地产项目结案总结

华轩大厦结案报告

2004年4月20日

上海绎凯博才房地产代理有限公司

一．案由

案名：华轩大厦

推广名：财富公馆

地点：曹安路1558号

形态：4-14层酒店式公寓，1—3层商铺

接盘时间：2004年2月21日

推案时间：2004年3月底至2005年4月底

交房时间：2005年9月30日

包销价格：酒店式公寓7500元，商铺13000元

销售时限：酒店式公寓预售证办出后6个月（即2004年2月30日）；商铺预售证办出后8个月（即2004年4月30日）销售情况：酒店式公寓按期全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。

各月销售情况:2003年9月份43套占22%

2003年10月份28套占14%

2003年11月份28套占14%

2003年12月份68套占35%

2004年1月份17套占9%

2004年2月份11套占6%

共计195套100%

二．产品方面

1.主要经济指标：

基地面积：3460平方米

建筑占地面积：1550平方米

建筑密度：46.8%

容积率： 4.0

绿化率：20%

机动车位：27个

本工程地上部分建筑面积为12925.78 平方米左右，地下部分建筑面积为4223平方米。商场部分总建面积分别为：一层985.73平方米，二层1813.02平方米，三层1840.74平方米，共计4639.49平方米。公寓部分建筑面积为8286.29平方米，2.单体平面布局：

一二三层为商场。在商场的主要入口旁设有残疾人坡道。在一层公寓入口设有入口大堂。从四层开始为主楼，四至十三层设大小不同的房型使购房者有更多的选择。屋顶为电梯机房层。

3.工建配套及室内装修配置：

本建筑主体结构为剪立墙结构。外墙面采用玻璃幕墙，涂料及花岗岩相结合。

设二台永大日立电梯，其中一台从一楼至十四楼层层停靠，另一台是从地下一楼至十四楼层层停靠，并兼作消防梯。

本大楼用电负荷为6KW。每户预留一门直线电话，和有线插座一个。本大楼设有楼宇对讲系统，每户均设有一门报警按钮。走廊和电梯内均设有监控装置。

大楼内每户的进户门采用高级防火防盗门。外窗则采用高级彩色铝合金窗。

房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙、顶为多乐士内墙乳胶漆。厨房和卫生间的地面为斯米克地,墙面采用现代瓷砖，吊顶为金属扣板吊顶。洁具为“科勒”台盆、马桶和豪华冲淋房。

室内的家电配置也齐全到位，每户一台“康佳”牌25寸彩电、“海尔”牌双门冰箱、“小天鹅”电磁炉、50L“阿里斯顿”热水器、1.5匹“美的”空调。家具则是按照房间大小不同配备双人床、床头柜、电视柜、写字台、低柜、大衣柜等。

4.交通组织：

平面交通组织：建筑的主要人流入口面向曹安路，门前设集散广场，使人流有缓冲空间，避免与曹安路交通流发生冲突。车辆出入口分开设置，安边路为车辆入口，曹安路

为出口，基地内部汽车通道为单向行驶，结合消防车道，车道宽4米。二个车辆出入口均远离路口，避开车流节点。

竖向交通组织：

一至三层每个楼面均设置一台货梯，主要供购物，餐饮。

使用，另外设置的三部楼梯，同时满足了消防的需要。

主要每层设二台电梯和二部楼梯，电梯中一台为兼消防电梯，两台均供公寓业主使用，一台电梯下到地下层。

5.户型配比：

华轩大厦从四层至十四层为酒店式公寓，共计195套。四到十三层每个层面19套，层高3米，第十四层为5米层高，共5套。

6.造型：

本建筑的高度和体型均较突出。设计中群房部分以灰绿色反射玻璃及涂料构成墙面的主要部分，同时配以从横交叉的不锈钢嵌条。主楼墙面同样以灰绿色玻璃配象牙色涂料，一改以往的平窗设计，凸窗使主立面富有了动感。

7.周边配套：

华轩大厦是位于曹安路与安边路交叉路口，南侧为曹安路，东面为安边路，西临华东地区最大的轻纺市场。交通便利，地理位置优越。本地块属于城乡结合部，但依凭轻纺市场的商业契机周遍的商业设施，生活设施和交通都极为便利。丰庄路上超市，银行，邮局，农贸市场，医院等都应有尽有。950、948、947、740、807、旅游6B等多条公交线路可直达市区极为便利，在建中的中环线和规划当中的地铁M6号线，更是提高了本地段的商业价值。

三．策划方面

市场定位-----“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”

定位依据：住宅部分根据产品自身形态特征，交通便利，商圈氛围浓厚，具备产权式酒店公寓产品的基本硬件要求，此三大因素支撑着项目适宜小户型路线，而酒店式公寓是项目推向市场的最佳产品；同时突出嘉定区首座的概念利于项目开盘时引爆市场。

项目地块周边分布众多老式公房，公寓产品较少，同时项目周边经商的江浙人士众多，对住宅的需求倾向于总价低，居住舒适，转手快捷的小户型产品，而酒店式公寓基本吻合这些客源的置业倾向.

经验小结：住宅部分定位为“嘉定区首座产权式精装修酒店式公寓”在区域市场上为稀缺性产品，填补了市场上的空白点，避免了同质化竞争，并弱化了其体量小，无小区环境等先天劣势，为住宅部分的顺利去化奠定了基础。

客源定位

投资客源占据主导地位，因此项目住宅部分将会以投资客源为主，附以部分区域客源，主要分布与嘉定、普陀、两大区域。在此工作、经商的客源对区域市场保持高度的认同感。

经验小结：江浙地区的消费群体占据较大比例，此类客源投资意识、接受能力较强，轻纺市场内的中、少收入的私营业主成为该产品的主力消费人群，其可商可住的形式受到投资客青睐，而市区有意向购买人群相对较少。中心城区客源对区域地段认同度相对较低，对本案形成较强的距离感。如何有效吸引中心城区投资客源的导入，是该类物业加速去化的重要突破口。

价格策略

价格走势预测与实际成交价格参照单位：元/M2

整体均价：8780元，总销面积：9223.95平方米，

总销金额：80981132元。

经验小结：定价策略低开高走，模糊单价，突出总价优势。项目自身定价高过周边普通住宅价格，直

面市场不具优势，而打动购房者置业的首选因素是总

价而非单价，模糊单价直击置业者心理防线，加速去

化速度，是酒店式公寓制胜法宝之一。