保利198

夫、郁金香公园、苗圃生态
园、五星级酒店；
二期 一期 郁金香公园
项目将开发体量巨大的 “休闲地产”； 项目修建将改变城北的区 域环境形象。
保利·公园198位处成都北三环外蜀龙大道西侧，15平方公里北 郊风景区核心区与“198生态走廊”交汇处。项目占地6000亩， 其中只有1500亩用于房地产开发，剩余的4500亩将建设成为运动 主题公园。总建筑面积超过100万平米，绿化用地高达75%。容积 率3，绿化率90%，规划有亚洲最大的郁金香公园、超五星级酒店 和高尔夫公园等。 成都熊猫生态公园（大熊猫研究基地）、成都植物园、银杏园、 泥巴坨风景区等众多公园环侍四周。内庭院别墅、宽景电梯洋房 等优质产品深入公园，“家在公园中”的生活理念得以充分体现。 保利·公园198将重新定义蜀龙路片区高尚生态住宅标准，铸就 城市公园地产典范！ 郁金香公园从景观和生态上进行了精妙设计的同时，内部还专 门规划了山体极限运动区、山地自行车道等运动休闲设施。公园 整体规划面积达到2250亩，足足1.5平方公里，约为东湖公园+浣 花溪公园+人民公园这三个成都最著名公园总面积之和的两倍， 整体建成后，如要全部游玩需数天的时间。
现场主要工作划分
标准的确定 成本的控制 节点工期的制定
协调
建设 单位 工程 部
监 理 部
质量、安全、过程进度 核查、旁站、监督、见证 质保、安全资料的查证、签认
施工承包方式及总分包基本界面划分
该项目采取了总承包单位管理方式，包括甲方分包单位均通过总 包单位进行分包，包括在资金支付上均通过总包支付。
项目基本信息
项目定位研究
四、示范区评价
3、景观示范区
项目营销推广
示范区评价
核心竞争力
项目小区景观打造比较粗糙，在通往实体样板间的路上随
处看到施工现场，这给前期的销售带来不利的影响。
项目基本信息
项目定位研究 示范区评价
五、项目核心竞争力总结
1、完善的功能配套，配 套包括：2250亩郁金香公 园、超五星级酒店、18栋 标准高尔夫、商业配套等； 2、相对合理的价格。
二期 一期
依托于项目区域公园众多 的优越自然条件和项目自 身拥有的超大公园，着力 打造城市公园地产的典范， 引领蜀龙路片区高尚生态 住宅标准，代言城市公园 地产发展的方向。
郁金香公园
会所景观
银杏大道
百合郡组 团景观
入口景观 及边坡绿 化带
坡地资源丰富，水资源匮乏，水景分布相对集中，布臵在主入口
有限公司。
2、 实施标段，该项目为综合性项目，前期分为会所、展示区，
一期别墅、二期高层。
甲方项目现场管理构架
根据了解，该公司的现 场的管理主要以现场各专 业管理主管为主，对现场 管理人员配臵比较精简， 如现在在建面积约40万平 方米 ，现场土建工程师3 人，水电安装工程师1人， 市政工程师1人，景观工程 师1人。
园、五星级酒店； 项目将开发体量巨大的
“休闲地产”；
项目修建将改变城北的区 域环境形象。
一、项目基本信息
项目基本信息 项目营销推广 核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
一期住宅占地300亩，由高层电梯+叠拼别墅+双拼别墅组成
电梯
总套数:834套 面积区间：89-146平方米
别墅
推出套数：251套，双拼： 8套 叠拼：243套 面积区间：235-375平方米
9.8，“198生活方 式”高峰论坛 9.13-21,圆 明园国宝展
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
11.14，书画 珍品巡展
3.26，项 目奠基仪 式
08年03月
7月底8月初，软 人报道198规划
参加秋季 房交会
4-7月
8月
9月
10月
11月
8.8，市内接 待中心开放
9.19，一期 排号
一期住宅占地300亩，由高层电梯+叠拼别墅+ 双拼别墅组成
电梯 总套数:834套 面积区间：89-146平方米
别墅 推出套数：251套 双拼：8套 叠拼：243套
面积区间：235-375平方米
1、花园洋房采用围合式布局，形成中庭景观； 2、小区内未设臵大面水景，以软景为主； 3、整体规划设计正统简单。
项目基本信息及营销推广组织分析
项目规划设计分析
项目现场施工组织分析 项目成本控制分析 对温江金马项目的启示
