贵州省遵义市新浦新区新蒲组团城市综合体项目分阶段实施方案1025[8页].doc

贵州省遵义市新蒲新区新蒲组团城市综合体项目分阶段实施方案一、新蒲新区新蒲组团基本情况新蒲组团位于新蒲新区核心区域，组团规划用地总面积33,600亩，其中城市建设用地31,440亩，包括居住用地9,030亩、公共设施用地(含行政办公、体育、教育科研、医疗卫生、文化娱乐等)8,790亩、道路广场用地5,400亩，绿化用地7,050亩、水域及其他用地1,170亩。

新蒲组团城市综合开发项目完成后，可供出让的土地面积为10,000亩。

二、中建与遵义市政府的合作方式和范围本项目采用城市综合开发模式建设。

通过联动中建的规划、勘察设计、房屋建筑、基础设施建设投资和地产开发等多个业务板块来推进遵义市新蒲组团的综合开发，从而获得城市综合开发的复合收益。

双方确定中建的投资包括：1、城市道路及管网301,692.88万元：序号项目类别及名称估算总投资一城市道路及管网1 高新快线(新蒲段)147,523.582 新区1号路19,233.763 新区2号路11,347.404 新区6号路51,343.695 新蒲城市组团次干道及支路28,977.656 新蒲组团地下管网工程43,266.80合计301,692.882、配套设施（公交、绿化、水源保护、中小学校）117,568.75万元：二城市配套设施1 新蒲城市公交场站11,057.832 新蒲组团城市广场、绿地、市政环卫及消防设施35,052.013 遵义四中新蒲校区46,933.854 新蒲新区实验中学、小学、幼儿园8,871.115 滨湖饮用水源保护地措施工程15,653.95合计117,568.753、土地开发整治费用250,000万元：三可供出让土地的开发整治工程250,000.00 中建投资总额为669,261.63万元。

三、中建的投资回报前述可供出让的10,000亩土地出让后，优先支付中建的投资成本。

再通过土地溢价分成的方式向中建支付约定的投资利润。

具体约定如下：1、双方锁定10,000亩土地的成本（溢价扣除项）为1,039,415万元。

包括：①中建投资项目成本669,261.63万元；②政府已经以BT方式实施的城市道路及配套设施项目270,153.42万元：已经BT建设的基础设施项目1 新区4号路16,772.672 新南快线67,190.773 新龙路44,766.724 湿地公园40,171.525 新区3号路36,391.506 新区5号路34,401.527 新区7号路30,458.72合计270,153.42③新蒲新区保障性住房（50万M2）100,000万元。

2、土地出让后，政府先行支付中建投资成本669,261.63万元及8％的固定回报53,540.93万元（669,261.63×8％）。

3、中建与政府按4：6比例对土地溢价进行分成（中建的分成应扣除已先行受益的8％固定回报）。

并约定除农业土地开发资金外，廉租住房保障资金、教育资金、农田水利建设资金等各专项提存资金包含于政府分成收益中。

经测算，土地出让总收入为1,812,308万元，平均出让单价181.23万元，扣除土地出让金溢价分成扣除项，本项目土地出让溢价为：土地出让总收入1,812,308万元-土地溢价扣除项1,039,415万元=772,893万元；中建分成收益为：（土地出让溢价772,893万元－农业土地开发资金772,893万元×10％）×40％－固定回报53,540.93万元＝224,700.55万元；中建投资总收益为:278,241.48万元。

4、为保障中建投资收益，政府同意进行“双锁定”：①锁定土地成本高限为1,039,415万元，超出部分由政府承担；②锁定土地出让总收入低限为1,092,956万元（土地成本1,039,415万元＋中建固定回报53,540.93万元），低于此数，由财政补足，以确保总收入覆盖中建投资成本和固定回报。

5、遵义市政府确保土地成本通过审计、财政、国土等有权部门的审核。

6、除固定回报外，政府拟以补助扶持项目公司发展的方式向中建支付其余的分成收益。

中建除获取上述投资回报外，还可以获取城市道路、管网、配套项目的施工利润，且还能够承揽到13个城市功能项目和50万M2保障性住房的施工任务。

四、分阶段实施方案鉴于当前宏观调控和房地产市场整体疲软的客观情况，经与遵义市政府沟通和协商，同意新蒲新区新蒲组团城市综合开发分两个阶段实施。

将新蒲组团以规划6号路（新蒲大道）为界分成东区、西区两个部分。

第一阶段启动西区建设，结合国家宏观调控政策走向和遵义市土地市场实际发展情况，再行推进第二阶段（东区）建设。

第一、第二阶段的分区情况见附图。

1、第一阶段（西区）实施项目有6项，投资额为363,682.99万元：第一阶段投资项目清单序号项目类别及名称估算总投资建设期间1 高新快线(新蒲段)147,523.58 2011-20142 新区1号路（西段）7,693.50 2011-20133 新区2号路（西段）4,538.96 2011-20134 新区6号（北段）25,671.85 2011-20135 遵义四中新蒲校区46,933.85 2012-20146 土地开发整治工程(5252.85亩) 131,321.25 2011-2016合计363,682.99第一阶段项目实施后,西区可出让土地为5,252.85亩，土地出让计划为：出让年份出让数量（亩）出让单价（万元/亩）出让金额（万元）2011年486.04 71.42 34,712.982012年443.21 167.54 74,255.742013年688.24 156.57 107,759.112014年930.55 158.45 147,444.172015年1,240.96 178.57 221,592.212016年1,463.85 250.17 366,209.79合计5,252.85 181.23 951,974.00 分阶段实施后，中建的投资回报仍然按土地溢价分成比例4：6计取，其中按投资成本的8％计取固定回报先行随成本收回。

