工业用地地价成本研究

工业用地地价成本研究

目前我国出让的工业用地主要包括城市建成区的工业用地和通过征收取得的新增工业用地而形成的新工业区，不同区域土地取得来源是不同的，其土地成本差异较大，因此需对工业用地地价成本进行分区研究。

一、新增建设用地实际发生成本

1、征地补偿费用。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费4项费用，参照各地标准或根据实际发生费用计算。

2、农居拆迁补偿费。农居拆迁补偿费计算情形相对较为复杂。

3、相关税费。主要指土地取得过程中的各项税费总和，具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。

4、安置房建设费用政府承担部分。安置房是政府为解决被拆迁农户安居问题，以建安价、成本价、综合价3种不同的价格标准出售给被拆迁农户的一种政策性住房，在扣除农户回购价后，往往需要政府承担部分成本。

5、留用地出让金核拨。留用地实际上是开发性安置方案中的另一种实物补偿，对村民而言是享受了该留用地出让金核拨部分，从政府角度看，是让渡了留用地对应地块的土地出让金（核拨村集体部分）。

留用地出让金核拨价值=留用地核发面积比例（折算到占总征地面积比例）×留用地出让价格×返还比例。

6、社保补贴政府承担部分。新增农转非人员实行一次性缴纳15年职工基本养老保险费的参保办法，缴费基础按上一年度全省在岗职工月平均工资的80%确定，缴费比例为18%，财政给予30%的缴费补贴。

7、土地开发成本。土地开发成本是指为使土地从生地变熟地而由政府（做地单位）投入资金建设道路、供水、排水、供电、燃气、通讯、场地平整等产生的相关费用，各区域实际发生费用均不同。

8、利息。

9、管理费。

10、不可预见费用。

二、工业用地需分摊的成本分析

由于上述成本类别较多，且在实际征地中均为政府支出费用。事实上，一个园区内除了工业用地，还有商业、住宅、办公等各类用途用地，此外，工业企业对园区来说还有税收等收入，这些收入是否可以分摊一部分成本，究竟那些费用需要工业用地来分摊，值得探讨。

1、征地补偿费用

包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费，这些费用毫无疑问，应该由各自用途土地分摊，故应计入工业用地成本。

2、农居拆迁补偿费

计算情形相对较为复杂，需调查拆迁补偿费、基地占地面积、宅基地占总征地面积比重等数据。与征地补偿费用一样，应该计入工业用地成本。

3、相关税费

主要指土地取得过程中的各项税费总和，具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。

根据国土资厅发〔2013〕20号文件要求，部分费用不得计入土地成本，如、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、水利建设基金等。

4、安置房建设费用政府承担部分

课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。

5、留用地出让金核拨

课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。

6、社保补贴政府承担部分

课题组认为非土地取得直接发生的费用，不应计入工业用地成本。

7、土地开发成本

各区域实际发生费用均不同，且园区实际承担的费用也不同，课题组认为应根据区域平均费用计算，并考虑重置成本以及不同用途、不同用地实际需分摊的费用。

8、利息

课题组认为该费用和征地实际支出的费用相关联，故需计入工业用地成本。

9、管理费

课题组认为该费用为取得土地实际支出的成本，应计入工业用地成本，但实际评估中难以量化。

10、不可预见费用

课题组认为该费用为取得土地实际支出的成本，应计入工业用地成本，但实际评估中难以量化。