工业用地地价成本研究

合集下载

工业地价评估法和其技术要素

工业地价评估法和其技术要素工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。

工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。

市场比较法市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。

根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：待估工业用地价格＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数)这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。

成本逼近法成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。

成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。

基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。

土地价格——工业用地与商住用地的差异

1期一、工业与商住用地价格差异的研究背景笔者认为土地问题在相当大的程度上是财政和金融问题。

因为中央财政处于困难之境,分税制改革将中央和地方的土地出让金三七分配。

土地作为不可再生的核心资源之一,其价格也会因不可再生性受到影响,通过土地的出让获取资金可以缓解地方政府的资金约束。

因此,土地成为各地政府获取收入的高效手段,也成了地方政府实行公共管理的重要一方面。

据资料统计,很多地方政府的土地相关收入占地方财政收入的50%~60%,少数经济发达地区甚至高达了80%。

工商业用地的服务主体和功能用途存在区别,地址选择和建筑要求也存在差异。

二、工业用地和商住用地价格的影响因素1.工业用地价格的影响因素。

一个地区的投资意愿度与强烈程度会很大程度决定当地工业用地的价格,因此,企业会尽可能选择具有投资潜力的地方,将资本与生产要素双双结合。

土地成本、劳动力水平都会对企业选址造成影响,当上述两个因素都低价时,企业的经营成本也随之降低。

企业经营过程中除了会受到土地和劳动力因素影响外,税收因素、产业情况、区位条件和社会经济发展情况也对其有所影响。

企业为了尽可能地节省资金,减少流出成本,会选择政府给予优惠的地区,搭配合理的产业结构布局和良好的区位条件,这三点给企业发展带来必然的优势,优势的建立会带来利益最大化。

综合权衡地区条件,选择投资成本与收益相匹配的地区进行企业建立与投资。

因此,工业用地价格会受到区位、政策、产业和经济等方面的影响。

2.商住用地价格的影响因素。

在经济开发初期对工业的需求较大,工业用地也低价供应,导致工业用地过度占用土地,导致商住用地的供应不足。

而且中国目前的财税体制是流转逐级留成,企业按照企业所得额履行纳税义务,税额征收可以带来政府收入,因此各级政府对招商引资、发展开发区的热情一直高涨不下,导致各地政府不断开出优惠政策,以低价甚至不收取费用将土地让与企业使用。

所以,在总土地数量不变的情况下,工业用地占用越多,商住用地的可使用量会越来越少。

广西边境地区工业用地价格分析

广西边境地区工业用地价格分析[摘要]《全国工业用地出让最低价标准》的出台，使得广西工业用地价格大幅提高，广西边境地区招商引资压力增加。

而与我国接壤的越南广宁省、谅山省等凭借其在土地价格方面的优势，吸引了较多的投资。

本文通过对广西边境地区工业地价分析研究，得出了越南边境地区工业用地价格低于我国边境地区的结论。

[关键词]边境地区;工业用地;价格分析1 广西边境地区经济社会发展基本情况广西凭祥、东兴、龙州、那坡、靖西、大新、宁明及防城区八县（市、区）与越南广宁省芒街市、谅山省禄平、亭立等县（市）接壤，边境线总长1020公里。

广西边境地区总面积1.8万平方公里，共有98个乡镇，1026个行政村。

其中，国家扶贫开发工作重点县3个，全国“兴边富民行动”重点县4个，边境乡镇41个，边境村389个。

20 0 6年末总人口243.66万人，地区生产总值（G D P）161.7亿元，人均GDP6636.49元，全社会固定资产投资68.64亿元。

广西边境地区发展主要有以下几个特点：一是受历史因素影响，发展和建设相对滞后；二是少数民族高度聚居；三是地理环境特殊；四是口岸较多，有多贸优势，共有一类口岸4个，二类口岸9个，边民互市点21个。

中国—东盟自由贸易区的构建和南宁2004年起永久举办“中国—东盟”博览会，给广西边境地区带来了新的对外开放优势。

2 广西边境地区工业用地价格分析2.1 广西与越南谅山省工业用地价格分析2.1.1 广西边境地区工业用地价格2006年国土资源部下发《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号），要求从2007年1月1日起，工业用地的招标拍卖挂牌出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

