北京总部基地之争CBD一笑置之

北京“总部基地”之争：CBD一笑置之低价争夺“总部基地”

魏奕祉女士一直抿嘴在笑。一旁的许为平说，“大魏”是捧着个大馅饼，乐得不知道从哪儿下嘴。许为平是北京道丰科技商务园发展建设有限公司董事长、总经理，魏是公司副总策划。

“大魏”手里的“大馅饼”，其实是一个叫做北京丰台“道丰科技商务园”的项目。这个项目的另一个名称是“中关村（丰台）总部基地（Advanced Business District,简称ABD）”。“这个名字可有北京市政府同意的啊！”许为平强调说。

在一般人的印象中，最早作为明清迁京移民聚集地的丰台（城墙外），既远且偏，水质不好。而现在，许为平眼中的丰台已经完全不同。“那都是老黄历了，”许为平说，“这儿的自来水早就跟城里没什么两样，地底下还有北京最好的温泉。要说交通，早晨我一个小时就能到昌平，但出中关村至少得花半个小时吧？”旁边跟着有人附和，他从宣武门到西南四环的丰台科技园，准备了1个小时，没料想只用了不到30分钟。

为了烙好“道丰科技商务园”这张巨饼，作为“洋厨师”英国道丰国际集团的CEO，许为平说自己与“中方厨师”丰台区政府方面整整谈判了4年，“下个月终于可以正式开张了”。许介绍，从事“电子、通信、网络系统集成等高科技项目投资以及房地产、物业投资与开发为一体的综合性国际投资管理”业务的英国道丰国际集团，总部设在英属塞舌尔维多利亚群岛，其中国业务主要集中于北京，近两年投资逾20亿元人民币。

许为平介绍，“道丰科技商务园”位于丰台科技园二期产业基地内，总建筑面积106万平方米，计划3—5年完成，其中一期65万平方米在2005年底以前完成。整个园区预计总投资30亿元，其中北京丰台科技园建设发展有限公司占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%。

按照道丰科技商务园建设发展有限公司的设想，科技总部基地将建设700

栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。

“我们的售价绝对会让你大吃一惊。”许为平说。该公司有关人士透露，5月下旬，“总部基地”将拿出首批35栋低价入市，每平方米售价不超过6000元，接近成本价。“中关村办公楼单价大部分超过12000元，你看得出我们的优势吧？”许为平话语中带着些许得意。

中关村降价

事实上许为平不止一次主动将丰台科技总部基地与中关村作比较。

按照规划，占地65公顷的科技总部基地，绿化率达40%以上，容积率只有占地面积相当的中关村西区的一半。“4年前，我们规划道丰科技商务园所在的产业基地二期时，容积率是现在的一倍，即跟中关村西区一样，”丰台科技园区管委会招商处段处长说，“现在我们硬生生砍去了一半。”

“同志们哪，这真是一个天然的最好的总部基地。”许为平说，“企业研发基地不设在这里还设到哪里去？”

不过，北京海淀区政府副区长于军先生可不一定会这么认为。3月27日，海淀区政府新闻发言人于军宣布了关于海淀区优化发展环境的22条具体措施和以降低产业进入门槛为主要目标、以土地储备制度为运作方式的降低海淀区北部地区产业用地价格的有关政策。中心内容是：大副降低产业用地价格，每亩地价最高不超过30万元（不含房地产开发用地）。目前丰台科技总部基地楼面地价为每平方米1500元，区政府还减免其每平方米200元的市政配套费。

近几年来，海淀区地价疯涨。且不说中关村核心区地价每亩已达数百万元，单是海淀北部的永丰产业基地、软件园、生命科技园、新医药科技园等多个高新技术产业基地，地价也是一路飙升，从每亩二三十万元一路爬升到100万元。海

淀区有关人士承认，高地价影响了企业的选择，近年来入驻海淀北部几大产业基地的新增企业数大减。中关村核心区的交通、地价和商务环境也曾令多家著名企业忍痛撤出。2002年初，新浪将它的市场营销部门搬往CBD地区的现代城。一年后，微软也作出几乎同样的决定，市场和销售部门迁往国贸地区，总部和研发部门暂留中关村。尽管如此，海淀区政府有关领导和中关村科技园管委会有关人士仍然认为，中关村地区是北京地区企业研发总部的最佳地址。

