莆田商业市场调研报告

二、莆田经济发展状况分析
1、 推进海西建设以来，经济实力增长
• 统计显示，过去7年间，福建生产总值持续保持两 位数以上增幅，从2002年的4，468亿元，增加到 2008年的10，863亿元人民币，生产总值首次跻 身大陆“万亿俱乐部”；GDP增幅达到13%，增 幅在全国处于领先位置。 • 同时，福建与台湾的差距正在迅速缩窄：福建的 经济总量在上世纪80年代初期，只有台湾的四十 分之一，到90年代初期，已是台湾的十三分之一， 目前则缩至台湾的五分之二。
8、莆田概况总结
• 得天独厚的地理位置、港口条件及日益完善的交 通网络，已吸引和将吸引更多的资本及人流进入 莆田,海铁联运将有效降低运输成本并极大拓展莆 田的经济腹地，促进现代物流业和临港加工贸易 行业发展； • 深厚文化底蕴有助于更多优秀人才的产生，妈祖 文化影响巨大，可有力提高莆田国际知名度并促 进本地旅游及商业发展； • 雄厚的民间资本及优势产业集群，会加速龙头企 业为首的本地产业链延伸、推升本地投资额度、 带动当地 GDP持续增长，并迅速提高莆田本地居 民收入和消费水平。
7、经济发展状况总结
• 海峡西岸经济区的发展战略，将大力推进莆田的城市经济 快速增长； • 莆田市政府围绕“再造一个新莆田”的战略目标，将对城 市基础建设加大投入，并对文献广场等重点项目进行政策 扶持； • 加快第三产业，包括旅游、商业服务业的发展，将带来大 量流动人口，带动第三产业的繁荣发展和爆炸式增长； • 雄厚的民间资本及产业集群拉动的产业链延伸，为商业发 展奠定良好基础及带来难得机遇。 • 从宏观大环境分析，目前国家战略规划或经济、文化态势， 都为莆田提供了一种前所未有的良好背景。同时海西城市 群中，莆田在过去十年经济增速名列前茅，但城市基础建 设最为缓慢，这种结构性二元矛盾反而会转变为后发优势。 莆田将厚积薄发，迎来经济特别是基础建设的黄金时期。
6、交通基础设施日益完善
• 福厦高速铁路已通车、向莆铁路和湄洲湾 港口铁路支线已经开工建设，莆田将成为 东南沿海区域及海西连接内陆腹地的重要 交通枢纽； • 福厦高速公路扩建及湄永高速公路已开工 建设，极大拓展了发展空间和经济腹地； 国道、省道纵横有序，港口、供水、供电 等设施日臻完善；莆田机场前期工作取得 突破性进展。
4、影响巨大妈祖文化
• 国家旅游度假区湄洲岛是四海共仰的妈祖 文化发源地，对台客轮直航点。
• 妈祖文化对世界华人具有很强的凝聚力和 影响力，湄洲岛上的天后宫是世界上20多 个国家和地区5000多座妈祖宫庙的祖庙， 有妈祖信众2亿多人。
5、雄厚的民间资本
• 目前，全市有旅居海外华侨、华人、港澳台同胞 70余万人，是福建省的重点侨乡；出外经商创业 人员50多万人，足迹遍布全国各地，创办企业2 万多家，年创产值2000多亿元。拥有一批千万甚 至超亿元资本的莆籍民营企业家队伍。 • 全国1500多家民营医院，高达90%为莆商所掌控。 北京的90%的民营医院也是莆田人所有。在北京 木材市场，近乎100%的市场为莆田人垄断，而现 在全国各主要木材集散地或口岸掌控局面的，几 乎也都是莆田人。
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3、 莆田城市规划
• 已经高起点编制莆田中心城区产业规划和各类专 项规划，进一步优化产业空间布局、适当控制开 发密度、规范空间开发秩序，形成合理的空间开 发结构，提高资源环境承载能力。 • 以荔城行政办公区为中心，结合莆田铁路中心站 的建设，整合提升工艺美术城、鞋服城等特色资 源，规划建设“总部经济区”、“金融商业区” 和“文化休闲区”等功能分区，促进莆田高端服 务业的发展，提升城市品质和现代化水平。
一、莆田市概况
1、优势明显的发展区位
• 莆田，史称“兴化”，位于福建省沿海中部，现 辖仙游县，荔城、城厢、涵江和秀屿四区，以及 湄洲岛国家旅游度假区管委会。 • • 户籍人口306.97万人，陆域面积4119平方公里， 海域面积1.1万平方公里。莆田位于福建沿海中部， 境域北连福州，南接泉州，西依戴云山，东南濒 临台湾海峡，是大陆离台湾直线距离最近的城市。 是江西省最近的出海口。