根据《全国工业用地出让最低价标准》，广西边境地区八个县（市、区）土地等别在十等到十五等之间，其中防城区十等、东兴市十二等，其余六个县（市）土地等别均为十五等。

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本

工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。

全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。

全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。

2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。

工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。

但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。

园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。

无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。

与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。

中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。

但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。

工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。

居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。

所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。

同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。

吴江区工业用地司法拍卖成交价格研究

吴江区工业用地司法拍卖成交价格研究我国工业用地一直受行政手段控制，地方政府为了招商引资、发展地方经济，一般都以低价的方式主导工业用地市场。

长期以来，我国工业用地市场价格不能得以真正的体现，随着网络平台司法拍卖方式的兴起，工业用地的价格逐步趋向于真正的市场价格，本文拟通过收集吴江区工业用地司法拍卖价格，分析吴江区各乡镇之间工业用地市场价格的差异及原因，并提出相关的建议。

标签：工业用地;司法拍卖;价格;吴江区1、数据的收集和处理1.1数据的收集本次数据收集的内容包括：司法拍卖工业资产（包括房地产、设备及其他资产）所属区域、成交范围、成交情况、成交面积、成交价格、税费负担情况等。

1.2数据的处理1.2.1其他资产的剥离司法拍卖中一般很少有单独的工业用地拍卖，绝大多数都是已经开发完成的工业房地产。

工业资产中的附着物設备等非房地产价格，共同形成了司法拍卖中的房地产成交价格。

在进行司法拍卖时，各法院会通过专业评估机构进行评估，这类评估价一般都是评估的市场价，但在实际拍卖中，有的成交价会高于评估价，有的成交价会低于评估价。

考虑到成交价格中包含了土地、房屋、附着物设备的价格，根据市场经验土地一般都是有增值效应的，而房屋、附着物设备则会随着使用年限的增加而形成折旧，因此，在对房地产价格进行剥离时，若成交价高于评估格，则房屋、附着物设备的价格即假定为原先房屋、附着物设备的评估价格。

若成交价低于评估价，则认为低于市场价的部分都是房屋、附着物设备的贬值导致的。

因此在进行价格剥离时，将低于市场价的部分全部归为房屋、附着物设备的贬值。

1.2.2税费的处理目前司法拍卖中的税费负担方式主要有两种，部分法院为帮助买受人进一步节省过户成本，确定税费缴纳规则为买方税费均由买受人自行承担;卖方税款由法院在拍卖款中扣缴;部分法院规定过户所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担。

即各自承担和由买受人承担这两种，由于税费负担方式的不同，最终形成的土地价格也有差异，故需要对税费方式进行统一，以便后期的统计分析。

工业用地评估难点及方法选择 (2)

工业用地评估难点及方法选择工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。

一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。

评估难点从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。

在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。

就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%），但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。

