寿光市场调研分析报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
寿光丽都国际广场 市场调研分析报告
2013.1
城市概况 寿光位于山东半岛中北部，是中国最主要的蔬菜和原 盐产地之一，总人口约114万
山东省寿光市位于山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，总面积2072平方公里，辖14处 镇街道，975个行政村，人口103万，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一。寿光市在 全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是 全国最大的蔬菜生产和批发基地，有“中国蔬菜之乡”的美誉。
项目名称
昌宏.新达城
寿光市渤海 路与圣城街交 汇处北150米 路西 项目规 模
项目地址
8万㎡
开发商
寿光昌鸿置业有限公司 交通发达，紧 邻渤海路 全福元百货、 佳乐家、全福 元世纪广场店 、春天购物城 、假日广场 高层 营销策 略 户外广 告
交通状况
周边配套
项目配 套
裙楼底 商
核心竞争力 1、区位优势——位于寿光城市中心，周 边配套完善 2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中 心干道渤海路 3、产品优势——融汇“酒店、商业、餐 饮、居住、办公、娱乐”等多功能为一 体
寿光住宅市场在售项目分析对比
东城生活片区
项目名称 美林花园 威尼斯小镇 卡诺岛 项目体量 22万㎡ 37万㎡ 67万㎡ 销售均价 4800元/㎡ 4800元/㎡ 3800元/㎡ 主力户型 80-140㎡ 140㎡ 复式 房款总价 38-67万 67万 170万/套
寿光目前70%的住宅项目集中在东城区，虽然东城的市政建设以及生活配套还 没有成熟，但因是政府规划的未来新城，升值潜力无限，因此价格也较老城区高 出300-800元/㎡
汽车新站 片区
教育创业 园区
中部 综合区 南部生活区
新 城 生 活 区
新 城 景 观 区
寿光楼市分布图
汽ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ新站片区
中部综合区
本案
南 部 生 活 区
东 城 聚 居 区
东 城 景 观 房
农圣街生活区
竞争对手锁定
苏州园
世豪华府 城市帝景
主要竞争对手
中央华府
银海SOHO 锦嘉苑
昌宏新达城
本案
克利来1号
圣和苑 金顿大厦 鸿正领寓
交房时间
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、片区价值空间大，商业氛
产品价值点
1、产品前期良好的销售 为后期树立了良好的形象；
围浓厚，生活配套充足
2、交通便利 3、人民广场休闲娱乐
2、买大户型送车位
营销赋予价值点
1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚
项目名称
东宇银海SOHO
寿光住宅市场在售项目分析对比
中部综合区
项目名称 昌宏新达城 锦汇苑 渤海花园 世豪华府 中央华府 锦嘉苑 项目体量 8万㎡ 11万㎡ 9万㎡ 8.5万㎡ 25万㎡ 10万㎡ 销售均价 3500元/㎡ 2580元/㎡ 2900元/㎡ 4000元/㎡ 4200元/㎡ 3700元/㎡ 主力户型 40-76㎡ 102-140㎡ 50-130㎡ 80-178㎡ 55-180㎡ 90-150㎡ 房款总价 14-27万 26-36万 15-38万 32-71万 23-75万 33-55万
寿光住宅市场售住项目分析对比
中部综合区
