中心均设置有面积约为200-500 平方米的会所，满足企业总部的工作用 餐、休息会客需求。
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第一章 中关村丰台园的位置和发展优势
丰富的文教与科技资源。 有北京电子工程学院、首都经济贸易大学、装甲兵工程学院等7所高等院校；丰台区是仅次 于海淀区的北京市第二大技术知识密集区。有中央、市属科研院所60多家，各类科技人员7 万多人，占丰台区人口总数的10%，其中国内外知名专家千余人，有充足的人才源和技术 力量。 成熟的产业氛围。 产业基地一期1.24平方公里，目前已具备了“七通一平”和“花园式科技园”景观为基础 的硬件条件，形成了完备的基地管理体制和制度，土地一级开发已经完成，部分大型企业 已建成投产，形成了电子信息、生物医药、光机电一体化三大产业群。 完善的支撑服务体系。 科技创新孵化网络目前已拥有孵化场地近10万平方米，具有了为中小企业提供创业培训、 实验室共享、创业资金等各方面的扶助服务，为在孵的企业和项目成长壮大奠定了基础。 同时，园区还建立了中介服务体系、人才服务体系、投融资体系在内的四大中介服务体系。
总部基地
总部基地一．总部基地简介：总部基地（中国）控股集团为道丰国际集团在亚太区域的全资投资集团。
总部基地（中国）控股集团下属主要有总部基地（中国）控股集团有限公司、北京道丰建设工程有限公司、北京道丰总部基地物业管理有限公司、北京道丰总部基地餐饮管理有限公司、北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司、北京玛雅岛酒店管理有限公司、沈阳东北总部基地开发建设有限公司等。
许为平先生作为道丰国际集团董事局主席及总部基地（中国）控股集团董事局主席，负责在华及亚太区的市场拓展、投资运营二．总部基地项目介绍：1.北京总部基地：总占地约65公顷，拥有500栋总部楼，总建筑面积约140万平米，总投资逾120亿人民币，目前，总部基地核心区已入驻400余家国内外大中型企业，辐射一平方公里范围内近4000家中小型企业，已被北京市委市政府纳入新的“十一五规划”，确定为北京十二大经济聚集区之一。
预计2010年，总部基地核心区将超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，对区域财政的贡献将达到25%，聚集约10万名中高端人才。
2.总部广场：总部广场总建筑面积约13万平方米，包括总部大厦、总部官邸以及地上、地下商业配套，目前，总部广场已经全面封顶进行玻璃幕墙外装。
总部广场配套商业面积约4万平方米，其中总部广场6栋大厦地上前端营业面积约达2万多平方米，地下为2层，提供约205个标准车位，以及精品商业设施面积达1千多平方米。
总部大厦总建筑面积约6.5万平方米，建筑总高度达99米，这一高度在北京南部屈指可数，也将是这一区域地标性建筑。
总部官邸四栋总建筑面积约为6.4万平方米，建筑总高度达99米。
四栋官邸均为21层，共有68套独立的官邸单元。
总部官邸为每层1套独立用房，每套建筑面积约为600平方米, 16～21层为跃层式官邸,单套建筑面积达1100多平方米。
3.东北总部基地集结2000栋企业总部楼，大举进军东北沈阳，用6至8年打造东北总部经济生态区——东北总部基地，为东北亚经济共同发展、为沈阳经济区一体化的战略发展、为沈阳北部新城——沈北新区的建设与发展，尽一己之力。
大厂潮白河工业区：CBD东扩,产业安家第一站
而 在 产 业 之 外 ，更 具 深 远 意 义
的 ， 大 厂 潮 白 河 工 业 区 “ 意 水 乡 是 创 城 市 ” 规 划 。沿 潮 白 河 的 科 学 布 局 ， 的
可 持 续 发 展 的 设 计 理 念 ， 仅 为 区 内 不
集结优势 ， 产业兴园
从 大 北 京经 济 圈产 业布 局的 角度
经 济 地 理 版 图 。如 今 ，以 Ｃ Ｄ 东 扩 为 Ｂ 突 破 口 ，大 北 京 经 济 圈 东 线 的 发 展 ，
国贸正东， 科学筑城
工 业 区 坐 落 在 风 景 秀 丽 的 潮 白河 东 岸 ， 处 国贸 正 东 ３ 地 Ｏ公 里 的 黄 金 位
工 业 区拥 有完 善 的立 体 化交 通体 系 ， ０分 钟 便 捷 交 通 网 的 构 建 ，实 现 ３ 与 北 京 的 无 缝 对 接 。在 ３ Ｏ分 钟 车 程 内 ，工 业 区 拥 有 京 沈 、京 哈 、六 环 、涿
大 厂 历 史 悠 久 ，回 族 聚 居 已 经 有 ５ ０多 年 历 史 。根 据 中 华 人 民 共 和 国 ０ 民 族 区 域 自治 法 》 ，大 厂 潮 白 河 工 业 区 所 在 的 回 族 自 冶 县 制 定 了 关 于 加 快 县 域 经 济 发 展 的 若 干 优 惠 政 策 》 关 、
置 ， 北京 Ｃ Ｄ仅半小时车 程 ， 距 Ｂ 比邻燕
郊 ， 北京通 州 隔河相望 ， 理位 置 得 与 地 天 独 厚 。工 业 区 北 距 首 都 国 际 机 场 仅
将迎 来 新 的春 天 。
Ｃ ＢＤ东 扩 ＇ 来 的 是 产 业 的 转 移 带