事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。

评估方法选择在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。

因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。

市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。

西部卫星型小城镇工业用地基准地价测算方法研究——以兰州市皋兰县为例

中图分类号：０．Ｆ３１２文献标识码：Ａ文章编号：０３４１（０１０１５０１０—３５２１）４００ —７
Ｓｔｙｏａｃｌｔｎｅｈｄｆｒｔｔｎｒｎｕｓｒａｕｄｎｃｌｕａｉｇｍｔｏｏｈｅｓａｄａｄｉｄｔｉｌｌｎｄｐｒｃｆｗｅｔｒａｅｌｔｏａｉｅｏｓｅｎｓｔｌｉｅｔｗｎ
ＡｂｔａｔＢｅｃｍａｋｌｎ－ｒｃｅｅｂｅａｓｓｍｅｔｏｎｕｔｉｌａｄｉｍａｌｏｅａｎｉｉｓｒｃ：ｎｈｒａｄｐｉｅｒｎｗａｌｓｅｓｎｆｉｄｓｒａｎｎｓｌｔｗｎｒｍｉｓａｄｆｌｆｃｌｙｉｔｎａｄｌｎｒｃｐｒｉａ，ｓｅｉｌｎｔｅｗｅｔｒｅｉｎＢｎｌｚｎｈｒｂｅｓｗｈｃＣｕｔｎｓａｄｒａｄｐｉｅａｐａｓｌｅｐｃａｌｉｈｓｅｎｒｇｏ．ｙａａｙｉｇｔｅｐｏｌｍｉｈＯ — ｙｃｒｅｎｔｅｐｏｅｓｏｍａｌｔｗｎｉｄｓｒａａｄｖｌｅｅａｕｔｇ，ｈｎｕｔｉｌｌｎａｕｏｅｓｕｒｄｉｈｒｃｓｆｓｌｏｎｕｔｉｌｌｎａｕｖｌａｉｎｔｅｉｄｓｒａａｄｖｌｅｍｄｌｗａ
Ｋｅｒｓｗｅｔｒｏｙｗｏｄ：ｓｅｎｔｗｎ；ｎｕｔｉｌｓａｄｒａｄｐｉｅｃｓｏｔｏ；ｃｌｏｆｉｉｎ；ｉｅｅｔａｏｆｉｄｓｒａｔｎａｄｌｎｒｃ；ｏｔｃｎｒｌｓａｅｃｅｆｃｅｔｄｆｒｎｉｌｃｅｆｆＣｅｔｉｉｎ

基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究

基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究作者：吴宇哲来源：《浙江大学学报(人文社会科学版)》2007年第04期[摘要]在中国，各地为了吸引投资，目前普遍实行低工业地价政策，这直接导致了工业用地粗放利用，并可能间接导致工业布局与地区生产要素禀赋不相适应，造成我国工业整体布局的不合理。

我国沿海发达地区正处在城市化和工业化快速推进阶段，实行低工业地价政策更具危害性。

博弈论方法可以为区域低工业地价的形成提供有效的机理分析，并给出地方政府采用正常地价策略、低地价策略，以及采用混合策略的可能区间。

区域工业地价管理策略中，应该强化考虑社会成本以及创建地方政府进行合作所需要的制度条件。

[关键词]工业地价；博弈论；社会成本；策略[中图分类号]F293.2[文献标志码]A[文章编号]1008—942X(2007)04—0124—10一、研究背景土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，它通过供求关系、竞争、价格等因素的相互依存和制约实现土地资源的合理配置。

近年来，随着土地使用制度改革的进一步深入，我国土地市场制度不断完善，经营性土地出让一律实行招标、拍卖和挂牌制度，有效地遏制了国有土地资产的流失，促进了国有土地资产的保值、增值。

但是，市场在工业用地配置中的基础性作用还没有得到发挥，工业用地出让主要以协议方式为主，而且各地为了吸引投资竞相压价，许多工业用地出让价格甚至低于土地由生地变为熟地的成本，造成“负地价”的出现。

这不仅破坏了土地市场秩序，而且致使国有土地资产严重流失。

在要素市场中，由于土地和资金等要素之间存在需求的可替代性，企业在生产时，为了实现利润最大化需要考虑生产要素之间的合理组合。

然而由于低地价、“负地价”的存在，对于理性的企业而言，只要生产工艺许可，就一定会选择最大的土地与最小的资金进行要素比例组合，导致工业用地粗放利用。

尤其在我国沿海发达地区，由于商业和住宅用地出让的土地市场运作机制已日趋完善，所以在商业、住宅、工业三种土地用途中，实现土地利用由粗放向集约转变的关键是工业用地。

(定价策略)工业用地价格走势分析最全版

（定价策略）工业用地价格走势分析工业用地价格走势分析2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。

2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。

而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。

因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。

这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。

2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。

从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。

未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。

这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。

同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。

工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：1．一般因素(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4)行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。

