注会考试《经济法》考点解读第03章 物权法律制度06

第三章物权法律制度（六）
第八单元抵押权
【考点4】抵押担保的范围（P56）
（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

【相关链接】因添附（附合、混合或者加工）而失去所有权的人，有权请求取得添附新物的所有权人赔偿损失。

【考点5】抵押物的处分（P57）
1.抵押物的转让
（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

【解释】如果主债权已经得到清偿，抵押权亦随之消灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。

受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称为涤除权。

2.抵押物的出租（2010年案例分析题、2014年案例分析题）
抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。

当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时，如同“买卖不破租赁”，我国物权法律制度亦确立了“抵押不破租赁”的规则，即“在后抵押不破在先租赁”。

考生应区分两种情况：（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

【解释】（1）先抵押后出租的，抵押权优先；（2）先出租后抵押的，租赁合同优先。

【考点6】抵押权的实现（P58）
1.抵押权的行使
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

2.抵押物拍卖价款的清偿顺序
（1）实现抵押权的费用；
（2）主债权的利息；
（3）主债权。

【案例】甲以其设备设定抵押向乙借款100万元，甲到期未还本付息，该设备的拍卖价款为80万元，其清偿顺序为：（1）支付拍卖费用8万元；（2）清偿100万元债权的利息7万元；（3）清偿主债权65万元。

不足的35万元继续还本付息。

3.土地出让金优先于抵押权（2013年案例分析题）
拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

4.不可分性
（1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就“抵押物的全部”行使其抵押权。

【解释】债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭的效力。

（2）主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。

（3）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。

但是，第三人提供抵押的，债权人许可“主债务人”转让债务未经抵押人“书面同意”时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

（4）抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。

（5）抵押物“部分”灭失，残存部分仍担保债权之全部。

5.抵押权的保全
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

【考点7】物权重合（P58）
1.同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序
（1）不动产
按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

（2）动产
①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
②抵押权已登记的先于未登记的受偿；
③抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

【解释1】抵押权均未登记的，无论是设立在先的抵押权，还是先到期的债权，均不得主张优先权，必须按照“债权比例”清偿。

【解释2】顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿。

【解释3】顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。

如果抵押物的变价所得不足以清偿顺位在先的抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。

2.抵押权顺位的变更
抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。

【例题·单选题】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。

后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。

因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。

根据《物权法》的规定，关于三家银行对该价款的分配，下列选项中，正确的是（）。

A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元
B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元
C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元
D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元
【答案】C
【解析】（1）如果不变更抵押权的顺序，乙银行作为第二顺位的抵押权人，可以得到清偿的数额为300万元；（2）甲银行和丙银行交换抵押权的顺位时，未经乙银行的书面同意（乙银行并不知情），不得对乙银行产生不利影响。

因此，乙银行可以得到清偿的数额仍为300万元，剩下的300万元给丙银行（丙银行通过交换，其抵押权的顺位已经优先于甲银行）。

3.放弃抵押权
主债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

【解释】该条款是为了防止抵押权人通过放弃抵押权，将本应由“主债务人”自己承担的责任转嫁于其他担保人。

【相关链接】主债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

【考点8】浮动抵押和最高额抵押（P55、P59）
【解释】浮动抵押是抵押权设立时“抵押财产”尚未确定，最高额抵押则是抵押权设立时所担保的“债权额”尚未确定。

1.动产的浮动抵押（2010年多选题）
经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

（1）浮动抵押仅限于特定的主体，即企业、个体工商户、农业生产经营者。

（2）浮动抵押仅限于动产。

（3）浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

并且，浮动抵押权不得对抗正常经营活动中“已支付合理价款”并“取得”抵押财产的买受人。