密 等 ８条高 速公 路 ，京 秦 电气 化 铁路 ，
京 唐 城 际 高 速 铁 路 和 Ｍ６ Ｍ ６ 线 两 、 支 条城 市 轻 轨 正 在规 划 中。 此 外 ， 业 区 ］０公 里 范 围 内 拥 工 ０ 有 ３ 国 际 机 场 和 ３ 天 然 良 港 ，可 大 大 实 现 “ 小 时 进 京 起 飞 ，一 小 时 下 卫 半
CBD总部公寓房地产楼书文案
CBD总部公寓房地产楼书文案《第一生活力》别人在CBD建企业总部我们在CBD建总部公寓国贸桥边⏹CBD直辖生活区⏹CBD总部公寓400000平米CBD总部精英国际社区中国地产先进企业北京市地产10强专情巨制奉献内页部分：序言：科技。
第一生产力；居住。
第一生活力CBD生活，新纪元总部经济拼的是总部人生，总部精英背后就是总部公寓标题：第一波CBD革命：成就北京东部经济总部中心。
强势王者，万商云集内文：北京东部风貌的变迁，象征着中国经济的整体走向。
以“天安门-王府井”为传统代表的经济、文化、商业中心迅速东移，形成以CBD为代表的“新商务核心区”。
北京东部呈现出越来越旺的“总部经济”特色。
目前CBD核心区的企业总数2075家，跨国公司457家。
进驻北京的世界500强企业有160多家，入驻ＣＢＤ的有９１家，占５８.３％。
国贸中心、嘉里中心、汉城、航华科贸等顶级总部商务旗舰，motor ola、惠普、LG等百家跨国公司聚焦CBD总部基地。
随着ＣCTV、北京电视台两大媒体东迁，数量更为庞大壮观的配套服务上下游企业会云集于此。
CBD已经成为金融、贸易、信息、商务办公及公关活动高度集中的城市经济综合活动的中心，扮演着北京最具国际化商务色彩及战略意义的发展核心地这一耀眼主角。
北京的东部，业已成为真正意义上的总部经济中心。
主题链接1：ＣＢＤ已经成为国际化企业的中国总部区北京究竟以一个什么样的经济形态展现在全世界？北京应该抢占中国乃至亚太地区的总部聚集的制高点。
北京有基础发展大总部经济的概念，CBD是国际化企业的中国总部区。
引自《北京现代商报》主题链接2：800万平方米倾泻而下，众开发商抢跑北京CBD北京CBD房地产开发项目的规模聚集直令人心惊，而且这种聚集远未有结束的迹象，无论是CBD的写字楼还是公寓的供应量，从长期来看，它们都不会过剩。
引自《21世纪经济报道》放大三个缩写英文字母：C-B-D规划在纸上在地面上CBD，商务中心区，又称中央商务区(Central Business District)，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。
北京丰台科技园 期总部基地 总部广场总部公馆项目定位及市场分析
产品篇
总部基地匙域形成了独有的总部经济商务匙，已聚集10万高端人才，技工贸总收入达到3000亿 元左史，税费总额过百亿元。
产品篇
北京总部基地三大价值
最成熟的总部经济商务区
做为国内首个总部经济中央匙，总部基地商务匙是集行政办公、科学研究、运营管理为一 体的企业总部聚集基地，凢借领先于全国的智能化、低密度、生态型的总部商务楼宇为大中企 业打造定制型的发展平台，为大型企业及其配套企业提供良好的中枢式运营管理模式。通过十 年来的良性运营，总部基地商务匙引领大中型企业聚集式发展，不仅开创了中国总部经济的先 河，更实现了国内外经济的信息整合与互通交流，幵持续保持绝对领先水平。
产品篇
总部商务形象资产 总部高端商务生活平台——臻藏72席
中国企业家国际地位逐步提高的同时，愈发注重沟通与交流平台的重要性，亟需有与其地 位、境界相匘配的国际化商务产品来满足其工作、生活需求，幵由此催生出全新的商务需求， 总部基地商务匙中央核心，矗立着总部基地地标商务建筑——总部公馆，将为大中企业及企业 领袖搭建商务、展示、交流、社交、生活的丏属私有平台。
总部基地是丰台科技园二期核心
园匙分为三期开发，一、二期经过多年 发展，吸引了大量企业聚集，具有显著的地 匙觃模敁应和强大的品牌号召力。总占地面 积约280公顷，总建筑面积350万平米。 经过20年发展： 企业由230家上升到4000家，技工贸总收 入由6200万元上升到2640亿元，年均增速 55%，上交税费由200万元上升到58亿元， 年均增速52%； 2011年营业总收入达到1.9万亿，其中服 务业达到5400亿，远远高于全国高新匙的 平均水平； 以丰台区1%的土地面积创造了丰台区1/3 的GDP、1/4的税费总额和1/5的地区财政 收入，园匙各项指也位列北市科技园的第 三。
广告slogan大汇总
Slogan，不绕弯的创意2009-02-23 11:12:10优秀的广告词[意想不到的创意]1、为了上帝的缘故，请你尝尝里根牌面包。
——（里根牌面包)2、信誉在食品界是何等重要，而这正是我们所拥有的。
——普劳克特食品公司3、砸开一只只好核桃，不也是一种享受吗？——加利福尼亚核桃生产联合会4、我们的厨师知道你的口味。
——印第安那克兰特餐馆5、味道好得忍不住舔手指。
——肯德基家乡鸡餐馆6、大自然奉送的绝妙佳品。
——密思茶叶公司7、为惊恐万状的世界提供一帖安神剂。
——星辰茶叶公司8、有了它晚宴才算完美。
——（水果蛋糕）全国饼干公司原文标题是：9、你别把它称作饼干，把它称作薄雪花也许更合适。
