【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道

【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道

导读

关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。

摘要

旧金山湾区总体房价升值曲线相同

旧金山湾区各县市房产单价不一

各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高

经济和人口因素对房价的影响

湾区城市和邮编收入排名

就业率&失业率

湾区贫困率&住房负担能力

湾区的高档住宅市场

湾区的人口构成

湾区的凯斯-希勒房价指数

本文涉及的主要数据来自以下各县市：

旧金山San Francisco

马林县Marin County

圣克拉拉县Santa Clara County

阿拉米达县Alameda County

圣马特奥县San Mateo County

纳帕县Napa County

索诺马县Sonoma County

索拉诺县Solano County

旧金山湾区总体房价升值曲线相同

1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图

先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。

房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。

旧金山湾区各县市房产单价不一

单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。

旧金山湾区各县市的房屋单价

各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高

下面这个表举例了三个年份的房价，1996年、2011年和2017年。前两个年份都在经济衰退后的复苏之时，房价开始回归常态。最近的房价数据截止2017年上半年，由此计算得出每年的同比增长率。1996年以后的增长，增长率最高是旧金山市8.28%，2011年以后增长率最高是奥克兰市22.71%。

1996年至今的同比增长率

旧金山自1996年以后的增长率最高，主要原因来自高科技、生物技术的快速发展。奥克兰房产市场的飙升是自2011年以后，由多种因素促成，2008年经济危机后，奥克兰住房价格下降约60%，此外城市活力、文化多元吸引了大量高科技人才，对比旧金山高昂的房价，奥克兰成为最实惠的选择，因此带来了房价新一轮的上涨。

如果早有能力预测的话，所有人都会在1996年或者2011年，尽量多去购置房产，它会带来丰厚的投资回报。

经济和人口因素对房价的影响

湾区的经济发展和房地产市场一样让人惊叹，以下是湾区各县市不同参数的排名情况。统计数据包括房价、人均收入、教育水平、就业率和健康，马林县几乎包揽各项排名榜首，其次是旧金山市和圣克拉拉县。

湾区各县市不同参数的排名

从图表可以看出，经济发展好的区域收入高、受教育程度高、收入均衡、生活健康，房价随之升高，对居民的房产负担能力形成考验。

湾区城市和邮编收入排名

整个加州2600个邮编，家庭收入排名top25共有16个湾区邮编入围；加州城市人均收入排名，top25湾区城市占了20个。

阿瑟顿Atherton无论是家庭收入还是人均收入都占据加州榜首，其次是位于硅谷的一些城市，如洛斯阿图斯、萨拉托加、伍德赛德等城市，高度富裕，收入是全美均值的3~4倍。

湾区城市和邮编收入排名

另外需要说明的是：湾区居民的受教育程度较高，教育程度排名top15其中有14个邮编来自湾区。毫无疑问，高收入和教育紧密相关，当地的斯坦福大学和加州大学伯克利分校是其中的重要因素。以下是湾区不同邮编居民拥有学士学位的百分比，某些特定的区域，居民的受教育程度非常高。

湾区不同邮编居民拥有学士学位的百分比

就业率&失业率

旧金山市和圣马特奥县自2009年经济复苏以来，高科技人才的需求量一直在大幅激增，直到2017年开始出现回落。

2000至今旧金山和圣马特奥的就业人口数

湾区的失业率和全美的失业率高度相符，起落比较明显的依然是旧金山和圣马特奥。数据截止到2016年底，各县市处于失业率的最低值。

1990年至今全美和湾区的失业率

湾区贫困率&住房负担能力

在日益富裕的情况下，还有相当一部分人口生活在贫困线以下，高房价是一大因素。

2012-2014年湾区各县市的人口增长率

以下是湾区各县市和全美、纽约的自有房屋占有率，绝大部分低于全美数据64%，其中伯克利、奥克兰和旧金山更是低于50%。

湾区各县市和全美、纽约的自有房屋占有率

从住房的负担能力上看，湾区一些县市的负担能力接近2006-2007年左右的历史低点，这一现象由湾区的多种因素导致，如果利率开始上升的话，这一情况可能会继续恶化。

湾区各县市的主很负担能力

湾区的高档住宅市场

圣克拉拉是湾区最大的、房屋售价超过$200万的高档住宅市场，其总体市场也是最大的，是旧金山市的2.5倍左右。房屋的单价在圣克拉拉、圣马特奥、旧金山比较相近，超过$1000/平方英尺，马林县稍低。

湾区各县市高档住宅市场状况

一般说来，湾区的最高单价被旧金山的豪华公寓所控制，那里有高楼层带来的奇妙感受，房屋舒适，且拥有让人难以置信的风景和视野。现在这个状况改变了。

湾区的人口构成

湾区是一个丰富多彩的多元文化社会，拥有来自世界各地的优秀移民，从下面这三张图，可以看到更确切的数据。