2．区域因素(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。

工业用地价格评估四项注意

⾃2007年1⽉1⽇起，我国开始实施国⼟资源部公布的《全国⼯业⽤地出让标准》。

笔者认为，在⼯业⽤地招拍挂出让前，应对具体出让地块进⾏价格评估，其评估结果也应由市、县国⼟资源管理部门集体研究审核后确定出让底价。

有四个⽅⾯的问题需引起注意：在评估报告中要有政策⽅⾯的专项说明，以求评之有理。

在有关市、县尚未公布实施新的基准地价的情况下，评估报告中必须详细说明所依据的政策规定和所在区域的标准。

如：某县在《全国⼯业⽤地出让标准》中属11等144元/平⽅⽶(9.6万/亩)。

本标准是该县境内最末级(四级)⼯业⽤地招拍挂出让时的最低限价。

原四级⼯业⽤地115元/平⽅⽶(7.67万/亩)的标准不再作为评估依据。

在评估⽅法的选择上要综合考虑，使其有所侧重。

因近⼏年⼯业⽤地的⼀级市场出让价及⼆、三级市场上相互转让的成交价普遍较低，加之交易案例不多；采⽤市场⽐较法没有多⼤说服⼒。

⼜因为原基准地价⼤都已超过了3年适⽤期(各地原基准地价的基准⽇⼀般为2002年1⽉1⽇)。

因此，评估⼯业⽤地招拍挂出让价格以成本逼近法评估⽐较适宜和适⽤，但成本中各构成要素要体现市场⽐较法的思想，要采⽤客观成本。

另外，也可根据出让地块的具体情况及相邻⽤地单位的⼟地出租收益、⾏业收益情况，采⽤收益还原法进⾏测算评估。

最后，根据不同⽅法(⾄少两种)测算的结果，分别赋予不同的权重值，确定出⼀个⽐较合理、公正的价格。

在有关参数或数据的选⽤上要合理合法，做到取之有据。

如：以往的还原利率⼤都采⽤同期中国⼈民银⾏公布的⼈民币⼀年期存款利率，今后采⽤的还原利率必须是不低于五年期存款利率的数值；⼟地取得费 (征地补偿额)必须采⽤已经制定的征地统⼀年产值标准及区⽚综合地价。

如：某市的征地区⽚综合地价分4个级别，分别为每平⽅⽶45元、60元、75元、90元，没有上下浮动的余地；新增建设⽤地有偿使⽤费、耕地占⽤税、耕地开垦费等有关税费，国家也有规定的标准，不得擅⾃修正。

工业用地价格标准的合理确定

ｉｔｒｅｅｃｆｏ — ｂｅｔｖａｔｒｉｉｄｓｒｌａｄｒｅｓｅｓｎｃｎｅｏｅｃｍｅｙｎｅｆｒｎｅｏｎｎｏｊｃｉｅｆｃｏｓｎｎｕｔｉｌｎｐｉａｓｓｍｅｔａｂｖｒｏｂａｃ
ｄｆｅｅｔａｌｌｎｄｒｖｅｉｆｒｎｉａｅｎｕｅｒｄｔｏｅｕｃｉｎ，ｉｎｄｕｔｉｌｐｏｒｙｒｎｔｎｇ，ｐｒｃｔｉｉｇ，ａｄｔｅｃｒｅｓｒａｒｐｅｔｅｉｉｅｓｒｐｐｎｎｈｕｒｎｔ
ａｐｌｉｃｅｉｉｐｏｃｓａｄｍｅｈｏｄｐｙｎｇｓｉｎｔｆｃａｐｒａｈｅｎｔｓ，ｉｌｉｈｅｃｓｃｏｕｉｇｏｎｓｒａａｄｕｓ，ｎｃｕｄｎｇｔｏｔａｃｎｔｎｆｉｄｕｔｉｌｌｎｅ
Ｖ０．８。Ｎｏ４１Fra bibliotek ．Ｊｌ０８ｕｙ２０
ＤＯＩ０３８／．ｓｎ１０ — ４Ｘ．０８０．１：１．７５ｊｉｓ．０８９２２０．４０７
工业用地价格标准的合理确定
刘卫东段洲鸿
（江大学东南土地管理学院，江杭州３０２）浙浙１０９
ｒｇｏｌｂａａｎｅａｅａｌｉｏｒａｎｎｉｎｉｉａｏｔａｉａｅｅｍｉａｉｆｔｔｎａｄｏｅｉｎａｌｃｒｌｍｐｔｔａｄｓｇｆｃｎｔｔｈｅｒｔｏｎｌｄｔｒｎｔｏｎｏｈｅｓａｄｒｆ