第一阶段：中建投资成本为：363,682.99万元；中建8％的固定回报为：363682.99万元×8％＝29,094.64万元;中建的土地溢价分成收益为:(951,974万元-5,252.85亩÷10000亩×1,039,415)×90%（提取的农业土地开发费）×40％-29,094.64万元＝117,059.92万元；中建投资总收益为:146,154.56万元。

中建与遵义市政府之间“双锁定”的约定不变。

在保障中建投资成本及固定回报先行支付的前提下，政府已经以BT方式实施的城市道路及配套设施项目、保障性住房项目成本共计370,153.42万元按比例（即第一阶段可出让土地占比52.53％）即194,441.59万元分期从土地出让收入中分期支付，不足部分由政府组织其他资源解决或财政支付。

2、第二阶段（东区）实施项目有10项，投资额为305,578.64万元：第二阶段投资项目清单序号项目类别及名称估算总投资建设期间（预计）1 新区1号路（东段）11,540.26 2013-20142 新区2号路（东段）6,808.44 2013-20143 新区6号（南段）25,671.85 2013-20144 新蒲城市组团次干道及支路28,977.65 2013-20155 新蒲组团地下管网工程43,266.80 2013-20156 新蒲组团城市广场、绿地、市政环卫及消防设施35,052.01 2014-20167 新蒲城市公交场站11,057.83 2014-20168 滨湖饮用水源保护地措施工程15,653.95 2014-20169 新蒲新区实验中学、小学、幼儿园8,871.11 2013-201410 土地开发整治工程(4747.15亩) 118,678.75 2013-2017合计305,578.64第二阶段项目实施后,东区可出让土地为4,747.15亩，土地出让计划为：出让年份出让数量（亩）出让单价（万元/亩）出让金额（万元）2013年487.33 126.27 61,537.17 2014年1,311.76 138.05 181,092.70 2015年1,128.88 174.51 196,999.48 2016年1,245.28 270.99 337,460.95 2017年573.90 145.04 83,235.70 合计4,747.15 181.23 860,325.99第二阶段预计2013年实施，具体视国家宏观调控政策走向和遵义市土地市场情况来决定。

五、第一阶段投资效益指标经测算，第一阶段（西区）投资项目实施后，各项效益指标如下：1、项目总投资额：373913万元;2、中建层面获得净利润：138355万元；其中:总包净利润：36412万元，总包施工利润率20%；项目公司净利润：101943万元，项目公司年税后资本金内部收益率为38.52%；3、中建层面项目公司加总包税后内部收益率：35.94 %。

六、第一阶段资金筹措方案经测算，第一阶段需筹措资金23亿元（其中资本金7亿元、项目配套贷款16亿元）即可实现项目滚动发展。

鉴于目前国家开发银行对保障性住房项目及土地储备项目的贷款政策支持，经与政府协商，拟通过以下方案解决本项目资金问题：1、利用国家开发银行对保障性住房项目的贷款政策支持，中建提供资本金、遵义市政府（或其委托的平台公司）作为借款主体向国家开发银行贵州省分行申请新蒲新区保障性住房项目贷款(首期贷款8亿元)，贷款期限5至8年，政府方负责根据银行要求提供贷款担保。

保障性住房项目贷款资金到位后，在符合银行贷款管理规定的前提下，调剂部分资金用于第一阶段城市道路及配套设施项目的启动。

2、中建提供资本金、新蒲新区土地储备中心作为借款主体，就土地储备项目向国家开发银行贵州省分行申请贷款。

土地储备项目资金到位后，政府即委托中建进行第一阶段（西区）土地的整治工程，政府方负责解决土地出让指标及规划等相关事宜，使土地达到可出让条件，即进行国有土地使用权出让的招拍挂程序，设置出让条件确保由政府平台公司摘牌并在国土部门办理土地使用权证。

3、道路、学校等基础设施及配套项目由中建项目公司作为借款主体、政府平台公司以其前述土地使用权证为借款提供抵押担保，向银行申请贷款资金解决。

4、在前述项目建设过程中，双方共同招商引入有影响力的知名地产企业进驻新蒲新区，以低价出让部分土地供其进行地产开发，提升新区价值，土地出让收入用于补助新蒲新区道路建设及土地后续开发。

5、根据土地出让进度，其他项目资金由土地出让收入滚动解决。