本案所在的中部综合区是目前寿光最核心区域，是寿光的商业中心、寿光唯一 成熟商圈、寿光人流量最大的地方、周边县市、乡镇居民进寿光的必来之地。经 过数十年的发展沉淀，现已发展成为以中百佳乐家超市、阳光春天服饰广场、寿 光商业大厦、全福元主力店、寿光百货大楼、世纪广场、曼哈顿服饰广场、肯德 基、麦当劳等众多主力店、专卖店齐聚的绝对商业核心区域。就目前来看，渤海 路聚集了寿光市60%以上的主力店、70%以上的客流量和商业成交量，是寿光市 绝对的商业核心，十年内将会独领风骚。 正是因为商业过于发达，反而使得本区域不是人们居住首选，因此，虽然是寿 光最好的地方，但区域内住宅价格反而略低于周边区域。
首付，1.3万起
营销赋予价值点
1、寿光城市中心 2、开创寿光全新城市生活空间形态 3、广告主题语：凝聚寿光万千精华
项目名称
锦嘉苑
寿光市渤海路与新兴街交汇处 东150米路南
寿光圣坤置业 交通发达，紧 邻渤海路 全福元百货、 佳乐家、全福 元世纪广场店 、春天购物城 、假日广场 小高层 营销策 略 售楼处 广告
三组团：中心城区、北洛组团、洛城组团
城市模式 1+1的城市发展模式，新旧城互补协调发展
老城的城市基础设施建设齐全，各种配套十分完善，依然是寿光的核心生活 城区；新城是以会展博览等现代生态产业为依托，以博览展示、商务办公、 居住休闲为主要职能的新都市主义生态新城。
宏观经济 寿光位列中国百强县排名第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全 国最大的蔬菜生产和批发基地，经济的发展为房地产业的繁荣奠定了基础
土地价值点
1、片区配套资源丰富 2、交通便利
产品价值点
产品种类齐全，户型合理
营销赋予价值点
1、寿光城市中心 2、城市中央 领尚生活
项目名称
中央华府
人民广场东侧 紧靠寿光市法 院 项目规 模 25万㎡
项目地址
开发商
盛兴地产 营销策 略 户外广 告
交通状况
交通发达
广场、银行、 银座、餐饮娱 乐、全福元购 物、学校、夜 市 高层、小高层
项目地址
开发商
交通状况
周边配套
项目配 套
底商
核心竞争力 1、区位优势——位于寿光城市中心，周 边配套完善 2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中 心干道渤海路
建筑类别 销售价格
装修状 况 均价3700元/㎡ 主力户 型
毛坯
交房时间
2013年
三室一 厅、三 室两厅
3、产品优势——户型多样，即将完工
价值点研究：土地、产品、营销赋予
寿光住宅市场在售项目分析对比
菜都路-农产品物流园片区
项目名称 城投.锦绣城 凯莱尚品 杭州家园 项目体量 14万㎡ 3.6万㎡ 15万㎡ 销售均价 2600元/㎡ 2900元/㎡ 3500元/㎡ 主力户型 110-150㎡ 61-150㎡ 89-147㎡ 房款总价 28-40万 18-44万 31-52万
建筑类别 销售价格 交房时间
产权
70年
小公寓均价3650元/ping命令，打完 折均价在3400元/㎡左右 2014年10月 主力户 型 一室公 寓
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、位于商业中心 2、片区配套资源丰富 3、交通便利
产品价值点
3000多平米商业生活广 场，精致小户型 ，分期
寿光住宅市场在售项目分析对比
南部生活区
项目名称 圣锦花园 春蕾组团 鸿正· 领寓 项目体量 7.3万㎡ 41万㎡ 41万㎡ 销售均价 3700元/㎡ 2720元/㎡ 3600元/㎡ 主力户型 85-140㎡ 86-135㎡ 46-137㎡ 房款总价 31-52万 23-37万 16-49万
南部生活区已成熟多年，属于老的生活聚居区，在售新住宅项目较少，根据项 目品质、项目位置、项目定位、交房标准等方面的不同，销售价格也参差不齐， 住宅毛坯房现售价格集中在3600元/㎡区间
