2019华漕峰度园项目商业策划方案

餐饮 35%
零售 32%
休闲娱乐 11%
• 餐饮取代零售成为占比最高业态；管控不超过40% • 业态规划：中高端消费；餐饮、儿童、娱乐为主 • 未来休闲娱乐业态比例将会在20%左右，与时尚运动相结合
3F
教育培训
2F
主题餐饮
1F
休闲轻餐
B1
停车场
电影院
亲子儿童
精品超市 零售
休闲娱乐 生活商务配套
丰尚国际——主要商户
街区型商业 2015年10月开业 项目正处于运营阶段。
闵行区华漕镇纪翟路保乐路路口
建筑风格
现代简约
绿地旭辉E天地——主力店
零售，教育培训，休闲娱乐，特色餐饮等业态；
主题店/次主力店：
楼层 4F 3F
2F
1F
商家品牌
幻影VR竞技馆 咕噜咕噜轮滑
乐贝尼乐园 爱婴室
KANO儿童生活馆 Sam‘s Farm 欢乐士牛排 巴顿火锅 食其家 星巴克 屈臣氏
南虹桥地区——主要指闵行区的七宝地区、九亭地区（西至闵行区区界及西边界，北至苏州河，东南部以外环路—北青 公路—沪杭铁路—闵行区区界作为边界，总面积约为30.22平方公里。）
大虹桥板块规划
东有“大浦东”，西有“大虹桥”——上海重要的商务经济战略支撑中心
“大虹桥”空间范围：虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范
p 位置：与大虹桥核心商务区直线距离约3公里。
p 交通：公路交通通达性高；轨道交通尚在建设中；
——诸光路隧道直通国家会展中心，3公里 ——沈海高速、崧泽高架、嘉闵高架、北青公路等城市主干道 ——近地铁13号线医学中心站； 17号线诸光路站、 25号线规划
中；
p 区域发展现状：人口密度低；商业氛围薄弱；消费能力强
其 类办公
中
商业
经济指标 188,908.68m2 约180,000.00m2 约11,000.00m2
B-1# B-2# B-3# C-1# C-6# C-7# C-8# C-9# C-10#
商业部分 1644.49m2 3333.33m2 1534.77m2 2368.47m2 819.78m2
围。重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、 新泾镇、江桥镇、长风街道等。 “大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有 “大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
上海“后世博” 阶段重要的经济亮点
南虹桥片区（华漕区域）—综合发展区：依托楼宇经济，大力发展中高
业态
休闲娱乐 儿童娱乐 儿童娱乐 母婴零售 儿童亲子
餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 零售
商业竞品分析-华漕生活馆
商业定位：一站式便捷邻里生活中心。 市场占位： 生活配套型商业。 主力客群：周边家庭型消费居民。
距离峰度园项目758m
开发商 商业面积 物业形态 项目特色 项目动态 项目地址 建筑风格
项目概况
群。
p 出行方式：自驾车为主；公共交通能力有限群。 p 商业及消费特征：
——80%的生活日常消费就近选择。 ——中高端消费及零售消费、体验型消费外溢到虹桥核
心商务区商圈。
项目小环境
高端医疗与教育文化产业集聚区；国际化、创新创业成为区域主旋律。
4
B
1 3
2
A
c
本案
D
5
国际学校 1.上海新加坡国际学校 2.台商子女学校 3.上海韩国学校 4.上海美高学校 5.上海美国学校 6.上海英国学校
商业定位：主题式体验商业街。 市场占位： 区域内稀缺的一站式商业项目。 主力客群：周边商务办公人群及附近居民。
开发商 商业面积
项目概况
中骏旗下悦泰发展有限公司
约10万平米
物业形态 项目特色
自持建筑面积不低于80%（78612.5平 方米）的商业物业
一站式商业综合体项目
项目动态 项目地址 建筑风格
目前为地块； 预计2023年开业
项目概况
上海丰柏集团
3.5万㎡
物业形态 项目特色 项目动态 项目地址
酒店式公寓住宅与商业相结合
涉外型特色商业中心 2014年9月开业 项目正处于运营阶段。 华漕镇运乐路569弄
建筑风格
现代简约
丰尚国际中心——业态分析
2014年9月试营业，招商率达到70% 商家开业率60%；
配套服务 8%
亲子体验 14%
开发商 商业面积
项目概况
上海恺誉房地产开发有限公司
1.8万平米
物业形态
销售型商业
项目特色 项目动态 项目地址
办公与商业复合项目
办公和商业基本售罄；商业尚未确定 招商运营政策 闵行北青公路联友路交叉口
建筑风格
ARTDECO建筑风格
商业竞品分析-中骏商业综合体项目（在建中）
距离峰度园项目500m，一站式商业综合体项目
主力店：控制在3-5家，约4000平米；占比约10%
主题店/次主力店：
楼层 2F-3F
1F
商家品牌
华夏影城 纯再餐厅 汇尊时尚中餐厅 爸妈乐儿 引力健身
全家 赛百味 costa coffee 汉堡王
蓝蛙 茉莉西餐厅
业态
休闲娱乐 餐饮 餐饮
儿童亲子 休闲娱乐
零售 餐饮 咖啡 餐饮 餐饮 餐饮
商业竞品分析-绿地旭辉E天地
Question 1
项目定位
找到贴合本项目的定位；量体裁衣度身定制，让项目如何脱颖而出，赢得市场美誉？
Question 2
业态组合及品牌策略
如何实现区别目前已有及未来竞品商业，并差异化的超前项目发展目标设定？
项目大环境
南虹桥拓展区核心功能——精品化的医疗教育文化居住配套区、国际化的创新创业社区。
本案
世纪联华
总建筑面积约1.2W
商业竞品分析-丰尚国际
距离峰度园项目1.5KM，是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功能于一体的时尚商业中心.