——太平洋饼干公司10、你会把最后一粒面包屑也放进嘴里。
——斯坦莫尔面包公司11、与平庸彻底决裂。
——（混合威士忌）西格12、清爽平和地穿过你的喉咙。
——威士忌-大陆酿酒公司13、它是液体的狂欢！——（榛子酒）艾文酿酒公司14、此刻你才会知道什么叫其味无穷。
——（教师牌威士忌）巴卡蒂进口公司15、在它七岁之前，一滴也不会出售。
——（威士忌）杰梅森父子酿酒公司16、多付几分钱---可是天壤之别啊！——（JB苏格兰威士忌）詹姆士酿酒公司17、当你愿意拿出最好的酒招待客人时……——尼沃克威士忌18、唯有品尝才能告诉你一切。
——美国酿酒公司19、任何时代都是“标准”时代——标准酿酒公司20、“我真嫉妒男人们抽着烟的潇洒姿态。
”——美国烟草公司21、一百万人的选择不可能是错的。
——（斯巴迪香烟）22、提神醒脑但不会使你的神经受到刺激。
——安东尼奥烟草公司23、一个星期享受七天。
——布郎烟草公司24、封入罐中的是新鲜与健康。
——大陆罐状食品公司25、去问一下他为什么要抽韦伯斯特雪茄。
——韦伯斯特烟草公司26、会叫的狗是决不会咬疼你的。
——（狗头包香烟）27、每抽一口都是至高的享受。
——冈萨雷斯雪茄公司28、既能滤过有毒物质，又保留了好味道。
总部经济与总部基地总结报告
总部经济与总部基地总结报告一、总部经济，中国经济新形态1.1总部经济的概念最早出现在蔡来兴主编的《上海创建新的国际经济中心城市》一书中。
蔡来兴指出：迈向世纪的上海将成为一大批全国大公司、大企业集团总部及跨国公司总部或地区总部的汇集地，并通过这些企业建立指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。
随着总部经济在我国国内各大城市的发展，总部经济也越来越引起我国相关学者的关注。
其中较具影响力的当说北京社科院中国总部经济研究中心主任赵弘。
他在《总部经济及其在我国的发展》一文中对总部经济这样定义：总部经济是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，从而使企业价值链与区域资源实现最优空间藕合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
北京市委研究室副主任余钟夫认为：总部经济也可称为首脑经济。
从广义理解，总部经济是指经济与非经济的、官方与非官方的、带有总部性质或总部派出性质的各种机构和组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。
从狭义理解，总部经济是一国内外带有总部或总部派出性质的各种经济组织相对集聚所产生的社会经济活动的统称。
林文俏在《发展总部经济阔步走向国际》一文中这样描述:“总部经济是指通过创造各种有利条件,吸引跨国公司和外埠大型企业集团总入驻,企业总部在中心城市集群布局,生产加工基地则安排在营运成本较低的周边地区或外地,从而形成合理的价值链分工。
在总结了赵弘和林文俏的观点之后，高洪深则对总部经济做了进一步的阐述，他认为，总部经济实际上指的是作为经济区域中心的城市，通过创造各种有利条件吸引跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等，形成总部的集群布局，在优化提升本市的产业结构、形成合理的价值链分工。
是企业在空间上实现分离的经济产物。
它截取了产业链的高端,以办公、研发、商务作为具体的功能形态,具有明显的内聚功能与扩散功能。
北京总部基地及总部经济研究
总部基地及总部经济研究总部经济是在信息技术快速发展的背景下，企业组织结构发生深刻变化，企业总部与生产制造基地空间分离，企业总部在中心城市聚集而产生的一种新的经济形态。
发展总部经济，既是中心城市经济社会发展到更高阶段，实现产业升级和城市功能提升的战略选择，也是进一步发挥中心城市人才、技术、信息等资源优势，带动周边及欠发达地区共同发展的重要路径。
发展总部经济是落实科学发展观，实现区域统筹协调发展的一种新模式。
总部经济理论提出后，许多中心城市纷纷将发展总部经济作为城市经济发展的重要战略。
作为全国的首都，具有科教、人才、信息等发展总部经济的诸多优势条件，发展总部经济走在了全国前列，总部经济已经成为产业结构升级和城市功能提升的重要推动力。
一、总部经济是对“首都经济”的深化和拓展1997年，市委、市政府提出了“首都经济”的发展思路，首次明确了首都经济发展的基本方向。
“首都经济”提出以后，市委、市政府加快产业结构战略性调整的力度，大力发展高新技术产业和现代服务业，有力地推动了首都区域经济的增长。
经济增长的质量不断提高，2004年三次产业的比重为2.4:37.6:60；万元地区生产总值能耗在“十五”时期下降了18.2%，达到11.19吨标准煤；万元地区生产总值用水量下降到98立方米。
但是“首都经济”需要在实践中不断探索和完善。
总部经济的提出，进一步丰富和深化了“首都经济”的内涵，为首都经济的发展提供了一种新的模式。