寿 光
区位优势
地处南北中心、城乡交通快速便捷，多条高速公路穿越市 境
寿光区位优势得天独厚，城乡交通快速便捷。省道潍高路、新海路横贯东西，羊益 路、昌大路纵贯南北。济青高速从市区穿过，距济南、青岛飞机场仅有1小时车程， 北部羊口港可直航韩国、日本、港澳等国家和地区。现已建成中国最大的国际化农 产品物流园，设施先进，集果蔬交易、储存、运输与一体。是中国目前最大的果蔬 集散地。对南北果蔬的调节及各大城市果蔬供应有重要作用。
寿光市各项收入和投资指标成逐年上升趋势，整体经济情况向好，2012年是寿光经 济发展的重要年，农业仍将稳定持续发展，农业蔬菜的科技含量比值不断增大，第 二产业将继续保持领先地位。
产业结构
寿光产业结构不断优化，第二产业和第三产业比例上调， 农业产值保持稳定
通过09年、10年三产比例情况我们可以看出，寿光市第二、三产业比例 上调，农业产值保持稳定；2011年数据缺失，但是仍可判断三产发展将 延续以前趋势；
寿光住宅市场在售项目分析对比
汽车新站片区
项目名称 西城首府 苏州园 凯龙国际 项目体量 40万㎡ 31万㎡ 135万㎡ 销售均价 3650元/㎡ 3700元/㎡ 3300元/㎡ 主力户型 70-140㎡ 86-130㎡ 92-130㎡ 房款总价 25-51万 31-48万 30-43万
本片区住宅价格较为集中，随着新汽车站、红星美凯龙的投入运营，片区价值 空间大，但目前来说周边配套还不算完善，价格还有涨幅空间
银海路银座东 临，南靠新兴 街，北临招贤 街 项目规 模
项目地址
8万㎡
开发商
寿光东宇房地产有限公司 营销策 略 户外广 告
交通状况
紧邻银海路 银座、中百超 市、妇幼保健 医院、中医院 、银行、华侨 中学、实验小 学、夜市 高层、小高层
周边配套
项目配 套
底商、 写字楼
核心竞争力 1、区位优势——比邻银座，周边生活配 套齐全
建筑类别
装修情 况
简装
2、交通优势——紧邻银海路 3、产品优势——项目产品类型多样，可 选择性高
销售价格
住宅均价4200元/㎡，3300元/㎡起
工程进度
住宅全部封顶 ，写字楼在建
主力户 型
120㎡
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、商业氛围浓厚，生活配套 充足 2、交通便利
产品价值点
1、项目产品类型多样， 可选择性高 2、园林景观作了较大投 入
市场分析
城市功能区域分布图
中心城区，钱力无限，配套完善，无与比拟 虽然寿光现在大的发展方向是向东发展新城区，但未来6—10年之内，东部新
城的依然达不到本案所在中部综合区的发展水平，本案位于寿光城市规划"二 轴“中的渤海路核心位置，新城的生活配套还存在很大的差距
寿 光 农 产 品 物 流 园 区
本案
城市发展
寿光市的城市规划突出城、镇、村三个节点，着力推进城郊村向城区集中、镇郊村 向镇区集中、周边村向中心村集中，加快构筑中心城区、小城镇、新农村“三位一 体”的新型城乡格局。
城市规划 规划形成“一带、二轴、三组团”的布局结构
一带：弥河绿化带 二轴：沿圣城街东西向城市发展轴线，沿 渤海 路南北向城市发展轴线
寿光住宅市场在售项目分析对比
教育创业园区
项目名称 壹号公馆 金色年华 银海家园 项目体量 19万㎡ 3万㎡ 12万㎡ 销售均价 3800元/㎡ 3600元/㎡ 3750元/㎡ 主力户型 75-125㎡ 56-127㎡ 78-133㎡ 房款总价 28-48万 20-46万 29-50万
本片区依托寿光新一中，教育资源丰富，距离市中心2公里左右路程，比较适 合居住，但寿光住宅市场整体向东部新城发展，区域升值潜力有限
寿光住宅市场在售项目分析对比
东城生活片区