商业定位：是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功 能于一体的时尚商业中心。 市场占位：涉外型、高端商业中心。 主力客群：周边国际学校人群及中高端消费居民。
开发商 商业面积
经营状况/招商进度 经营状况较差 业态稀疏，零散 整体改造中 整体运营一般， 业态升级调整中
销售型物业， 缺乏统一运营管理
经营状况良好
租金对比分析汇总
项目名称 世纪联华 融信绿地
1F （元/天/平米）
3-5
2F （元/天/平米）
1.5-3.5
5-6
2-3
3F （元/天/平米）
-
1-1.5
丰尚国际 绿地旭辉 华漕生活馆
对比分析汇总
项目名称
定位
主力店
世纪联华
传统大卖场 生活服务
大超：世纪联华
丰尚国际 品质生活中心
影院：华夏影城 餐饮：蓝蛙 餐饮：汉堡王
绿地旭辉 中端生活配套
华漕生活馆
生活配套
餐饮：星巴克 餐饮：萨莉亚
大超：大润发 影院：7+ 餐饮：肯德基
商业空间 传统，封闭 开放式街区 半开放式街区 传统，封闭
建筑特色 围合，陈旧 商业露台 简单，空旷 围合，单调
6-10 7-12 6-8
4-8
2-4
4-8
3-6
3-5
1.5-3
整体平均租金 （元/天/平米）
2-4
2-4
4-6 5-7 3-5
调研结论：
Ø 大虹桥板块商业项目多，整体规划起点高，针对各自的主力客群、项目定位将商业与 休闲生活、轻松办公相结合。
Ø 未来大虹桥核心板块的商务氛围更浓、消费力更强；区域内商务、居民的质素更 高；决定了华漕核心板块的商业品质将进入质的飞跃。
距离峰度园项目865m , 是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商业。
商业定位：是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商 业。 市场占位：街区型、休闲型商业中心。 主力客群：周边学校人群及中低端消费居民。
开发商 商业面积
项目概况
旭辉集团
3.9万平米
物业形态
LOFT与商业相结合
项目特色 项目动态
项目地址
华漕镇商圈——以商务配套、商务休闲为主 A—融信绿地国际（在售） B—惠群广场（在建） C—中骏商业综合体项目（在建） D—本案
BC A
C
D B
A
CA B
华漕镇已营业商业体
丰尚国际时尚购物中心
总建筑面积约8.7W 商业建筑面积约3.5W
绿地旭辉E天地
总建筑面积约3.9W
பைடு நூலகம்
华漕生活馆
商业面积约2.2W
华漕峰度园项目
商业策划方案
POWERLINK 东联出品 2019—03
Contents 目 录
区域市场解读及本体分析
1
项目发展方向及商业定位
2
商业功能定位及品牌策略
3
商业空间建议
4
租金建议
5
运营管理建议
6
区域市场解读及本体分析
项目大环境 项目小环境 竞品分析
消费者趋势分析
本体分析
PART
ONE
核心问题梳理
端商贸服务，打造总部集群和生产性服务业集聚区。 整个片区将为虹桥商务区提供中高档的居住配套、国际医疗、国际教育，适 度开发生态旅游，休闲农庄为重点的都市精品农业。
项目小环境
华漕镇，闵行对接大虹桥的窗口；随着商务人口导入和新兴产业发展，消费逐渐趋于均衡。
本案
国际社区
镇区原住民聚 集区
p 社区特征：部分镇区原住民；部分涉外别墅 p 消费客群：本地居民和涉外人士是区域内主要消费客
p 商业及消费：
——基本生活消费已得到满足 ——家庭休闲消费与商务休闲消费共享在虹
桥核心商务区同一集中型商业空间
上海国际新文创 电竞中心
本案
融信绿地国 际
中骏商业 综合体
上海新虹桥 国际医疗中 心
金丰国际社 区