工业用地基准地价更新测算研究——以广西宜州市为例

工业用地基准地价更新测算研究——以广西宜州市为例摘要：基准地价制度是我国在管理土地市场过程中建立的一项土地管理制度。

按照国家有关规定，每三年就应对基准地价进行更新。

本文以广西宜州市工业用地为研究对象，对经济发展、土地供应等因素引起工业用地价格变化进行更新测算。

关键词：土地市场；工业基准地价；更新测算前言地价水平与城镇社会经济发展、城市化水平紧密相关。

近几年，宜州市城市建设的不断发展，城市建成区面积不断扩大。

同时，随着社会经济发展，城市道路的扩建，特别是新城区的规划建设，使得城区土地区位条件发生变化，各类用途的地价均已发生了明显变化。

因此，为适应经济发展的需要，加强城市地价管理，促进城镇工业经济发展，急需对工业用地基准地价进行更新。

1 更新的必要性1.1 有关规定的要求按照国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）要求，每三年就应对基准地价进行更新并向社会公布实施。

宜州市上一次基准地价评估的时间为2011年6月30日，按照有关规定应当进行基准地价更新工作。

1.2 社会经济发展要求随着城市建设的不断发展，主要交通干道的改造以及城市道路的扩建，城区内部土地级别的空间分布特点、各类用途的地价均已发生了明显变化。

因此，为适应经济发展的需要，加强城市地价管理，对现行基准地价成果进行更新已势在必行。

2 更新的技术路线此次工业用地基准地价更新，采取“在更新土地级别的基础上，用市场交易价格等资料对工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线。

工业用地确定采用样点地价平均值法测算，并建立适用于新基准地价标准的宗地地价修正体系。

图2-1工业用地基准地价更新技术路线3 基准地价更新计算3.1基准地价计算方法利用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型，计算基准地价，在土地分类定级的基础上，分析样点地价和样点所在土地定级因素总分值关系，建立相应用地数学模型，并对模型进行检验。

[工业用地价格管理机制]工业用地价格

[工业用地价格管理机制]工业用地价格工业用地价格我国工业用地：多少钱一亩?比其他类型土地便宜多少?1、工业用地价格水平在全国地价水平值的统计数据中，工业用地的地价不仅是最便宜的，还是价格增幅最小的。

工业用地的价格仅有商业服务和住宅用地价格的10%左右，增长率也只有其他类型土地的一半。

2018年第一季度四类土地的地价和增长幅度分别是：综合用地277万元/亩(增长1.6%)，商业服务用地490万元/亩(增长1.4%)，住宅用地444万元/亩(增长2.2%)，工业用地54万元/亩(增长0.8%)。

2、历年来工业用地价格增长情况近20年来，我国工业用地市场的土地价格相对平稳，2000-2017年，工业用地的平均价格从30万元/亩增长到54万元/亩，价格增速基本维持在1.5%-6%。

现在工业用地价格多少钱一亩?50年到期后会被收回吗?工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

那么现在工业用地价格多少钱一亩?50年到期后会被收回吗?工业用地价格多少钱一亩土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。

准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

旧城调整城市总体规划的重要任务，除了对新建工业进行安排以外，还须对城市现有工业布局上的问题进行研究，并作出必要的建议进行调整改造，以改善现有交通、卫生、生产、生活等状况。

旧城市中的工业，由于种种原因，往往布局不尽合理，其厂房建筑、工艺流程、设备、管道、运输等，对城市的生产发展和居民生活都有妨碍。

旧城工业区的改建远较新建工业区复杂。

旧城工业布局的问题(1)工厂用地面积小，不能满足生产需要。

有些工厂，由于历史原因无集中用地，一厂分散几处，使生产过程不连续，生产管理不便。

工业用地定价实施方案公示

工业用地定价实施方案公示根据《中华人民共和国土地管理法》、《工业用地出让管理办法》等相关法律法规规定，结合我国工业用地资源特点，制定了工业用地定价实施方案，现予以公示，欢迎社会各界监督。