项目名称 领事郡 现代家苑 玫瑰园 圣海花园 中南世纪城 左岸绿洲 项目体量 28万㎡ 21万㎡ 14万㎡ 5.4万㎡ 28万㎡ 10万㎡ 销售均价 4000元/㎡ 4200元/㎡ 4600元/㎡ 4300元/㎡ 4300元/㎡ 6500元/㎡ 主力户型 80-150㎡ 100-180㎡ 88-136㎡ 90-170㎡ 100-190㎡ 70-150㎡ 房款总价 32-60万 42-76万 40-62万 38-73万 43-82万 45-97万
营销赋予价值点
1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚
市场调研总结分析
寿光经济快速发展，城镇化水平不断提高，为房地产发展提供了 广阔空间
目前寿光市房地产项目分布主要沿几条主干道分布：圣城街，渤 海路，银海路，菜都路和文圣街（北环路），除此之外，中高档住 宅沿弥河展开； 寿光城市规划走向决定了东部新城区是未来发展重心，但未来610年本案所在中心城区依然属于城市核心 以人民广场为中心的辐射圈，投资性产品占绝对优势，如商铺， 公寓，写字楼，但是大多项目售完，只有部分在售； 由于市政中心东移，弥河西岸，东部片区及东南片区，住宅产品 的市场占有比例居首位，以中高档产品为主，品质居高 房地产营销水平单一，多以户外广告和单页的形式为主 房地产项目整体包装力度不够，销售人员素质偏低，不能全方位 诠释项目价值
周边配套
项目配 套
沿街商 铺
核心竞争力 1、区位优势——紧邻人民广场，周边配 套完善 2、交通优势——靠近主干道，四周交通 发达 3、产品优势——项目位置优越，定位高 端，客户认可度高
建筑类别
产权
50年
销售价格
住宅4200元/㎡ 沿街商铺1、2层连体1万-1万5之间 ，三层单卖价格在7000元/㎡左右 一期入住 二期封顶 三期筹备 主力户 型 140㎡
农产品物流园片区目前有三个大产权住宅项目在对外销售，主要客户群体为物 流园区上班人员、周边村庄打算改善生活品质的较富裕群体以及市区刚开始工作， 承受不了市区房价的年轻工薪阶层； 锦绣城、凯莱尚品是期房销售，价格相对较低；杭州家园定位高端，社区配套 完善，并且是现房销售，价格定位过高，也造成了目前销售有所停滞。
2013.1
城市概况 寿光位于山东半岛中北部，是中国最主要的蔬菜和原 盐产地之一，总人口约114万
山东省寿光市位于山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，总面积2072平方公里，辖14处 镇街道，975个行政村，人口103万，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一。寿光市在 全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是 全国最大的蔬菜生产和批发基地，有“中国蔬菜之乡”的美誉。
项目名称
昌宏.新达城
寿光市渤海 路与圣城街交 汇处北150米 路西 项目规 模
项目地址
8万㎡
开发商
寿光昌鸿置业有限公司 交通发达，紧 邻渤海路 全福元百货、 佳乐家、全福 元世纪广场店 、春天购物城 、假日广场 高层 营销策 略 户外广 告
交通状况
周边配套
项目配 套
裙楼底 商
核心竞争力 1、区位优势——位于寿光城市中心，周 边配套完善 2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中 心干道渤海路 3、产品优势——融汇“酒店、商业、餐 饮、居住、办公、娱乐”等多功能为一 体
寿光住宅市场在售项目分析对比
东城生活片区
项目名称 美林花园 威尼斯小镇 卡诺岛 项目体量 22万㎡ 37万㎡ 67万㎡ 销售均价 4800元/㎡ 4800元/㎡ 3800元/㎡ 主力户型 80-140㎡ 140㎡ 复式 房款总价 38-67万 67万 170万/套