发展总部经济，跳出了过去从产业发展条件角度进行产业选择的思路和模式，从“产业链高端”、“功能链高端”来选择产业发展，通过企业研发、营销、结算、管理等总部功能环节的集中，即通过企业总部的聚集，带动各种生产性服务业的发展，进而形成总部经济，带动城市的发展。
在《中共市委关于制定市国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中也明确指出：“要进一步完善政策环境，大力发展总部经济，积极吸引跨国公司在京设立地区总部、研发中心、结算中心、采购中心和营运中心，积极争取国际组织在京设立分支机构和总部，进一步提高的国际吸引力、影响力和竞争力。
总部基地之父 许为平
总部基地是北京丰台的奇点是的，区域经济的发展离不开地产，借助地产稿活区域经济。
区域开发需要一个奇点，需要一个依托点，设想在改革开放之初，没有深圳特区，很难想象珠江三角洲的快速发展。
看看上海金融中心浦东陆家嘴，摩天商厦多不胜数，是全上海地产发展最发达的地方之一。
它的最根本定位是金融服务区，也是一个带动周边金融经济的依托点，而不仅仅是地产区。
总部基地就是北京丰台的区域奇点，利用这带科技、文化、人才集中的大片地区，我们开发了总部经济，利用这里良好的交通条件，建设好一个服务环境，建设体面舒适与完备的办公环境，招揽著名企业到北京丰台的总部基地来设立总部楼。
地产是一种商品，即使100楼，也是商品，但是区域经济当中的所有商品、经济概念、服务，都要结合起来构成一个经济整体。
总部基地就是要开发成以地产为元素，以企业群为核心的区域经济。
记者：总部基的特点是把很多不同领域的企业都聚集到一地，汇聚效应是很明显的。
许为平：我们的宗旨，是把已经历创业阶段的优秀成熟企业集中起来，把它们都招揽到我们的总部基地，在一栋栋的大楼设立企业总部，这是经济学上的群聚效应，就算在发达的西方社会，也没有这样一个专门聚集优质企业界的社区，我们就是看到这个市场空白，为这群优质企业提供总部基地，填补空白。
同时亦可推动区域经济。
我们大力发展总部基地和总部经济，是因为我们业务背后拥有坚实的基础，这基础是来自可靠的市场需求，同样重要是政府的支持。
我要强调，政府是区域开发的主体，并在很大程度上介入和参与区域发展，丰台区领导确实十分开明，将这样大的项目交给中外合资的企业经营开发，是需要魄力和胆量以及远见的。
企业拥有自己独立总部楼集团决定投资总部基地项目前，进行反覆调研和论证，从南到北，从中至外，确定市场上有这么一个空白点。
我们发觉，传统地产商仍然停留在为市场提供密集式住宅、高档别墅、写字楼的阶段，你到全世界最多的高档写字楼的纽约曼哈顿看看便知，能够自行拥有一整幢写字楼的，即使是全球五百强企业也只有一小部分做到，不管多著名的企业，也只能租下一幢大厦中的某几层。
中关村(丰台)总部基地调研报告
中关村（丰台）总部基地调研报告杭州市下城区经合办10月25日至27日，下城区经合办随杭州市经合办赴北京中关村（丰台）总部基地进行了调研考察。
期间，我们听取了总部基地的有关介绍，参观了部分总部楼宇，走访了一些入驻企业，并与总部基地市场部周宜晴主管、建龙钢铁行政部岳桂菊部长等进行了座谈交流，基本了解了总部基地的建设情况，现将有关情况总结如下。
一、基本情况中关村（丰台）总部基地位于北京西四环与南四环交汇处，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，由中关村科技园区与英国道丰国际集团合作开发，是中关村有史以来最大的中外合资单体项目，也是我国首个总部经济区。
该项目建成后，将可吸纳500家大型企业、2000家中小型企业总部入驻。
目前，该项目建设工程已过半，建成楼宇303栋，入驻企业200余家。
二、基本特点1、理念新，打造及时。
2003年，学术界提出了总部经济的概念，在理论界、经济圈、传媒和政府部门等都对其还处于关注阶段时，中关村科技园区和英国道丰国际集团抓住时机，率先利用这个先进理念，提出了总部基地的概念，并依托北京密集的科技、人才资源，在吸引IT产业企业总部及国内外企业研发总部等方面具有的优势，打造了中国首个专属总部经济基地。
正是这一项目的开发建设，总部经济掀起热潮，成为全国乃至全球的新经济课题。
中关村（丰台）总部基地是第一家真正以自己的行动实现总部经济理论的一个科技园区。
2、规模大，功能齐全。
中关村（丰台）总部基地占地65公顷，投资额达45亿元，计划3至5年建成700栋独立办公楼，每栋面积1000-5000平方米，其中500栋企业作为总部使用，200栋分层出售，吸引500家大型企业总部和2000家中小企业入驻。
入驻企业对总部楼拥有独立的产权和冠名权。
该项目被列为北京市60大重点外资工程之一，北京市69大重点工程之一。
根据规划，基地建成后，将配套有六星级大酒店、商务酒店、小公寓、高级商业街、总部大讲堂、高级会所、健身中心、小酒吧等商业商务设施以及高智能化基础系统，会务、休闲、娱乐、商洽等场所一应俱全，足不出基地便能满足入驻人员学习、工作和生活的需要。
中国四大总部经济城市
中国总部经济城市黄永刚北京北京坐落于月牙形环渤海区域的中心。
它在几个主要经济区域，或者领域，均处于总部经济城市的核心位置。