• 第二、第三产业共同推动经济较快增长 • 从供给方面看，第二、三产业是推动莆田市经济较快增长的主要因素， 特别是第二产业中的工业、第三产业中交通运输业、金融业、租赁和 商务服务业等行业的快速增长，为莆田经济较快发展提供了动力。 • 消费投资拉动作用增强 • 消费需求平稳增长从居民消费看，今年来，莆田市居民消费呈现平稳 增长态势。全年农村居民人均消费支出达4770元，增长14.1％。城镇 居民人均生活消费支出为11199元，增长12.0％。
3、底蕴深厚的历史
• 因多荔枝，又称“荔城”。史称兴化、兴安，雅 称莆阳，或称莆仙，为福建历史上八府（军）之 一，有“文献名邦、海滨邹鲁”的美称。有湄洲 湾、兴化湾、平海湾三大海湾，乌丘原隶属莆田 县湄洲乡管辖。1983年经国务院批准建立地级[1] 莆田市，下辖城厢区、涵江区、荔城区、仙游县、 秀屿区。 • 历史有过“科甲冠八闽”的鼎盛时期。共有进士 2345人，状元12人，位居宰相之位14人。全市现 有各类专业科技人员3万多名，更有近万名莆仙籍 专家学者遍布世界各地，其中“两院”院士13名。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5、莆田近年来经济发展特点
• 经济增幅位居全省首位 • 从莆田市GDP增长速度看，均保持二位数增长。其中，莆田市增长 15.0%、宁德市增长14.6%、龙岩市增长14.5%、三明市增长14.2%、 泉州市增长14.1%、南平市增长14.1%、漳州市增长13.6%、福州市 增长13.0％、厦门市增长11.1%。
（3）第三阶段：2000年以后
• 1、进入2000年后，文献路步行街规划并成形，梅园路况 规划整改等等都为莆田商业的扩张提供了有利条件，莆田 逐步形成了几个重要的商业圈，购物环境和经营产品档次 等等都有了较大的提高。 • 但遗憾的是，莆田至今没有形成系统规划管理的商业街区， 甚至也没有一个经营管理水平较高大型商业卖场，可以看 出莆田商业发展水平与发达地区相比还有一定的距离。 • • 2、中心商圈的核心地位不可动摇 • 在莆田人心目中，根深蒂固只有一个中心，文献路周边的 商业，只是享受了中心商圈的溢出人流，在市区内，第二 个次级商圈尚未出现。 • 随着城市发展和扩容，莆田有可能出现一些区域性的消费 圈，但文献路步行街的核心首要位置始终不会动摇。
（2）第二阶段：90年代
• 莆田城厢区商业崛起，涵江区开始走下坡路 • 城市重心的迁移 • 随着城市的撤区建市，市政府的建立，城区的扩展，城厢 区成为行政、教育、经济、文化的中心，逐渐形成了现在 莆田城区发展的雏形，而涵江区则渐成一个加工业、商贸 的区域。 • 文献路崭露头角 • 90年代文献路东西贯通，为莆田商业的发展提供了更为广 阔的天地，商业发展开始围绕文献中段扩展，但这一阶段 也存在着购物环境差，业态分部不合理，经营产品档次底 等等问题。
7、已形成部分全国领先地位的产业集群
• 从总体上看，福建产业集群的发展已初具规模。目前全省 已初步形成近60个大小产业集群，总产值3800亿元左右， 约占全省工业总产值的52% 。 • • 其中蒲田优势产业集群分布如下： • 莆田涵江电子产业群 ＞ 100 亿 • 蒲田鞋业产业集群 ＞ 100 亿 • 林产加工业产业集群 ＞ 200 亿 • 能源产业集 ＞ 100亿
6、莆田的城市发展目标
• 未来10年，莆田市发展的总体要求是：壮大经济实力，提升区域竞争 力，增强环境吸引力，全市经济总量和主要经济指标达到并超越全省 平均水平，基本实现现代化，努力建成新兴旅游港口城市，再造一个 崭新的莆田，同全省人民一道完成建设海峡西岸繁荣带的目标。 • 战略重点：完成“五大转变”，以陆地为主的经济向以海陆综合开发 的经济转变；以轻工业为主的工业基地向临海轻重结合型工业基地转 变；由一般港口向国际中转港转变；由制约型运行体制向适应国际惯 例和规则的运行体制转变；由单一功能的城市向功能配套组团式的中 等规模新兴旅游港口城市转变。 • 外向拉动战略：大力发展外向型经济。一是加大招商引资力度；二是 以妈祖文化为纽带，增创对台经贸合作新优势；三是大胆“走出去” 选择优势产业和企业到境外投资，扩大资本和劳务出口；四是扩大对 内开放，加强与外省市经济合作。 • 产业升级战略：一是着力提升第一产业，争创一批农产品名牌；二是 加快发展第二产业；三是培育发展第三产业，重点发展旅游、金融、 信息、咨询、社会服务等。