寿光目前70%的住宅项目集中在东城区，虽然东城的市政建设以及生活配套还 没有成熟，但因是政府规划的未来新城，升值潜力无限，因此价格也较老城区高 出300-800元/㎡
汽车新站 片区
教育创业 园区
中部 综合区 南部生活区
新 城 生 活 区
新 城 景 观 区
寿光楼市分布图
汽ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ新站片区
中部综合区
本案
南 部 生 活 区
东 城 聚 居 区
东 城 景 观 房
农圣街生活区
竞争对手锁定
苏州园
世豪华府 城市帝景
主要竞争对手
中央华府
银海SOHO 锦嘉苑
昌宏新达城
本案
克利来1号
圣和苑 金顿大厦 鸿正领寓
交房时间
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、片区价值空间大，商业氛
产品价值点
1、产品前期良好的销售 为后期树立了良好的形象；
围浓厚，生活配套充足
2、交通便利 3、人民广场休闲娱乐
2、买大户型送车位
营销赋予价值点
1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚
项目名称
东宇银海SOHO
寿光住宅市场在售项目分析对比
中部综合区
项目名称 昌宏新达城 锦汇苑 渤海花园 世豪华府 中央华府 锦嘉苑 项目体量 8万㎡ 11万㎡ 9万㎡ 8.5万㎡ 25万㎡ 10万㎡ 销售均价 3500元/㎡ 2580元/㎡ 2900元/㎡ 4000元/㎡ 4200元/㎡ 3700元/㎡ 主力户型 40-76㎡ 102-140㎡ 50-130㎡ 80-178㎡ 55-180㎡ 90-150㎡ 房款总价 14-27万 26-36万 15-38万 32-71万 23-75万 33-55万
寿光住宅市场售住项目分析对比
中部综合区
本案所在的中部综合区是目前寿光最核心区域，是寿光的商业中心、寿光唯一 成熟商圈、寿光人流量最大的地方、周边县市、乡镇居民进寿光的必来之地。经 过数十年的发展沉淀，现已发展成为以中百佳乐家超市、阳光春天服饰广场、寿 光商业大厦、全福元主力店、寿光百货大楼、世纪广场、曼哈顿服饰广场、肯德 基、麦当劳等众多主力店、专卖店齐聚的绝对商业核心区域。就目前来看，渤海 路聚集了寿光市60%以上的主力店、70%以上的客流量和商业成交量，是寿光市 绝对的商业核心，十年内将会独领风骚。 正是因为商业过于发达，反而使得本区域不是人们居住首选，因此，虽然是寿 光最好的地方，但区域内住宅价格反而略低于周边区域。
首付，1.3万起
营销赋予价值点
1、寿光城市中心 2、开创寿光全新城市生活空间形态 3、广告主题语：凝聚寿光万千精华
项目名称
锦嘉苑
寿光市渤海路与新兴街交汇处 东150米路南
寿光圣坤置业 交通发达，紧 邻渤海路 全福元百货、 佳乐家、全福 元世纪广场店 、春天购物城 、假日广场 小高层 营销策 略 售楼处 广告
三组团：中心城区、北洛组团、洛城组团
城市模式 1+1的城市发展模式，新旧城互补协调发展
老城的城市基础设施建设齐全，各种配套十分完善，依然是寿光的核心生活 城区；新城是以会展博览等现代生态产业为依托，以博览展示、商务办公、 居住休闲为主要职能的新都市主义生态新城。
宏观经济 寿光位列中国百强县排名第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全 国最大的蔬菜生产和批发基地，经济的发展为房地产业的繁荣奠定了基础
土地价值点
1、片区配套资源丰富 2、交通便利
产品价值点
产品种类齐全，户型合理
营销赋予价值点
1、寿光城市中心 2、城市中央 领尚生活
项目名称
中央华府
人民广场东侧 紧靠寿光市法 院 项目规 模 25万㎡
项目地址
开发商
盛兴地产 营销策 略 户外广 告
交通状况
交通发达
广场、银行、 银座、餐饮娱 乐、全福元购 物、学校、夜 市 高层、小高层