丰台科技总部基地将规划在2008年前建成——这个时间表与中关村西区、中关村东区（中关村科学城）全部建成的时间表惊人地一致。

三足鼎立？不过丰台科技园管委会主任汪洪研究员否认丰台科技总部基地对中关村地区构成了竞争关系。他告诉本报记者，中关村科技园“一区五园”（中关村核心区、海淀园、昌平园、亦庄园、丰台园、酒仙桥电子城）是一种互补的关系，“你千万不要把我们和中关村对立起来”。据汪洪介绍，丰台科技园有近2000家入园企业，但真正在园区内办公的企业只有80多家，园区内每年还有30%的孵化企业要毕业。“光这些企业需要的办公楼就是几十万上百万平方米。”

但许为平很干脆地对本报记者说，丰台科技总部基地与中关村当然构成了市场竞争关系，“市场经济本身就是一种竞争经济，有竞争有什么不好呢？”

据介绍，中关村地区拥有4000多家高新技术企业，如果目光投向这些企业，丰台科技总部基地的空间就更大了。

不仅如此，丰台总部基地对CBD也构成了竞争关系。“我可以肯定地说，丰台科技总部基地在整个北京都是鹤立鸡群，”许为平说，“我们的目标是，吸引国内外大中小型科技企业包括北京地区的企业、外地大企业在京研发机构和外资企业，把它们的研发和管理总部设在这里。当然，500强中的跨国企业我们不去与CBD争。”

据北京CBD管委会规划建设总顾问柯焕章介绍，目前世界500强中156家进驻北京，其中三分之二在CBD。目前在CBD落户的企业总数已超过2100家，其中有460多家跨国公司，570家外国驻京代表机构，外资企业（机构）所占比

重约为30%。柯焕章认为，CBD地区已形成了浓郁的商务氛围，是大企业尤其是外资企业总部的当然基地之一。丰台科技园要与CBD争？柯焕章轻轻笑了一下说，“不太可能吧。”

对于丰台科技总部基地规划5年全部建成的说法，北京中关村科技园管委会特别顾问谢远骥先生认为，“形成一个科技产业基地需要很长的时期，不是三五年就可以完成得了的。”他说，金融街做了近10年，中关村西区说是5年基本建成，现在雏形都没出来，中关村东区（科学城）也说5年基本建成，一年多过去连拆迁都没动。中关村地区虽然建筑密度大，容积率高，但起步早，已形成气候了，丰台科技总部基地要与中关村争企业（总部）资源，“恐怕不是那么容易”。

在中关村因开发左岸工社而名声大噪的万柳新兴房地产开发有限公司总经理林涧对本报记者说，企业选择办公楼，不仅仅要考虑价格和交通环境，更主要的是考虑客户资源和商务氛围。“思科为什么要把办公楼设在东部，，微软为什么要迁址？因为他们的客户资源在那边，”林涧说，“同样，大部分科技企业宁愿将他们的研发中心放到中关村”。不过，欧典企业一位正急于为公司寻找办公楼的人士，听本报记者说起丰台科技总部基地地价这么低,表示很有兴趣。

长期关注科技企业并对“总部经济”颇有研究的北京社会科学院中关村发展研究中心主任、经济研究所副所长赵弘研究员对本报记者说，丰台科技总部基地很可能会分流中关村和CBD的一部分客户资源。他说，“总部基地”拥有两大主要功能——研发功能和销售功能，而丰台科技园以价格、交通环境（低密度、低容积率和“商务花园”的概念）等优势，对一部分急需设立中试基地和进行批量生产的科技企业，建立自己的研发中心有很大诱惑力。

“企业总部的功能可以相对分离，譬如它可以在中关村设一个贸易窗口，在丰台设研发中心，在CBD设营销中心，制造工厂则可以放到亦庄或昌平去。”赵弘说。

稿源：《21世纪经济报道》

（责任编辑：