一、目的和依据工业用地定价实施方案的目的是为了规范工业用地定价行为，提高土地资源的利用效率，保护环境，促进经济可持续发展。

该方案依据《土地管理法》第十四条和第三十九条的规定，坚持公开、公平、公正原则，确保工业用地定价工作的公正合理性。

二、定价依据1.土地供需状况：综合考虑工业用地市场需求量和供给情况，结合城市发展规划，科学合理确定工业用地定价。

2.土地宏观调控政策：根据国家和地方土地宏观调控政策，及时调整工业用地定价。

3.土地成本：包括土地收储成本、土地开发成本、基础设施建设成本等。

4.土地配置效益：根据工业用地的规模、产业类型、招商情况等，综合考虑土地配置的社会经济效益。

三、定价标准工业用地的定价标准分为两个方面：一是土地出让金的确定，二是土地使用权有偿出让的费率。

土地出让金的确定：根据土地供求情况、土地宏观调控政策、土地成本等因素综合考虑，由土地出让方根据相关规定确定。

土地使用权有偿出让的费率：根据土地规模、产业类型、土地配置效益等因素综合考虑，由土地使用权出让方根据相关规定确定。

四、定价程序1.工业用地定价由土地管理部门负责组织实施，定价工作前，需要征求市场调研机构等第三方专业机构的意见，确保定价的科学性和准确性。

2.土地定价公示期限为15天，公示期间接受社会各界的监督和意见反馈。

公示期满后，土地定价方案正式执行。

五、监督与处罚对于违反工业用地定价实施方案的行为，土地管理部门将依法依规进行处罚，包括责令改正、罚款等。

同时，欢迎社会各界积极举报违法违规行为，对于举报属实的，将给予相应的奖励。

六、公示期限本工业用地定价实施方案自公示之日起实施，公示期限为15天。

如有任何意见和建议，请通过以下途径反馈给我们：联系人：XXX联系电话：XXX电子邮箱：XXX以上工业用地定价实施方案公示，欢迎社会各界监督，共同推动工业用地定价工作的透明公正。

浙江省工业用地出让最低价标准调整研究

浙江省工业用地出让最低价标准调整研究作者：黎鹏飞来源：《北方经济》2013年第18期摘要：本文首先以各县（区、市）的经济发展水平、区位条件变化和区域发展战略等重新计算城镇土地质量综合评价指数，初步划分全省土地质量等别，再结合工业用地土地征用开发成本和市场供求关系等，更新城镇土地质量等别。

在此基础上，分析工业用地出让价格、成本、基准地价与工业用地出让最低价的关系，横向比较省外调整情况，结合浙江省政策要求，以等别为单位，优先确定最高等别和最低等别的标准调整方案，并经综合平衡后确定全省工业用地出让最低价标准修订方案，最后提出相关配套政策建议。

关键词：地价工业用地最低限价土地分等浙江省一、研究背景为贯彻落实国家和省相关政策精神，解决地方政府在招商引资过程中竞相压价、亏本协议出让工业用地、扰乱土地市场秩序以及由此引发的工业用地低效粗放利用，国有、集体土地资产流失和土地投机等一系列问题，浙江省国土资源厅于2005年完成了《浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究》。

此后，为确保与2006年国土资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）相衔接，浙江省国土资源厅对成果作了相应调整，并通过《关于发布的通知》（浙土资发〔2007〕39号）（以下简称《标准》）公布实施。

《标准》实施以来效果显著，一方面，有效抑制了混乱的市场秩序，促进了工业土地集约利用水平，同时有效抑制了工业用地低成本过度扩张。

但是另一方面，现行《标准》执行7年来，逐渐出现一些问题。

首先，《标准》的制定是以当时地方的经济发展水平、土地供求关系等条件进行城镇土地分等的基础上确定的，《标准》实施7年来，也是浙江经济快速发展的7年，土地的供需市场变化很大，为了体现浙江各地经济社会发展态势，有必要根据当前的经济社会条件修订完善《标准》。