项目地址
开发商
交通状况
周边配套
项目配 套
底商
核心竞争力 1、区位优势——位于寿光城市中心，周 边配套完善 2、交通优势——紧邻最为繁华的城市中 心干道渤海路
建筑类别 销售价格
装修状 况 均价3700元/㎡ 主力户 型
毛坯
交房时间
2013年
三室一 厅、三 室两厅
3、产品优势——户型多样，即将完工
价值点研究：土地、产品、营销赋予
寿光住宅市场在售项目分析对比
菜都路-农产品物流园片区
项目名称 城投.锦绣城 凯莱尚品 杭州家园 项目体量 14万㎡ 3.6万㎡ 15万㎡ 销售均价 2600元/㎡ 2900元/㎡ 3500元/㎡ 主力户型 110-150㎡ 61-150㎡ 89-147㎡ 房款总价 28-40万 18-44万 31-52万
建筑类别 销售价格 交房时间
产权
70年
小公寓均价3650元/ping命令，打完 折均价在3400元/㎡左右 2014年10月 主力户 型 一室公 寓
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、位于商业中心 2、片区配套资源丰富 3、交通便利
产品价值点
3000多平米商业生活广 场，精致小户型 ，分期
寿光住宅市场在售项目分析对比
南部生活区
项目名称 圣锦花园 春蕾组团 鸿正· 领寓 项目体量 7.3万㎡ 41万㎡ 41万㎡ 销售均价 3700元/㎡ 2720元/㎡ 3600元/㎡ 主力户型 85-140㎡ 86-135㎡ 46-137㎡ 房款总价 31-52万 23-37万 16-49万
南部生活区已成熟多年，属于老的生活聚居区，在售新住宅项目较少，根据项 目品质、项目位置、项目定位、交房标准等方面的不同，销售价格也参差不齐， 住宅毛坯房现售价格集中在3600元/㎡区间
寿 光
区位优势
地处南北中心、城乡交通快速便捷，多条高速公路穿越市 境
寿光区位优势得天独厚，城乡交通快速便捷。省道潍高路、新海路横贯东西，羊益 路、昌大路纵贯南北。济青高速从市区穿过，距济南、青岛飞机场仅有1小时车程， 北部羊口港可直航韩国、日本、港澳等国家和地区。现已建成中国最大的国际化农 产品物流园，设施先进，集果蔬交易、储存、运输与一体。是中国目前最大的果蔬 集散地。对南北果蔬的调节及各大城市果蔬供应有重要作用。
寿光市各项收入和投资指标成逐年上升趋势，整体经济情况向好，2012年是寿光经 济发展的重要年，农业仍将稳定持续发展，农业蔬菜的科技含量比值不断增大，第 二产业将继续保持领先地位。
产业结构
寿光产业结构不断优化，第二产业和第三产业比例上调， 农业产值保持稳定
通过09年、10年三产比例情况我们可以看出，寿光市第二、三产业比例 上调，农业产值保持稳定；2011年数据缺失，但是仍可判断三产发展将 延续以前趋势；
寿光住宅市场在售项目分析对比
汽车新站片区
项目名称 西城首府 苏州园 凯龙国际 项目体量 40万㎡ 31万㎡ 135万㎡ 销售均价 3650元/㎡ 3700元/㎡ 3300元/㎡ 主力户型 70-140㎡ 86-130㎡ 92-130㎡ 房款总价 25-51万 31-48万 30-43万
本片区住宅价格较为集中，随着新汽车站、红星美凯龙的投入运营，片区价值 空间大，但目前来说周边配套还不算完善，价格还有涨幅空间
银海路银座东 临，南靠新兴 街，北临招贤 街 项目规 模
项目地址
8万㎡
开发商
寿光东宇房地产有限公司 营销策 略 户外广 告
交通状况
紧邻银海路 银座、中百超 市、妇幼保健 医院、中医院 、银行、华侨 中学、实验小 学、夜市 高层、小高层
周边配套
项目配 套
底商、 写字楼
核心竞争力 1、区位优势——比邻银座，周边生活配 套齐全
建筑类别
装修情 况
简装
2、交通优势——紧邻银海路 3、产品优势——项目产品类型多样，可 选择性高
销售价格
