熊慧萍、厦门友朋四方物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

熊慧萍、厦门友朋四方物业管理有限公司物业服务合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】福建省龙岩市中级人民法院

【审理法院】福建省龙岩市中级人民法院

【审结日期】2020.12.23

【案件字号】（2020）闽08民终1778号

【审理程序】二审

【审理法官】陈日耀詹跃忠杨志炜

【审理法官】陈日耀詹跃忠杨志炜

【文书类型】判决书

【当事人】熊慧萍;厦门友朋四方物业管理有限公司

【当事人】熊慧萍厦门友朋四方物业管理有限公司

【当事人-个人】熊慧萍

【当事人-公司】厦门友朋四方物业管理有限公司

【代理律师/律所】林福英福建奋达律师事务所;郑贤宾福建奋达律师事务所

【代理律师/律所】林福英福建奋达律师事务所郑贤宾福建奋达律师事务所

【代理律师】林福英郑贤宾

【代理律所】福建奋达律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【原告】熊慧萍

【被告】厦门友朋四方物业管理有限公司

【本院观点】上诉人及友朋物业公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具备关联性，本院依法予以确认作为认定本案事实的依据。本案双方争议的焦点为：1.上诉人办理了交房手续后未入住，是否应适当减免物业管理费和公摊水电费；2.上诉人应当缴纳的物业服务费金额应如何确定。

【权责关键词】代理诉讼请求简易程序庭前调解反诉缺席判决维持原判合同约定发回重审撤销执行质证关联性证据交换违约金支付违约金拘留罚款

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【本院认为】本院认为，本案双方争议的焦点为：1.上诉人办理了交房手续后未入住，是否应适当减免物业管理费和公摊水电费；2.上诉人应当缴纳的物业服务费金额应如何确定。对于前述争议焦点，本院分析认定如下：关于上诉人办理了交房手续后未入住，是否应适当减免物业管理费和公摊水电费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。熊慧萍作为小洋新城小区。熊慧萍作为小洋新城小区某某楼某某及地下室某某车位的所有权人，为小洋新城小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务内容涉及整个小区的共用部位、公共区域、共用设施、公共园林景观等的日常维修、养护、管理、清洁卫生、垃

圾清运、车辆停放管理等，因此，虽然熊慧萍在办理交房手续后至今尚未入住该小区，也未将房屋出租或出借他人使用，但不能以此为由拒绝缴交相关物业费用，故对于上诉人提出的其虽办理了交房手续，但未入住，应适当减免物业管理费和公摊水电费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人应当缴纳的物业服务费金额应如何确定的问题。本案中，上诉人将各自所有的C360、C027、C039、R021号车位委托友朋物业公司代为出租。从2019年12月3日起至2020年12月31日止，友朋物业公司将前述车位出租给了案外人付书香，收取的租金合计为3240元（租金计算至2020年12月31日，平均每个车位810元）。该租金收取后，友朋物业公司未将该款支付给阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人，亦未用于抵扣四人欠缴的物业服务费。因阮龙永、阮龙定、阮龙盛、熊慧萍四人在二审中均同意用前述租金抵扣欠缴的物业服务费，本院予以确认，并在上诉人所欠的物业服务费中予以抵扣。抵扣后，上诉人从2017年11月1日起至2020年3月31日止欠缴的物业服务费为3734.33元，抵扣810元后，实际欠缴2924.33元；除此之外，对于一审法院认定的其余费用，本院依法予以维持。综上，上诉人应当缴纳的各项费用合计变更为4733.34元。

综上所述，熊慧萍的上诉请求部份成立，予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的事实和证据，本院依法予以变更。本院依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下

【裁判结果】一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7103号民事判决为：熊慧萍应于本判决生效之日起五日内支付厦门友朋四方物业管理有限公司自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费2924.33元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计4733.34元；并支付自2020年9月3日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费2924.33元为基数按年利率6%计算的违约金。二、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应

当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由熊慧萍负担25元，由厦门友朋四方物业管理有限公司负担25元。变更一审案件受理费的负担为：一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取为25元，由熊慧萍负担12.5元，由厦门友朋四方物业管理有限公司负担12.5元。

本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-01-27 02:16:46

熊慧萍、厦门友朋四方物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

福建省龙岩市中级人民法院

民事判决书

（2020）闽08民终1778号上诉人（原审被告）：熊慧萍。

被上诉人（原审原告）：厦门友朋四方物业管理有限公司，统一社会信用代码91350200705420603A。

法定代表人：戴继光，经理。

委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑贤宾，福建奋达律师事务所实习律师。