其次，《标准》实施以来，土地征用开发成本大幅攀升。

再次，工业用地出让价格的平均涨幅达到21%以上，与《标准》的差距越来越大。

工业用地成本费用调查表填报要点

工业
250.06
(9)
(10)
1
4452
2
3024
3
2097
4
1401
4
933
6
651
1
2241
2
1680
3
1365
4
1152
5
822
6
621
1
381
2
312
3
243
4
210
5
183
(11)
(12)
(13)
2.2
六通一平
7.69
2.0
六通一平
14.28
1.8
五通一平
21.80
1.5
五通一平44.36各市县填写表一至表四
14个市州城市（含吉首）填写表一至表七
表二县级行政单元统一年产值与区片价标准调查表表三县级行政单元工业用地平均成本调查表表四工业用地实例成本调查表表五批次建设用地征地实例基本情况表
表六工业用地二级市场实例调查表
标准
实际均值
案例实际值
表七工业用地转用途实例调查表
106.75
（13）=（14－3）+（14－6）+…
相应级别所覆盖的各县级单元名称、行政代码和土地面积;
该级别覆盖的各县级行政单元(14)
级别面积 (平方公里)
区（县）名称
区（县）1
行政代码
面积（平区（县）名
方公里）
称
区（县）2
区（县） n
行政代码
面积（平方公里）
……
(13)
(14－1)
①基准地价均填写地面地价，以“元/平方米”为单位 ②涉及日期的栏目，均按 “ XXXX.XX.XX” 格式（如 2010.09.15）填写 ③涉及“是/否”提问方式栏目，须填写“Y”或“N” ④表中级别填写阿拉伯数字，如“1、2” ⑤表中开发程度按“X通一平”格式填写。

一类工业用地与二类工业用地的开发成本与效益的对比

一类工业用地与二类工业用地的开发成本与效益的对比工业用地是指用于工业生产和经营的土地。

根据土地利用的不同特点，工业用地被分为多个不同的类别，在中国，常见的工业用地划分为一类和二类工业用地。

一类工业用地是指位于城乡结合部、城市拓展区和有条件的乡镇上，且便捷交通、生态环境好的区域，而二类工业用地则相对较为偏远且交通不便的地区。

在开发一类工业用地和二类工业用地时，其开发成本和效益存在明显的差异。

本文将对一类工业用地和二类工业用地的开发成本与效益进行对比，以便更好地了解两类工业用地的特点与优劣。

一、开发成本对比1. 土地成本：一类工业用地位于交通便利、生态环境好的区域，因此土地成本通常较高。

一类工业用地多位于城市周边地区，地价受到市区商业用地的影响，往往价格较高。

相比之下，二类工业用地位于交通不便、相对偏远的地区，地价相对较低。

2. 基础设施建设成本：一类工业用地通常已经具备了较为完善的基础设施，如道路、给排水等。

因此，在开发一类工业用地时，基础设施建设成本相对较低。

而二类工业用地在基础设施建设上需要投入更多的资金，包括修建道路、通电、供水等，因此基础设施建设成本较高。

3. 用地准备费用：一类工业用地在规划、审批等方面的程序较为简化，用地准备费用相对较低。

而二类工业用地由于地区的偏远性和交通不便，规划审批等程序相对复杂，用地准备费用明显高于一类工业用地。

二、效益对比1. 地理位置优劣：一类工业用地位于交通便利、地理位置优越的区域，企业在此选址可以更加方便地与供应商、客户进行交流与合作，提高了生产效率和市场竞争力。

而二类工业用地位于偏远地区，交通不便，企业可能面临较高的物流成本和市场开发难度。

2. 市场潜力：一类工业用地所处区域人口密集，市场潜力较大，企业可以更便捷地接触到更多的消费者，提高产品销售量。

而二类工业用地所处地区由于人口较少，市场潜力相对较小，企业可能面临市场需求不足的风险。

3. 生态环境影响：一类工业用地所处的区域生态环境优良，企业在生产过程中可以更好地保护环境，符合可持续发展的要求。

工业用地划拨研究初探

工业用地划拨研究初探摘要：为强化制造业发展要素保障，推进制造业空间提质增效，降低制造业空间要素成本，国家及各地开展了一系列产业空间供给政策创新改革，工业用地划拨是其中一项重要的政策探索。