这些区包括：1.京津塘经济区域2.京津冀经济区域3.环渤海经济区域4.华北经济区域5.中国北方经济区域6.中国东部沿海经济区域7.全中国经济区域8.东北亚洲经济区域9.东亚经济区域10.亚洲经济区域11.欧亚大陆桥经济区域12.亚洲太平洋经济区域13.东半球经济区域另外，在上述区域内的诸多领域中，它也同样具有核心地位：1.政治领域2.外交领域3.军事领域4.信息领域5.金融领域6.经济领域7.高科技领域8.高等教育领域9.高端智能人才领域10.东方文化概念体系领域11.宫廷历史旅游领域12.大型活动领域13.大都市领域等等……即便是以上所列举出来的26个区域核心和领域核心的地位，北京就已经有资格能够在自己的城市里建立起成千上万个不同的总部。
如果将未列入的所有名目进行数学N次排列组合，这种总部的形式将会更多。
而实际上，北京在2000年以后，才真正开始建立自己的为数不多的国际总部机构。
2001年末，世界500强中的32家企业以总公司名义在中国内地开办了各级代表处、办事处、事务所等501家，其中北京293家，占总数的58％；外国公司在北京设立的机构据不完全统计是120家，各种办公室有1000多家。
此后，总部设在外地的国内大型企业也纷纷开始把总部或企业重心移向北京。
摩托罗拉，算是最早地入驻北京的跨国际区域总部之一。
21世纪初，它在北京国际贸易中心附近建立了自己的总部大楼。
跟随其后的还有很多：爱立信、LG、摩根斯坦利、奔驰、美孚、NEC、花旗、戴尔、麦当劳、诺基亚……在美国《财富》杂志排名的世界500强企业当中，将近160多家已经在北京落户。
目前统计，全球30多家跨国企业集团，在这里先后建立了自己的区域总部或者领域总部。
仅北京中央商务区一地，就集中了2080家企业，460家跨国公司，120家世界五百强企业。
北京商圈最繁华的区
北京商圈最繁华的区北京作为中国的首都，不仅是政治和文化中心，也是经济发展的重要枢纽。
随着国家经济的快速发展，北京商圈也逐渐壮大，其中最繁华的区域无疑是市中心的CBD（中央商务区）。
CBD概述CBD位于北京市东城区和朝阳区的交界处，总占地面积约4.87平方公里，是集商务、金融、文化、观光、餐饮、购物等于一体的综合性商务区域。
在中国，CBD一般是指中央商务区，是城市发展的重要核心区，也是经济活动最集中、商业气息最浓厚的地区。
发展历程CBD的发展始于20世纪90年代中期，当时中国经济改革开放，市场经济逐渐成熟，北京迎来了一波经济建设的高潮。
当时，政府决定在东城区和朝阳区之间建设一个商务中心，吸引国内外企业入驻，促进经济繁荣。
随着CBD的不断发展，越来越多的大型企业、金融机构、科技公司等纷纷入驻，使得这片区域成为北京商务活动的中心。
目前，CBD内的高楼大厦林立，许多跨国公司的中国总部都设在这里。
商业与购物作为北京商圈最繁华的区域，CBD拥有众多的购物中心、高端品牌专卖店和奢侈品购物广场。
例如国贸商城、新东安市场、金融街购物中心等，这些商场拥有大量国际品牌，让人们享受到全球最新潮流的消费体验。
此外，在CBD附近还可以找到各种高档餐饮，无论是国际美食还是中华传统佳肴，都能在这里找到。
CBD内有很多高级新派餐饮场所，提供国内外各种美食，满足各种消费者的口味需求。
商务与金融CBD不仅集中了众多国际企业和金融机构，还拥有大量的商务会议和展览场所。
国际会议中心、国家大剧院等设施的建立，为商务会议和文化活动提供了便利条件，也为CBD的发展增添了活力。
作为商务与金融中心，CBD周边还聚集了许多国内外银行、证券公司和投资机构，使得该区域成为集资本、金融、人才和产业于一体的商务集聚区。
文化与观光CBD周边拥有大量的文化与观光资源，例如中国国家博物馆、中国国家大剧院、中国美术馆等。
这些文化场馆提供了展示中国博大精深文化的平台，同时也吸引了国内外游客前来参观。
总部基地之父 许为平
总部基地是北京丰台的奇点是的，区域经济的发展离不开地产，借助地产稿活区域经济。
区域开发需要一个奇点，需要一个依托点，设想在改革开放之初，没有深圳特区，很难想象珠江三角洲的快速发展。
看看上海金融中心浦东陆家嘴，摩天商厦多不胜数，是全上海地产发展最发达的地方之一。
它的最根本定位是金融服务区，也是一个带动周边金融经济的依托点，而不仅仅是地产区。
总部基地就是北京丰台的区域奇点，利用这带科技、文化、人才集中的大片地区，我们开发了总部经济，利用这里良好的交通条件，建设好一个服务环境，建设体面舒适与完备的办公环境，招揽著名企业到北京丰台的总部基地来设立总部楼。
地产是一种商品，即使100楼，也是商品，但是区域经济当中的所有商品、经济概念、服务，都要结合起来构成一个经济整体。
总部基地就是要开发成以地产为元素，以企业群为核心的区域经济。
记者：总部基的特点是把很多不同领域的企业都聚集到一地，汇聚效应是很明显的。
许为平：我们的宗旨，是把已经历创业阶段的优秀成熟企业集中起来，把它们都招揽到我们的总部基地，在一栋栋的大楼设立企业总部，这是经济学上的群聚效应，就算在发达的西方社会，也没有这样一个专门聚集优质企业界的社区，我们就是看到这个市场空白，为这群优质企业提供总部基地，填补空白。
同时亦可推动区域经济。