国家会展中心
项目经济指标
项目为商办综合体项目，其中商业部分总建筑面积约18000㎡。
项目总建面
3215.12m2 1670.88m2 2232.23 3024.56
认知总结
1. 华漕镇作为“南虹桥”核心区域，从“政府主导，发展雏形”过渡到“借势大虹桥， 加速发展”
2. “高端医疗与教育文化产业集聚”是区域未来新的增长点和最大亮点； 3. 区域内骨干交通网络和轨道交通建设将大大改善华漕的人居、商务商业环境
文创
体验
愉悦
非理性
冲动消费
市场化
逼格
品质
难伺候
艺术
项目本体分析
项目为商办综合体项目，其中商业部分总建筑面积约18000㎡。
p 位置：双重属性
——南虹桥商务区核心腹地 ——华漕镇新兴区域
p 交通：目前交通便利有待提高；未来通
达性良好；近17号线诸光路站及地铁13 号线（规划建设中）医学中心站，地铁 25号线（规划中）
上海地产集团
约2.2万平米 邻里中心
街区型商业
2016年8月开业 项目正处于运营阶段。 闵行区繁兴路399弄1号
现代简约
华漕生活馆——主力店
便捷一站式邻里中心，主要为附近居民提供生活便利，目的性较强； 以大型超市、影院作为主力店，辅以餐饮、零售、休闲娱乐业态。
主题店/次主力店：
楼层
商家品牌
3F
上海7+影城
泛社区型商业 如：丰尚国际
大而全、定位高端 综合体商业
如：中骏商业综合体
商务配套型商业 如：融信绿地
在体量、调性、客群与本项目有本质的区别； 但在部分商户资源上存在竞争。
在体量、中高端客群、商户资源上与本项目将产生明显的竞争态势； 而过分的喧嚣、繁华、绚丽并非所有人内心所追求
在体量、调性、客群、商业主题元素等多方面与本项目高度重合 面临商户资源、消费客群的最大竞争
医疗中心 A.上海国际医学中心 B.新虹桥医学医技中心 C.华山医院临床医学中心 D.新起点康复中心
6
区域商圈格局
虹桥核心商务区商圈——以现代全业态购物中心为主 A—龙湖天街 B—虹桥天地 C—新华联购物中心
华漕镇商圈——以日常生活、休闲生活为主
A—丰尚国际购物中心 B—绿地.旭辉E天地 C—华漕生活馆
Ø 处于大虹桥核心板块的本项目必须以坚持做高品质生活、商务休闲为价值目标。
新消费趋势分析
01
从拥有更多走向了拥有更好
02 从功能的满足走向情感的满足
03 从物理高价走向了心理的溢价
个性化
体验经济
舒适
用户导向
美学
互联网思维
舒适
不差钱
质感
90后00后
Bigger than Bigger Better than Better
地块东至龙蟠路，南至北青公路，西 至双鹤浦，北至季乐路
华漕商圈——两极分化、传统商业与现代商业并存
丰尚国际-现代商业
绿地旭辉E天地、华漕生活馆、世纪联华-传统商业
• 业态丰富 • 注重休闲体验 • 建筑景观
• 业态组合和布局不合理 • 商业形态落后 • 消费体验感差
竞品分析汇总
华漕板块商业项目多以传统商业项目为主，新建待开业在建项目未来供应量有限。 未来融信绿地项目在项目定位、商业主题相似度最高；将分流就近消费和中档商务消费。
有滋有味
耘乐餐厅
2F
爱贝国际少儿英语
宝岛眼镜
本清素我家酸菜鱼
湘里人家
大润发
1F
ZOO COFFEE
肯德基
业态
影院 餐饮 餐饮 儿童亲子 零售 餐饮 餐饮 超市 餐饮 餐饮
商业竞品分析-融信绿地国际项目（部分开业）
距离峰度园项目500m，主题式体验商业街
商业定位：主题式体验商业街。 市场占位： 区域内稀缺的商业项目。 主力客群：周边办公人群及附近居民。
精品“人居商务复合域”——描绘“新华漕”
借势而为，趁势而上 共享大虹桥千亿雄图
东联观点：商业具有共荣共生的特性；差异化精准定位
项目发展方向及商业定位
项目发展目标设定