莆田商业市场现状及发展分析
1.莆田市概况 2.莆田经济发展状况分析 3.莆田商业概况：商圈和街区调查 4.区域商业项目和百货的调研 5.商业市场调查总结
前言 本次市场调查主要目的以准确定位项目的发 展方向为核心，了解莆田市场的商业发展情 况及租金情况，为此我司针对莆田中心区为 主要调查区域进行市场商业调查，并专门对 商业历史、结构、项目周边的商业发展沿革 以及城市各个区域的商业发展的市场现状、 竞争对手的情况的现状做了一个深入的调查， 为项目的全程策划及推广提供依据。
4、莆田的GDP增长情况
• 分析：从上表可以看出，莆田的GDP年增长率均在15%左 右，在福建省各大城市中，增幅仅次于厦门，经济增长势 头强劲，为房地产市场的持续发展奠定了很好的基础。
• 2010年莆田将确保实现全市生产总值800亿元以上，财政 总收入增量超过10亿元。社会消费品零售总额增长16%； 外贸进出口总额增长6.5%；实际利用外资(历史可比口径) 增长10%；城镇登记失业率控制在3%以内；城镇居民人 均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%左右；居民 消费价格指数涨幅控制在3%左右；人口自然增长率控制 在7.5‰以内；实现生产总值能耗降低3%。
（1）第一阶段：90年代以前
• 涵江区是莆田的“小上海”； • • 早期莆田地区的商业集中于涵江区，当时的涵江区有“小 上海”之称，是莆田地区商业旺点，从当年的商贸城的盛 况可以看出当时涵江区的商业重要性。 • • 城厢区商业主要集中于文献东西路； • • 城厢区商业主要集中于文献东西路等传统的老城区，其他 地方如学园路一带也是一片荒凉，由于受当时经济发展水 平、交通条件的限制，这个阶段商品种类单调，商铺起点 底，资金规模小，交易量小，流通尚不发达，商业形态以 城市街道两旁的商铺为主。
2、海西建设战略规划布局
• • • • 基本态势： 延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地， 纵深推进、连片发展，服务全局。 延伸两翼、对接两洲 发展壮大闽东北一翼和闽西南一翼，加快对 接长江三角洲和珠江三角洲。闽东北一翼要 发挥福州省会城市服务全省的重心和辐射作 用，促进闽东北地区加快发展，推动与长江 三角洲对接；闽西南一翼要发挥厦门经济特 区先行先试的龙头和示范作用，推动与珠江 三角洲的对接。通过延伸南北两翼，使海峡 西岸经济区与两个三角洲优势互补、联动发 展。 拓展一线、两岸三地 深入挖掘和利用沿海港口、外向拉动内陆地 区、对台五缘优势及大三通、EKFA的历史机 遇，强化福州、厦门、泉州的辐射功能，发 挥漳州、莆田、宁德拓展一线的骨干作用， 突出特色、累积实力，促进全省的全面繁荣。
2、条件优越港口
• 莆田大陆、岛屿海岸线总长533.46公里，怀抱兴 化湾、平海湾和湄洲湾三大港湾；莆田港位置适 中，航道顺直，水深港阔，岸线丰富，不冻不淤， 避风及地质条件良好。交通部列之为我国四大远 景规划国际深水中转港之一。被誉为“世界不多， 中国少有”的天然良港。 • 可建万吨级以上泊位150多个，大型深水泊位80 多个，是目前全国少数几个能够建设30 万吨以上 深水泊位的海港之一，预计总吞吐能力可达7亿吨 以上。
三、莆田商业概况：商圈和街 区调查
1、商业发展历史
• 北宋年间，古谯楼为当时子城之城门和城楼。 通常认为 到了古谯楼才算进城。文峰天后宫座落于步行街，莆田人 素来信仰妈祖，文峰天后宫以前香火鼎盛，解放后依然如 此。步行街历史上便是莆田人日常休闲的主要去处，并因 之形成了赶集式和散购式的购物习惯。 • • • • 莆田市的商业发展经历了三个较为重要的阶段： （1）第一阶段：90年代以前 （2）第二阶段：90年代 （3）第三阶段：2000年以后