我们大力发展总部基地和总部经济，是因为我们业务背后拥有坚实的基础，这基础是来自可靠的市场需求，同样重要是政府的支持。
我要强调，政府是区域开发的主体，并在很大程度上介入和参与区域发展，丰台区领导确实十分开明，将这样大的项目交给中外合资的企业经营开发，是需要魄力和胆量以及远见的。
企业拥有自己独立总部楼集团决定投资总部基地项目前，进行反覆调研和论证，从南到北，从中至外，确定市场上有这么一个空白点。
我们发觉，传统地产商仍然停留在为市场提供密集式住宅、高档别墅、写字楼的阶段，你到全世界最多的高档写字楼的纽约曼哈顿看看便知，能够自行拥有一整幢写字楼的，即使是全球五百强企业也只有一小部分做到，不管多著名的企业，也只能租下一幢大厦中的某几层。
北京总部基地类型研究
本报告是严格保密的。
9
亦庄经济开发区BDA国际企业大道——典型客户分析 (国内客户)
白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌” 在BDA国际企业大道买了 6000平米共3栋研发办公楼，建一个研发设计中心。
白领服饰置业原因——香水效应： 1、亦庄是北京唯一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，站到这个 平台上，白领更容易实现国际化。 2、新买的独栋将是白领的亚洲总部驻地及研发设计基地，白领很看重BDA 众多世界500强企业扎堆的环境，他们先进的经营理念有利于白领迈上国际 化的平台。这好比进香水店，即便不买，但身上也会被沾上香味。 3、迁到理念和文化比较先进的环境。由市场定位的企业迁址趋势是，从接 近原料到接近市场趋向于接近信息、接近高级人才。一些落后地区的企业纷 纷往大城市迁徙就证明了这一点，比如汇源果汁集团总部从山东沂源迁到北 京就是典型的例子 4、加工基地还是在外地，要迁的主要是研发和营销基地。
1000-3000平米/栋，3、4层高
5500-6000元/平米
一期3万平米15栋半年消化完，其中约70％的业主为高新技术企业 ，二期、三期销售放缓
定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科 技园政策
成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的 客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境
13
丰台区总部基地ABP
KPI：郊区化发展趋 势；优厚的税收政策； 交通较为便利；办公 楼面积大小灵活多变； 风景较为优美；非优 质目标型标杆企业带 动。
国际案例KPI总结：良
好的商务基础；多种交通 方式便利，方便、快捷的 到达市区；城市人力资源 基础好；标杆企业带动； 以主流企业为主要业务对 象的服务公司入驻；高速 信息网络建设；经营方式 灵活；环境优美。
房地产英文缩写
CBD是Central Business District的缩写.CBD肯定是一个标准的舶来品,最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期，一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念，文中提到：若纽约没有曼哈顿，伦敦没有道克兰，这两个城市将会什么样？然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征.这是一篇极为隐含的软文章，作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊，其考查过诸多专著后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区，并证明说：传统商务区的价值很高,二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高,就实施所谓“大伦敦规划”，但最后的结果依然是失败，不得不重新回头来规划老商业区.此文当时影响还比较大,所以后来有很多区域都将自己说成是CBD，但最后还是被建国门外地区抓到了先机。
1998年，在媒体一通乱炒CBD作后,我们终于等来了首规委关于CBD的定义，以国贸为中心方圆两平方公里的土地，然后又变成四平方公里的土地.但CBD无疑是最成功的英文概念之一。
二、SOHOSOHO是Small Office & Home Office的缩写。
1999年底，许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是“SOHU”的错拼.2000年初，SOHO现代城热卖时，还是有很多人将SOHU 与SOHO混淆，但这并不影响SOHO现代城的热卖。
因为本来的SOHO与SOHU 不仅拼法相当接近，内含上也有很多相似之处. 但就Small Office ＆Home Office”本义而言，SOHO的正宗来源应该是日本.至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合.在中国,SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。