研究清楚其背景起源、地方实践对于地方政府乃至国家层面进一步完善产业空间要素配置，深化产业空间供给侧改革创新具有重要意义。

关键词：制造业，工业用地，土地划拨，广东省一、工业用地划拨的起源与概念为保障工业实体经济的发展，国家近年来陆续提出了一系列产业用地供给政策改革，《节约集约利用土地规定2014》提出符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。

《六部委关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（2015）提出运用多种方式供应新产业用地。

新产业项目用地符合《划拨用地目录》的，可以划拨供应。

《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（2022）提出健全工业用地多元化供应体系，支持工业企业选择适宜的用地方式，强化土地要素保障，降低用地成本，促进工业经济平稳增长。

《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》（国发〔2012〕14 号）》提出经济技术开发区、高新技术开发区以及工业园区等各类园区要集中建设标准厂房，积极为小型微型企业提供生产经营场地。

强化土地要素保障、降低用地成本、差别化的地价政策导向为地方探索工业用地划拨提供了宏观政策空间。

过去工业化和城镇化快速发展时期，得益于发展阶段红利，政府供给产业空间以企业拿地、政府供地为主，政府主动参与产业空间建设较少，导致产业载体供给与企业需求错配，缺少政府主导可控的产业基础设施。

中小企业是园区发展的主体，由于资金有限，租买厂房便成为重要选择。

现有厂房多为工业地产商提供，在快周转的去化压力下，导致园区内企业类型混杂，无法发挥产业聚集效应。

同时，随着地价升高，工业地产商最终会将土地成本转嫁给企业，冲击实体经济。

产业用地作为降低企业成本的生产资料和基础设施，而非开发商牟利的商品，应具有强烈的公共服务性质，应由政府强力主导。

工业用地地价成本研究

工业用地地价成本研究目前我国出让的工业用地主要包括城市建成区的工业用地和通过征收取得的新增工业用地而形成的新工业区，不同区域土地取得来源是不同的，其土地成本差异较大，因此需对工业用地地价成本进行分区研究。

一、新增建设用地实际发生成本1、征地补偿费用。

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费4项费用，参照各地标准或根据实际发生费用计算。

2、农居拆迁补偿费。

农居拆迁补偿费计算情形相对较为复杂。

3、相关税费。

主要指土地取得过程中的各项税费总和，具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。

4、安置房建设费用政府承担部分。

安置房是政府为解决被拆迁农户安居问题，以建安价、成本价、综合价3种不同的价格标准出售给被拆迁农户的一种政策性住房，在扣除农户回购价后，往往需要政府承担部分成本。

5、留用地出让金核拨。

留用地实际上是开发性安置方案中的另一种实物补偿，对村民而言是享受了该留用地出让金核拨部分，从政府角度看，是让渡了留用地对应地块的土地出让金（核拨村集体部分）。

留用地出让金核拨价值=留用地核发面积比例（折算到占总征地面积比例）×留用地出让价格×返还比例。

6、社保补贴政府承担部分。

新增农转非人员实行一次性缴纳15年职工基本养老保险费的参保办法，缴费基础按上一年度全省在岗职工月平均工资的80%确定，缴费比例为18%，财政给予30%的缴费补贴。

7、土地开发成本。

土地开发成本是指为使土地从生地变熟地而由政府（做地单位）投入资金建设道路、供水、排水、供电、燃气、通讯、场地平整等产生的相关费用，各区域实际发生费用均不同。

8、利息。

9、管理费。

10、不可预见费用。

二、工业用地需分摊的成本分析由于上述成本类别较多，且在实际征地中均为政府支出费用。

事实上，一个园区内除了工业用地，还有商业、住宅、办公等各类用途用地，此外，工业企业对园区来说还有税收等收入，这些收入是否可以分摊一部分成本，究竟那些费用需要工业用地来分摊，值得探讨。