【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资的美国房产

【北美购房网】手把手教你用Zillow选择值得投资
的美国房产
互联网改变了生活，也改变了看房的模式。

如今，在中国也能够对地球另一边的房子了如指掌。

步骤：
1.确定地区
这一步的准备工作很长，需要自己根据自身的预算，偏好和分析来确定希望购买的区域。

大洛杉矶地区有上百个地区，本文仅作为举例，使用Eastvale作为
案例使用。

过程如下图所示：
好了，结果出来了，可售房源有210套。

2.选择房型和价格范围
其实我们并不需要从210套房源中逐一看房，可以自己选定自身的选房标准，例如：只要House产权，面积最小3000尺，或者价格最高60万。

这样一来，房源总数就被有效缩小至70套了。

3.价格与学区分析
在右侧边栏中选择一套看着顺眼的房子，比如说这一套。

看上去还行。

5室3卫，使用面积3316平方尺（约合301平米，使用面积），从以下照片来看，静态颜值还是不错的。

当然，这只是照片而已，有时候实地考察后会有不一样的
感受。

我们看到，Zillow给出的Zestimate为54.5万美元（约合365万人民币，Zestimate是Zillow根据该房周边相似房源近期的售出价给出的估价)，而房东报价为57.9万（约合387万人民币），这说明房东放盘价格可能较高，有一定的
反价空间。

然后就是最重要的学区了，页面的下面有学区信息，我们看到该房的小学和高中为8分学区，初中为7分，还算不错。

4.准确计算房产的回报率
美国房产的一个优点为租金回报率远超中国，而大多数国人在海外投资关心较
多的也是租金回报率。

条例很清楚：净回报= 收益- 开支
让我们看看这套房的情况。

收益为租金，Estimate给出的租金为2758美元/月（18470人民币/月），即
33096美元/年。

而美国房产的开支包括地税（即房产税），以及HOA fee（物业费），前者所有房屋都要交，而后者在House中费用很低或没有，
在Price/ Tax History一栏下面可以看到该房源曾经的交易历史和税收清单。

但有时Zillow的信息会不全，例如现在我们遇到了只能看到Price History，却没看
到Tax History的信息。

这时候就要借助其他平台的信息来作为补充了，例如Redfin。

将该房的地址复制粘贴到Google，出现Redfin的页面，进入查看信息，看到该房源2014年的地税情况，为7612美元，而2014年的税收基数为52.5万。

因此该房的地税税率为1.45%。

需要注意的是，加州的新成交房源都会根据最新的成交价来刷新下一年的税收基数，如果该套房以54.5万成交，来年的地税将是545000*1.45% = 7903美元。

该税在持有房产期间将以每年不超过2%的速度递增，物业费方面，Zillow和Redfin都没有显示该项，因此该房源没有HOA fee. 所以开支仅有
地税，即7903。

此处中国人容易出现的误区是忽略物业费，只看地税（房产税），例如有一套50万的公寓，月租2700，房产税一年5000美元，看上去回报率极高，但你或许没有看到它每月400美元的物业税，持有成本一上升，净回报大幅下降。

持有成本低，增值前景好，这就是我偏好house的原因。

净回报= 收益- 开支= 33096 - 7903 = 25193美元= 168790 人民币
投入除了房价以外，还有excrow费用（第三方公司提供的交易和法律程序），大约在3000美元以内，佣金由卖方支付，因此假设交易价格为Zillow估价，总
开支为54.5 + 0.3 = 54.8万
净回报/投入= 25193/548000 = 4.59%
因此租金回报率为4.59%。

而大洛杉矶地区从1980年以来的房价走势大约为10年翻一倍，即年化资产增值7%。

现金流回报4.59% + 资产增值7%，还可以。

5.街景的辅助
如果对于房子进一步感兴趣，那么需要使用Google Map的街景功能，它可以给你真实的感受。

输入房子的地址，看到周围的状况，旁边都是居住区，东边有
一处公园。

再放置小人到目标处，看真实街景。