1999年底，现代城二期启动之前，潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社"，当时担心SOHO 一与红灯区相联,二与SOHU相混(都先后在市场中应验），但最后还是洋压土，现代城选择了SOHO案名，放弃了人民公社的想象空间。
地产主标语
1、在生活中快乐，在快乐中纯居（现代城）2、闭上眼，你在五月的英国伦敦；睁开眼，你在圣安卓花园庭院（圣安卓花园）3、有一种记忆能藏进相簿，还能藏进心灵（圣安卓花园）4、每一个平常的日子，每一个不平常的节日（圣安卓花园）5、芝华室，情调的坐标（芝华室）6、建筑艺术与工业文明的结合（蓝色硅谷）办公艺术与工业文明的结合空间艺术与工业文明的结合7、投资•实效（南干渠商业步行街）投资•生命力投资•眼光8、同样花70万，有人去买联排别墅，有人买到独栋别墅。
（边城）9、城里的人要出去（边城）10、我在花园中央，心情浸染花香。
（民生•城市花园）11、花园社区内的房子，在哪里都是花园。
（民生•城市花园）12、懂享受生活者的房子，在哪里都是享受生活。
（民生•城市花园）13、有景观的房子，在哪里都是阳台。
（民生•城市花园）14、唯一的花溪唯一的溪园（麒龙溪园）15、休闲娱乐心（福星•城市花园）16、自然生态心（福星•城市花园）17、用13种方式缤纷生活18、穿行/在城市间的日子——聚星城，拥有更多，选择更多。
19、半岛之光•追求——金林半岛的这道光芒，引领着对贵胄生活的不断追求。
（金林半岛）20、半岛之门•品位——金林半岛的这扇门，成为贵胄生活品位的一个象征。
21、半岛之蕴•境界——金林半岛的这座栈道，蕴含着深远的贵胄境界。
22、半岛无价——金林半岛，珍贵地域成就贵胄生活价值。
23、坐收/是一种等待/有把握/方能收益长（紫薇商业广场）24、回报/是一种激跃/付出了/方能收成高25、收入/是一种心情/放开了/方能升得稳26、投资/是一种艺术/够专业/方能见成效27、眼光/是一种涵养/看得远/方能看得准28、在水漪袅铜——自己的伊甸园，做自己的上帝（水漪袅铜）29、把生活搬到这里，然后享受（水漪袅铜）30、让挑剔的广州人疯狂，2天卖出600套的奥林匹克花园，现已来到常州。
31、心湖所属，天生丽质。
（中安•翡翠湖）32、大帝希声，大象无形。
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北京“总部基地”之争：CBD一笑置之低价争夺“总部基地”
魏奕祉女士一直抿嘴在笑。
一旁的许为平说，“大魏”是捧着个大馅饼，乐得不知道从哪儿下嘴。
许为平是北京道丰科技商务园发展建设有限公司董事长、总经理，魏是公司副总策划。
“大魏”手里的“大馅饼”，其实是一个叫做北京丰台“道丰科技商务园”的项目。
这个项目的另一个名称是“中关村（丰台）总部基地（Advanced Business District,简称ABD）”。
“这个名字可有北京市政府同意的啊！”许为平强调说。
在一般人的印象中，最早作为明清迁京移民聚集地的丰台（城墙外），既远且偏，水质不好。
而现在，许为平眼中的丰台已经完全不同。
“那都是老黄历了，”许为平说，“这儿的自来水早就跟城里没什么两样，地底下还有北京最好的温泉。
要说交通，早晨我一个小时就能到昌平，但出中关村至少得花半个小时吧？”旁边跟着有人附和，他从宣武门到西南四环的丰台科技园，准备了1个小时，没料想只用了不到30分钟。
为了烙好“道丰科技商务园”这张巨饼，作为“洋厨师”英国道丰国际集团的CEO，许为平说自己与“中方厨师”丰台区政府方面整整谈判了4年，“下个月终于可以正式开张了”。
许介绍，从事“电子、通信、网络系统集成等高科技项目投资以及房地产、物业投资与开发为一体的综合性国际投资管理”业务的英国道丰国际集团，总部设在英属塞舌尔维多利亚群岛，其中国业务主要集中于北京，近两年投资逾20亿元人民币。
许为平介绍，“道丰科技商务园”位于丰台科技园二期产业基地内，总建筑面积106万平方米，计划3—5年完成，其中一期65万平方米在2005年底以前完成。
整个园区预计总投资30亿元，其中北京丰台科技园建设发展有限公司占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%。
按照道丰科技商务园建设发展有限公司的设想，科技总部基地将建设700
栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。
其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。
“我们的售价绝对会让你大吃一惊。
”许为平说。
该公司有关人士透露，5月下旬，“总部基地”将拿出首批35栋低价入市，每平方米售价不超过6000元，接近成本价。
“中关村办公楼单价大部分超过12000元，你看得出我们的优势吧？”许为平话语中带着些许得意。
中关村降价
事实上许为平不止一次主动将丰台科技总部基地与中关村作比较。