工程施工组织分析
项目工程概况及实施标段划分
1、该项目会所的建筑面积约2000m2,展示区有四套高层样板房, 每套约100m2；别墅样板栋为2栋共24套。其开发公司为保利地产， 施工单位为广州富利建筑公司总承包，监理单位为城市建设监理
代的风格； 2、木色作为点缀，但其颜色偏粉；
四、产品物业形态分析及评价
18洞高尔夫球场
花园洋房 会所 别墅
五、建筑空间结构分析及评价
叠拼户型上户有入户花园，进入户花园后再从此门入户。
叠拼户型设臵集中停车库，所以有前后花园。
叠拼别墅设臵有电梯。
六、室内装饰设计分析及评价
1、电梯厅的装修很简陋，没有体现出高尔夫别墅的感觉。
项目规划设计分析
项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
一、项目基本信息
三期
项目基本信息 项目营销推广 核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目占地：6000亩，其中 只有1500亩用于房地产开发， 剩余的4500亩将建设成为主 题公园； 项目包括住宅、18洞高尔 夫、郁金香公园、苗圃生态
二期
一期 郁金香公园
三、项目营销推广
5、媒体策略及投放 广告采用户外+软文+硬广的形式
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
该项目总共打了16次报版， 折前价格为2379936元，报版主要诉 求以高尔夫、五星级酒店、郁金香主题公园为主。 广告报媒投入产出比约为：1:210
三、项目营销推广
1、会所
工程部 土 建 主 管 安 装 主 管 市 政 主 管 监理单位 施工单位
会所及示范区等的主要施工周期
1、售楼部及展示区和4套高层样板房的施工周期为： 2008年5月-10月 2、2栋别墅样板房的施工周期为： 2008年5月--2008年10月 3、别墅（约10万平方米)施工周期为： 2008年5月—2009年6月 4、高层（26层，约30万平方米)施工周期为： 2008年5月—2008年8月（基础）—2009年12月
东原地产成都公司 2008年12月
目录
项目开发总结
项目基本信息及营销推广组织分析
项目规划设计分析
项目现场施工组织分析 项目成本控制分析 对温江金马项目的启示
项目开发总结
1、这是保利集团在成都的第一个项目，保利以其资金实力首先收购了石象 湖公园，并把其打造为亚洲首个郁金香主题公园，石象湖旅游项目目前良 好的运营态势给开发商提供很好的资源平台； 2、保利198项目有两大主题资源，一为郁金香主题公园，在09年10月放， 另一主题为高尔夫练习场，在整个6000亩项目中， 4500亩将建设成为高尔 夫练习场与主题公园；这为1500的住宅开发奠定强势的资源配套基础； 3、在整个项目的规划上也融入了酒店、别墅、高层、多层、公园等多种业
项目营销推广 核心竞争力
保利198项目规划设计分析
目录
分析
项目规划设计分析
项目现场施工组织分析 项目成本控制分析 对温江金马项目的启示
一、规划方案剖析
项目占地6000亩，其中只
三期
有1500亩用于房地产开发， 剩余的4500亩将建设成为运 动主题公园； 项目包括住宅、18洞高尔
涂料
毛面劈 离砖
入户花园 门框采用 花岗石
九、细部做法启示
管道铺设零 乱
防水做至墙 面1800高处
墙面处理 太过粗糙
翻碱
砖翻一 匹至窗 框收口
无语。
蜂窝麻面。
入户门很 难看。
栏板设计 太堵。
景观设计很简单，更多只是绿化的基本功能，且施工质量很 差，没有打动人的亮点。
目录
项目开发总结
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
该项目规划有五星级酒店，内部配臵会所，目前正在规划中。 2、样板间
客厅
儿童房
楼梯
室内天井
屋顶花园
主卧室
该项目室内装修比较豪华奢侈，屋顶花园的处理也比较细致， 能带给客户一定的冲击力，但是室内天井的管线处理不到位，给该
项目的样板间带来不利影响。
10.4，一期 开盘
三、项目营销推广
3、价格走势及销售表现
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
