沈阳市普通住房的标准是什么

沈阳市普通住房的标准是什么？

同时满足下列条件的住房属于普通住房：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

二、我市住房平均交易价格是多少？

2008年4月15日在“沈阳房产网”上公布的我市住房平均交易价格。全市按行政区域划分为三个级别：一级区域为市内五区；二级区域为浑南新区和经济技术开发区；三级区域为东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区（其他县、市自行测算确定）。各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出普通住房价格标准，各级别区域住房价格低于普通住房价格标准（含价格标准本数）为普通住宅，高于普通住房价格标准为非普通住宅。

具体价格标准如下：

一级：6700元/平方米

二级：5950元/平方米

三级：5370元/平方米

三、个人转让旧房产需要缴纳哪些税收？如何计算？

（一）营业税及附加

1.个人转让购买不足5年的旧房产，全额缴纳营业税及附加。

应纳税额=转让收入×5.55%。

2.个人转让购买超过5年（含5年）的旧房产，如属于普通住房，免征营业税及附加。否则，按售价与买价（发票金额）的差额缴纳营业税及附加，纳税时需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

（二）印花税

1．凡房产转让行为，签定合同的双方均应按产权转移书据税目缴纳印花税，税率为万分之五。

应纳税额=产权转移书据所载金额×0.5‰。

2．办理房产产权证、土地使用证时,按件贴花5元。

（三）土地增值税

土地增值税的计算需要纳税人进行旧房重置成本价的评估。

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

1．如何计算增值额？

增值额=转让收入-扣除项目金额

2．如何计算扣除项目？

（1）能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：

取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）+其他允许扣除金额

评估时，要求由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估机构进行。

（2）不能提供房地产评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额为：

购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额

年限=实际拥有房地产累计月份÷12

（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，由主管地方税务机关参照契证所载“房产土地价值”核定购房价格计算扣除项目金额：

房产土地价值×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额

年限=实际拥有房地产的累计月份÷12

3．适用税率和速算扣除系数是怎样规定的？

土地增值税实行4级超率累进税率，税率和速算扣除系数的标准如下：

级数增值额占扣除项目金额的（%）税率（%）速算扣除系数(%)

1 50%以下部分30 0

2 超过50%，未超过100%的部分40 5

3 超过100%，未超过200%的部分50 15

4 超过200%以上的部分60 35

4．土地增值税优惠有哪些?

（1）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

（2）对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（3）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

（四）个人所得税

个人转让旧房产，应按财产转让所得税目征收个人所得税。

1．纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。

应纳税额=应纳税所得额（交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用）×20%。2．纳税人未提供完整、准确的房屋原值和合理费用的凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征收方式计征个人所得税。征收率为1%。

应纳税额= 转让房屋收入额×征收率

3．个人所得税优惠有那些？

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。

四、个人转让旧房产如何地方各税（费）

转让方持产权证及复印件、转让双方签订的购房合同（协议）、契税完税（或减免）凭证和《转让销售不动产专用发票》及地方税务部门要求的其他材料到各级地方税务在房地产交易和权属登记场所设立的房地产一体化征收窗口，缴纳地方各税（费），并开具《销售不动产统一发票》。

房地产一体化征收过程中，各税种计税依据要一致，对于纳税人申报的房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按照征收契税的计税价格计征各税。

举例说明:某个人于2008年9月转让位于市内的住房一套，该住房于2006年10月年购买，建筑面积150平方米，取得收入450,000元，转让时缴纳税金25,200元（其中:营业税22,500元、城市维护建设税1,575元；教育费附加675元、地方教育附加225元、印花税225元）。申报土地增值税时不能提供房地产评估价格,和转让房屋过程中支付的费用发票，但能提供购房时的发票，发票金额为345，000元，并提供了购房时缴纳契税的完税凭证注明13,800元，计算其应缴纳的土地增值税。

应纳税额计算如下：

（一）营业税及附加：450,000×5.55%=24,975元

（二）印花税：450,000×0.5‰=225元

（三）土地增值税

1.房地产转让收入450,000元

2.扣除项目金额=345,000¡（1+5%¡12¡24）+24,975+225+契税13,800=418,500元

3.增值额=450,000-418,500=31,500元

4.增值额与扣除项目金额之比=31,500¡418,500¡100%=7.53%

5.确定适用税率:税率为30%，速算扣除系数为0

6.应纳土地增值税税额=31,500¡30%=9,450元

(四)个人所得税: 450,000¡1%=4,500元