按照规划，占地65公顷的科技总部基地，绿化率达40%以上，容积率只有占地面积相当的中关村西区的一半。
“4年前，我们规划道丰科技商务园所在的产业基地二期时，容积率是现在的一倍，即跟中关村西区一样，”丰台科技园区管委会招商处段处长说，“现在我们硬生生砍去了一半。
”
“同志们哪，这真是一个天然的最好的总部基地。
”许为平说，“企业研发基地不设在这里还设到哪里去？”
不过，北京海淀区政府副区长于军先生可不一定会这么认为。
3月27日，海淀区政府新闻发言人于军宣布了关于海淀区优化发展环境的22条具体措施和以降低产业进入门槛为主要目标、以土地储备制度为运作方式的降低海淀区北部地区产业用地价格的有关政策。
中心内容是：大副降低产业用地价格，每亩地价最高不超过30万元（不含房地产开发用地）。
目前丰台科技总部基地楼面地价为每平方米1500元，区政府还减免其每平方米200元的市政配套费。
近几年来，海淀区地价疯涨。
且不说中关村核心区地价每亩已达数百万元，单是海淀北部的永丰产业基地、软件园、生命科技园、新医药科技园等多个高新技术产业基地，地价也是一路飙升，从每亩二三十万元一路爬升到100万元。
海
淀区有关人士承认，高地价影响了企业的选择，近年来入驻海淀北部几大产业基地的新增企业数大减。
中关村核心区的交通、地价和商务环境也曾令多家著名企业忍痛撤出。
2002年初，新浪将它的市场营销部门搬往CBD地区的现代城。
一年后，微软也作出几乎同样的决定，市场和销售部门迁往国贸地区，总部和研发部门暂留中关村。
尽管如此，海淀区政府有关领导和中关村科技园管委会有关人士仍然认为，中关村地区是北京地区企业研发总部的最佳地址。
丰台科技总部基地将规划在2008年前建成——这个时间表与中关村西区、中关村东区（中关村科学城）全部建成的时间表惊人地一致。
三足鼎立？不过丰台科技园管委会主任汪洪研究员否认丰台科技总部基地对中关村地区构成了竞争关系。
他告诉本报记者，中关村科技园“一区五园”（中关村核心区、海淀园、昌平园、亦庄园、丰台园、酒仙桥电子城）是一种互补的关系，“你千万不要把我们和中关村对立起来”。
据汪洪介绍，丰台科技园有近2000家入园企业，但真正在园区内办公的企业只有80多家，园区内每年还有30%的孵化企业要毕业。
“光这些企业需要的办公楼就是几十万上百万平方米。
”
但许为平很干脆地对本报记者说，丰台科技总部基地与中关村当然构成了市场竞争关系，“市场经济本身就是一种竞争经济，有竞争有什么不好呢？”
据介绍，中关村地区拥有4000多家高新技术企业，如果目光投向这些企业，丰台科技总部基地的空间就更大了。
不仅如此，丰台总部基地对CBD也构成了竞争关系。
“我可以肯定地说，丰台科技总部基地在整个北京都是鹤立鸡群，”许为平说，“我们的目标是，吸引国内外大中小型科技企业包括北京地区的企业、外地大企业在京研发机构和外资企业，把它们的研发和管理总部设在这里。
当然，500强中的跨国企业我们不去与CBD争。
”
据北京CBD管委会规划建设总顾问柯焕章介绍，目前世界500强中156家进驻北京，其中三分之二在CBD。
目前在CBD落户的企业总数已超过2100家，其中有460多家跨国公司，570家外国驻京代表机构，外资企业（机构）所占比
重约为30%。
柯焕章认为，CBD地区已形成了浓郁的商务氛围，是大企业尤其是外资企业总部的当然基地之一。
丰台科技园要与CBD争？柯焕章轻轻笑了一下说，“不太可能吧。
”
对于丰台科技总部基地规划5年全部建成的说法，北京中关村科技园管委会特别顾问谢远骥先生认为，“形成一个科技产业基地需要很长的时期，不是三五年就可以完成得了的。
”他说，金融街做了近10年，中关村西区说是5年基本建成，现在雏形都没出来，中关村东区（科学城）也说5年基本建成，一年多过去连拆迁都没动。
中关村地区虽然建筑密度大，容积率高，但起步早，已形成气候了，丰台科技总部基地要与中关村争企业（总部）资源，“恐怕不是那么容易”。
在中关村因开发左岸工社而名声大噪的万柳新兴房地产开发有限公司总经理林涧对本报记者说，企业选择办公楼，不仅仅要考虑价格和交通环境，更主要的是考虑客户资源和商务氛围。
“思科为什么要把办公楼设在东部，，微软为什么要迁址？因为他们的客户资源在那边，”林涧说，“同样，大部分科技企业宁愿将他们的研发中心放到中关村”。
不过，欧典企业一位正急于为公司寻找办公楼的人士，听本报记者说起丰台科技总部基地地价这么低,表示很有兴趣。
长期关注科技企业并对“总部经济”颇有研究的北京社会科学院中关村发展研究中心主任、经济研究所副所长赵弘研究员对本报记者说，丰台科技总部基地很可能会分流中关村和CBD的一部分客户资源。
他说，“总部基地”拥有两大主要功能——研发功能和销售功能，而丰台科技园以价格、交通环境（低密度、低容积率和“商务花园”的概念）等优势，对一部分急需设立中试基地和进行批量生产的科技企业，建立自己的研发中心有很大诱惑力。
“企业总部的功能可以相对分离，譬如它可以在中关村设一个贸易窗口，在丰台设研发中心，在CBD设营销中心，制造工厂则可以放到亦庄或昌平去。
”赵弘说。
稿源：《21世纪经济报道》
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