别墅：价格为7000-10000元/㎡，推出251套，截止目前双拼
销售2套；叠拼销售约180套；
电梯：小高层4700元/㎡，高层均价4300元/㎡；推出834套， 截止目前销售约70%； 截止目前总体已经完成约5亿元销售的目标。 4、现场销售组织 接待中心现场来访量较多
1、别墅采用线形布局，形成通 道景观；
2、小区内未设臵大面水景，以 软景为主；
3、整体规划设计呆板。
二、建筑规划与景观规划结合分析及评价
三期
项目总占地约 6000 亩， 规划有亚洲最大的2200亩 郁金香公园、国际高尔夫
生活和五星级酒店，总建
筑面积在200万平米以上。 作为成都城市北部最大的 地产项目之一，该项目将
态
主要根据地块资源来分布产品，首期以联排别墅、高层产品入市， 4、在产品的打造上显得较为粗糙，样板房、示范区都达不到成都一线开发
商的产品打造水准；
5、由于其资源与品牌特别突出，同时北新干线属于房产供应不突出区域， 消化了很大部分区域内的刚性需求。
保利198
目录
项目开发总结
项目基本信息及营销推广组织分析
二、项目定位研究
1、形象定位
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
6000亩都市高尔夫公园城
郁金香公园 高尔夫生活 五星级酒店
2、客户定位（来源）
别墅：主要以成都客户为主，占80%以上，也有部分的新都客户，成 都客户中主要为城北、城东的客户，其他区域也有部分客户；客户 职业主要为个体户以及企业的管理层； 电梯：主要以城北为主；来自物流中心、荷花池、五块石等做生意 的个体户。
4、从高层的供应来看，主要面对区域内改善性居住和部分首次购买需 求，从项目的资源价值影响力来看，对客户的打动力教强。
二、项目定位研究
3、产品定位（一期） 建筑风格
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
该项目建筑风格为现代简约式
二、项目定位研究
3、产品定位（一期） 别墅户型配比(一期)
3、产品定位（一期）
双拼、叠拼别墅+高层电梯
项目基本信息
项目定位研究 示范区评价
二、项目定位研究
定位思考
项目营销推广 核心竞争力
1、该项目为大型资源复合型地产项目，项目规划主要结合地块资源与 分期来考虑，
2、首期产品定位为双拼、叠拼别墅、高层电梯公寓，基础属于中高端 类产品，由别墅、类别墅产品实现临近公园部分的地块价值，同时提升 项目的档次， 3、在目前成都市场的产品类型中，该项目的别墅产品品质属于中档偏 低类型，与万科双水岸相比对客户的打动力教弱；
物业类型 双拼 面积 368.58㎡ 300㎡以上 叠拼 250-300㎡ 200-250㎡ 套数 8套 18套 115套 110套
项目基本信息 项目营销推广
项目定位研究
示范区评价
核心竞争力
比例 100% 7.4% 47.33% 45.27%
备注：产品分析见附件
三、项目营销推广
1、营销策略 打文化和品牌牌，充分挖掘自身配套及卖点 2、营销推广时间节点
监理委托方式
对监理公司的委托范围主要是对现场进度、质量、安全、协调的 管理，对成本的管理主要是甲方在完成，监理起协助作用。另外，由 于建设方的现场管理人员比较精简，在标准确定以后，对现场的核查 和执行的监督主要由监理完成。所有建设单位对施工单位的指令均通 过监理签字后下发。
监理和甲方的主要工作内容
和会所周围，组团内以点式小水景为主。
集中景观
集中景观
别墅组团的建筑基本呈线形布臵，集中绿地较少，景观缺乏变化。 叠拼私家花园40-150平方，双拼私家花园200多平方。
别墅组团内几乎未设计水景。
三、建筑造型及风格分析及评价
1、别墅建筑设计为现代简约风格。 2、实施时风格做了改变。
1、建筑的外立面未完全完成，从轮廓来看，应该还是偏现
卧室有两个高度，不舒适。灯具设臵很怪异。
七、软景应用分析
整个小区景观结合建筑现代简约的风格，除银杏大道外，
乔木主要以朴树，皂荚、柳树、楠木等为主。
从目前呈现的示范区景观来看，乔、灌木的长势都不太好， 效果不佳。 由于赶工和管理上的原因，草坪的平整度极差，灌木漏土 现象较多。
八、材料搭配及运用