住宅均价4200元/㎡，3300元/㎡起
工程进度
住宅全部封顶 ，写字楼在建
主力户 型
120㎡
价值点研究：土地、产品、营销赋予
土地价值点
1、商业氛围浓厚，生活配套 充足 2、交通便利
产品价值点
1、项目产品类型多样， 可选择性高 2、园林景观作了较大投 入
市场分析
城市功能区域分布图
中心城区，钱力无限，配套完善，无与比拟 虽然寿光现在大的发展方向是向东发展新城区，但未来6—10年之内，东部新
城的依然达不到本案所在中部综合区的发展水平，本案位于寿光城市规划"二 轴“中的渤海路核心位置，新城的生活配套还存在很大的差距
寿 光 农 产 品 物 流 园 区
本案
城市发展
寿光市的城市规划突出城、镇、村三个节点，着力推进城郊村向城区集中、镇郊村 向镇区集中、周边村向中心村集中，加快构筑中心城区、小城镇、新农村“三位一 体”的新型城乡格局。
城市规划 规划形成“一带、二轴、三组团”的布局结构
一带：弥河绿化带 二轴：沿圣城街东西向城市发展轴线，沿 渤海 路南北向城市发展轴线
寿光住宅市场在售项目分析对比
教育创业园区
项目名称 壹号公馆 金色年华 银海家园 项目体量 19万㎡ 3万㎡ 12万㎡ 销售均价 3800元/㎡ 3600元/㎡ 3750元/㎡ 主力户型 75-125㎡ 56-127㎡ 78-133㎡ 房款总价 28-48万 20-46万 29-50万
本片区依托寿光新一中，教育资源丰富，距离市中心2公里左右路程，比较适 合居住，但寿光住宅市场整体向东部新城发展，区域升值潜力有限
寿光住宅市场在售项目分析对比
东城生活片区
项目名称 领事郡 现代家苑 玫瑰园 圣海花园 中南世纪城 左岸绿洲 项目体量 28万㎡ 21万㎡ 14万㎡ 5.4万㎡ 28万㎡ 10万㎡ 销售均价 4000元/㎡ 4200元/㎡ 4600元/㎡ 4300元/㎡ 4300元/㎡ 6500元/㎡ 主力户型 80-150㎡ 100-180㎡ 88-136㎡ 90-170㎡ 100-190㎡ 70-150㎡ 房款总价 32-60万 42-76万 40-62万 38-73万 43-82万 45-97万
营销赋予价值点
1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚
市场调研总结分析
寿光经济快速发展，城镇化水平不断提高，为房地产发展提供了 广阔空间
目前寿光市房地产项目分布主要沿几条主干道分布：圣城街，渤 海路，银海路，菜都路和文圣街（北环路），除此之外，中高档住 宅沿弥河展开； 寿光城市规划走向决定了东部新城区是未来发展重心，但未来610年本案所在中心城区依然属于城市核心 以人民广场为中心的辐射圈，投资性产品占绝对优势，如商铺， 公寓，写字楼，但是大多项目售完，只有部分在售； 由于市政中心东移，弥河西岸，东部片区及东南片区，住宅产品 的市场占有比例居首位，以中高档产品为主，品质居高 房地产营销水平单一，多以户外广告和单页的形式为主 房地产项目整体包装力度不够，销售人员素质偏低，不能全方位 诠释项目价值
周边配套
项目配 套
沿街商 铺
核心竞争力 1、区位优势——紧邻人民广场，周边配 套完善 2、交通优势——靠近主干道，四周交通 发达 3、产品优势——项目位置优越，定位高 端，客户认可度高
建筑类别
产权
50年
销售价格
住宅4200元/㎡ 沿街商铺1、2层连体1万-1万5之间 ，三层单卖价格在7000元/㎡左右 一期入住 二期封顶 三期筹备 主力户 型 140㎡
农产品物流园片区目前有三个大产权住宅项目在对外销售，主要客户群体为物 流园区上班人员、周边村庄打算改善生活品质的较富裕群体以及市区刚开始工作， 承受不了市区房价的年轻工薪阶层； 锦绣城、凯莱尚品是期房销售，价格相对较低；杭州家园定位高端，社区配套 完善，并且是现房销售，价格定位过高，也造成了目前销售有所停滞。